サラリーマンリタイアの目安

2021 年 9 月 21 日 コメントはありません

不動産投資の勉強を始めてから、ちょうど10年目に入ります。

そろそろ、サラリーマン生活をリタイヤすることを意識するようになってきました。

過去には、いわゆる多重債務者で自己破産寸前まで追いやられ法律事務所へ相談したこともあります。

勉強を開始した当時も、まだ自己資金ゼロどころか悪い借金も抱えている状態でした。

その頃を思い浮かべてみると、現在の自分は本当に大きく飛躍したものだと思います。

一方で、現在所有不動産の総投資額は約3.4億円。

10年続けた割には、成功している方々と比べて物足りなくもあります。

さて、リタイヤの目安ですが、毎年どれくらいの家賃収入なり利益なりを残せればよいのでしょうか。

私はこれまで税引後利益を基準に考えていたのですが、リフォームや広告費、その他経費類が年によってバラバラなので見通しづらさを感じます。

目標の最終手残りの1.3倍くらいはないと、安心できないかなと思っていたところ、先日参考にしたいサイトに出会いました。
https://aloha-lanai.com/semi-retire/

不動産投資家として著名な方々がリタイアした時の年間総家賃売上を目安にする、という記事です。

その目安は「年間の家賃売上が5,500~7,500万円」になった時。とてもシンプルな目安です。

これくらいの家賃収入があれば、おそらく1,300~1,800万円の最終手残りが確保できるのではないかと思います。

もちろん、人それぞれが置かれた環境やその後の人生設計によって違ってくるので一概には言えませんが、参考になります。

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日本政策金融公庫から借入

2021 年 9 月 8 日 コメントはありません

アパートの大規模修繕実施を秋に控え、公庫に借入申込をしました。

面談を終えて約2週間、審査通過の連絡がありました。

200万円程度ですが、物件購入のチャンスを逃さないために手元資金がより多い状態を保ちたいため、借り入れる選択をしました。

税務処理的な相談は、おいおい税理士と相談するとして、今回は原状回復とは違い、資産価値up・耐久性upといった性質のものなので、資本的支出計上になると思われます。

木造なので、耐用年数(22年)が減価償却期間になります。

前回の大規模修繕から丸12年。パリっとさせて、強気な売却も可能な状態に整えます。

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金融機関3つ訪問

2021 年 8 月 10 日 コメントはありません

7月末からの1週間、金融機関3つにアポを取り、不動産賃貸業への取り組みについてヒアリングしてきました。

うち2つは、数年前から定期積金を始めて関係づくりをしてきた金融機関です。

直前に買付を入れた横浜の新築木造アパート(買付2番手)の他、都心から半径30km、50kmの円入りの地図、それぞれに位置する埼玉の築29年RCマンション、築27年S造マンションなどのサンプルも持ち込み、融資エリアと期間を探ります。

結果、エリアは都心から30km程度以内が目安だけど期間が耐用年数までだったり、
都心から50kmまでOKだけど融資期間が耐用年数-経過年数(ただしRCはMaxでも35年、木造は20年)で自己資金は物件価格の1~2割(諸費用別途)だったりと、使えそうにありません。

現在の所有物件を見て、どうして耐用年数を超えて融資しているのか不思議がる方もいました。

そんな中、「減価する建物分を先に返済して価値が下がらず残る土地はその後に返済していく」つまり耐用年数を超えても融資可能、という考え方をされている方がいました。
その金融期間は、耐用年数-経過年数に、構造と管理状態によりますが、8~15年をプラスして融資しているとのこと。
自己資金も物件価格+諸費用の1~2割ということで、評価の高い物件を持ち込めば効率良く買い進めることもできそうです。

持ち込んだ新築木造アパートの1番手がコケたら審査をお願いしましたが、築古RC、S造マンションの方が効率が良さそうです。
エリアも都心から50kmまでと広いので、利回り9~10%以上も狙えて競合も少なめのやや郊外をターゲットに探して持ち込んでみたいと思いました。

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土地からの新築企画はまた先のフェーズで

2021 年 7 月 10 日 コメントはありません

集中的に勉強をしたおかげで、どれくらいの建物が建ちそうか、だいたい見当がつくようになりました。

そして、法人決算をお願いしている税理士法人の伝手で、建築会社のコネクションもできました。

いくつか資料請求したり、買付入れたり、としているうちに、自分なりの理想の土地の広さ・形も持ちました。

そんな中、ついに、これは!と思える土地に出会いました。

  • 東京都葛飾区内
  • 最寄り駅から徒歩6分
  • 地積約100㎡
  • 建蔽率80%、容積率400%
  • 二面道路(公道18m・7m)
  • 間口両道路とも9m以上
  • 価格約4300万円

間口が9m以上、奥行きも10mと少し。
1Kが1フロアに3戸×5階=15戸が見込めます。

各戸の専有面積も1Fの1戸が21㎡になる他は、25㎡作れて競争力もあります。
S造の得意な建築会社の建築坪単価をもとに建築費もざっくり計算し、表面利回りが9%弱見込めます。

現地を見に行き、特段問題なく、人気が出ることは間違いないと思ったので、価格交渉もなくすぐに買付を入れました。

金融機関へも持ち込み、審査をお願いしたのですが・・

そこへ現金買いが現れたとのことで、、終了。

今回はメルマガからの情報でしたが、そもそも楽待や健美家のようなポータルサイトや、三井不動産リアルティなど相続系のサイトにも、良い土地はなかなか出てきません。

そして、仮に出てきたとしても、そんな良い土地は現金で業者や資金力ある投資家にかっさらわれる、ということです。
話には聞いていましたが、いざ直面するとヘコみました。勝てる気がしません。

そういうことで、土地から新築企画は、融資特約無しで土地の買付を入れられるレベルに達してからにします。
いつか、逆の立場でかっさらってやる!と誓いました。

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土地から新築企画の修練中

2021 年 6 月 6 日 コメントはありません

土地から新築マンションを企画することについて、建蔽率/容積率、前面道路幅員や道路付けの方角、高度地区などの制限から、

  • どれくらいのフロア数の建物が建ちそうか
  • 容積率は消化できそうか
  • 施工床面積はどれくらいか
  • 建築費概算はどれくらいか
  • 期待利回りを実現するための事業総額と土地価格はいくらであるべきか

といった判断が、概ね相違なく把握できるようになりました。

日夜ポータルサイトで土地の情報を探しまくり、販売図面と建築プランを取り寄せ、自分の予測した数値と答え合わせをし、ほぼ誤差の範囲といえるまでになりました。

さすがに天空率、日影規制まで織り込むことはプロにお任せしないとですが、自分での一次スクリーニングはできるようになったと言えます。

あとは目を肥やす必要がありますから、現地にも積極的に行くようにしています。

行ったところで更地だと、築古案件と違ってそう見るところはないわけですが、土地やその周辺の雰囲気から、いろいろと感じることもあります。

間口が少し狭いので2戸並列は難しいとか、駐輪場置きたかったけど無理そうだとか、そういった客観的なことのほかに、「景観に合う建物にしてくれよ」「前面道路も広くていい土地でしょ」とか、不動産が語ってきているような感じがします。

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金融機関ダブルヘッダー

2021 年 5 月 27 日 コメントはありません

午前中、先月オーバーローン付けてくれたものの購入をやめた案件で、支援をしてくれた信組へ行き謝ってきました。

築古RCはやめて土地から新築企画したいなど、今後のビジョンをお話して、引き続き支援もらうことを確認しました。

午後は、8年前、最初の物件購入の際に融資してくれた地銀へ行ってきました。
法人口座は開いているもののしばらくぶりなので、決算書4期分、確定申告4期分、
所有物件資料や賃貸業への取り組み姿勢といった資料一式を持参し、
あらためて融資対象として取り扱ってもらえるか審査してもらいます。

この地銀は頭金10~20%求められるので、1億円台までの案件かなと思います。

ただ、応対いただいた課長代理が冷淡な感じで、投資家を見下している雰囲気です。
顧客やビジネスパートナーという感じではなく、「金を貸してくれと言ってくる奴等」としか見ていないのかなという印象。
ちょっとここで借りるのはないかな、という感想です。

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物件購入見送り

2021 年 4 月 30 日 コメントはありません

先日来審査中だった、RCマンション1棟物の結果連絡がありました。

希望していた融資額と期間は付いたのですが、金利が2%を希望していたところ、2.5%での提示でした。

これにより、赤字になるということはないのですが、インカムゲインが低くなり、投資額に対するリターンの旨味が無くなりました。

最後に売主へ融資特約無しでの指値交渉をしましたが決裂。購入は見送ることにし、金融機関へもその旨連絡しました。

3週間の間に4度ほど現地へ行き、また、管理会社選定で6社回り、ほぼほぼ委託先も決め、火災保険加入も手続き手前まで進めていましたが、水泡に帰す結果と終わりました。

残念でしたが、また次の候補を探します。

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融資審査中

2021 年 4 月 15 日 コメントはありません

3月末に持ち込み、現在融資審査中の物件が1つあります。

今回は埼玉県内のRC物件で、諸費用込みのオーバーローンで取り組んでもらっています。

持ち込んでから3週間近く経ちますが、来週には審査結果が出そうです。

売値に対して年間インカムゲインは特段秀でているわけではありません。
しかしながらグロスが大きい分、手元資金の累積は加速します。
手出し無しのオーバーローンなら、なおさら次の案件に備えた資金準備になります。

また、築年数が比較的若いこともあり、築30年や35年の物件と比較した場合、
同じ10年15年保有したとしても出口への安心感が格段に違うことも、今回少し妥協したといえる手を打った要因です。

購入できた場合、積算が弱い分、債務超過は進みますが、手元資金のエビデンスで対抗していきます。

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インカムゲインの最大化

2021 年 3 月 31 日 コメントはありません

普段は、

  • ファミリータイプ
  • 築30年以下
  • RC物件
  • 管理状態が良好
  • 1都3県(国道16号線内)

を基本に物件を探しています。
最寄駅からの徒歩分数は問いません。

信用棄損を極力抑えつつ、効率的に買い進めたい

という思いが強く、下記の目線もプラスしています。

  • 積算評価70%程度以上
  • ROIは35%以上
  • 収益力は年間インカムゲインが購入価格2億円換算で600万円程度以上
    (土地から新築企画でも400万円弱は出るのでその1.5倍以上は欲しい)

積算が出てもROIが弱かったり、逆にROIが出ていても積算が弱かったり。

ROIが出ていてもインカムゲインがやや弱いこともあります。

こんなことを言っていると、業者さんから提案は多くあるものの、購入にまではなかなか至れません。

数少ないチャンスに出会い、買付申し込みしても2番手に甘んじることが年に2,3回というペースです。
結局買えず、逸した時の落胆は小さくありません。

それならば少し数値を妥協してでも買った方が、その分キャッシュが貯まって良いのでは?

という誘惑も沸いてきますが、それもまた違うだろうと思いなおし、また探し続けます。

それでは、インカムゲイン(税引き後利益-返済元金+減価償却費)を最大化するには、どのような案件を掴めば良いのでしょうか。

「税引後利益が大きく、返済元金が少なく、減価償却費(年)が大きい」

ということになり、こう書くとシンプルですが、紐解くといろんな要素が絡み合ってきます。

税引後利益を大きくするには
収入大きい=表面利回りが高い=価格交渉
ランニングコス少ない=EVなし、委託管理費小、定期清掃費安
減価償却費(年)大きい
支払利息小さい=借入額少ない、融資期間長い、金利低い

返済元金を少なくするには
融資年長い
金利低い

減価償却費(年)を大きくするには
耐用年数少ない
固定資産税評価額の建物大
土地に対して建物大

減価償却費は、片や税金算出する前後という差はありますが、相殺されるイメージでもあるので、これに注力するよりも、

購入価格とランニングコストを極力抑え、融資期間をなるべく長く・金利は低く金融機関交渉を行う」という不動産投資の基本に立ち返ることが肝要であることを、あらためて認識させられます。

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大学時代ゼミ仲間の建設会社社長に連絡

2021 年 3 月 5 日 コメントはありません

大学時代のゼミ同期に、親御さんの建設会社を継いだ奴がいます。

昔はしょっちゅう麻雀卓を囲んだりしましたが、もうすっかり連絡を取っておらず、最後に会ったのはゼミ仲間の結婚式、もう14年前です。

まだ先のフェーズで、土地から新築企画に進む際には相談してみようと思っていましたが、なかなか築古RCで良い経営数値を出す案件も無いため、新築企画も並行して進めてみてもよいかなと思うようになり、電話をしてみることにしました。

さすがに携帯番号変わってるかなとも思いつつ電話をかけてみると・・・数コールで繋がりました。

違う人の番号になっているかもなので、「○○さんですか?」から入ると、「おー、久しぶりじゃん、どうした?」との返答。

当人に繋がったことに安堵しつつ、8年前から不動産賃貸業始めたことや新築はRCもできるかなど含め、しばらく話しました。

相手からしても滅多にない人からの着信ということで、恩師が亡くなったのかと思ったようです(笑)

アパートの修繕も得意のようで、早ければ今秋にも計画している大規模修繕の見積りを作るべく、来週にも現地調査に入ってくれることになりました。

修繕箇所は、昨年管理会社経由で取得した業者の見積り内容を伝えました。

あわせて、破損している雨樋の交換と、サイディング腐食箇所の修繕も見てもらうこととなりました。

管理会社経由で見積った業者からの提示金額

  • 大規模修繕:約250万円(税込)
  • 雨樋交換 :約110万円(税込)

よりも安くなると良いなと思いますが、多少高い程度なら旧友にお願いしようと思っています。

良い仕事をしてくれるなら、安心できるビジネスパートナーとして、RC新築企画やマンションの大規模修繕などの依頼にもつながっていくかと思います。

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