木造AP大規模修繕の参考見積を取ります

2020 年 8 月 23 日 コメントはありません

築23年の木造アパート。

前回の模修繕が2008年10月だったことを踏まえ、そろそろ大規模修繕を計画しています。

3年後にはデットクロスに突入しますので、売却の準備にもなります。

実施時期は来年の雨が少ない時期を想定で、内容は下記を考えています。

  • 架設足場工事
  • 外壁(高圧洗浄、塗装)
  • 屋根(洗浄、塗装、防水)
  • バルコニー防水
  • シーリング撤去・打替
  • その他塗装(軒天井、破風板、鉄階段・鉄部、雨戸、雨樋)

業者が現地調査を行うことになることと、実施時には入居者へのお知らせ等、管理会社と連携が必要になることから、その旨を管理会社へ伝えました。

すると、日頃取引している業者も紹介できるとのこと。
管理会社を通すと割高になるのではと懸念しますが、スポット的ではなく普段から大規模修繕工事を依頼している業者であるため割高にはならないとの回答。

そういうことではなく管理会社のマージンが上乗せされるのでは?という主旨だったのですが・・

とはいえ、管理会社経由で見積取得や現地調査管理をしてもらえ、工事箇所が洗い出せることから、お願いすることにしました。

その後、他社からも相見積取得をしようと考えています。

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今後必要になってくるであろうことに向けた準備

2020 年 7 月 29 日 コメントはありません

今後そう遠くない将来に必要となってくるであろうことに向けた準備をリストアップしています。

■大規模修繕に向けた準備
木造アパートのうちの1棟は築23年目に入りました。
12年前に外壁塗装鉄階段・鉄部塗装雨戸・雨樋塗装シーリング打替の実施履歴があります。
近いうちに、これらの工事に加えて屋根の塗装高圧洗浄チョーキングや鉄部や躯体の腐食チェック等も想定します。
施工業者探しの他、傷み具合を確認しに、6年ぶりに現地へ行ってきたいと思っています。
屋根は、ドローンとまではいかないまでも、GoPro+自撮り棒で覗いてみたいところです。
豪雨や台風もありますので、火災保険が適用できるタイミングで実施に至れるとベストと考えています。

■土地から一棟建築フェーズに向けた準備
ここ半年程度、土地を探して上物を建てる知識収集を行っています。
書籍数冊+セミナーへの参加を通して、ざっくりとした費用感を把握できるようにはなりました。

とはいえ、建築基準法や各種条例、高さ制限、地盤改良等を織り込んだボリュームチェックはできませんので、設計・建築会社探しが必要になります。
完成見学会や構造見学会をやっている建築会社もあるので、知見を得に参加してきたいと思っています。

土地から新築の手法の最大の弱点は積算評価が出ない点であり、これを補うだけの現金等資産を持っていないとB/Sが債務超過になります。
それを解消すべく、利回り8%程度で建築し5~6%程度で短期売却すれば、短期間に大金を手にすることができます。
しかし、そうする融資してくれた銀行との関係は悪化します。理解がないと出禁を食らうでしょう。
宅建業者になればプロジェクトファイナンスも狙えるのだと思いますが現状では非現実的です。

では保有するかというと、築古一棟と比べ利回りは低く税引後CFは劣ります。
代わりに向こう10年以上は修繕リスクと空室リスクが低い安定経営が期待できるでしょう。

この先2棟程度築古一棟を購入して、資金と資産がある程度潤沢になり、拡大フェーズから安定フェーズに移行する頃に参入するつもりです。

■社会保険労務関係の準備
出張旅費規程は既に作成し、宿泊と日帰り日当の取り決めは行っています。
2年以内には役員報酬や給与に関する規程を作成していきたいと思っています。
また、その頃には良い社労士を探していたいと考えています。

■休眠中法人の稼働に向けた準備
法人銀行口座、クレジットカードは開設しました。
あとは下記を税務署へ提出してきます。

(1)法人設立届出書
(2)青色申告の承認申請書
(3)給与支払事務所等の開設等届出
(4)源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請

1社目でお世話になっている税理士法人へ相談しましたが、上記作成と提出は2社目の法人決算も含め報酬が発生するとのこと。
この税理士法人にやってもらった1社目の申請書類を参考に、自分でやることにしました。

(2)は対象事業年度の前日までに提出しなくてはいけないルールです。
これを提出していないと、白色申告の期は損失が次期へ繰り越せずただの赤字で終わりになります。
次期が9/1~なのでそれまでに提出します。

(3)(4)は提出していない人もいますが、提出した上で役員報酬・給与支払いをしていない法人も多いそうです。
これを提出しておくことにより、ゆくゆく報酬・給与の支払いがスムーズな手続きで行えます。

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商業ビル投資ゼミ開催延期

2020 年 7 月 19 日 コメントはありません

7/11(土)に予定されていた、ファイナンシャルアカデミーの「商業ビル投資ゼミ」が開催延期となりました。

  • 現在、新型コロナウイルスの影響による経済の混乱により商業ビル市場も空室が増加するなど、状況が思わしくない。
  • これからの市況もまだまだ不透明な部分が多く、商業ビル投資の実践的なテクニックをお伝えするためにもアフターコロナの状況下で、どのように商業ビルで資産を築いていくのか現状の見通しが立った時点で、改めて教室での授業を開催する。

とメール連絡があり、今後の情勢を鑑みながら、20年12月ごろを計画しているとのことでした。

  • 次回開催時には、コロナ渦での商業ビル市場の振り返り
  • 下がった商業ビルで、どのように利益を上げていくのか

といった内容を盛り込んで授業を実施する予定だそうです。

今後開催されたところで、コロナ禍における店子さんたちの窮状を見ると、商業ビルには手を出し辛いですね。

もし今自分が商業ビルを持っていたら、かなり神経質な毎日を送っていたと思います。
約14万円の受講料はドブに捨てたようなものですが、実際に手を出す前だったことは幸運だったと思います。

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リフォーム完了&一部火災保険適用

2020 年 7 月 5 日 コメントはありません

3月末に購入した1棟マンションの1室が4月末に退去しました。

購入前から退去は聞いていたことですが、居住期間約9年、2LDKで約73㎡。
所有早々に痛いですが、1㎡1万円として、ざっくり80万円程度の出費は覚悟していました。

リフォーム会社が高いか安いかはクロス平米単価を見れば分かると言いますが、900円でした。
800~1400円と言われる中では良心的な単価です。

ボッタクられていないか、管理業を営む知人へ見積書を見てもらいましたが、
うちではこの価格で手配できない、と安価であることの確認ができました。

平成初期の物件ですから、玄関やキッチンの壁はタイル。
風呂のドアノブやコンセントカバーは黄ばんでおり、写真を通して古臭さが伝わってきます。

  • クロス、CF(トイレ・キッチン・洗面)の張り替え
  • フローリング→ウッドタイル張り替え
  • キッチン、風呂、洗面台水栓交換
  • レンジフード交換(故障)
  • ベランダフェンス傾き修理、ガラス交換

などで約88万円

今回は原状回復にプラスして、下記約20万円の工事も発注しました。

  • スイッチカバーを埋込型(コスモスイッチ)に
  • シーリングライト導入
  • 浴室鏡交換
  • 洋室クローゼットへダイノックシート

浴室鏡交換が2.5万円、ダイノックシートが7万円と、ネットで調べても格段に高いので、
施主支給が可能か、全工事型番開示要求しました。

ある程度メーカーとシリーズは開示してくれましたが、型番開示(業界のタブーらしい)や施主支給を要求するなら工事はやらないとのこと。
「儲けを取るなと言われているようなもので、それでも受けるのは安くて腕の悪い業者や、若手やしないと仕事がない職人くらいだ。結局損をするのはオーナーだよ?」
と鍔迫り合い。

結局は少し値引いてもらっての発注で落ち着きました。

また、フローリング傷、レンジフード交換、ベランダフェンス(傾き修理・ガラス交換)は火災保険申請しました。
結果、ベランダフェンスのみ適用(約10万円)となりました。
他の2つは、入居者の椅子スレ(経年劣化)とレンジフード故障も突発的でないということで、予想通りまっとうな判断です。

レンジフード故障などは、基盤ショートということにして適用する人もいるようですが、モラルの問題ですね。
そういった人が増えてきているからか、最近は大手の保険会社でも基盤ショートの証拠写真を求めるようです。

募集賃料は、リフォーム50万円で+1万円の目安がありますが、相場感もあるので+6,000円で設定しました。
8年住んでもらえれば、8割方回収できるので良しとします。

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休眠法人を始動させます

2020 年 6 月 11 日 コメントはありません

1社で融資を受けて買い続けることができるのか、今後の展開に不透明さを感じます。

そこで、2017年秋に設立したものの物件取得を見送り、そのまま休眠としていた法人を始動させることにしました。

この法人を成長させ、最悪でも資産拡大と資金の流れが断たれないよう手を尽くします。

すでにドメインを取得し、銀行口座開設を進めています。

決算期の8月までには、現金で中古区分マンションを1つ購入しようかなと考えましたが、青色申告の承認申請を提出していません。

対象事業年度の前日までに提出しなくてはいけないルールなので、今期は白色申告です。
8月までに買っても初年度の損失は次期へ繰り越せません。ただの赤字で終わりです。

なので、もし直近で手頃な物件が出てきたら決算期を変更して早め、税務署へ青色申告申請をし、費用発生は次期にします。

その後も決算期の変更も織り交ぜ、早期に3期黒字と融資が得られる状態を作り、2社での賃貸経営を進めます。

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電気的・機械的事故特約

2020 年 5 月 28 日 コメントはありません

以前触れた火災保険の特約ですが、K火災は新築(11ヶ月以内の建物)との条件があり電気的・機械的事故特約に入っていません。

別途、MS海上で年9万円くらいでこの特約に入れるは入れるようで、
管理業を営んでいる知人のツテで保険代理店の人から、加入の提案がありました。

この特約の対象は、建物に設置された設備・機械類で、家財は除きます。
持ち運びができない設備が対象、というイメージで、例えば下記のようなものです。

  • ビルドイン食洗器
  • ビルドインオーブンレンジ
  • エアコン
  • 給湯器
  • 照明
  • 浴室乾燥機
  • アンテナ
  • 床暖房
  • 太陽光発電
  • 電動シャッター
  • インターホン
  • 換気扇
  • エレベーター
  • 給水ポンプ
  • オートロック、
  • 宅配ボックス

バルブの操作ミスや空焚きなども対象になります。
ただしメーカー保証があるものは重複になるので対象外になります。

この特約の代わりと言えるか分かりませんが、LPガス会社の特典として下記を戸数分付けています。

  • 追い焚き付給湯器
  • ビルトインコンロ
  • 2.8型エアコン

購入した物件のエレベーターはフルメンテナンスですし、ビルドイン食洗器もビルドインオーブンレンジも、
床暖房もないので、故障した時にノーカバーとなるのは、照明、インターホン、ウォシュレット、
オートロック、宅配ボックス、防犯カメラ、給水ポンプあたりかと思っています。

この中で価格が張りそうなのは、給水ポンプくらいですかね。
でもこれも1,2年前に交換しているので直近で交換は想定できないです。

本来なら、入りたい特約ではあるのですが、年9万円の費用と天秤にかけ、
そんなに故障・交換の頻度が多くないなら入ることもないと考えています。

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商業ビル投資ゼミ

2020 年 4 月 16 日 コメントはありません

ファイナンシャルアカデミーの「商業ビル投資ゼミ」の受講を開始しました。

2年間で98,000円(税別)+ 1回教室参加権30,000円(税別)で、合計128,000円(税別)です。

前から興味のある講座でしたが、そろそろ住居系に加えて店舗系の勉強をしてみてもよい段階かと思い受講を決めました。

先月購入した一棟マンションの1階には事業所が入っているので既に店舗系に手を付けていることにはなりますが、管理・運営面含めてそっち系のことはよく分からないというのが実情です。

  • 住居系との比較
  • 商業系のメリット
  • 融資面での違い
  • 管理方法

など学びたいと思っています。

もっとも、最近のコロナウイルス感染症拡大の影響で、店舗系は不況に陥ったり賃料の不払いの問題も表面化しています。

知識を付けたうえでデメリットやリスクの方が大きいと判断すれば、参入することはないでしょう。

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火災保険の加入内容

2020 年 4 月 13 日 コメントはありません

先月末に決済を終えたマンション一棟の火災保険ですが、金融機関指定の火災保険代理店にて下記内容で加入しました。

■火災保険
通常の火災保険(火災、落雷、破裂、爆発、台風・ひょう・豪雪 等)に加え、
飛来物や水漏れ被害等までカバーできる住宅総合保険タイプに、下記特約を付けました。

  • 特約家賃担保特約:8ヶ月
  • 施設賠償責任保険
  • 漏水担保特約

また、残存物取り片付け費用補償が付いていることも確認しました。

今回の物件は、1階に事業者が入っています。

取り扱いがある保険会社が、MS海上かK火災かということでしたが、

  • MS海上:1戸でも事業用だと住居用保険に加入できない
  • K火災:事業用が2割を超えなければ住居用保険に加入できる

ということで、保険料が安価で住宅用保険となるK火災を選択しました。

なお、お店が飲食店、溶接、板金等だったりすると火気使用で火災リスクが高くなり、
支払い保険料は割高になりますが、今回はそれらには該当しない事業所です。

しかし、今後もし事業所が入れ替わり、保険料割高に該当するような業種だったりすると、
保険会社へ通知しておかないといざ事故が起きて申請した時に、モメるそうです。

■地震保険
基本は火災保険金額の50%まで(Max5,000万円)加入可ですが、
躯体も残債も大きい物件なので、全体で5,000万円では少な過ぎます。

1戸ずつ加入するパターン(各戸でMax5,000万円)にしました。

ここで、いくらまでの補償にするか、評価額(保険金額)で迷いました。

建物新価評価額の約1.3倍で契約すれば、地震保険で残債フルカバーすることもできましたが、支払い保険料が高額になること、実際全壊はない(全壊判定はそもそも保険会社が基本出さない)だろうとも考え、安心感を持ちつつ運用できるであろう5年後の残債をカバーできる程の額を設定することで考えが落ち着き、結果的には評価額よりも下での契約となりました。

また、地震保険の構造区分は、イ構造(耐火)とロ構造(イ構造以外の構造)があり、イ構造の方が安価になります。
さらにイ構造は、M構造T構造に分かれ、M構造が一番安価になります。

  • M構造:耐火マンション
  • T構造:コンクリート造、鉄骨造、耐火・準耐火建築物、省令準耐火建築物

ちゃんとM構造での契約となることの確認をしました。

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決済&引き渡し完了

2020 年 4 月 5 日 コメントはありません

3月末に決済が完了し、無事引き渡しを受けました。

新型コロナウイルスが拡大する中、売主さんは都内へ移動することを嫌い、
売主側で手配した銀行と買主側別々の会場に別れ、途中電話でやりとりをしながらの決済になりました。

消費税還付は金融機関が嫌ったこともあり使わず、約1,500万円の還付を受け損なうのは痛いですが、
フルローンでROIも50%台あり、そこは目を瞑って物件入手することを第一に進めました。

これで3棟27室のオーナーとなりました。
今回の物件は収益性が高く、今後の賃貸経営拡大の中核となるはずの物件です。
本物件の運営を大切にしつつ、次の物件を来年末までに取得できるよう狙いを定めていきます。

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不動産購入に関する諸手続きをしてきました

2020 年 3 月 28 日 コメントはありません

先日、融資してくれる金融機関へ出向き、下記手続きを一気にやってきました。

  • 司法書士(抵当権設定)手続き
  • 火災保険加入手続き
  • 重要事項説明
  • 不動産売買契約
  • 手付金振り込み
  • 金銭消費貸借契約

間に昼休憩を挟んで、トータル4時間半の長時間でした。

重説と売契の書面は、事前に何度かやりとりして修正を終えていたので、当日は簡単な確認だけで終えました。

火災保険は、内容はすぐに決めたものの評価額(保険金額)設定で多少迷い、このへんはまた別の回で書きたいと思います。

金消契約は、事前に特に触れられていなかったので普通抵当だと受け取っていましたが、当日根抵当の書類を準備されていました。
根抵当も、メリットもあればデメリットもあります。

メリットとしては、融資までのスピードが速いこと、そして極度額(今回は融資額の120%を設定)までは繰り返し借り入れることができますから、返済が進めばその枠がどんどん広がり戦略が立てやすくなります。

片やデメリットとしては、この金融機関が融資し続けてくれているうちはよいのですが、貸し渋られてしまい他行に融資相談したとしても、空き担保枠が使えないので優位に交渉が進められず、ひいては事業の拡大が鈍化してしまうリスクがあります。

ちょっとこの場で根抵当を出されるのは反則・・と思いながらも、渋ると他行からの借入を考えているのか等詮索されても嫌ですし・・
もともとは今後追加での支援も考えていると言われていましたし、当面は蜜月化したい金融機関ですので・・

「融資方針が変わったりして見捨てられると、他行へ相談に行っても空き担保枠が使えず買い進められなくなる・・見捨てないでくださいよ!!

と伝えた上で、承諾しました。

枠内に収まらない案件の場合は極度額の追加対応で、この支店には15億円まで追加を繰り返している方もいるそうです。ただ、バランスシートが5億円以上の債務超過で、現在は融資ストップ状態だとか。

逆に言えば、そんな状態になるまで借り進めることができるということで、少しの驚きと、多分な安心感があります。

来週は融資実行、管理業務委託契約の予定です。

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