アーカイブ

‘ファイナンス’ カテゴリーのアーカイブ

金融機関3つ訪問

2021 年 8 月 10 日 コメントはありません

7月末からの1週間、金融機関3つにアポを取り、不動産賃貸業への取り組みについてヒアリングしてきました。

うち2つは、数年前から定期積金を始めて関係づくりをしてきた金融機関です。

直前に買付を入れた横浜の新築木造アパート(買付2番手)の他、都心から半径30km、50kmの円入りの地図、それぞれに位置する埼玉の築29年RCマンション、築27年S造マンションなどのサンプルも持ち込み、融資エリアと期間を探ります。

結果、エリアは都心から30km程度以内が目安だけど期間が耐用年数までだったり、
都心から50kmまでOKだけど融資期間が耐用年数-経過年数(ただしRCはMaxでも35年、木造は20年)で自己資金は物件価格の1~2割(諸費用別途)だったりと、使えそうにありません。

現在の所有物件を見て、どうして耐用年数を超えて融資しているのか不思議がる方もいました。

そんな中、「減価する建物分を先に返済して価値が下がらず残る土地はその後に返済していく」つまり耐用年数を超えても融資可能、という考え方をされている方がいました。
その金融期間は、耐用年数-経過年数に、構造と管理状態によりますが、8~15年をプラスして融資しているとのこと。
自己資金も物件価格+諸費用の1~2割ということで、評価の高い物件を持ち込めば効率良く買い進めることもできそうです。

持ち込んだ新築木造アパートの1番手がコケたら審査をお願いしましたが、築古RC、S造マンションの方が効率が良さそうです。
エリアも都心から50kmまでと広いので、利回り9~10%以上も狙えて競合も少なめのやや郊外をターゲットに探して持ち込んでみたいと思いました。

カテゴリー: ファイナンス, 不動産投資 タグ:

物件購入見送り

2021 年 4 月 30 日 コメントはありません

先日来審査中だった、RCマンション1棟物の結果連絡がありました。

希望していた融資額と期間は付いたのですが、金利が2%を希望していたところ、2.5%での提示でした。

これにより、赤字になるということはないのですが、インカムゲインが低くなり、投資額に対するリターンの旨味が無くなりました。

最後に売主へ融資特約無しでの指値交渉をしましたが決裂。購入は見送ることにし、金融機関へもその旨連絡しました。

3週間の間に4度ほど現地へ行き、また、管理会社選定で6社回り、ほぼほぼ委託先も決め、火災保険加入も手続き手前まで進めていましたが、水泡に帰す結果と終わりました。

残念でしたが、また次の候補を探します。

カテゴリー: ファイナンス, 不動産投資 タグ:

A信用組合へ面談に行ってきました

2021 年 2 月 20 日 コメントはありません

前回投稿した、知人に紹介してもらった不動産屋さんの社長が、A信用組合T支店の支店長と懇意にしているとのことで、私のことを紹介してくれました。

そしてそのT支店長が、私の居住地域を営業エリアとするK支店に連絡をしてくれ、急展開ですが、属性や所有物件、経営方針、確定申告資料等をまとめた銀行訪問キットを準備し、先日行ってきました。

既存取引のある別の信用組合からは、あと2億円の債務超過まではフルローン融資可能と言ってもらえるまで、関係を深めています。

何となく、うしろめたさを感じますが、金融機関は突如方針が変わることもありますし、支店長が代わればスタンスも変わってきます。

経営者としては、1本の矢よりも2本の矢、複数の金融機関と関係を深め、ファイナンス基盤の構築を目指していければと思っています。

銀行訪問キットは写真のとおりA4ファイル20ポケットフルで使用、応対いただいた課長・係長には、ここまで準備してくる人はなかなかいない、と好評いただきました。

さて、面談メモです。

■不動産賃貸業への取り組み
積極的にやっているというわけではないが、やっている。

■エリア
・一都三県(千葉は市川・船橋あたりまで、神奈川は川崎・横浜あたりもやっている)

■物件評価
・積算と収益還元のミックス。
・積算評価における耐用年数は法定耐用年数を用いている。
・近隣に大学がある等の上限で評価upさせることもある。
・特に駅から遠いからという理由での線引きはしていない。

■融資形態
・事業性融資、アパートローンどちらでも客の希望次第で対応可能。
・新規取引は融資額いくらまでとかの線引きはない。でもいきなり10億円の物件とかは困る。
・審査には1ヶ月半くらいかかる。

■頭金
・諸費用込みの1~2割。フルローンは無い。
・内部評価の8掛けで、足りない分を頭金出してというような形。

■金利
・2%台中盤

■期間
・基本最大20年。案件によってはプラス何年かある。
・例えば築30年RCだと法定耐用年数47年-築30年=17年。

■構造
・木造、鉄骨、RCいずれも対応可能。

ちょっと利用しにくいイメージを持ちながら会話をしましたが、
休眠法人が1つあるという話をした時に、そっちの方がやりやすいかも!と顔が綻んだのが印象的でした。
確定申告も0円でしていれば負債もないですしね、とのことで、こっちの法人利用を考えてみたいと思います。

ただし、最長20年ということなので、新築木造劣化等級案件で25~30年の交渉かなというイメージを持ちました。

築古RC系は既存取引中の信用組合、別法人での取引はこちらのA信用組合、と使い分るという戦法もありかもしれません。

カテゴリー: ファイナンス, 不動産投資 タグ:

法人の第5期決算が終わりました

2020 年 10 月 28 日 コメントはありません

3月末に大型物件を購入したのに、経常利益はプラスで着地することができました。

銀行の信用格付け(スコアリング)に使われるのは経常利益と以前セミナーで聞いていたので、

6月に行った大きなリフォーム費用を特別損失にしてもらうよう、税理士へ伝えました。

ですので当期純利益はマイナスとなりますが、経常利益はプラスを守りました。

信用格付けでは、1次評価として定量分析・財務分析がされますが、これに使われるのが、自己資本比率、売上高経常利益率、自己資本額、売上高、債務償還年数・・などなどです。

格付けについては、取引金融機関の支店長に、私の債権者区分を聞いてみたことがあります。

「Aですよ」と即答が返ってきました。

えーと・・・、Aってナンデスカ?

格付は1~10まであって、「リスクなし」から「事故先」にまで10段階で区分され、格付6の「リスクはやや高いが許容範囲」までが「正常先」という債権者区分になります。

それ以降の債権者区分は、「要注意先」「要管理債権先」「破綻懸念先」「実質破綻先・破綻先」の5つに区分されます。

なので・・この金融機関では「正常先」ということ?だと解釈しました。

とはいえ、財務状況がそんな良いとは言えないことは自身でよく分かっていますから、今後意識的に改善あるのみです。

休眠法人を始動させます

2020 年 6 月 11 日 コメントはありません

1社で融資を受けて買い続けることができるのか、今後の展開に不透明さを感じます。

そこで、2017年秋に設立したものの物件取得を見送り、そのまま休眠としていた法人を始動させることにしました。

この法人を成長させ、最悪でも資産拡大と資金の流れが断たれないよう手を尽くします。

すでにドメインを取得し、銀行口座開設を進めています。

決算期の8月までには、現金で中古区分マンションを1つ購入しようかなと考えましたが、青色申告の承認申請を提出していません。

対象事業年度の前日までに提出しなくてはいけないルールなので、今期は白色申告です。
8月までに買っても初年度の損失は次期へ繰り越せません。ただの赤字で終わりです。

なので、もし直近で手頃な物件が出てきたら決算期を変更して早め、税務署へ青色申告申請をし、費用発生は次期にします。

その後も決算期の変更も織り交ぜ、早期に3期黒字と融資が得られる状態を作り、2社での賃貸経営を進めます。

カテゴリー: ファイナンス, 不動産投資 タグ:

不動産購入に関する諸手続きをしてきました

2020 年 3 月 28 日 コメントはありません

先日、融資してくれる金融機関へ出向き、下記手続きを一気にやってきました。

  • 司法書士(抵当権設定)手続き
  • 火災保険加入手続き
  • 重要事項説明
  • 不動産売買契約
  • 手付金振り込み
  • 金銭消費貸借契約

間に昼休憩を挟んで、トータル4時間半の長時間でした。

重説と売契の書面は、事前に何度かやりとりして修正を終えていたので、当日は簡単な確認だけで終えました。

火災保険は、内容はすぐに決めたものの評価額(保険金額)設定で多少迷い、このへんはまた別の回で書きたいと思います。

金消契約は、事前に特に触れられていなかったので普通抵当だと受け取っていましたが、当日根抵当の書類を準備されていました。
根抵当も、メリットもあればデメリットもあります。

メリットとしては、融資までのスピードが速いこと、そして極度額(今回は融資額の120%を設定)までは繰り返し借り入れることができますから、返済が進めばその枠がどんどん広がり戦略が立てやすくなります。

片やデメリットとしては、この金融機関が融資し続けてくれているうちはよいのですが、貸し渋られてしまい他行に融資相談したとしても、空き担保枠が使えないので優位に交渉が進められず、ひいては事業の拡大が鈍化してしまうリスクがあります。

ちょっとこの場で根抵当を出されるのは反則・・と思いながらも、渋ると他行からの借入を考えているのか等詮索されても嫌ですし・・
もともとは今後追加での支援も考えていると言われていましたし、当面は蜜月化したい金融機関ですので・・

「融資方針が変わったりして見捨てられると、他行へ相談に行っても空き担保枠が使えず買い進められなくなる・・見捨てないでくださいよ!!

と伝えた上で、承諾しました。

枠内に収まらない案件の場合は極度額の追加対応で、この支店には15億円まで追加を繰り返している方もいるそうです。ただ、バランスシートが5億円以上の債務超過で、現在は融資ストップ状態だとか。

逆に言えば、そんな状態になるまで借り進めることができるということで、少しの驚きと、多分な安心感があります。

来週は融資実行、管理業務委託契約の予定です。

カテゴリー: ファイナンス, 不動産投資 タグ:

定期積立預金追加

2020 年 2 月 23 日 コメントはありません

地銀、信金、信組をいくつか回っているうちに、信組の温かみが解るようになりました。

ということで・・新たに近所のD信用組合で定期積立預金をすることにしました。

これで定期積金を仕込む金融機関は、地銀1・信金2・信組3になります。

ですが、まず定期積金元になる普通口座開設でつまずきました。

窓口で用件を伝えると、何故うちの信組を選んだのかとかお決まりの質問をしてくるので、
こちらもいつもと同じように、家が近所なのでーとか、資産の分散でーとか返答。

窓口の女性が奥に戻り、中堅男とヒソヒソ・・で、窓口に戻ってきて、
口座開設は自宅確認をしてからでないとできません。担当が今外出中で、戻ったら電話いたします。」

とのこと。

俺、、怪しまれてる・・
初めての展開に少し苦笑。。

その間、中堅男はこちらを睨んでいます。
私も呆れ顔で、窓口女子と話をしながら肩越しにその中堅男を睨み返しつつ「何だか厳しいんですねー」とか会話。

ここでモメて心証が悪くなっても仕方ありません。。
私の目的はその先にある大型融資ゲットです。

体裁よく断ったつもりだったのかもしれませんが、了解していったん帰宅。

その15分後、担当者と名乗る男性から電話があり、またまた口座開設の理由を聞かれると共に、今日は外出できないと言われます・・。

ここらで正直に言ってみました。

「不動産をやっていて、将来的にご支援いただける可能性に繋がることもあるかなと思って。」と。

そしたら急に合点がいったというような応対になり、「そこまで考えていただいているなら承知しました。」と、これから来るとのことに。

さっきまで外出できないと言っていたのは何でしょうか・・

こんなまどろっこしい応対は初めてのです。

きっと怪しいオーラを出している自分が悪いのでしょう・・。

しかし、入口審査が厳しければ、内側に入ってしまうと逆に親身なんじゃないかとも思えます。

しばらくしたら担当の渉外さんが来訪されました。

現在保有している物件を聞かれたり、いま取り組んでる案件に融資が付いた話をしたり、営業エリアや評価(積算か収益還元か)を聞いたりしながら口座開設手続きを終えました。

定期積立預金手続きは、普通口座開設が終わってからとのこと。

慎重過ぎるくらいの手順を踏みますね。物件審査もかなーり時間がかかるのかもしれません。

カテゴリー: ファイナンス, 不動産投資 タグ:

購入を見送りました

2019 年 12 月 19 日 コメントはありません

融資審査をしていたRC物件の審査結果が出ました。

買付証明書を提出したあとに売主が価格を吊り上げてきたのですが、築20年そこそこで管理状態も良く、物件自体もグレードが高かったこともあり購入意思継続でした。

しかしながら、シミュレーション上負けない物件ではありますがもっと投資効率の良い案件はいっぱいあるわけで、多少なり判断を誤った感は持ちつついました。

とは言え、審査してくれている金融機関の手前、今後の関係性も踏まえて、融資OKとなれば買うつもりでいました。

そして先日連絡があり、本部と交渉を詰めればフルローン・期間35年いけると思うが、どうしたいかの確認でした。

自分の気持ちを正直に伝え、労力をかけて審査いただいたのに申し訳ないと謝り、今回は見送りクローズとすることにしました。

今後どういった物件で進めていくか、年内に支店へ行き話し合うことになりました。

カテゴリー: ファイナンス, 不動産投資 タグ:

買付申し込みしました

2019 年 11 月 3 日 コメントはありません

先日、買付証明書を提出しました。

買付証明書を提出するのは、かれこれ3年ぶりです。

6月に仲介業者開拓をした中で良い担当者に出会え、いくつか紹介された中に、買いたいと思えるRC物件がありました。

そして、去年から続けている金融機関開拓がようやく融資審査という形につながりました。

売主は宅建業者で、数千万円レベルの値引き交渉の末、社長が最終判断をするということになり提出した買付証明書ですが、NGとなる可能性は多分にあります。

同時並行で、金融機関の審査も進んでいます。

両方が上手くいけばよいのですが、金融機関の手前、NGでも週明け早々にでも決断してくれればよいのですが。

カテゴリー: ファイナンス, 不動産投資 タグ:

銀行訪問トリプルヘッダー

2019 年 10 月 3 日 コメントはありません

来週、地銀と信用組合に行くアポをとりました。

午前中は信用組合
先月支店長と話をした流れで、自己紹介資料や確定申告資料3期分、保有物件資料等を持って行ってきます。
自分の状況でどれくらいまで融資可能かチェックしてもらいます。
また、もろもろ深掘りしてきます。

午後は地銀

去年開拓して融資可能と言ってもらっているものの、良い物件と不動産業者担当者に巡りあえず、まだ借り入れできていません。
そうこうするうちにコネクションを作った副支店長が異動になり、ちょっと関係が後退した感があります。
7月に物件持ち込んでみたものの購入は見送り、また少し時間が空いてしまいました。
法人8月決算期の決算書が出来上がりましたので、これを持って挨拶と最近の取り組み姿勢等をヒアリングしてきます。

あと、空いた時間に新規の信用金庫へ行き、積立定期預金を組んできます。
前々から気になっていた信金ではありますが、不動産投資への融資をしている話や記事を見聞きすれど、不動産業者に聞くとそうでもないようでもあります。
しばらく関係づくりをしながら様子をうかがいます。

カテゴリー: ファイナンス, 不動産投資 タグ: