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‘ファイナンス’ カテゴリーのアーカイブ

修繕費の借入審査通過

2024 年 3 月 17 日 コメントはありません

2月に面談、審査があり、無事通過しました。
金額にして120万円ほどですが、手元資金を減らさず、金融機関との関係性もできたのでよかったと思います。

面談を通して、ちょっと担当者の業務レベルは低いなと思いましたが。

例えば、あらかじめ求められて渡した決算書類の数値、次期の見通し数値を見ていない。
その場で返済予定表の数値をアプリに入力して次期の利益を試算するらしいのですが、キャッシュアウト(赤字)と間違えられたり。
会話の中でおかしいと感じて指摘し、結局先方の入力ミス(毎月の返済利息を、間違えて元本含めて入力したことが原因)だったのですが。

悔しかったのか、その後の会話もあまり感じと頭の良い人ではないなという印象でした。

さて、1月に出た3室の空室も今月上旬までに入居者が決まり、安心しました。また満室に戻ります。

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原状回復にかかる費用の借入

2024 年 1 月 28 日 コメントはありません

今年に入ってから3部屋立て続けに退去が発生しました。
しかも同じマンションで、全9戸なので1/3が空室です。
部屋探しをしている人がWEBポータルで検索した時に、空室が多い物件だと、何かあるのかなと思って敬遠要素にもなるので、早めに埋めていきたいところです。

原状回復にかかる費用は、長期入居者の退去だったり、3LDKのうち2部屋が和室の間取りを全部洋室にリフォームしたりと、大がかりな工事が重なり、全部で120〜150万円と大きな出費となります。

キャッシュで支払ってもいいのですが、新規取引となる金融機関に融資申込をすることにしました。

手元キャッシュを減らしたくないこと、初取引で実績を作って物件購入時に相談しやすい環境を作っておくことが目的です。

ファイナンス的にも、金利はかかりますが、キャッシュポジションを保ちつつ減価償却に回して、悪い借入ではないでしょう。

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決算申告完了

2023 年 10 月 25 日 コメントはありません

弊社第8期の決算申告が完了しました。

同時に、金融機関への決算報告書補足資料も作成中です。
決算の概要として、売上、純資産、純利益の増加、販管費等についての考察や、来期の展望についてまとめています。
こういうのがあると、担当者も本部へ上げる資料を作成しやすく、ありがたいと言ってもらえます。

数値の推移については、グラフ化した方が分かりやすいので、こんなのを作っています。

金融機関との会話の中で、ポジティブなところには、来期物件を購入した場合の補足やグラフも入れ込みます。

現在のメインバンクの信組と出会ってから4年、売上は約13倍に駆け上がりました。
急激な成長と引き換えに財務状況は崩れていますので、自己資本比率等、徐々に整えていく必要があります。

土地から新築している人の話

2023 年 10 月 19 日 コメントはありません

最近参加した投資家コミュリティの会合で、都内で土地から仕入れての新築ばかり手がけている人と話す機会がありました。

私も一時期土地から新築を目指したものの、なかなか買えなかったこと、現金買いにかっさらわれたこと、自分が現金買いできるようになったら取り組みたいことなどを話しました。

いったいこの人はどうやって土地をグリップしているのか、下記のような点について聞いてみました。

  • 買付申込だけではグリップできないのではないか?
  • グリップできても1週間くらいではないか?
  • その間に融資審査が通るのか?
  • 前もって銀行に持ち込んだら数日で結果もらえるようにネゴっているのか?

その答えが、私には衝撃でした。

「買付申込だけではグリップできないので、契約しちゃう。」

その後に必死になって金融機関を回るんだそうです。で、最悪は手付金放棄すると。

無茶するなーとも思いますが、敬服です。
これくらいの覚悟が必要なんだと思います。これまでの疑問に合点がいきました。

ちなみに、意識している自己資本比率は15%を下回らないように、できれば20%以上とのこと。
やはりそれくらいの基礎部分がないと、金融機関をいくら回っても融資が付く確率は低いのでしょう。

今の私が同じことをすると、無茶ではなくて無謀です。

新築は、本当に建つかも分かりませんし建築業者が途中で飛ぶこともあります。
家賃が入るのは1~2年後です。運用に入るまで苦労はするのでしょうが、いつかやってみたいですね。

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年内の目標

2023 年 9 月 4 日 コメントはありません

「2.5億円まで/ファミリータイプ/フルローン」で アタックできる金融機関がないか、物件探し含めて協力をお願いしたい、と何社かにあたっています。

既存取引のある業者さん以外では、怪しいのやアブナイのもありますから、迷惑電話チェッカーで判別する他、ブログで不動産投資家から紹介されてたり、LINE登録してクリーンと判断できたところにしか相談はしません。

不動産投資★連合隊へもリクエストしてみましたが、業者からの提案ゼロ件。過去には何社も反応あったものですが、フルローン金融機関探しも条件とする今回は完全スルーです(苦笑)

客観的に見ると、まぁ難しいですね。頭ではそう思っても、ワンチャンないかなと物件紹介と金融機関への持ち込みをしてくれる男気を見せてくれる担当者、一緒にバカを見てくれる人ならこちらも心を打たれるというものですが、目先の売上勘定しかできないのも理解できますしね。

その次へ進むのに、なるべく大きい金額のフルローンがやはり効率的です。

年内あがいでやっぱり無理だねとなったら、結果的にCFは積み上がっていますから、来年は切り替えて、頭金1割/1.5億円くらいの物件を探すつもりでいます。

やれることはやる、やるだけやってみる、自分がダメだと思ったら可能性はゼロになりますから、自分で可能性の蓋を閉じないように、やっていきます。

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退職期日の設定

2023 年 5 月 27 日 コメントはありません

金融機関からの融資を考える上で、サラリーマンであることは属性維持には大事なアイテムですが、このまま自分のリソース(本業にかける時間・思考・精神など)を削る対価として価値を見い出せなくなり、退職を意識するようになりました。

そこで、現在の保有物件から得られている通帳ベースのリアルな最終手残り(修繕費や税金類のほか、不動産投資のコミュニティ会費や定期積立までも引いた金額)と購入時のシミュレーション表をもとに、向こう25年間(75歳まで)を本気で試算してみました。

現在のリアル手残りは本業の1.6倍程度あり、リタイヤ自体はすぐにでも可能です。
入ってくる退職金や失業保険で当面は法人のお金に手をつけることなく(役員借入金は個人に戻していきます)、財務状態の毀損なしに当面運営していくことができます。

60歳になると公的年金の繰り上げ受給も可能、65歳を超えると職場の年金も入ってきて、更に融資も完済してくるので問題はなし。

注意すべきはその60歳もしくは65歳までの間のお金が回るか、ということになります。

仮に、生活費に役員報酬の投入が必要になる可能性が高い5〜10年後(55〜60歳)、財務状況を毀損(つまり年800万円前後を想定した役員報酬による損益計算書上の赤字)したとしても、キャッシュフローはプラスで会社にお金を加算し続けられる試算となりました。
もちろん各建物の減価償却期間が終わって手残りが低減することや、賃料収入の減少、大きめの修繕、金利のある程度の上昇等も考慮しています。

本業を手放すと金融機関からの新規の借り入れは難しくなるでしょうが、やりたいことも少なからずあるので、区切りを定め、下記のいずれかをもって退職することを決めました。

  • 3.5億円分以上の収益物件を追加購入
    →メガ大家となるタイミング。
  • 5年度先の3月末日(2029年3月)
    →早期退職制度で通常の1.4倍の退職金受領が可能となるタイミング

3.5億円分購入は、フルローンなら初期費用(約7%想定)2,450万円は来年にも達成可能ですが、頭金1割求められると初期費用は5,950万円必要で3年半ほど、頭金2割だと9,450円必要で5年半くらいはかかりそうです。

おそらく3.5億円達成の方が先になるとは思いますが、遅くとも2029年3月には雇われの身を終了します。

上期試算表作成

2023 年 3 月 31 日 コメントはありません

メインバンクに去年決算報告で訪問した際、できれば半期で報告がほしいと言われました。

支店内での取引額が上位なこともあり、健全に経営できているか把握(監視)しておきたいのでしょう。
本部からも目をつけられやすいのだと思います。

こういったところをきっちりと続けて安心感を持ってもらえれば、先々の取引にもつながりますし、
今回から会計事務所へ作成を依頼しました。

1月に物件を新たに取得したこともあり、

<B/S>
・流動資産:減(物件購入への現金投入)
・固定資産:増(土地・建物・減価償却など)
・流動負債:減(未払法人税解消など)
・固定負債:増(長期借入金、役員借入金など)

純資産は、現時点で前期末比115%でした。

PLは、物件取得時の諸費用や、去年4月に購入した物件の不動産取得税支払いが入ってきたりしているので、
売上高は間違いなく上がりますが、経常利益まで見た時に通期では前期比トントンかどうか、という感じになるかなと思っています。

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引き渡し完了と今後の運営検討

2023 年 2 月 9 日 コメントはありません

先日決済を終え、法人4棟目となる物件を取得しました。

火災保険の契約や物件管理に関するほぼ正確な費用出しも終えました。

これまでいかに手出しせずフルローン・オーバーローンを引けるかを念頭にやってきましたが、今回は融資手数料を含めると2割弱の手出し。
ROIは当然これまでの50~60%目標からは大きく下がり14%弱となりましたが、悪いことでもないかなと思っています。

今回は新規の金融機関からの借入実績づくりを優先したので納得のうえですが、自己資金の回復には計算上は7年ちょっとかかることになります。
(実際には、他の物件からのキャッシュフローを考慮すれば1年ちょっとで回復できる見通しですが)

一服ついたところで、このこれまでの「自己資金低出力・高収益物件・高ROI」路線は少し検討しようかなとも思っています。

自己資金投入を極力抑えて高収益力の物件を取得すればROIは上がり、早くに自己資金回復でき次の物件へ再投下を繰り返せるわけですが、引き換えに返済額は大きくなるわけです。

当期純利益をプラスでまとめ、そこから減価償却費を足し戻して元金返済を引いた実際のキャッシュフローも満足に残せてはいるものの、もしサラリーマンを辞めて生活費に役員報酬をあてするとしたら、返済金利が大きいために、経常利益を毀損しない範囲まででにしておかないと毎年赤字になってしまいます。
赤字にしても実際のキャッシュフローは十分あり、生活も会社も回るわけですが、金融機関からの新規融資は途絶えます

なので、その状態でも良しと判断する時は、融資を受けての拡大路線を終える時であると思います。

その前に、現状で役員報酬をより多く出しても経常利益を毀損しないようにする(営業利益と経常利益のスプレッドを大きくとる)ためには、

① 売上高を増やす(物件を増やす等により相対的に営業利益を増やす、購入時は多めに自己資金投入)
② 借り換え(金利を下げることにより返済金利を少なくする)
③ 繰り上げ返済(返済金額を減らす)
④ 売却(売上高も減るけど返済金利も減る、手元資金増大による財務状態改善)

などが考えられますかね。

自己資金を回復しながら、これらの選択肢についても検討していきたいと思います。

本審査通過しました

2023 年 1 月 14 日 コメントはありません

先日、本審査通過の連絡がありました。

稟議で上げてもらった条件のままで決着しました。

  • 期間:25年
  • 金利:2%台前半
  • 融資額:約88%(諸費用別)

年明け、長期プライムレートが上がったので、もしかしたら金利が上振れするかもと思いましたが、とりあえず良かったです。

この段階で、ようやく売主殿に買付証明を受けてもらえました。
来週売買契約、月内決済に向けて、準備を進めていきます。

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自己資金かき集め

2022 年 12 月 28 日 コメントはありません

物件取得に係る自己資金をかき集めています。
4月に1棟購入しているので、法人の現預金もそこまであるわけでもなく、個人から役員借入金の投入が必要です。

  • 投資信託全部解約(個人所有分)
    2月末に一度ウクライナ情勢を見て全解約しましたが、その後積み立てた分をまた全解約しました。
  • 定期積金中途解約(3金融機関)
    7つの金融機関で組んでいた5年満期の定期積金を、3つの金融機関で解約しました。
    うち2つは満期まであと8ヶ月というところでした。
    融資の新規開拓のきっかけとして継続してきましたが、相談に至らずに閉じる信用金庫も入ってます。

まだ不足するようなら、定期積金の残る4つや、仮想通貨、純金積立の解約も考えています。

融資戦略的にもここは取得しておきたい物件で、資金の総力戦状態です。

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