投資茶屋　むらり庵

3月末に大型物件を購入したのに、経常利益はプラスで着地することができました。

銀行の信用格付け（スコアリング）に使われるのは経常利益と以前セミナーで聞いていたので、

6月に行った大きなリフォーム費用を特別損失にしてもらうよう、税理士へ伝えました。

ですので当期純利益はマイナスとなりますが、経常利益はプラスを守りました。

信用格付けでは、1次評価として定量分析・財務分析がされますが、これに使われるのが、自己資本比率、売上高経常利益率、自己資本額、売上高、債務償還年数・・などなどです。

格付けについては、取引金融機関の支店長に、私の債権者区分を聞いてみたことがあります。

「Ａですよ」と即答が返ってきました。

えーと・・・、Ａってナンデスカ？

格付は1～10まであって、「リスクなし」から「事故先」にまで10段階で区分され、格付6の「リスクはやや高いが許容範囲」までが「正常先」という債権者区分になります。

それ以降の債権者区分は、「要注意先」「要管理債権先」「破綻懸念先」「実質破綻先・破綻先」の5つに区分されます。

なので・・この金融機関では「正常先」ということ？だと解釈しました。

とはいえ、財務状況がそんな良いとは言えないことは自身でよく分かっていますから、今後意識的に改善あるのみです。

法人が消費税課税事業者として強制される期間が、8月末日に最終日となりました。

これを迎えるにあたって、8月中に消費税課税事業者選択不適用の提出を会計事務所に行ってもらいました。

また、あわせて事業年度を8月末日とする議事が承認可決されたことの臨時社員総会議事録を作成しました。

既に決算書作成用の資料は会計事務所に送ってあり、第4期決算書を作成してもらっているところです。

銀行評価がなるべく良くなるよう、当面は経費算入はせず、税引き後利益を最大化する方針です。

節税は、もっと成熟してからのタスクに取っておきます。

税理士さんへお願いしていた、個人の確定申告が終わりました。

前年から変わったことといえば、昨年末に駆け込みでふるさと納税を初めてしたこと。
これの寄付金控除もお願いしました。

不動産賃貸業は黒字でしたが、株式投資の黒字額の方が上でした。

また、法人から役員報酬を受けた場合の法人側の処理（社会保険料、源泉徴収等）について、
いろいろと教えてもらいました。

書籍やWebではなかなか調べがつかなかったこともあり、ありがたいです。

あと、給与規程や旅費規程等の社内規程についてサンプルをいただきました。
法人で経費処理する際に、こういった根拠となる規程があると、対税務署的に示しをつけやすいと聞きます。

法人が軌道に乗ってきた時に備え、準備を進めます。

個人の確定申告の方も終わりました。

秋口から2部屋続いた退去に伴う内装工事で100万円近い出費を要しました。

赤字になりそうだったらこの出費を資産計上することも考えていましたが、費用計上でも何とか黒字で終えられます。

2部屋ともガラスが割れていたり、クロスが剥がれていたり、壁の下地が削れていたり、床が削れていたり・・

4年程度の入居でどうやったらこんなひどい状態になるのか。

ペット可物件なので、猫が爪とぎして壁紙はおろかその下地までをも削ったのでしょう。

購入した時から満室で中を見ることができなかったのですが、前オーナーはガラスも割れたままで運用し続けていたのではないでしょうか。

ガラスについては、退去者の火災保険で約10万円戻ってきます。

申請書作成にあたっては退去者がなかなか協力してくれなかったようですが、4ヶ月かかって何とか段取ることができました。

いろいろありましたが、現在は居室・駐車場とも再び満室に戻りました。
築古で何かと手がかかるし、駅からは徒歩20分弱と立地も良いとは言えませんが、2DKで約40平米の居室が武器になっているのでしょう。

広さは強さだと実感します。

2週間ほど前に、確定申告書の案が黒字であがってきました。

拡大していくために財務面で当面重視していくべきと考えているのは、

• 営業利益をより大きくする
• 自己資本比率をなるべく大きくする

の2点です。

法人所有の物件には売電収入がありますが、これに限らず収入の類は雑収入ではなく、売上に含めてもらうよう依頼します。

ちなみに売電収入の勘定科目はそのままですが「売電収入」で売上計上しています。

また、自己資本比率をなるべく大きく見せるにあたって目がいくのは、数百万円ある役員借入金です。

この役員借入金は、自己資本として見てくれる銀行と、そうでない銀行があると聞きます。

であれば、個人にお金を戻しても無駄遣いする気もありませんし、これを資本（資本金や資本準備金）に振り替えるのもよいと思います。

これについて、会計事務所へ相談してみましたが・・

• 役員借入金を資本金の勘定に振り替える処理は通常行うことはない。
• 資本金の増減が生じる場合は、法人の謄本にて資本金の額が変動する場合等である。

という回答。

資本金は登記事項なのであたり前のことですが、今回は時間がないこともあり、今後検討していきます。

税務署から郵便が来たので、何だろうと開封したところ・・

来ました、消費税還付申請についてのお尋ねです。

よくある話なんだろうとは思っても・・こういう手紙は気分が良くないですね。

大きなお金が還ってくるかどうかの問題なので多少なり焦ります。

早々に顧問会計事務所へどう対処したらよいか確認したところ、既に必要資料などは先月提出しているとのことで、税務署へ電話して問題がないことを確認をしてくれました。

・・税務署の仕事、適当です。

お国としては還付はしたくないのでしょうし、できるだけ防ぎたいことでしょう。

申請があったものに対しては一律にお尋ね郵便を出しているのだと推測します。

法人の税務を行ってもらう会計事務所に、税務署への申請書類を作成・提出してもらいました。

• 法人設立届出書
• 青色申告の承認申請書
• 消費税課税事業者選択届出書
• 源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書
• 給与支払事務所等の開設等届出書

住信SBIネット銀行、ジャパンネット銀行の法人口座を開くには、法人設立届出書か青色申告の承認申請書の写しが必要です。

これで申請書類が整ったので、明日にでも郵送しようと思います。

ちなみに税務署への申請は電子申請をしているので、税務署受付印がありません。

正常に受け付けられたことを示すメール詳細が、税務署受付印の代わりとなります。

ここらへん、不慣れな銀行担当者があたると、税務署受付印がない＝申請書不備と扱われる可能性もあるので、メモを付けて申請しようと思います。

夜な夜な学習を進めたファイナンシャルアカデミーのファイナンス戦略ゼミ。

2日間で約12時間の講義が、オンデマンド全12ファイルに分割されています。

約3週間ほど要しましたが、おおよそ順調に学習を進めることができました。

事前の情報では実習が多いと聞いていたので、本当は現場にてリアルに受講したかったのですが、
実際には実習時間は2時間程度。

この内容でしたら、再生速度を上げたり、確認のため戻ったりできるオンデマンド受講の方がメリットあると思いました。

その内容ですが、私は一昨年、菅井敏之さんが講師をされた同ゼミに参加しています。

テキストは違うものの、話の筋道やポイントとして挙げられる点は、ほぼ同じです。

このことから、講師自らが作成されたテキストではなく、ファイナンシャルアカデミーが作成したテキストに沿ってリハーサルを行い、そこへ講師の経験談等を織り交ぜていく講座だということが窺い知れます。

そして講座の8割ほどは、銀行がどういう人を好むか、どういう点を観察しているか等についての内容。

この範疇においては、今回講師の野瀬さんよりも、元メガバンク支店長だった前回講師の菅井さんの方が銀行側のインサイド目線であり、リアリティも説得力もボリュームも上です。

講義内容のエッセンスは同じですしどちらで学んでも遜色ないのですが、
菅井さんからちょいちょい出てくる銀行内部事情は、スコープで銀行内部を覗いているかのような感覚を持ちます。

実際、菅井さんの講座を受講したあとの銀行面談では、講座での内容ほぼそのままに担当者から質問を受け、
おおよそ満点の回答ができた（と思う）結果、当時の私にとってはかなり好条件で融資を引くことができました。

対して野瀬さんの方は、銀行と相対する利用者側からのアウトサイド目線。
銀行の思考を押さえた上で、会計のプロ視点で、決算書（B/S、P/L）の整え方、ポイント等を具体的に教示してくれました。

受講前は「しんどいですよ」と言われていて少し及び腰だった自分ですが、
これまでのいろんな講座・セミナーや資格勉強を通して簿記・会計・ファイナンス関連の知識が最低限身に付いているようです。
質・量ちょうどよく、むしろ物足りないくらいで、知識の復習的な感じでした。

終盤の約2時間の実習を通して、やはりポイントは減価償却費であることの確認ができました。

これをいじって税金をある程度コントロールすることによって、キャッシュフロー、自己資本比率、ROIといった数値を戦略的に整え、銀行の好むシミュレーションを持ち込み、より好条件の融資を受ける、ということですね。

今回の受講を通して、より会計的な視点を取り込みシミュレーションができるスキルを得られました。

両講師の講座を受けてこそ、この“ファイナンス戦略ゼミ”は完成のように感じます。

今後、また更にブラッシュアップを加えながら、戦略的に歩を進めて行きたいと思います。

平成27年分も確定申告は近所の税理士さんにお願いしました。

5万円（税別）でe-Taxからの確定申告まで代行してもらいます。

銀行からの融資などを考え、前年は黒字経営にするために経費算入をかなり控えました。

今回はアパート一棟取得があったので、赤字でも銀行に言い訳が立つ年ということで、可能な限り経費算入しました。

セミナー代や資格取得費用などを必要経費とするかどうかは、不動産所得を得るために直接要した費用かどうかが判断基準になり、税理士の中でも見解が分かれるところです。

私の場合は、

• 知識を身につけ不動産業者等と対等に渡り合っていけるように
• 国家資格等を持つことにより銀行から金利等有利な条件を引き出せるように

などの目的で費用を費やしていますが、実際、今後不動産賃貸業を行っていくにあたり有益な武器となってくれることでしょう。

ここらへんは、税理士さんを探す際には事前にポリシーの確認が必要なところです。

資格取得やセミナー参加から知識を得ることは、設備投資と同じようなものではないかと思います。

減価償却はありませんが、記憶忘却は多分にありますけどね・・

また、2013年から繰延資産に計上していた、不動産投資の学校の費用も今回損金算入しました。

結果、けっこうな赤字で還付金が発生します。

１つ勘違いしていたことは、物件購入の際の仲介手数料は損金経理できず原価算入されるということ。

損金算入されると思っていたので、アテが外れてしまいました。

先々法人化を考えているわけですから、そのうち簿記の知識も修得すべきだと感じます。

領収書他資料一式を整理し、税理士へ確定申告のお願いをしに行ってきました。
去年に続き、同じの先生への依頼です。

経費を可能な限り計上し、還付金を受け取りたい気持ちもありますが、今後の融資受けのことを考えると、
賃貸業2年目の平成26年以降については、基本的に黒字にしなければなりません。

先日の銀行審査の時もそうでしたが、提出書類である課税証明書には、
不動産経営が黒字か赤字かが一目で分かる記載になっています。

不動産を取得した初年は諸費用がかさみ赤字になるのは銀行も織り込み済みですが、
その後も赤字だと、経営能力のない人物として判断され、審査に悪影響を及ぼします。

まだまだ融資を受けながら拡大路線を歩みたいわけですから、
節税目的での投資は、先々の成熟期以降でOKです。

また、今回は不動産収入に関することの他、医療費も少しかさみましたので、これについてもお願いをしてきました。

報酬は去年と同額の5万円＋消費税です。

新たに購入となるアパート1棟の売買契約書を見てもらったところ、
手付金と仲介手数料半金は、確かに出金は昨年末ですが、平成26年分としてではなく、
引き渡しのある平成27年分として計上することとなりました。

中古物件の場合、売買契約書の書き方によっては平成26年に組み込むこともできるそうです。