A信用組合へ面談に行ってきました

2021 年 2 月 20 日 コメントはありません

前回投稿した、知人に紹介してもらった不動産屋さんの社長が、A信用組合T支店の支店長と懇意にしているとのことで、私のことを紹介してくれました。

そしてそのT支店長が、私の居住地域を営業エリアとするK支店に連絡をしてくれ、急展開ですが、属性や所有物件、経営方針、確定申告資料等をまとめた銀行訪問キットを準備し、先日行ってきました。

既存取引のある別の信用組合からは、あと2億円の債務超過まではフルローン融資可能と言ってもらえるまで、関係を深めています。

何となく、うしろめたさを感じますが、金融機関は突如方針が変わることもありますし、支店長が代わればスタンスも変わってきます。

経営者としては、1本の矢よりも2本の矢、複数の金融機関と関係を深め、ファイナンス基盤の構築を目指していければと思っています。

銀行訪問キットは写真のとおりA4ファイル20ポケットフルで使用、応対いただいた課長・係長には、ここまで準備してくる人はなかなかいない、と好評いただきました。

さて、面談メモです。

■不動産賃貸業への取り組み
積極的にやっているというわけではないが、やっている。

■エリア
・一都三県(千葉は市川・船橋あたりまで、神奈川は川崎・横浜あたりもやっている)

■物件評価
・積算と収益還元のミックス。
・積算評価における耐用年数は法定耐用年数を用いている。
・近隣に大学がある等の上限で評価upさせることもある。
・特に駅から遠いからという理由での線引きはしていない。

■融資形態
・事業性融資、アパートローンどちらでも客の希望次第で対応可能。
・新規取引は融資額いくらまでとかの線引きはない。でもいきなり10億円の物件とかは困る。
・審査には1ヶ月半くらいかかる。

■頭金
・諸費用込みの1~2割。フルローンは無い。
・内部評価の8掛けで、足りない分を頭金出してというような形。

■金利
・2%台中盤

■期間
・基本最大20年。案件によってはプラス何年かある。
・例えば築30年RCだと法定耐用年数47年-築30年=17年。

■構造
・木造、鉄骨、RCいずれも対応可能。

ちょっと利用しにくいイメージを持ちながら会話をしましたが、
休眠法人が1つあるという話をした時に、そっちの方がやりやすいかも!と顔が綻んだのが印象的でした。
確定申告も0円でしていれば負債もないですしね、とのことで、こっちの法人利用を考えてみたいと思います。

ただし、最長20年ということなので、新築木造劣化等級案件で25~30年の交渉かなというイメージを持ちました。

築古RC系は既存取引中の信用組合、別法人での取引はこちらのA信用組合、と使い分るという戦法もありかもしれません。

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大規模修繕見積りと火災保険申請

2021 年 2 月 10 日 コメントはありません

昨年投稿したように、所有木造アパートの大規模修繕に備えた見積り取得を行いました。

1998年築のアパートで、前回の大規模修繕が2010年。
塗装の寿命は10年程度のようなので、今年あたりにやるのは妥当なところかと思います。

見積りは、管理会社から紹介もらった業者にお願いしました。
現地調査等、管理会社と調整してもらえて楽ですし、高ければその見積り書をもとに他社から相見積りを取ればよいだけのことです。

あわせて、火災保険申請できそうな箇所があればリストアップをお願いしました。

結果、大規模修繕工事の見積りは、下記内容で2,260,000円(税別)
・仮設工事:389,350円
・養生・下地調整工事:131,250円
・シーリング工事:237,305円
・外壁塗装工事:532,950円
・屋根塗装工事:652,500円
・部分塗装工事:271,200円
・諸経費:50,000円
・端数調整:▲4,555円

火災保険適用が期待できる部分の工事については、屋根の雨樋が歪んでいるとのことで、別途見積書に分けてくれました。
雨樋は構造上破損箇所だけ取り替えが難しく全体交換となるようで、合計は995,000円(税別)
・仮設工事:449,250円
・雨樋交換工事:475,750円
・諸経費:70,000円

また、管理会社は保険代理店でもあるので、「2018年1月22日から23日に発生した大雪の影響で雨樋が歪んでしまっている」との理由で火災保険会社へ申請してくれました。

火災保険の請求権は事故発生から3年で消滅といいますから、ギリ3年のタイミングだったということになります。
もっと早く言ってよー、という気持ちにもなりますが、それ以上に「本当?その時の被害だとなぜ分かる?」という気持ちの方が強いですね。。

でも管理会社の人がそう言うのならその時の雪害なんでしょう、ということで野暮なことは聞きません。

その後、先月末に鑑定人が現地調査に入り、査定の連絡があり、583,534円の保険金が認定されました。

もともとの見積りの妥当性も分からなければ、鑑定人の鑑定の妥当性も分かりません。

この時点で、事故から3年以上経過していることもあり、再鑑定請求して長引かせてもあまり得策ではないかと思い、提示金額で妥結しました。

両工事を同時にやれば、仮設工事の重複分は削れそうです。

この分野はまったくもって勉強が足りていないのですが、Webから平米単価の相場感を見るに、相場レンジの上限付近の単価となっています。
安ければ良いというものではありませんが、大規模修繕本番までに相見積もりの取得や工法比較等して検討していきたいと思います。

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知人に不動産屋担当者紹介依頼

2021 年 1 月 25 日 コメントはありません

不動産屋の担当者とのいい出会いが、あまりありません。

人間的によさそうな人を見つけたとしても、こちらの希望にそった案件を持ってこれない、売主への価格交渉に臆する等々。。
金融機関に融資OKと言ってもらえている中で、グズグズしていると融資の窓が閉まってしまいます

そこで、いい不動産屋の担当者を知ってたら紹介して欲しい!と昔一緒に不動産投資を学び、年に1度連絡をとるかどうかの知人にLINEをしてみました。

そしたら、親切にも担当者さんに連絡をしてくれ、さっそくアポ入れて、今週末会ってくることになりました。

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賃貸不動産経営管理士が国家資格に

2021 年 1 月 21 日 コメントはありません

2015年に受験して取得した民間資格「賃貸不動産経営管理士」が、今年6月の賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の施行をもって国家資格化となるようです。

  • 2015年:受験者数 4,908名→合格者2,679名(合格率54.6%)
  • 2020年:受験者数27,338名→合格者8,146名(合格率29.8%)

試験実施第1回目の2013年には合格率が85.8%もあり、ネット上では“名前を書きさえすれば受かる”という声も目にしましたが、今や人気資格と化しました。

今後の合格率は、管理業務主任者よりも少し高い25~30%を維持していくのでしょうか。

学習当時、不動産投資家としての自分の戦力になるのは、賃貸不動産経営管理士であると投稿しています

着目した資格が成長していき、嬉しく思います。

新法の政省令では、将来的には管理業務ができるのを賃貸不動産経営管理士に一本化することを考えているようですね。

その分、クレーム産業でもありますから、日常的な管理業務のほか、原状回復や敷金返還、造作買取請求等の賃貸借契約にかかわるトラブルがないようにしっかりした仕事が期待されているのだと思います。

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マンション2棟一括購入ならず

2021 年 1 月 12 日 コメントはありません

3,500万円の値引交渉の末に先月買付申込を入れていた埼玉県の案件、2番手で流れてくるのを待っていましたが、1番手の方に融資が付き司法書士手配等を進めているという情報がありました。

現地調査も済ませ、信用組合へ年始の挨拶がてら資料一式を持参して稟議書作成に取りかかれるところまで進めていましたが、残念な結末でした。

築25年で、30年融資が見込める上、売値に対する積算評価が130%ROIも50%超と、数値的にも魅力大な案件でした。

残念ではありましたが、ベストを尽くしたので悔いはありません。

1番手の方の情報収集力、属性、運などが私を上回っていたまでです。

また次の案件にトライしていきます。

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2020年 感謝と来年の目標

2020 年 12 月 31 日 コメントはありません

■不動産投資
3月に信用組合から法人にプロパー融資を受け、マンション1棟購入することができました。
ROI50%超、経営数値も優秀な値を出す物件を迎え入れることができ、経営の安定化と加速に繋がりました。
信用組合からは、債務超過3億円までは問題なく融資OKの内諾をもらっており、その後11月、12月と買付を入れました。
うち1件は2番手で待機中。1番手の動向次第で、結論は年明けになります。
不動産からの税引後利益が本業の手取りを上回ってきており、数年内の脱サラ・専業大家化も視野に入ってきました。
2021年も慢心することなく、更なる基盤強化を求め2物件の取得を目標に頑張ります。

■株式投資
今年は株式投資には消極的でしたが、1銘柄(2395:新日本科学)にだけ6~9月に参戦し、約50万円の利益でした。
来年も株式投資にはほぼ参加しない意向です。

■積立投資
今年は積立投資開始9年目にして初のリバランスを行いました。
開始投資は年1でリバランスをするつもりでしたが、ほったらかしのままでした。
前々から債券の為替リスクについてどうなんだろうと思うことがあったので、組み込んでいる先進国債券、新興国債券を9月に全売却し、比率を整える原資としました。
今年はコロナ禍で一時評価額が大きく下落しましたが、最終的には利回り21.6%まで切り返して年越しを迎えます。
来年もコツコツ買い増していくのみです。

ペット死去による家賃5000円減額要望

2020 年 12 月 1 日 コメントはありません

3月に取得したマンションの入居者から、ペットを2匹飼っていたが1匹亡くなったので賃料を下げてほしいという相談が管理会社へありました。
どうやら、入居する際にペット1匹あたり5,000円、2匹で10,000円賃料加算をしたという経緯のようです。
前オーナーとの口約束だったようで賃貸借契約書には記載がありません。

管理会社からは、契約書に記載がないため対応致しかねると回答したそうですが、再度依頼があったとのことで連絡が入りました。
なんでも、応じてもらえないなら引越しも考えると言っているそうです。

引っ越しする・しないはどうでもいい話で、礼金も取れる物件ですし、逆に出て行ってもらってもらった方が賃上げ含め収益が上がるかも?と思います。

しかしながら、嘘をついて減額交渉してきているようには思いませんし、そもそもが諾成契約である賃貸借契約は口約束であっても契約は成立します。
その契約は特定承継人である現オーナーにも引き継がれます。

収益が下がるのは嬉しくはないですが、減額に応じることにしました。
(昔の自分なら、そんな口約束は知らん!と応じなかったと思います。)

当然ながら、また新たにペットを飼う場合はちゃんと連絡をよこすようにと申し添えました。

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現地調査2件

2020 年 11 月 24 日 コメントはありません

昨日、1日かけて千葉県内のマンション2棟現地調査へ行ってきました。

1棟目は、すぐ先は茨城と埼玉に入るエリアで、自宅からは1.5時間かかりました。

最寄駅からはバス15分、間取りは2LDK。
自家用車で通勤をしているDINKSがターゲットな物件です。

敷地は600坪以上あり、積算評価>売値。

築年数は20年ちょっと、満室経営です。

2年以内に全室リノベーション済みで、空室が無いので部屋は見られませんが、写真ではかなりモダンで綺麗。

満室経営が続くのも納得ができます。

大規模修繕工事も2年前にしており、この点も安心材料です。

表面利回りは約9%、ROIは約30%。

と、好材料が多いのですが、見送りました。

大規模修繕した割には共用廊下の防水が剥がれていたり、傷んでいたり、軒天に蜘蛛の巣があちこち張っていたり、バルコニーのコンクリがジャンカ(豆板)になっていたり・・

といろいろマイナス要素もありますが、これらは目を瞑れます。

一番の敬遠要素は、10年後に売却を考えた時に売れるイメージが持てない、という点でした。

実際、この物件は1年半売れ残っているとのこと。途中何人か融資審査したけど自己資金が出せず断念したそうです。

客付けには苦労しなそうで持ち続けている分にはいいのでしょうが・・

その帰り道、2棟目は自宅から約30分の位置。

去年大規模修繕を3000万円弱かけてやっていて、非常に綺麗でした。

築年数は1件目と同じく20年ちょっと。でも比較してこんなに違うものかと思います。

共用廊下は防滑シート、タイル張りでシックな茶色系の色合い。分譲マンションのようでした。

最寄駅からは徒歩約15分。表面利回りは約8%でROIは約23%。積算評価もほぼ100%で、購入判断としました。

近々法人の決算書を持って信組に報告に行くアポを取っているので、さっそく資料一式を送り、融資相談してきます。

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法人の第5期決算が終わりました

2020 年 10 月 28 日 コメントはありません

3月末に大型物件を購入したのに、経常利益はプラスで着地することができました。

銀行の信用格付け(スコアリング)に使われるのは経常利益と以前セミナーで聞いていたので、

6月に行った大きなリフォーム費用を特別損失にしてもらうよう、税理士へ伝えました。

ですので当期純利益はマイナスとなりますが、経常利益はプラスを守りました。

信用格付けでは、1次評価として定量分析・財務分析がされますが、これに使われるのが、自己資本比率、売上高経常利益率、自己資本額、売上高、債務償還年数・・などなどです。

格付けについては、取引金融機関の支店長に、私の債権者区分を聞いてみたことがあります。

「Aですよ」と即答が返ってきました。

えーと・・・、Aってナンデスカ?

格付は1~10まであって、「リスクなし」から「事故先」にまで10段階で区分され、格付6の「リスクはやや高いが許容範囲」までが「正常先」という債権者区分になります。

それ以降の債権者区分は、「要注意先」「要管理債権先」「破綻懸念先」「実質破綻先・破綻先」の5つに区分されます。

なので・・この金融機関では「正常先」ということ?だと解釈しました。

とはいえ、財務状況がそんな良いとは言えないことは自身でよく分かっていますから、今後意識的に改善あるのみです。

家賃滞納者の追い出し

2020 年 10 月 18 日 コメントはありません

大家業8年目にして初の経験です。

以前から滞納しがちな入居者さんでしたが、新型コロナウイルスの影響か、5月以降の支払いが完全停止し、連絡も一切取れなくなったと管理会社から連絡がありました。

実際には、家賃保証会社が入っているので、私に家賃が入ってこないという実害は無いのですが、その保証会社が立てた弁護士事務所から、

賃料支払催告兼条件付契約解除通知書」を内容証明郵便で送るための署名・捺印依頼がきました。

書面の内容は、

  • 貴殿は6~9月まで滞納している
  • 本書面送達後5日以内に未納金全額を支払うように
  • 支払えない場合は賃貸借契約を解除する、速やかに室内動産類を搬出して明け渡すように
  • 賃貸借契約解除後も当方は未納賃料と損害金、原状回復に対する請求権を保有する
  • 貴殿の受取不能に備え、同日付で普通郵便でも発送する

といったようなものです。

弁護士事務所への返送して数日後、賃借人から2日後に退去すると申し出があったようです。

内容証明郵便は受け取られず、保管期限切れで後日私の方へ郵便が戻ってきましたが、普通郵便を見ての申し出だったと思われます。

結局は、訴訟や強制退去にまで至ることはなく終えましたが、不良入居者と対峙したオーナーの話も聞いたことがあります。
スムーズに明け渡されたことは幸いだったと言えるでしょう。

原状回復費も保証会社にて1ヶ月分まで保証されます。

保証会社を立てることのメリットを感じる一件でした。

3月に購入した一棟マンションは、保証会社が入っていない部屋が多くあります。

もしそういった部屋で同様のことが起こった際は、今回のことを参考に書面を発送し、場合によっては弁護士も立てることになると思います。

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