銀行訪問トリプルヘッダー

2019 年 10 月 3 日 コメントはありません

来週、地銀と信用組合に行くアポをとりました。

午前中は信用組合
先月支店長と話をした流れで、自己紹介資料や確定申告資料3期分、保有物件資料等を持って行ってきます。
自分の状況でどれくらいまで融資可能かチェックしてもらいます。
また、もろもろ深掘りしてきます。

午後は地銀

去年開拓して融資可能と言ってもらっているものの、良い物件と不動産業者担当者に巡りあえず、まだ借り入れできていません。
そうこうするうちにコネクションを作った副支店長が異動になり、ちょっと関係が後退した感があります。
7月に物件持ち込んでみたものの購入は見送り、また少し時間が空いてしまいました。
法人8月決算期の決算書が出来上がりましたので、これを持って挨拶と最近の取り組み姿勢等をヒアリングしてきます。

あと、空いた時間に新規の信用金庫へ行き、積立定期預金を組んできます。
前々から気になっていた信金ではありますが、不動産投資への融資をしている話や記事を見聞きすれど、不動産業者に聞くとそうでもないようでもあります。
しばらく関係づくりをしながら様子をうかがいます。

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近所の信用組合へ融資取り組み姿勢ヒアリング

2019 年 9 月 12 日 コメントはありません

先日、記帳ついでに不動産賃貸業への取り組みについてヒアリングしました。

昨年から積立定期預金を組んで関係構築を仕込んだ信用金庫です。

同じ信用組合でも、職場近くの支店の方が審査が緩いという噂は聞いています。
積立している支店の取り組みが渋いと、いざ相談しても融資は厳しいかなと思い、
感触が悪ければ口座閉鎖して職場に近い方の支店に乗り換えるつもりで探ってきた次第です。

で、結果から書くとかなり積極的な様子でした。

窓口で用件を伝えたところ、支店長が応対してくれました。

単刀直入に、不動産賃貸業への融資の取り組み姿勢について聞きたい旨を伝えます。

冒頭、他の金融機関の融資情勢はどうですか?やっぱり絞ってきていますか?的なことを聞かれ、

「そうですねー、どこも今は絞ってきているようですねー。厳しいと見聞きしますよ。」

とありきたりな受け答えをしました。

その後の会話で、どうやら他行で厳しいからうちを訪ねてきたのか?(=他の金融機関でNGな奴かどうか)というジャブだったようです。

自分はナイスと思える不動産業者に巡りあえていないこともあって物件購入にアタックできず停滞しているわけですが、

あくせく金策に回って銀行に否定されているわけではないので、あまりその質問の意図にピンときませんでした。

下記、ヒアリングメモです。

・取り組み姿勢
積極的に取り組んでいる。賃貸業は人口減など言われているが、10年そこらではそんな変わらないと考えている。

・物件エリア
近所に在住なので物件が遠くても特に問題ないが、地方は難しい。

・頭金
場合によっては諸費用だけは出してもらうこともある(=フルローン)

・物件評価
基本的には収益還元。

・構造、権利
木造・RC 何でも。借地権物件も融資する。借地権は敬遠するオーナー多いが、先日も利回り約13%の案件を取り扱った。

・プロパーローンかアパートローンか
借り手の希望次第。

・金利
1%後半くらい。

・融資期間
残耐用年数や15年20年でも収支が回らず、回ったとしても収支トントンでは何のためにやっているのか分からないでしょう、極力長く設定する。

諸費用だけは出してもらうこともあるとの発言に少々驚き、「それは、、フルローンのことですか??」と聞き返してしまいました。

借地権にも対応しているのも新鮮でした。確かに敬遠されがちで競合が少ないかもしれませんし、高利回りが手り魅力的はあります。
しかし、地主とのトラブル、資産価値評価などの他、借地権に融資してくれる金融機関はあまりないでしょうから、売却時の買い手探しも難航しそうですね。

また、築古でもある程度長く融資期間が取れそうな印象を持ちました。

最終的には、良いと思う物件を持ち込んでみてください、物件の紹介もしましょうか?と言っていただきました。

私からも、あらためて自己紹介資料、保有物件、確定申告資料などを持ち込み、
支援いただける可能性があるかどうかチェックしてもらいたいと伝えました。

法人の直近決算書ができあがる10月に、再訪問してこようと考えています。

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消費税課税事業者強制期間終了と法人決算

2019 年 9 月 3 日 コメントはありません

法人が消費税課税事業者として強制される期間が、8月末日に最終日となりました。

これを迎えるにあたって、8月中に消費税課税事業者選択不適用の提出を会計事務所に行ってもらいました。

また、あわせて事業年度を8月末日とする議事が承認可決されたことの臨時社員総会議事録を作成しました。

既に決算書作成用の資料は会計事務所に送ってあり、第4期決算書を作成してもらっているところです。

銀行評価がなるべく良くなるよう、当面は経費算入はせず、税引き後利益を最大化する方針です。

節税は、もっと成熟してからのタスクに取っておきます。

IZUMI塾に参加してきました

2019 年 8 月 22 日 コメントはありません

7/20(土)、21日(日)の2日間で開催されたIZUMI塾に参加してきました。

いいオッサンが前日から子供のようにワクワクして(笑)
それくら楽しみにしていた講座でした。

6年ぶりの開催とのことで、前回から受講者倍増の約120名が参加。

懇親会も熱気ムンムンで質問のマイクを奪い合う、少々異様な雰囲気でした。
私も負けじと聞きたかった質問をしてきました。

講座内容については、市場状況や融資情勢などによって、今も通用すること・しないことはあると思いますが、
不動産投資のシンプルな本質を学ぶことができました。

特に内容に難しさを感じることがなかったのは、この7年間、投資家目線・銀行目線・業者目線それぞれの勉強のほか、
宅建業、賃貸住宅管理業、民法、簿記・会計、ファイナンス、税務など知識を積んできた今だからこそだと思います。
これが6年前の参加であれば、理解することはなかなか難しかったでしょう。

今回学んだことを糧として、効率良く物件を増やしていけるよう取り組んでいきたいと思います。

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銀行へ物件持ち込み評価してもらいました

2019 年 7 月 28 日 コメントはありません

去年開拓した、プロパーローンに応じてくれるという地銀に物件を持ち込んでみました。

  • 木造アパート築31年
  • 都内最寄駅徒歩10分
  • 土地約80坪
  • 価格8,600万円
  • 満室時表面利回7.2%

築年数がけっこう経過していますし、表面利回も良くはありません。

ただ、土地積算評価が約8,000万円ありフルローンでも3年程度保有すれば借入残高<土地値になります。

キャッシュフローは大きくプラスになりますが、耐用年数を超えていますから4年間は減価償却費が大きく税引後利益がマイナスになります。

賃貸経営で税引後利益が2期も続けば、銀行が融資をしてくれなくなります。

このような物件を買う判断はできませんが、こんな物件に銀行はどんな条件を提示してくるのか。
本当に融資する気があるのかも含め、興味がありました。

結果、もらった仮審査の連絡は、

  • 融資額:物件価格の85~90%
  • 金利:1.7%前後
  • 期間:20~25年

という、意外に高い評価でした。

前述の理由で見送りましたが、償却残年数がなるべく多く残っているRC物件を探そうと思います。

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IZUMI塾に参加してきます

2019 年 7 月 13 日 コメントはありません

ファインシャルアカデミー最高峰講座「IZUMI塾」に参加してきます。

7/21(土)、22(日)の2日間で、参加費は48万円

6年前の開催時は、まだ不動産投資家として歩き出した直後で、知識も何も追い付かないと思い検討もできませんでした。

今回は、知識も成熟してきていますし、経験もそこそこ付いてきています。

今回がタイミングと思い、申し込みました。

費用は小さくない金額ですが、不動産投資から生まれたお金との比較や、不動産拡大の効果的な手法を成功者から短時間で効率的に学ぶに支払う対価としては、高いと言えるものではありません。

得たお金を、企業でいうところの設備投資にあたる、脳ミソへの再投資をします。

ここで得られた知見が、また新たなお金を生んでくれることを期待して。

物件探しのパートナー探し

2019 年 7 月 8 日 コメントはありません

先月会った不動産業者のうち、3社から具体的な提案がありました。

■業者A
新築一棟建売物件を紹介してくれる。
しかも融資条件によってはROIが30%を超えるような投資効率の良い情報が多い。
これを、私の希望もあってプロパーローンで融資を引ける金融機関を探してくれる。

■業者B
新築一棟土地から購入しそこに上物を建てる、いわゆる売建物件
アパートローンで買えるところまで買い、また不動産投資を取り巻く状況が変わるまで待てばよい、というスタンス。

■業者C
債務超過状態を解消していくため、築古物件を買い進める。
その際、5,000万円を切るような物件から、プロパーローンで実績を作っていく。

3社3様で、面白いなぁとは思います。

A社・B社のような新築木造アパートは、1億円前後の物件でも、土地の実売価格+木造建築費用概算(坪50万円計算)と比べて、その売価は3,000万円程度は上乗せされていると計算できます。

相続税路線価を用いた評価となれば、なおさら積算評価との乖離は大きくなります。

新築だから仕方ないのですが、個人属性で買うとバランスシートを毀損しその後の買い進めが難しくなります。

そういった意味では、プロパーローンで考えてくれるA社はアリです。
しかし、いくら収益性重視であっても、法人や代表に資金力が無ければ、担保力の弱い物件に貸してくれるでしょうか。

B社は、手っ取り早く個人属性で、不動産投資の融資に積極的な銀行から限度額までアパートローンを受け、あとはまた不動産投資バブルのような流れが来るまで待機する、というような戦法。
取り扱う物件は、1Kでも30平米を超える設計やオートロックなどで差別化をしており魅力はあるのですが、私の資産形成を考えていない(1件売れればいいやと思っている?)ように受け取れます。

C社が提案する築古物件は、修繕リスクであったり、早めに来るデットクロスであったりをマイナス材料として考えてしまいます。
修繕費、RCは1,000万円超えも普通にありますが、木造なんかにおいては、この考え方はメンタルブロックですね。

手元資金や所有物件の構成など、人それぞれのステージがありますが、今の自分のステージにあった戦い方は、C社が適当です。

売建物件や、土地を仕入れてからの新築などは、ゆくゆく目指すところであって、大事なのは、その時々に合わせた自分の戦い方を見誤らないことだと思います。

C社は、プロパーローンの実績作りのために、利益の小さい物件を探す(金額の大きい物件売買と手間は変わらないのに)という、利益優先、お金になる客対応優先の世界においてはなかなかできない提案だと思いました。

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アパート現地調査の結果

2019 年 6 月 15 日 コメントはありません

先日書いた、ROI30%超えになる可能性のある物件、
スピード勝負になると思い、仕事を定時にあがって現地調査に行ってきました。

簡単なスペックは次のようなものです。

  • 東京23区内
  • 最寄駅徒歩10分弱、乗降者数約6万人
  • 木造新築 1K・1LDK 全14部屋
  • 表面利回7%後半
  • 価格約1.5億円

外観

オートロック

内廊下

玄関

シューズクローゼット

1LDKのダイニングキッチン

独立洗面台

風呂

居室

クローゼット

バルコニー

内装は特に問題なく、むしろちゃんとした方かと思います。

土地値も実売価格相応、建物費に2,500~3,000万円くらい上乗せしているなーという感じですが、
これだけの経営数値を出して、新築建売の中では良心的な方だと思います。

諸条件勘案の末、買いと判断し、集合ポストがまだ未設置だとか、ゴミ集積BOXは設置されるのかとか、
細かい部分を担当者へ翌朝確認することにしました。

で、翌朝担当者へ連絡を取ると、昼過ぎにメールが来て・・

先を越されてしまいました・・

残念ですが、また次を探します。

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不動産業者の開拓

2019 年 6 月 9 日 コメントはありません

法人が8月末で消費税課税事業者である期間が終わることもあり
そろそろ本気で物件を探さねばということで、投資用物件を取り扱う業者2社と会ってきました。

以前は楽待のセミナーに参加した流れで物件紹介まで相談するなどしていましたが、
今回は投資家さんのブログを参考に、悪徳でなく、ノリも合いそうな業者を選びました。

まあ、ノリなんて担当者にもよりますし、会ってみないと分からないですが。

良質な情報が流れてくる業者であれば、多少担当がハズレでもよいかと思っています。

担当者がいくら良い人でも、会社の持ち玉がクソだとサヨウナラです。

さて、今回の業者さんはどうだったか。
今後やりとりをしていかないと実質的には分かりませんが、第一印象ということで。

1社目の担当者は、とても良い方でした。
事前からメールで、質問したいことや期待することなど聞かれ、
ピントのズレた面談にならないようにしようとしている姿勢が窺えました。

話してみると、フィーリングが合い、諸々の話も通じるので好印象を持ちました。
全体的にそつがない方だなと感じました。

また、取り扱っている物件を3件見せてもらいスマホで即席シミュレーションしてみました。
借り入れ条件にもよりますが、1件は普通(といっても並の上くらいの数値)。
そして他2件はROI30%超を叩き出すような怪物級の数値。

1社目とは、今後の発展が楽しみです。

2社目はの担当者は、ちょっとスキルが足りない印象でした。
自信が無さそうで言葉が滑らかではない他、急に築古と新築の利回りの違いとか初心者セミナーのようなことを言い出したり。
相手によっての柔軟性がなく、先輩からやセミナーで聞いたこと、知っていることを口にしているようで、
ちょっと会話のキャッチボールができないタイプの方でした。

こちらの会社は、新築・築浅も取り扱っていますが、築30年以上の築古物件に強い感じを受けました。

耐用年数超えの築古はバランスシートを毀損せず(いわゆる土地値物件)、資産拡大を進めるには良い手だと思いますが、
4年の減価償却期間を終えるとCFが激減するはずですし、売るにしてもスムーズに売れるのか、修繕費が多くかからないのか、
ババを抱え込むことにならないのか、と以前から気になって手を出せずにいます。

実際には、償却期間を終えたら売ったり、建て替えたりしているそうですが。

築古へのメンタルブロックがはずれたら、2社目とのお付き合いは物件次第かな、という関係になりそうです。

今後も業者開拓は適宜していきたいと思います。

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区分マンション現地調査

2019 年 5 月 26 日 コメントはありません

少し前になりますが、ゴールデンウィーク最終日に区分マンションの現地調査に行ってきました。

  • 北柏駅から徒歩10分
  • 築25年
  • 3LDK
  • 占有面積63平米弱
  • 5階建ての3階部分
  • 所有者が居住中

といったスペックです。

このマンションの売買履歴を調べてみると、980~1,280万で売買されていますが、
3月に注目した際は、780万円で売り出されていました。

それが4月後半になり680万円に改定されていました。
調べてみると、昨年から売りに出ており、数ヶ月に一度100万円ずつ値下げしているようです。
売り急ぐ理由が何かあるのかもしれません。

これだけ価格のねじれがあれば、現金買い・短期売却で旨みがあります。
法人保有なら、短期でも譲渡課税は20%で済みますし。

資料請求と管理組合の修繕積立金累計額、大規模修繕の状況等をメール問い合わせし、現地調査へ向かいました。

外観は、ところどころタイル補修されているものの、築年数を考えると全体的にきれいです。

15室中、郵便受けにテープが貼られている1室が空室のようです。

階段もきれいに管理されています。

駐車場は広く、戸数分(15区画)あります。

駐輪場もしっかり確保されています。

駅までの道中。病院などがある開けた通りまでは、この通りの風景です。夜はちょっと怖いかもですね。

駅前の様子。飲食チェーン店は日高屋くらいでした。

駅の反対口の様子。国道6号線があるだけといった様子。

ひととおり調査を終え、物件自体には好印象を持ちました。
しかし、駅から物件までの道中は、途中から空き地が広がる寂しさを感じるものでした。
実際に歩いてみると8分程度でしたが、体感的にはもっと遠く感じました。
また、駅前に保育園はあれど小学校や中学校は1.5km以上離れています。

以上の観点から、積極的な購買意欲には至りませんでした。

購入したのちに1,000万円くらいでは売れるとは思いましたが、
買い手が付くまでに1年程度は覚悟する必要がありそうだとも感じました。

その間に良い物件に巡り合うことも想定し、手元資金の本物件への投入は見送りました。

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