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‘セミナー・講座’ カテゴリーのアーカイブ

IZUMI塾に参加してきました

2019 年 8 月 22 日 コメントはありません

7/20(土)、21日(日)の2日間で開催されたIZUMI塾に参加してきました。

いいオッサンが前日から子供のようにワクワクして(笑)
それくら楽しみにしていた講座でした。

6年ぶりの開催とのことで、前回から受講者倍増の約120名が参加。

懇親会も熱気ムンムンで質問のマイクを奪い合う、少々異様な雰囲気でした。
私も負けじと聞きたかった質問をしてきました。

大袈裟でない話、泉さんは恩人です。

現在の投資家としての私は、7年前まだお金に無知だった頃、昼休みにたまたま本屋で泉さん監修の書籍「誰も教えてくれないお金の話」を手に取ったところから始まっています。

その恩人が目の前にいて、私が質問をし、それに答えてくれている。
この状況は、少し感慨深い時間でもありました。

講座内容については、守秘義務も結んでおり書けませんが、
市場状況や融資情勢などによって、今も通用すること・しないことはあると思いますが、
不動産投資のシンプルな本質を学ぶことができました。

特に内容に難しさを感じることがなかったのは、この7年間、投資家目線・銀行目線・業者目線それぞれの勉強のほか、
宅建業、賃貸住宅管理業、民法、簿記・会計、ファイナンス、税務など知識を積んできた今だからこそだと思います。
これが6年前の参加であれば、理解することはなかなか難しかったでしょう。

今回学んだことを糧として、効率良く物件を増やしていけるよう取り組んでいきたいと思います。

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IZUMI塾に参加してきます

2019 年 7 月 13 日 コメントはありません

ファインシャルアカデミー最高峰講座「IZUMI塾」に参加してきます。

7/21(土)、22(日)の2日間で、参加費は48万円

6年前の開催時は、まだ不動産投資家として歩き出した直後で、知識も何も追い付かないと思い検討もできませんでした。

今回は、知識も成熟してきていますし、経験もそこそこ付いてきています。

今回がタイミングと思い、申し込みました。

費用は小さくない金額ですが、不動産投資から生まれたお金との比較や、不動産拡大の効果的な手法を成功者から短時間で効率的に学ぶに支払う対価としては、高いと言えるものではありません。

得たお金を、企業でいうところの設備投資にあたる、脳ミソへの再投資をします。

ここで得られた知見が、また新たなお金を生んでくれることを期待して。

融資セミナーに参加してきました

2019 年 5 月 5 日 コメントはありません

安藤新之助さんの融資セミナーに参加してきました。

安藤さんは楽待での連載をお持ちの他、以前投稿したDVD「8つのステップ 2014」でも融資編を担当されていました。

融資に関する知識と経験は豊富な方で、融資に特化した著書も発刊されています。

安藤さんはご自身初の取得物件が1.1億円でフルローンだったそうです。
1億円はアパートローン、0.1億円は担当者がアレンジしてプロパーローンで組んだそうです。

いろんな銀行を回って断られ、最後に断られた銀行の違う支店に行ったらOKが出たと。

そんなご経験から、支店や担当者によって違うから断られても気にしないと仰っていました。

とはいえ、いきなり1.1億円フルローンが出ること自体に素地の違いを感じますが・・

さて、最新の融資事情として、サラリーマン大家へは厳しいが賃貸事業者にとっては追い風とのこと。
ここらへんは一般的に耳にする情報です。

直近半年で融資が出ている銀行としては、りそな銀行、千葉銀行、横浜銀行、大光銀行、福岡銀行、オリックス銀行、城南信用金庫、埼玉縣信用金庫、芝信用金庫、さわやか信用金庫、西武信用金庫、西京信用金庫、城北信用金庫、神奈川信用金庫、川崎信用金庫、伊予信用金庫といった名前があがっていました。

  • ヒラ行員でも上席に申告されると思って誠実に対応する。
  • 融資担当と渉外担当では、話を通すルートは渉外担当が先。
  • 貸出店と預金店を貸出実績を聞くなどして見分ける。
  • 融資後には、通帳記帳時などついでに顔を出し追加融資につなげる。
  • 資金計画書は融資の5原則(公共性・安全性・収益性・流動線・成長性)に沿った構成で作成する。
  • 融資の条件のように定期預金や保険への加入を勧めることは禁じられており、ゴリ押しされたら金融庁に聞いてみると言うとビビる。

といった話もありましたが、全体的には、銀行に安心してもらうための術とか融資審査基準とか、既に知っている内容が多かったです。

海外積立の話を聞いてきました

2019 年 4 月 2 日 コメントはありません

先日、ご縁のできたIFA(独立系ファイナンシャル・アドバイザー)に、海外積立の話を聞いてきました。

円資産だけというのも将来的には気になる点ですし、海外商品の勉強もしたかったので時間を作ってもらいました。

インベスターズトラスト社の「エボリューション」という商品です。

同じようなコンセプトで、数年前に問題になったアブラハム・プライベートバンク社の
いつかはゆかし」を思い出し警戒心が出てきますが、あれについてはそもそも手数料が高すぎると仰っていました。

以下、メモです。

インベスターズトラスト社については、

  • ケイマン諸島からプエルトリコに拠点を移した
  • A.M.Best社による格付けは「A-」
  • 資金は複数の銀行に分散して分別管理されている

商品については、

  • 税金は一時所得扱いで分離課税
  • 元本保証プランと変額プランがある
  • 200$から積立可能
  • 2年間は最低積み立てないとノーリターン
  • 最初の2年間積立分は、15年経過までロックされる
  • 積立額に対して手数料が年3~4%かかるが、20年以上の契約者は16年目以降0円
  • 積立時のクレジットカード手数料は無料
  • ボーナスポイントが付く

変額プランについては、

  • 積立期間は10~25年
  • 平均して年利6~7%
  • ロイヤルボーナスもあり
  • 途中で取り崩してもペナルティなし

元本保証プランについては、

  • 10年で125%保証、15年で140%保証、20年で160%保証
    →年利でいえば4%くらい
  • 途中一部でも取り崩すと保証は無くなり、S&P500に積み立てている状態となる

私がメモしたのは、ざっとこんなところです。

これらのインプットに対しての判断は、

  • 年利4%確定は悪くないが、それも為替によって不透明
  • 不動産融資を受けるにあたって、銀行が金融資産として評価しない可能性がある
  • 最低必要積立期間に縛りがあったりロックされたりで窮屈感がある
  • S&P500は過去どの15年を切り取って見てもマイナスになったことがない
    →国内のS&P500投信に積み立てた方安全では?

結論として、この商品は買いま・・・・・せん

ただ、S&P500の優秀性は感じることができました。
バフェットさんもS&P500で運用することを妻へ遺言してますし。
平たく言うとアメリカ経済はいつの時代も強いんだから凡人は黙ってコレ買っとけ」ということです。

ということで、国内のS&P500投信には積み立てを開始してみようかと考えています。

不動産投資融資のセミナーDVD

2019 年 3 月 3 日 コメントはありません

石渡浩さんのセミナー「不動産投資融資の最前線2019」のDVDが届いたので視聴しています。

今回のセミナー自体は昨年10月に行われ、リアルタイムで通信受講(27,000円。早期割引21,600円)をしました。

ですが、第一部の途中までしか受講できていなかったので、先月完成したDVDが届き再度勉強ということです。

  • 第一部:不動産投資向け融資概況と首都圏の金融機関個別審査情報
  • 第二部:単法人で十億円規模の融資を受けて不動産投資を拡大する方法

という構成で、約3時間ものです。

第一部は、金融機関の融資の変化、そしてメガバンク、地銀、信金・信組、ノンバンクの合計約30金融機関の融資スタンスと審査基準について情報共有がありました。

個別には詳しく書けませんが、総じて審査は厳しくなり、頭金はより多く求められるようになっているということです。

第二部では、金融行政方針に関する資料や、各金融機関意に行われた日銀のアンケートに関するものもありました。

日銀が発表する金融システムレポートに「リスク応じた金利設定をすることが重要だ」という文言がありました。

最近何かで、昔のように総量規制をかけるのではなく、金利を上げることにより貸し出しを抑えようという政策という記事を見ました。

求められる頭金の上昇とあわせて、これまでより融資を受けるハードルが上がってくることは間違いないでしょう。

しかし銀行も優良な貸出先を探すわけですから、しっかりとした財務状況にあれば借りられる、二極化が進むことでしょう。

石渡さんのセミナーは、金融機関の審査における格付方法と内容など、以前も受講したことがありますが、 金融機関の審査業務の踏み込んだ話だったり、金融庁や日銀との関係性だったり、信用保証協会を利用したメガバンクからの融資引きや経営者保証ガイドラインの話題だったり、 切り口が他にあまりない話を聞けるので面白いし勉強になります。

 

LECの「マンション投資アナリスト養成講座」

2018 年 8 月 25 日 コメントはありません

顧客単価90~160万円」だの「労働時間1日3時間」だの「年収2,000万、3,000万」だのと
いかにも怪しくいかがわしい誘い文句だと思いましたが、LECとタイアップいしているなら、
と思い、参加申し込みをしました。

FP・士業で独立したい人をターゲットとした講座です。

FPで・宅建士であり、現在マンション管理士資格の取得を目指している(最終的には行政書士まで考えてます)、
さらに自身も不動産投資家であり区分マンションも所有していたバックグラウンドを活かせるかも?

業として将来的に選択肢の1つに入るのか、確認してくるための参加です。

しかしながら、世の中そんなうまい話があるワケがありません

他人が購入するマンションへのコンサルなら、失敗しても自分の懐は痛みません。
さらに“アナリスト”であれば、分析してあとは自己判断で、という客観的資料の提供までですかね。

「この物件、買っても大丈夫ですか?」

という顧客の質問に対して、

「世の中に絶対はありませんが、勝てる可能性は低くないと客観的データが言っています
ただし空室リスクは予測しきれないこともありますし、最終的な税引後CFは購入後の運営次第でもあります。」

という回答をするんですかね。

想像している現在においては、胡散臭く、恨みを買って最悪事件に発展することもあるんじゃないかと思えますが。

そもそも分析・判断くらい自分で責任持ってできない奴が、マンション投資なんかするなよ・・

と思ってしまいますが、そういう人がいるからまた潤う輩もいる、これも経済活動のうちですかね。

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不動産投資セミナー参加

2017 年 12 月 20 日 コメントはありません

日曜日、不動産投資セミナーに行ってきました。

参加費は3,000円です。

ざっと70~80名の参加者でした。

セミナーの内容は、

  • 物件選び
  • 最新金融機関融資情勢
  • 法人での買い進め方
  • 消費税還付

といったものでした。

備忘のためメモります。

■物件選び
本セミナーでの「キャッシュフロー(以下CF)」は税引前を指します。
CFは1億円の物件で200万円が目安とか、CFは家賃収入の20%が目安(返済50%、運営費30%)とか。
そのうえで、最初に目標とするCFを決めて、いくらの資産を持つか逆算して把握しておくべき、そんな話でした。

■最新金融機関融資情勢
・SMBC:積算重視
・りそな:収益還元重視・劣化等級2級以上
・みずほ:8割融資
・三菱東京UFJ:厳しい
・スルガ:金利3.5%が増えてきた
・千葉銀:締めている
・静岡銀:法人融資OK
・大光銀:新築
・大四銀:新築(審査期間2ヶ月くらい要す)
・西武信金:鉄骨・RC

静岡銀行が法人融資可なのは認識できていませんでした。

■法人での買い進め方
1法人で買い進める王道の手法については、

  • 黒字決算書(3期分)
  • 事業計画書を作成し、銀行が好む取り組みをアピール

が必要となり、事業計画書には、

  • 自分の経歴、属性
  • 保有物件概要と収支(一覧表)
  • 不動産賃貸業への取り組み方(企業理念、物件取得方針、購入後に行っていること等)
  • 実績例(購入前・後でどう取り組んだか実例)
  • 購入予定物件シミュレーションと取り組み方針(写真、周辺状況、周辺不動産屋ヒアリングの結果等)

といったようなものが必要とのこと。

具体的でけっこう参考になりました。

物件情報や賃貸シミュレーション等は必須だが、事業計画書は不要という投資家さんもいるので、
どっちが本当か実際に自分の足で回ってみないと分かりませんが、こういった資料を作成するのは
嫌いではないので、ぼちぼちと作ると思います。

あとは、1法人1物件のスキームも紹介していました。

■消費税還付
1法人1物件のスキームとあわせた消費税還付の話でした。
今や誰もが知っている手法ですが、特に否定をするわけでもなく、1手法として紹介してました。

特にこれをやっても金融機関にバレたという話は聞かない(銀行から敢えて聞いてはこない)と。
違法というわけでもないですし、希望する人には指南しているようです。

今は、銀行も分かっていて聞いてこないというのが本当のところでしょう。
国や金融庁の方針であぶり出さざるを得ない状況になる可能性もなくはありません。

そうなると、最悪一括返済を迫られるリスクを考えてしまいます。

資産拡大に超効率的なのは分かるんですが、このスキームには手を出さないと思います。

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フィールドワークゼミ

2017 年 8 月 1 日 コメントはありません

ファイナンシャルアカデミーのフィールドワークゼミに申し込みました。

数年前は、みんなで外に出て、実際に物件を一日かけて何件も見て回っていたと思います。

コース名も「現地視察物件マラソン」といって、力が付いてきたら受講してみたいと思ったものです。

残念ながら、最近は平日夜に教室開催なので、おそらく次の授業までに物件を各自で見て、教室で発表してディスカッションする形式だと思われます。

第1回:2017年10月2日(月)
第2回:2017年10月16日(月)
第3回:2017年10月23日(月)
第4回:2017年10月30日(月)
第5回:2017年11月 6日(月)

全5回、各回20:30~22:00の開催です。

私はなかなか教室へ行けませんので、WEB受講コース(98,000円+税)にしました。

WEB受講サイトでは前回開催分のコンテンツも視聴できます。

物件調査は好きな方ですが、その際にチェックすべきポイント等、他の人と比べてみたり、講師の考えを聞いてみたりしながら、自分の手法と照らしてみたいと思います。

新しい着眼点を得られればそれを吸収していければよいなと思います。

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ファイナンス戦略ゼミ オンデマンド受講終了

2016 年 5 月 17 日 コメントはありません

夜な夜な学習を進めたファイナンシャルアカデミーのファイナンス戦略ゼミ

2日間で約12時間の講義が、オンデマンド全12ファイルに分割されています。

約3週間ほど要しましたが、おおよそ順調に学習を進めることができました。

事前の情報では実習が多いと聞いていたので、本当は現場にてリアルに受講したかったのですが、
実際には実習時間は2時間程度

この内容でしたら、再生速度を上げたり、確認のため戻ったりできるオンデマンド受講の方がメリットあると思いました。

その内容ですが、私は一昨年、菅井敏之さんが講師をされた同ゼミに参加しています。

テキストは違うものの、話の筋道やポイントとして挙げられる点は、ほぼ同じです。

このことから、講師自らが作成されたテキストではなく、ファイナンシャルアカデミーが作成したテキストに沿ってリハーサルを行い、そこへ講師の経験談等を織り交ぜていく講座だということが窺い知れます。

そして講座の8割ほどは、銀行がどういう人を好むか、どういう点を観察しているか等についての内容。

この範疇においては、今回講師の野瀬さんよりも、元メガバンク支店長だった前回講師の菅井さんの方が銀行側のインサイド目線であり、リアリティも説得力もボリュームも上です。

講義内容のエッセンスは同じですしどちらで学んでも遜色ないのですが、
菅井さんからちょいちょい出てくる銀行内部事情は、スコープで銀行内部を覗いているかのような感覚を持ちます。

実際、菅井さんの講座を受講したあとの銀行面談では、講座での内容ほぼそのままに担当者から質問を受け、
おおよそ満点の回答ができた(と思う)結果、当時の私にとってはかなり好条件で融資を引くことができました。

対して野瀬さんの方は、銀行と相対する利用者側からのアウトサイド目線。
銀行の思考を押さえた上で、会計のプロ視点で、決算書(B/S、P/L)の整え方、ポイント等を具体的に教示してくれました。

受講前は「しんどいですよ」と言われていて少し及び腰だった自分ですが、
これまでのいろんな講座・セミナーや資格勉強を通して簿記・会計・ファイナンス関連の知識が最低限身に付いているようです。
質・量ちょうどよく、むしろ物足りないくらいで、知識の復習的な感じでした。

終盤の約2時間の実習を通して、やはりポイントは減価償却費であることの確認ができました。

これをいじって税金をある程度コントロールすることによって、キャッシュフロー自己資本比率ROIといった数値を戦略的に整え、銀行の好むシミュレーションを持ち込み、より好条件の融資を受ける、ということですね。

今回の受講を通して、より会計的な視点を取り込みシミュレーションができるスキルを得られました。

両講師の講座を受けてこそ、この“ファイナンス戦略ゼミ”は完成のように感じます。

今後、また更にブラッシュアップを加えながら、戦略的に歩を進めて行きたいと思います。

ファイナンス戦略ゼミの勉強

2016 年 4 月 26 日 コメントはありません

3/5(土)、3/6(日)の2日間 計12時間にわたって実施された、
ファイナンシャルアカデミーのファイナンス戦略ゼミ

新居にようやくインターネット回線が整ったので、オンデマンド学習を開始しました。

動画ファイルは1時間×全12ファイル。

10万円近く支払ったのに、半年で視聴ができなくなるので、
“やらなきゃ”という気持ちにさせてくれます。

とりあえず1ファイル視聴を終えました。

まだ序盤なので、既に修得済みの内容ばかりですが、
講師の野瀬大樹さんはインドでも事務所を開いておられることもあり、
脱線系のインド話が非常に興味深かったりしました。

  • 家賃収入2万円の物件でも売値1,000万円(利回り2.4%)
  • 金利は7、8%
  • インフレ率10%くらいあるから買い手がある
  • 土地は国策で外国人は買えない
  • インドルピー収入は円に換えるのも難しく、日本の銀行は資産として評価しない

etc..

それにしても野瀬さんいい声ですねー。ああいう説得力ある野太い声、憧れます。

ゼミは後半にいくほど内容がハードになり演習もきついらしいですが、
頑張ってついていきたいと思います。

今回のゼミをしっかりと終えられれば、ファイナンス面の知識補強はひとまず完了とします。