ROI60%超えの物件に取り組み中

2020 年 1 月 22 日 コメントはありません

昨年末に提案を受けた築古RCマンション一棟。
今年に入ってから現地調査を行い、資料一式を揃えて銀行へ融資審査のお願いをしてきました。

都心から1時間弱に位置するとはいえ、最寄駅は1日乗降客数10万人を超えるビッグターミナルです。
そこからバス利用ですが、物件は敷金・礼金を取れているので優良エリアと言えるでしょう。

昨年後半から、現在の自分の財務状況を踏まえ、高積算かつ高CF物件を探し求めました。
そうなると築古・RCとなり、都心から少し離れた立地になるのは自然な成り行きです。
ゆくゆくはより都心で土地評価の高い物件が欲しいですが、資産性よりも収益性を優先です。

都心から離れた土地だと、土地<建物になりやすく、減価償却費を多く取ることができ高CFになります。
高CFだと自然と高ROIになります。敷金が取れている物件だと、購入資金と相殺でより高ROI化に寄与します。
築古だと売値が積算価格に近く、さらに高CFが残債を早く減らして共担保・別担保を使った物件拡大も可能になります。

なるべく早くキャッシュを膨らませたい現況にあっては、有効な戦い方だと思います。

高稼働の物件で賃貸需要に難儀しないエリアであれば、RC物件の最大の敵は建物や設備の老朽化です。
そもそも管理状態が良くない物件は手に負えないリスクを敬遠してパスですが、今回の物件は修繕も適宜施され、小綺麗に管理されていました。
受変電設備、消防設備等々、マンション管理士・管理業務主任者の勉強も多分に役立っています。

しっかりとした修繕費用積立計画もシミュレーション表にプロットしました。
プロット前のROIは60%超え、プロット後でも50%台後半の優秀な数値です。

今後の不動産賃貸業の展開を占う、重要な案件になりそうです。

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積立投資経過

2020 年 1 月 14 日 コメントはありません

ほったらかしの積立投資信託。
ノーロード・インデックス型銘柄オンリーの投資です。

ドルコスト平均法の威力はいかに・・?

積立NISA口座にも振り替えつつ推移してきているので、同一銘柄が複数出てきています。
債権は、持ったままですがもう積み立てておらず、株式銘柄のみ積み立てています。

2016年にアパート購入のため全解約したマネックス証券の方は、同年9月から再開して4年目に入りました。
米国株高が牽引する形で、現在は利回り12.18%です。

2012年7月から継続している楽天証券の方は、早いものでもう8年目。
アベノミクス前、民主党政権の時代から買い続けているので、さすがに利回りは高く27.29%。

トータルでの利回りは17.44%になっています。

新興国の底上げなくして世界経済の発展は無いと思っていますので、新興国株式に厚いポートフォリオにしています。
途中、米国利上げによる新興国からのリスクマネー撤退などありましたが、結果的には堅調に推移しています。

あれこれ考えていたら買えない、だから考えずに毎月買い続けていきたいと思います。

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2019年 感謝と来年の目標

2019 年 12 月 31 日 コメントはありません

■不動産投資
法人の消費税課税事業者期間終了に合わせて業者の開拓を進めました。
10人会っても良い人に出会えるのは1人いるかいないかだろうと思いつつ複数業者と面談に出向き、胡散臭かったり、知識レベルが低かったりする人と出会う中、1人だけ良い人に出会うことができました。
金融機関開拓も継続して行い、本審査までかけてもらい、先々の追加融資まで考えていると言ってもらえる銀行にも出会えました。
幸運の扉は長く空いているものではありませんから、悠長に構えず年明けにはビシっと購入物件を持ち込みたいと思っています。

■株式投資
今年は業績が下がる決算発表が続くこと、そのため春先あたりから株価が下落する流れを聞いていたので逆張りしましたが、そうはなりませんでした。
秋口までに比較的大きめのマイナスを出してしまいました。
10月からは不動産投資で買付証明書も出し、銀行審査も始まりましたから、資産保全のために株式投資は撤収しました。
2020年は不動産投資にかなり本腰を入れていくつもりなので、おそらくは当面株式投資には手を出さないと思います。

■積立投資
日本株、世界株ともに株価推移が堅調だったため、積立投資はかなり好調でした。
今後も世界経済が堅調とは言えないでしょうから、一喜一憂せず来年もただ黙々と積み立てを続けていくだけです。

購入を見送りました

2019 年 12 月 19 日 コメントはありません

融資審査をしていたRC物件の審査結果が出ました。

買付証明書を提出したあとに売主が価格を吊り上げてきたのですが、築20年そこそこで管理状態も良く、物件自体もグレードが高かったこともあり購入意思継続でした。

しかしながら、シミュレーション上負けない物件ではありますがもっと投資効率の良い案件はいっぱいあるわけで、多少なり判断を誤った感は持ちつついました。

とは言え、審査してくれている金融機関の手前、今後の関係性も踏まえて、融資OKとなれば買うつもりでいました。

そして先日連絡があり、本部と交渉を詰めればフルローン・期間35年いけると思うが、どうしたいかの確認でした。

自分の気持ちを正直に伝え、労力をかけて審査いただいたのに申し訳ないと謝り、今回は見送りクローズとすることにしました。

今後どういった物件で進めていくか、年内に支店へ行き話し合うことになりました。

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融資審査の状況

2019 年 12 月 6 日 コメントはありません

融資審査から1ヶ月が経ちました。

オリックス銀行とかと違って、普通の金融機関はけっこう時間がかかるもんですね。

本部と支店との間で、質問と回答のやりとりをしているところだそうです。

時間はかかっていますが、物件の方は少し大きい金額であることもあり、まだ他の買い手にさらわれてはいません。

支店長からは、ぜひ通したい案件として本部の担当者へかけあってもらえています。

こちらとしても、今回この金融機関と実績が築ければ、今後の案件も話を持っていきやすいほか、
プロパーローンになるので、今後他の金融機関でもプロパーローンが引きやすくなります。

どのような条件で回答が出るか、もう少し待ちたいと思います。

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買付申し込みしました

2019 年 11 月 3 日 コメントはありません

先日、買付証明書を提出しました。

買付証明書を提出するのは、かれこれ3年ぶりです。

6月に仲介業者開拓をした中で良い担当者に出会え、いくつか紹介された中に、買いたいと思えるRC物件がありました。

そして、去年から続けている金融機関開拓がようやく融資審査という形につながりました。

売主は宅建業者で、数千万円レベルの値引き交渉の末、社長が最終判断をするということになり提出した買付証明書ですが、NGとなる可能性は多分にあります。

同時並行で、金融機関の審査も進んでいます。

両方が上手くいけばよいのですが、金融機関の手前、NGでも週明け早々にでも決断してくれればよいのですが。

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銀行訪問トリプルヘッダー

2019 年 10 月 3 日 コメントはありません

来週、地銀と信用組合に行くアポをとりました。

午前中は信用組合
先月支店長と話をした流れで、自己紹介資料や確定申告資料3期分、保有物件資料等を持って行ってきます。
自分の状況でどれくらいまで融資可能かチェックしてもらいます。
また、もろもろ深掘りしてきます。

午後は地銀

去年開拓して融資可能と言ってもらっているものの、良い物件と不動産業者担当者に巡りあえず、まだ借り入れできていません。
そうこうするうちにコネクションを作った副支店長が異動になり、ちょっと関係が後退した感があります。
7月に物件持ち込んでみたものの購入は見送り、また少し時間が空いてしまいました。
法人8月決算期の決算書が出来上がりましたので、これを持って挨拶と最近の取り組み姿勢等をヒアリングしてきます。

あと、空いた時間に新規の信用金庫へ行き、積立定期預金を組んできます。
前々から気になっていた信金ではありますが、不動産投資への融資をしている話や記事を見聞きすれど、不動産業者に聞くとそうでもないようでもあります。
しばらく関係づくりをしながら様子をうかがいます。

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近所の信用組合へ融資取り組み姿勢ヒアリング

2019 年 9 月 12 日 コメントはありません

先日、記帳ついでに不動産賃貸業への取り組みについてヒアリングしました。

昨年から積立定期預金を組んで関係構築を仕込んだ信用金庫です。

同じ信用組合でも、職場近くの支店の方が審査が緩いという噂は聞いています。
積立している支店の取り組みが渋いと、いざ相談しても融資は厳しいかなと思い、
感触が悪ければ口座閉鎖して職場に近い方の支店に乗り換えるつもりで探ってきた次第です。

で、結果から書くとかなり積極的な様子でした。

窓口で用件を伝えたところ、支店長が応対してくれました。

単刀直入に、不動産賃貸業への融資の取り組み姿勢について聞きたい旨を伝えます。

冒頭、他の金融機関の融資情勢はどうですか?やっぱり絞ってきていますか?的なことを聞かれ、

「そうですねー、どこも今は絞ってきているようですねー。厳しいと見聞きしますよ。」

とありきたりな受け答えをしました。

その後の会話で、どうやら他行で厳しいからうちを訪ねてきたのか?(=他の金融機関でNGな奴かどうか)というジャブだったようです。

自分はナイスと思える不動産業者に巡りあえていないこともあって物件購入にアタックできず停滞しているわけですが、あくせく金策に回って銀行に否定されているわけではないので、あまりその質問の意図にピンときませんでした。

下記、ヒアリングメモです。

・取り組み姿勢
積極的に取り組んでいる。賃貸業は人口減など言われているが、10年そこらではそんな変わらないと考えている。

・物件エリア
近所に在住なので物件が遠くても特に問題ないが、地方は難しい。

・頭金
場合によっては諸費用だけは出してもらうこともある(=フルローン)

・物件評価
基本的には収益還元。

・構造、権利
木造・RC 何でも。借地権物件も融資する。借地権は敬遠するオーナー多いが、先日も利回り約13%の案件を取り扱った。

・プロパーローンかアパートローンか
借り手の希望次第。

・金利
1%後半くらい。

・融資期間
残耐用年数や15年20年でも収支が回らず、回ったとしても収支トントンでは何のためにやっているのか分からないでしょう、極力長く設定する。

諸費用だけは出してもらうこともあるとの発言に少々驚き、「それは、、フルローンのことですか??」と聞き返してしまいました。

借地権にも対応しているのも新鮮でした。確かに敬遠されがちで競合が少ないかもしれませんし、高利回りが手り魅力的はあります。
しかし、地主とのトラブル、資産価値評価などの他、借地権に融資してくれる金融機関はあまりないでしょうから、売却時の買い手探しも難航しそうですね。

また、築古でもある程度長く融資期間が取れそうな印象を持ちました。

最終的には、良いと思う物件を持ち込んでみてください、物件の紹介もしましょうか?と言っていただきました。

私からも、あらためて自己紹介資料、保有物件、確定申告資料などを持ち込み、
支援いただける可能性があるかどうかチェックしてもらいたいと伝えました。

法人の直近決算書ができあがる10月に、再訪問してこようと考えています。

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消費税課税事業者強制期間終了と法人決算

2019 年 9 月 3 日 コメントはありません

法人が消費税課税事業者として強制される期間が、8月末日に最終日となりました。

これを迎えるにあたって、8月中に消費税課税事業者選択不適用の提出を会計事務所に行ってもらいました。

また、あわせて事業年度を8月末日とする議事が承認可決されたことの臨時社員総会議事録を作成しました。

既に決算書作成用の資料は会計事務所に送ってあり、第4期決算書を作成してもらっているところです。

銀行評価がなるべく良くなるよう、当面は経費算入はせず、税引き後利益を最大化する方針です。

節税は、もっと成熟してからのタスクに取っておきます。

IZUMI塾に参加してきました

2019 年 8 月 22 日 コメントはありません

7/20(土)、21日(日)の2日間で開催されたIZUMI塾に参加してきました。

いいオッサンが前日から子供のようにワクワクして(笑)
それくら楽しみにしていた講座でした。

6年ぶりの開催とのことで、前回から受講者倍増の約120名が参加。

懇親会も熱気ムンムンで質問のマイクを奪い合う、少々異様な雰囲気でした。
私も負けじと聞きたかった質問をしてきました。

講座内容については、市場状況や融資情勢などによって、今も通用すること・しないことはあると思いますが、
不動産投資のシンプルな本質を学ぶことができました。

特に内容に難しさを感じることがなかったのは、この7年間、投資家目線・銀行目線・業者目線それぞれの勉強のほか、
宅建業、賃貸住宅管理業、民法、簿記・会計、ファイナンス、税務など知識を積んできた今だからこそだと思います。
これが6年前の参加であれば、理解することはなかなか難しかったでしょう。

今回学んだことを糧として、効率良く物件を増やしていけるよう取り組んでいきたいと思います。

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