法人の第5期決算が終わりました

2020 年 10 月 28 日 コメントはありません

3月末に大型物件を購入したのに、経常利益はプラスで着地することができました。

銀行の信用格付け(スコアリング)に使われるのは経常利益と以前セミナーで聞いていたので、

6月に行った大きなリフォーム費用を特別損失にしてもらうよう、税理士へ伝えました。

ですので当期純利益はマイナスとなりますが、経常利益はプラスを守りました。

信用格付けでは、1次評価として定量分析・財務分析がされますが、これに使われるのが、自己資本比率、売上高経常利益率、自己資本額、売上高、債務償還年数・・などなどです。

格付けについては、取引金融機関の支店長に、私の債権者区分を聞いてみたことがあります。

「Aですよ」と即答が返ってきました。

えーと・・・、Aってナンデスカ?

格付は1~10まであって、「リスクなし」から「事故先」にまで10段階で区分され、格付6の「リスクはやや高いが許容範囲」までが「正常先」という債権者区分になります。

それ以降の債権者区分は、「要注意先」「要管理債権先」「破綻懸念先」「実質破綻先・破綻先」の5つに区分されます。

なので・・この金融機関では「正常先」ということ?だと解釈しました。

とはいえ、財務状況がそんな良いとは言えないことは自身でよく分かっていますから、今後意識的に改善あるのみです。

家賃滞納者の追い出し

2020 年 10 月 18 日 コメントはありません

大家業8年目にして初の経験です。

以前から滞納しがちな入居者さんでしたが、新型コロナウイルスの影響か、5月以降の支払いが完全停止し、連絡も一切取れなくなったと管理会社から連絡がありました。

実際には、家賃保証会社が入っているので、私に家賃が入ってこないという実害は無いのですが、その保証会社が立てた弁護士事務所から、

賃料支払催告兼条件付契約解除通知書」を内容証明郵便で送るための署名・捺印依頼がきました。

書面の内容は、

  • 貴殿は6~9月まで滞納している
  • 本書面送達後5日以内に未納金全額を支払うように
  • 支払えない場合は賃貸借契約を解除する、速やかに室内動産類を搬出して明け渡すように
  • 賃貸借契約解除後も当方は未納賃料と損害金、原状回復に対する請求権を保有する
  • 貴殿の受取不能に備え、同日付で普通郵便でも発送する

といったようなものです。

弁護士事務所への返送して数日後、賃借人から2日後に退去すると申し出があったようです。

内容証明郵便は受け取られず、保管期限切れで後日私の方へ郵便が戻ってきましたが、普通郵便を見ての申し出だったと思われます。

結局は、訴訟や強制退去にまで至ることはなく終えましたが、不良入居者と対峙したオーナーの話も聞いたことがあります。
スムーズに明け渡されたことは幸いだったと言えるでしょう。

原状回復費も保証会社にて1ヶ月分まで保証されます。

保証会社を立てることのメリットを感じる一件でした。

3月に購入した一棟マンションは、保証会社が入っていない部屋が多くあります。

もしそういった部屋で同様のことが起こった際は、今回のことを参考に書面を発送し、場合によっては弁護士も立てることになると思います。

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賃貸マンションショールーム見学

2020 年 9 月 23 日 コメントはありません

土地から新築系の書籍は既に6冊読んだ他、セミナーへの参加等も経てきており、最低限相手と話の疎通が取れるレベルには到達したと思います。

そこで、将来的に土地を仕入れて新築マンションを建てる場面に備え、少しずつ建築会社を回りコネクションと知識を増やしていきたいと思います。

第一弾は、都内にショールームを持つ建築会社さんへ行ってきました。

ショールームは1LDK(約40平米)でした。
賃貸仕様なので高級感は無いですが、十分な内装・設備です。
各部屋・部材について標準仕様か否か、またグレードアップ可否やオプションについて等確認してきました。

ひととおり確認をしたあと、一番気になる下記のようなことをヒアリングしました。

  • 建築坪単価
  • 戸あたり建築費
  • 設計費および設計期間
  • ボリューム図面作成にあたっての費用有無と必要期間および概算見積作成可否
  • 工期

建築物の規模によっても単価・費用は変わってくるので、

「RC造25㎡程度の標準仕様ベースでいくらですか?」

という聞き方をします。

建築坪単価110~150万円 と高めですが、ボリューム図面作成設計費地盤調査・改良費等を含むとのことなので、すごく高いということでもない印象です。
戸あたり建築費も何戸作るかによって変わってきます(多く作れば下がる)が、1,100~1,200万円とのこと。
参考までに「延床面積250㎡で建築坪単価130万円、戸あたり建築費1,400万円(1LDK)」の実績があるとのことでした。

ボリューム図面・概算見積作成には約4週間要す(図面2週間+概算見積作成2週間)とのこと。
スピード勝負になると、4週間は長すぎます。ある程度一次チェックはできても、高度地区や斜線制限をどう受け設計に影響するかとかまでは分からないので買付証明が出せません。
そんな時は、土地の情報を渡せば、だいたいこんなのが建ちそうですねとか初期回答してもらえるとのこと。

また、設計期間は4~5ヶ月、工期は4ヶ月+階数月とのことでした。

その他、2、3階建ての低層RCもOKか聞いてみたところ、2階建て4戸の実績もありとのこと。
もちろん採算が合うことが前提ですが、保有しているアパートを建て替えることになる際にも一考したいと思います。

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木造AP大規模修繕の参考見積を取ります

2020 年 8 月 23 日 コメントはありません

築23年の木造アパート。

前回の模修繕が2008年10月だったことを踏まえ、そろそろ大規模修繕を計画しています。

3年後にはデットクロスに突入しますので、売却の準備にもなります。

実施時期は来年の雨が少ない時期を想定で、内容は下記を考えています。

  • 架設足場工事
  • 外壁(高圧洗浄、塗装)
  • 屋根(洗浄、塗装、防水)
  • バルコニー防水
  • シーリング撤去・打替
  • その他塗装(軒天井、破風板、鉄階段・鉄部、雨戸、雨樋)

業者が現地調査を行うことになることと、実施時には入居者へのお知らせ等、管理会社と連携が必要になることから、その旨を管理会社へ伝えました。

すると、日頃取引している業者も紹介できるとのこと。
管理会社を通すと割高になるのではと懸念しますが、スポット的ではなく普段から大規模修繕工事を依頼している業者であるため割高にはならないとの回答。

そういうことではなく管理会社のマージンが上乗せされるのでは?という主旨だったのですが・・

とはいえ、管理会社経由で見積取得や現地調査管理をしてもらえ、工事箇所が洗い出せることから、お願いすることにしました。

その後、他社からも相見積取得をしようと考えています。

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今後必要になってくるであろうことに向けた準備

2020 年 7 月 29 日 コメントはありません

今後そう遠くない将来に必要となってくるであろうことに向けた準備をリストアップしています。

■大規模修繕に向けた準備
木造アパートのうちの1棟は築23年目に入りました。
12年前に外壁塗装鉄階段・鉄部塗装雨戸・雨樋塗装シーリング打替の実施履歴があります。
近いうちに、これらの工事に加えて屋根の塗装高圧洗浄チョーキングや鉄部や躯体の腐食チェック等も想定します。
施工業者探しの他、傷み具合を確認しに、6年ぶりに現地へ行ってきたいと思っています。
屋根は、ドローンとまではいかないまでも、GoPro+自撮り棒で覗いてみたいところです。
豪雨や台風もありますので、火災保険が適用できるタイミングで実施に至れるとベストと考えています。

■土地から一棟建築フェーズに向けた準備
ここ半年程度、土地を探して上物を建てる知識収集を行っています。
書籍数冊+セミナーへの参加を通して、ざっくりとした費用感を把握できるようにはなりました。

とはいえ、建築基準法や各種条例、高さ制限、地盤改良等を織り込んだボリュームチェックはできませんので、設計・建築会社探しが必要になります。
完成見学会や構造見学会をやっている建築会社もあるので、知見を得に参加してきたいと思っています。

土地から新築の手法の最大の弱点は積算評価が出ない点であり、これを補うだけの現金等資産を持っていないとB/Sが債務超過になります。
それを解消すべく、利回り8%程度で建築し5~6%程度で短期売却すれば、短期間に大金を手にすることができます。
しかし、そうする融資してくれた銀行との関係は悪化します。理解がないと出禁を食らうでしょう。
宅建業者になればプロジェクトファイナンスも狙えるのだと思いますが現状では非現実的です。

では保有するかというと、築古一棟と比べ利回りは低く税引後CFは劣ります。
代わりに向こう10年以上は修繕リスクと空室リスクが低い安定経営が期待できるでしょう。

この先2棟程度築古一棟を購入して、資金と資産がある程度潤沢になり、拡大フェーズから安定フェーズに移行する頃に参入するつもりです。

■社会保険労務関係の準備
出張旅費規程は既に作成し、宿泊と日帰り日当の取り決めは行っています。
2年以内には役員報酬や給与に関する規程を作成していきたいと思っています。
また、その頃には良い社労士を探していたいと考えています。

■休眠中法人の稼働に向けた準備
法人銀行口座、クレジットカードは開設しました。
あとは下記を税務署へ提出してきます。

(1)法人設立届出書
(2)青色申告の承認申請書
(3)給与支払事務所等の開設等届出
(4)源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請

1社目でお世話になっている税理士法人へ相談しましたが、上記作成と提出は2社目の法人決算も含め報酬が発生するとのこと。
この税理士法人にやってもらった1社目の申請書類を参考に、自分でやることにしました。

(2)は対象事業年度の前日までに提出しなくてはいけないルールです。
これを提出していないと、白色申告の期は損失が次期へ繰り越せずただの赤字で終わりになります。
次期が9/1~なのでそれまでに提出します。

(3)(4)は提出していない人もいますが、提出した上で役員報酬・給与支払いをしていない法人も多いそうです。
これを提出しておくことにより、ゆくゆく報酬・給与の支払いがスムーズな手続きで行えます。

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商業ビル投資ゼミ開催延期

2020 年 7 月 19 日 コメントはありません

7/11(土)に予定されていた、ファイナンシャルアカデミーの「商業ビル投資ゼミ」が開催延期となりました。

  • 現在、新型コロナウイルスの影響による経済の混乱により商業ビル市場も空室が増加するなど、状況が思わしくない。
  • これからの市況もまだまだ不透明な部分が多く、商業ビル投資の実践的なテクニックをお伝えするためにもアフターコロナの状況下で、どのように商業ビルで資産を築いていくのか現状の見通しが立った時点で、改めて教室での授業を開催する。

とメール連絡があり、今後の情勢を鑑みながら、20年12月ごろを計画しているとのことでした。

  • 次回開催時には、コロナ渦での商業ビル市場の振り返り
  • 下がった商業ビルで、どのように利益を上げていくのか

といった内容を盛り込んで授業を実施する予定だそうです。

今後開催されたところで、コロナ禍における店子さんたちの窮状を見ると、商業ビルには手を出し辛いですね。

もし今自分が商業ビルを持っていたら、かなり神経質な毎日を送っていたと思います。
約14万円の受講料はドブに捨てたようなものですが、実際に手を出す前だったことは幸運だったと思います。

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リフォーム完了&一部火災保険適用

2020 年 7 月 5 日 コメントはありません

3月末に購入した1棟マンションの1室が4月末に退去しました。

購入前から退去は聞いていたことですが、居住期間約9年、2LDKで約73㎡。
所有早々に痛いですが、1㎡1万円として、ざっくり80万円程度の出費は覚悟していました。

リフォーム会社が高いか安いかはクロス平米単価を見れば分かると言いますが、900円でした。
800~1400円と言われる中では良心的な単価です。

ボッタクられていないか、管理業を営む知人へ見積書を見てもらいましたが、
うちではこの価格で手配できない、と安価であることの確認ができました。

平成初期の物件ですから、玄関やキッチンの壁はタイル。
風呂のドアノブやコンセントカバーは黄ばんでおり、写真を通して古臭さが伝わってきます。

  • クロス、CF(トイレ・キッチン・洗面)の張り替え
  • フローリング→ウッドタイル張り替え
  • キッチン、風呂、洗面台水栓交換
  • レンジフード交換(故障)
  • ベランダフェンス傾き修理、ガラス交換

などで約88万円

今回は原状回復にプラスして、下記約20万円の工事も発注しました。

  • スイッチカバーを埋込型(コスモスイッチ)に
  • シーリングライト導入
  • 浴室鏡交換
  • 洋室クローゼットへダイノックシート

浴室鏡交換が2.5万円、ダイノックシートが7万円と、ネットで調べても格段に高いので、
施主支給が可能か、全工事型番開示要求しました。

ある程度メーカーとシリーズは開示してくれましたが、型番開示(業界のタブーらしい)や施主支給を要求するなら工事はやらないとのこと。
「儲けを取るなと言われているようなもので、それでも受けるのは安くて腕の悪い業者や、若手やしないと仕事がない職人くらいだ。結局損をするのはオーナーだよ?」
と鍔迫り合い。

結局は少し値引いてもらっての発注で落ち着きました。

また、フローリング傷、レンジフード交換、ベランダフェンス(傾き修理・ガラス交換)は火災保険申請しました。
結果、ベランダフェンスのみ適用(約10万円)となりました。
他の2つは、入居者の椅子スレ(経年劣化)とレンジフード故障も突発的でないということで、予想通りまっとうな判断です。

レンジフード故障などは、基盤ショートということにして適用する人もいるようですが、モラルの問題ですね。
そういった人が増えてきているからか、最近は大手の保険会社でも基盤ショートの証拠写真を求めるようです。

募集賃料は、リフォーム50万円で+1万円の目安がありますが、相場感もあるので+6,000円で設定しました。
8年住んでもらえれば、8割方回収できるので良しとします。

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休眠法人を始動させます

2020 年 6 月 11 日 コメントはありません

1社で融資を受けて買い続けることができるのか、今後の展開に不透明さを感じます。

そこで、2017年秋に設立したものの物件取得を見送り、そのまま休眠としていた法人を始動させることにしました。

この法人を成長させ、最悪でも資産拡大と資金の流れが断たれないよう手を尽くします。

すでにドメインを取得し、銀行口座開設を進めています。

決算期の8月までには、現金で中古区分マンションを1つ購入しようかなと考えましたが、青色申告の承認申請を提出していません。

対象事業年度の前日までに提出しなくてはいけないルールなので、今期は白色申告です。
8月までに買っても初年度の損失は次期へ繰り越せません。ただの赤字で終わりです。

なので、もし直近で手頃な物件が出てきたら決算期を変更して早め、税務署へ青色申告申請をし、費用発生は次期にします。

その後も決算期の変更も織り交ぜ、早期に3期黒字と融資が得られる状態を作り、2社での賃貸経営を進めます。

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電気的・機械的事故特約

2020 年 5 月 28 日 コメントはありません

以前触れた火災保険の特約ですが、K火災は新築(11ヶ月以内の建物)との条件があり電気的・機械的事故特約に入っていません。

別途、MS海上で年9万円くらいでこの特約に入れるは入れるようで、
管理業を営んでいる知人のツテで保険代理店の人から、加入の提案がありました。

この特約の対象は、建物に設置された設備・機械類で、家財は除きます。
持ち運びができない設備が対象、というイメージで、例えば下記のようなものです。

  • ビルドイン食洗器
  • ビルドインオーブンレンジ
  • エアコン
  • 給湯器
  • 照明
  • 浴室乾燥機
  • アンテナ
  • 床暖房
  • 太陽光発電
  • 電動シャッター
  • インターホン
  • 換気扇
  • エレベーター
  • 給水ポンプ
  • オートロック、
  • 宅配ボックス

バルブの操作ミスや空焚きなども対象になります。
ただしメーカー保証があるものは重複になるので対象外になります。

この特約の代わりと言えるか分かりませんが、LPガス会社の特典として下記を戸数分付けています。

  • 追い焚き付給湯器
  • ビルトインコンロ
  • 2.8型エアコン

購入した物件のエレベーターはフルメンテナンスですし、ビルドイン食洗器もビルドインオーブンレンジも、
床暖房もないので、故障した時にノーカバーとなるのは、照明、インターホン、ウォシュレット、
オートロック、宅配ボックス、防犯カメラ、給水ポンプあたりかと思っています。

この中で価格が張りそうなのは、給水ポンプくらいですかね。
でもこれも1,2年前に交換しているので直近で交換は想定できないです。

本来なら、入りたい特約ではあるのですが、年9万円の費用と天秤にかけ、
そんなに故障・交換の頻度が多くないなら入ることもないと考えています。

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商業ビル投資ゼミ

2020 年 4 月 16 日 コメントはありません

ファイナンシャルアカデミーの「商業ビル投資ゼミ」の受講を開始しました。

2年間で98,000円(税別)+ 1回教室参加権30,000円(税別)で、合計128,000円(税別)です。

前から興味のある講座でしたが、そろそろ住居系に加えて店舗系の勉強をしてみてもよい段階かと思い受講を決めました。

先月購入した一棟マンションの1階には事業所が入っているので既に店舗系に手を付けていることにはなりますが、管理・運営面含めてそっち系のことはよく分からないというのが実情です。

  • 住居系との比較
  • 商業系のメリット
  • 融資面での違い
  • 管理方法

など学びたいと思っています。

もっとも、最近のコロナウイルス感染症拡大の影響で、店舗系は不況に陥ったり賃料の不払いの問題も表面化しています。

知識を付けたうえでデメリットやリスクの方が大きいと判断すれば、参入することはないでしょう。

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