融資審査中

2021 年 4 月 15 日 コメントはありません

3月末に持ち込み、現在融資審査中の物件が1つあります。

今回は埼玉県内のRC物件で、諸費用込みのオーバーローンで取り組んでもらっています。

持ち込んでから3週間近く経ちますが、来週には審査結果が出そうです。

売値に対して年間インカムゲインは特段秀でているわけではありません。
しかしながらグロスが大きい分、手元資金の累積は加速します。
手出し無しのオーバーローンなら、なおさら次の案件に備えた資金準備になります。

また、築年数が比較的若いこともあり、築30年や35年の物件と比較した場合、
同じ10年15年保有したとしても出口への安心感が格段に違うことも、今回少し妥協したといえる手を打った要因です。

購入できた場合、積算が弱い分、債務超過は進みますが、手元資金のエビデンスで対抗していきます。

カテゴリー: 不動産投資 タグ:

インカムゲインの最大化

2021 年 3 月 31 日 コメントはありません

普段は、

  • ファミリータイプ
  • 築30年以下
  • RC物件
  • 管理状態が良好
  • 1都3県(国道16号線内)

を基本に物件を探しています。
最寄駅からの徒歩分数は問いません。

信用棄損を極力抑えつつ、効率的に買い進めたい

という思いが強く、下記の目線もプラスしています。

  • 積算評価70%程度以上
  • ROIは35%以上
  • 収益力は年間インカムゲインが購入価格2億円換算で600万円程度以上
    (土地から新築企画でも400万円弱は出るのでその1.5倍以上は欲しい)

積算が出てもROIが弱かったり、逆にROIが出ていても積算が弱かったり。

ROIが出ていてもインカムゲインがやや弱いこともあります。

こんなことを言っていると、業者さんから提案は多くあるものの、購入にまではなかなか至れません。

数少ないチャンスに出会い、買付申し込みしても2番手に甘んじることが年に2,3回というペースです。
結局買えず、逸した時の落胆は小さくありません。

それならば少し数値を妥協してでも買った方が、その分キャッシュが貯まって良いのでは?

という誘惑も沸いてきますが、それもまた違うだろうと思いなおし、また探し続けます。

それでは、インカムゲイン(税引き後利益-返済元金+減価償却費)を最大化するには、どのような案件を掴めば良いのでしょうか。

「税引後利益が大きく、返済元金が少なく、減価償却費(年)が大きい」

ということになり、こう書くとシンプルですが、紐解くといろんな要素が絡み合ってきます。

税引後利益を大きくするには
収入大きい=表面利回りが高い=価格交渉
ランニングコス少ない=EVなし、委託管理費小、定期清掃費安
減価償却費(年)大きい
支払利息小さい=借入額少ない、融資期間長い、金利低い

返済元金を少なくするには
融資年長い
金利低い

減価償却費(年)を大きくするには
耐用年数少ない
固定資産税評価額の建物大
土地に対して建物大

減価償却費は、片や税金算出する前後という差はありますが、相殺されるイメージでもあるので、これに注力するよりも、

購入価格とランニングコストを極力抑え、融資期間をなるべく長く・金利は低く金融機関交渉を行う」という不動産投資の基本に立ち返ることが肝要であることを、あらためて認識させられます。

カテゴリー: 不動産投資 タグ:

大学時代ゼミ仲間の建設会社社長に連絡

2021 年 3 月 5 日 コメントはありません

大学時代のゼミ同期に、親御さんの建設会社を継いだ奴がいます。

昔はしょっちゅう麻雀卓を囲んだりしましたが、もうすっかり連絡を取っておらず、最後に会ったのはゼミ仲間の結婚式、もう14年前です。

まだ先のフェーズで、土地から新築企画に進む際には相談してみようと思っていましたが、なかなか築古RCで良い経営数値を出す案件も無いため、新築企画も並行して進めてみてもよいかなと思うようになり、電話をしてみることにしました。

さすがに携帯番号変わってるかなとも思いつつ電話をかけてみると・・・数コールで繋がりました。

違う人の番号になっているかもなので、「○○さんですか?」から入ると、「おー、久しぶりじゃん、どうした?」との返答。

当人に繋がったことに安堵しつつ、8年前から不動産賃貸業始めたことや新築はRCもできるかなど含め、しばらく話しました。

相手からしても滅多にない人からの着信ということで、恩師が亡くなったのかと思ったようです(笑)

アパートの修繕も得意のようで、早ければ今秋にも計画している大規模修繕の見積りを作るべく、来週にも現地調査に入ってくれることになりました。

修繕箇所は、昨年管理会社経由で取得した業者の見積り内容を伝えました。

あわせて、破損している雨樋の交換と、サイディング腐食箇所の修繕も見てもらうこととなりました。

管理会社経由で見積った業者からの提示金額

  • 大規模修繕:約250万円(税込)
  • 雨樋交換 :約110万円(税込)

よりも安くなると良いなと思いますが、多少高い程度なら旧友にお願いしようと思っています。

良い仕事をしてくれるなら、安心できるビジネスパートナーとして、RC新築企画やマンションの大規模修繕などの依頼にもつながっていくかと思います。

カテゴリー: 不動産投資 タグ:

A信用組合へ面談に行ってきました

2021 年 2 月 20 日 コメントはありません

前回投稿した、知人に紹介してもらった不動産屋さんの社長が、A信用組合T支店の支店長と懇意にしているとのことで、私のことを紹介してくれました。

そしてそのT支店長が、私の居住地域を営業エリアとするK支店に連絡をしてくれ、急展開ですが、属性や所有物件、経営方針、確定申告資料等をまとめた銀行訪問キットを準備し、先日行ってきました。

既存取引のある別の信用組合からは、あと2億円の債務超過まではフルローン融資可能と言ってもらえるまで、関係を深めています。

何となく、うしろめたさを感じますが、金融機関は突如方針が変わることもありますし、支店長が代わればスタンスも変わってきます。

経営者としては、1本の矢よりも2本の矢、複数の金融機関と関係を深め、ファイナンス基盤の構築を目指していければと思っています。

銀行訪問キットは写真のとおりA4ファイル20ポケットフルで使用、応対いただいた課長・係長には、ここまで準備してくる人はなかなかいない、と好評いただきました。

さて、面談メモです。

■不動産賃貸業への取り組み
積極的にやっているというわけではないが、やっている。

■エリア
・一都三県(千葉は市川・船橋あたりまで、神奈川は川崎・横浜あたりもやっている)

■物件評価
・積算と収益還元のミックス。
・積算評価における耐用年数は法定耐用年数を用いている。
・近隣に大学がある等の上限で評価upさせることもある。
・特に駅から遠いからという理由での線引きはしていない。

■融資形態
・事業性融資、アパートローンどちらでも客の希望次第で対応可能。
・新規取引は融資額いくらまでとかの線引きはない。でもいきなり10億円の物件とかは困る。
・審査には1ヶ月半くらいかかる。

■頭金
・諸費用込みの1~2割。フルローンは無い。
・内部評価の8掛けで、足りない分を頭金出してというような形。

■金利
・2%台中盤

■期間
・基本最大20年。案件によってはプラス何年かある。
・例えば築30年RCだと法定耐用年数47年-築30年=17年。

■構造
・木造、鉄骨、RCいずれも対応可能。

ちょっと利用しにくいイメージを持ちながら会話をしましたが、
休眠法人が1つあるという話をした時に、そっちの方がやりやすいかも!と顔が綻んだのが印象的でした。
確定申告も0円でしていれば負債もないですしね、とのことで、こっちの法人利用を考えてみたいと思います。

ただし、最長20年ということなので、新築木造劣化等級案件で25~30年の交渉かなというイメージを持ちました。

築古RC系は既存取引中の信用組合、別法人での取引はこちらのA信用組合、と使い分るという戦法もありかもしれません。

カテゴリー: ファイナンス, 不動産投資 タグ:

大規模修繕見積りと火災保険申請

2021 年 2 月 10 日 コメントはありません

昨年投稿したように、所有木造アパートの大規模修繕に備えた見積り取得を行いました。

1998年築のアパートで、前回の大規模修繕が2010年。
塗装の寿命は10年程度のようなので、今年あたりにやるのは妥当なところかと思います。

見積りは、管理会社から紹介もらった業者にお願いしました。
現地調査等、管理会社と調整してもらえて楽ですし、高ければその見積り書をもとに他社から相見積りを取ればよいだけのことです。

あわせて、火災保険申請できそうな箇所があればリストアップをお願いしました。

結果、大規模修繕工事の見積りは、下記内容で2,260,000円(税別)
・仮設工事:389,350円
・養生・下地調整工事:131,250円
・シーリング工事:237,305円
・外壁塗装工事:532,950円
・屋根塗装工事:652,500円
・部分塗装工事:271,200円
・諸経費:50,000円
・端数調整:▲4,555円

火災保険適用が期待できる部分の工事については、屋根の雨樋が歪んでいるとのことで、別途見積書に分けてくれました。
雨樋は構造上破損箇所だけ取り替えが難しく全体交換となるようで、合計は995,000円(税別)
・仮設工事:449,250円
・雨樋交換工事:475,750円
・諸経費:70,000円

また、管理会社は保険代理店でもあるので、「2018年1月22日から23日に発生した大雪の影響で雨樋が歪んでしまっている」との理由で火災保険会社へ申請してくれました。

火災保険の請求権は事故発生から3年で消滅といいますから、ギリ3年のタイミングだったということになります。
もっと早く言ってよー、という気持ちにもなりますが、それ以上に「本当?その時の被害だとなぜ分かる?」という気持ちの方が強いですね。。

でも管理会社の人がそう言うのならその時の雪害なんでしょう、ということで野暮なことは聞きません。

その後、先月末に鑑定人が現地調査に入り、査定の連絡があり、583,534円の保険金が認定されました。

もともとの見積りの妥当性も分からなければ、鑑定人の鑑定の妥当性も分かりません。

この時点で、事故から3年以上経過していることもあり、再鑑定請求して長引かせてもあまり得策ではないかと思い、提示金額で妥結しました。

両工事を同時にやれば、仮設工事の重複分は削れそうです。

この分野はまったくもって勉強が足りていないのですが、Webから平米単価の相場感を見るに、相場レンジの上限付近の単価となっています。
安ければ良いというものではありませんが、大規模修繕本番までに相見積もりの取得や工法比較等して検討していきたいと思います。

カテゴリー: 不動産投資 タグ:

知人に不動産屋担当者紹介依頼

2021 年 1 月 25 日 コメントはありません

不動産屋の担当者とのいい出会いが、あまりありません。

人間的によさそうな人を見つけたとしても、こちらの希望にそった案件を持ってこれない、売主への価格交渉に臆する等々。。
金融機関に融資OKと言ってもらえている中で、グズグズしていると融資の窓が閉まってしまいます

そこで、いい不動産屋の担当者を知ってたら紹介して欲しい!と昔一緒に不動産投資を学び、年に1度連絡をとるかどうかの知人にLINEをしてみました。

そしたら、親切にも担当者さんに連絡をしてくれ、さっそくアポ入れて、今週末会ってくることになりました。

カテゴリー: 不動産投資 タグ:

賃貸不動産経営管理士が国家資格に

2021 年 1 月 21 日 コメントはありません

2015年に受験して取得した民間資格「賃貸不動産経営管理士」が、今年6月の賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の施行をもって国家資格化となるようです。

  • 2015年:受験者数 4,908名→合格者2,679名(合格率54.6%)
  • 2020年:受験者数27,338名→合格者8,146名(合格率29.8%)

試験実施第1回目の2013年には合格率が85.8%もあり、ネット上では“名前を書きさえすれば受かる”という声も目にしましたが、今や人気資格と化しました。

今後の合格率は、管理業務主任者よりも少し高い25~30%を維持していくのでしょうか。

学習当時、不動産投資家としての自分の戦力になるのは、賃貸不動産経営管理士であると投稿しています

着目した資格が成長していき、嬉しく思います。

新法の政省令では、将来的には管理業務ができるのを賃貸不動産経営管理士に一本化することを考えているようですね。

その分、クレーム産業でもありますから、日常的な管理業務のほか、原状回復や敷金返還、造作買取請求等の賃貸借契約にかかわるトラブルがないようにしっかりした仕事が期待されているのだと思います。

カテゴリー: 不動産投資, 資格 タグ:

マンション2棟一括購入ならず

2021 年 1 月 12 日 コメントはありません

3,500万円の値引交渉の末に先月買付申込を入れていた埼玉県の案件、2番手で流れてくるのを待っていましたが、1番手の方に融資が付き司法書士手配等を進めているという情報がありました。

現地調査も済ませ、信用組合へ年始の挨拶がてら資料一式を持参して稟議書作成に取りかかれるところまで進めていましたが、残念な結末でした。

築25年で、30年融資が見込める上、売値に対する積算評価が130%ROIも50%超と、数値的にも魅力大な案件でした。

残念ではありましたが、ベストを尽くしたので悔いはありません。

1番手の方の情報収集力、属性、運などが私を上回っていたまでです。

また次の案件にトライしていきます。

カテゴリー: 不動産投資 タグ:

2020年 感謝と来年の目標

2020 年 12 月 31 日 コメントはありません

■不動産投資
3月に信用組合から法人にプロパー融資を受け、マンション1棟購入することができました。
ROI50%超、経営数値も優秀な値を出す物件を迎え入れることができ、経営の安定化と加速に繋がりました。
信用組合からは、債務超過3億円までは問題なく融資OKの内諾をもらっており、その後11月、12月と買付を入れました。
うち1件は2番手で待機中。1番手の動向次第で、結論は年明けになります。
不動産からの税引後利益が本業の手取りを上回ってきており、数年内の脱サラ・専業大家化も視野に入ってきました。
2021年も慢心することなく、更なる基盤強化を求め2物件の取得を目標に頑張ります。

■株式投資
今年は株式投資には消極的でしたが、1銘柄(2395:新日本科学)にだけ6~9月に参戦し、約50万円の利益でした。
来年も株式投資にはほぼ参加しない意向です。

■積立投資
今年は積立投資開始9年目にして初のリバランスを行いました。
開始投資は年1でリバランスをするつもりでしたが、ほったらかしのままでした。
前々から債券の為替リスクについてどうなんだろうと思うことがあったので、組み込んでいる先進国債券、新興国債券を9月に全売却し、比率を整える原資としました。
今年はコロナ禍で一時評価額が大きく下落しましたが、最終的には利回り21.6%まで切り返して年越しを迎えます。
来年もコツコツ買い増していくのみです。

ペット死去による家賃5000円減額要望

2020 年 12 月 1 日 コメントはありません

3月に取得したマンションの入居者から、ペットを2匹飼っていたが1匹亡くなったので賃料を下げてほしいという相談が管理会社へありました。
どうやら、入居する際にペット1匹あたり5,000円、2匹で10,000円賃料加算をしたという経緯のようです。
前オーナーとの口約束だったようで賃貸借契約書には記載がありません。

管理会社からは、契約書に記載がないため対応致しかねると回答したそうですが、再度依頼があったとのことで連絡が入りました。
なんでも、応じてもらえないなら引越しも考えると言っているそうです。

引っ越しする・しないはどうでもいい話で、礼金も取れる物件ですし、逆に出て行ってもらってもらった方が賃上げ含め収益が上がるかも?と思います。

しかしながら、嘘をついて減額交渉してきているようには思いませんし、そもそもが諾成契約である賃貸借契約は口約束であっても契約は成立します。
その契約は特定承継人である現オーナーにも引き継がれます。

収益が下がるのは嬉しくはないですが、減額に応じることにしました。
(昔の自分なら、そんな口約束は知らん!と応じなかったと思います。)

当然ながら、また新たにペットを飼う場合はちゃんと連絡をよこすようにと申し添えました。

カテゴリー: 不動産投資, 法律 タグ: