アーカイブ

‘ファイナンス’ カテゴリーのアーカイブ

買付申し込みしました

2019 年 11 月 3 日 コメントはありません

先日、買付証明書を提出しました。

買付証明書を提出するのは、かれこれ3年ぶりです。

6月に仲介業者開拓をした中で良い担当者に出会え、いくつか紹介された中に、買いたいと思えるRC物件がありました。

そして、去年から続けている金融機関開拓がようやく融資審査という形につながりました。

売主は宅建業者で、数千万円レベルの値引き交渉の末、社長が最終判断をするということになり提出した買付証明書ですが、NGとなる可能性は多分にあります。

同時並行で、金融機関の審査も進んでいます。

両方が上手くいけばよいのですが、金融機関の手前、NGでも週明け早々にでも決断してくれればよいのですが。

カテゴリー: ファイナンス, 不動産投資 タグ:

銀行訪問トリプルヘッダー

2019 年 10 月 3 日 コメントはありません

来週、地銀と信用組合に行くアポをとりました。

午前中は信用組合
先月支店長と話をした流れで、自己紹介資料や確定申告資料3期分、保有物件資料等を持って行ってきます。
自分の状況でどれくらいまで融資可能かチェックしてもらいます。
また、もろもろ深掘りしてきます。

午後は地銀

去年開拓して融資可能と言ってもらっているものの、良い物件と不動産業者担当者に巡りあえず、まだ借り入れできていません。
そうこうするうちにコネクションを作った副支店長が異動になり、ちょっと関係が後退した感があります。
7月に物件持ち込んでみたものの購入は見送り、また少し時間が空いてしまいました。
法人8月決算期の決算書が出来上がりましたので、これを持って挨拶と最近の取り組み姿勢等をヒアリングしてきます。

あと、空いた時間に新規の信用金庫へ行き、積立定期預金を組んできます。
前々から気になっていた信金ではありますが、不動産投資への融資をしている話や記事を見聞きすれど、不動産業者に聞くとそうでもないようでもあります。
しばらく関係づくりをしながら様子をうかがいます。

カテゴリー: ファイナンス, 不動産投資 タグ:

近所の信用組合へ融資取り組み姿勢ヒアリング

2019 年 9 月 12 日 コメントはありません

先日、記帳ついでに不動産賃貸業への取り組みについてヒアリングしました。

昨年から積立定期預金を組んで関係構築を仕込んだ信用金庫です。

同じ信用組合でも、職場近くの支店の方が審査が緩いという噂は聞いています。
積立している支店の取り組みが渋いと、いざ相談しても融資は厳しいかなと思い、
感触が悪ければ口座閉鎖して職場に近い方の支店に乗り換えるつもりで探ってきた次第です。

で、結果から書くとかなり積極的な様子でした。

窓口で用件を伝えたところ、支店長が応対してくれました。

単刀直入に、不動産賃貸業への融資の取り組み姿勢について聞きたい旨を伝えます。

冒頭、他の金融機関の融資情勢はどうですか?やっぱり絞ってきていますか?的なことを聞かれ、

「そうですねー、どこも今は絞ってきているようですねー。厳しいと見聞きしますよ。」

とありきたりな受け答えをしました。

その後の会話で、どうやら他行で厳しいからうちを訪ねてきたのか?(=他の金融機関でNGな奴かどうか)というジャブだったようです。

自分はナイスと思える不動産業者に巡りあえていないこともあって物件購入にアタックできず停滞しているわけですが、

あくせく金策に回って銀行に否定されているわけではないので、あまりその質問の意図にピンときませんでした。

下記、ヒアリングメモです。

・取り組み姿勢
積極的に取り組んでいる。賃貸業は人口減など言われているが、10年そこらではそんな変わらないと考えている。

・物件エリア
近所に在住なので物件が遠くても特に問題ないが、地方は難しい。

・頭金
場合によっては諸費用だけは出してもらうこともある(=フルローン)

・物件評価
基本的には収益還元。

・構造、権利
木造・RC 何でも。借地権物件も融資する。借地権は敬遠するオーナー多いが、先日も利回り約13%の案件を取り扱った。

・プロパーローンかアパートローンか
借り手の希望次第。

・金利
1%後半くらい。

・融資期間
残耐用年数や15年20年でも収支が回らず、回ったとしても収支トントンでは何のためにやっているのか分からないでしょう、極力長く設定する。

諸費用だけは出してもらうこともあるとの発言に少々驚き、「それは、、フルローンのことですか??」と聞き返してしまいました。

借地権にも対応しているのも新鮮でした。確かに敬遠されがちで競合が少ないかもしれませんし、高利回りが手り魅力的はあります。
しかし、地主とのトラブル、資産価値評価などの他、借地権に融資してくれる金融機関はあまりないでしょうから、売却時の買い手探しも難航しそうですね。

また、築古でもある程度長く融資期間が取れそうな印象を持ちました。

最終的には、良いと思う物件を持ち込んでみてください、物件の紹介もしましょうか?と言っていただきました。

私からも、あらためて自己紹介資料、保有物件、確定申告資料などを持ち込み、
支援いただける可能性があるかどうかチェックしてもらいたいと伝えました。

法人の直近決算書ができあがる10月に、再訪問してこようと考えています。

カテゴリー: ファイナンス, 不動産投資 タグ:

銀行へ物件持ち込み評価してもらいました

2019 年 7 月 28 日 コメントはありません

去年開拓した、プロパーローンに応じてくれるという地銀に物件を持ち込んでみました。

  • 木造アパート築31年
  • 都内最寄駅徒歩10分
  • 土地約80坪
  • 価格8,600万円
  • 満室時表面利回7.2%

築年数がけっこう経過していますし、表面利回も良くはありません。

ただ、土地積算評価が約8,000万円ありフルローンでも3年程度保有すれば借入残高<土地値になります。

キャッシュフローは大きくプラスになりますが、耐用年数を超えていますから4年間は減価償却費が大きく税引後利益がマイナスになります。

賃貸経営で税引後利益が2期も続けば、銀行が融資をしてくれなくなります。

このような物件を買う判断はできませんが、こんな物件に銀行はどんな条件を提示してくるのか。
本当に融資する気があるのかも含め、興味がありました。

結果、もらった仮審査の連絡は、

  • 融資額:物件価格の85~90%
  • 金利:1.7%前後
  • 期間:20~25年

という、意外に高い評価でした。

前述の理由で見送りましたが、償却残年数がなるべく多く残っているRC物件を探そうと思います。

カテゴリー: ファイナンス, 不動産投資 タグ:

IZUMI塾に参加してきます

2019 年 7 月 13 日 コメントはありません

ファインシャルアカデミー最高峰講座「IZUMI塾」に参加してきます。

7/21(土)、22(日)の2日間で、参加費は48万円

6年前の開催時は、まだ不動産投資家として歩き出した直後で、知識も何も追い付かないと思い検討もできませんでした。

今回は、知識も成熟してきていますし、経験もそこそこ付いてきています。

今回がタイミングと思い、申し込みました。

費用は小さくない金額ですが、不動産投資から生まれたお金との比較や、不動産拡大の効果的な手法を成功者から短時間で効率的に学ぶに支払う対価としては、高いと言えるものではありません。

得たお金を、企業でいうところの設備投資にあたる、脳ミソへの再投資をします。

ここで得られた知見が、また新たなお金を生んでくれることを期待して。

融資セミナーに参加してきました

2019 年 5 月 5 日 コメントはありません

安藤新之助さんの融資セミナーに参加してきました。

安藤さんは楽待での連載をお持ちの他、以前投稿したDVD「8つのステップ 2014」でも融資編を担当されていました。

融資に関する知識と経験は豊富な方で、融資に特化した著書も発刊されています。

安藤さんはご自身初の取得物件が1.1億円でフルローンだったそうです。
1億円はアパートローン、0.1億円は担当者がアレンジしてプロパーローンで組んだそうです。

いろんな銀行を回って断られ、最後に断られた銀行の違う支店に行ったらOKが出たと。

そんなご経験から、支店や担当者によって違うから断られても気にしないと仰っていました。

とはいえ、いきなり1.1億円フルローンが出ること自体に素地の違いを感じますが・・

さて、最新の融資事情として、サラリーマン大家へは厳しいが賃貸事業者にとっては追い風とのこと。
ここらへんは一般的に耳にする情報です。

直近半年で融資が出ている銀行としては、りそな銀行、千葉銀行、横浜銀行、大光銀行、福岡銀行、オリックス銀行、城南信用金庫、埼玉縣信用金庫、芝信用金庫、さわやか信用金庫、西武信用金庫、西京信用金庫、城北信用金庫、神奈川信用金庫、川崎信用金庫、伊予信用金庫といった名前があがっていました。

  • ヒラ行員でも上席に申告されると思って誠実に対応する。
  • 融資担当と渉外担当では、話を通すルートは渉外担当が先。
  • 貸出店と預金店を貸出実績を聞くなどして見分ける。
  • 融資後には、通帳記帳時などついでに顔を出し追加融資につなげる。
  • 資金計画書は融資の5原則(公共性・安全性・収益性・流動線・成長性)に沿った構成で作成する。
  • 融資の条件のように定期預金や保険への加入を勧めることは禁じられており、ゴリ押しされたら金融庁に聞いてみると言うとビビる。

といった話もありましたが、全体的には、銀行に安心してもらうための術とか融資審査基準とか、既に知っている内容が多かったです。

不動産投資融資のセミナーDVD

2019 年 3 月 3 日 コメントはありません

石渡浩さんのセミナー「不動産投資融資の最前線2019」のDVDが届いたので視聴しています。

今回のセミナー自体は昨年10月に行われ、リアルタイムで通信受講(27,000円。早期割引21,600円)をしました。

ですが、第一部の途中までしか受講できていなかったので、先月完成したDVDが届き再度勉強ということです。

  • 第一部:不動産投資向け融資概況と首都圏の金融機関個別審査情報
  • 第二部:単法人で十億円規模の融資を受けて不動産投資を拡大する方法

という構成で、約3時間ものです。

第一部は、金融機関の融資の変化、そしてメガバンク、地銀、信金・信組、ノンバンクの合計約30金融機関の融資スタンスと審査基準について情報共有がありました。

個別には詳しく書けませんが、総じて審査は厳しくなり、頭金はより多く求められるようになっているということです。

第二部では、金融行政方針に関する資料や、各金融機関意に行われた日銀のアンケートに関するものもありました。

日銀が発表する金融システムレポートに「リスク応じた金利設定をすることが重要だ」という文言がありました。

最近何かで、昔のように総量規制をかけるのではなく、金利を上げることにより貸し出しを抑えようという政策という記事を見ました。

求められる頭金の上昇とあわせて、これまでより融資を受けるハードルが上がってくることは間違いないでしょう。

しかし銀行も優良な貸出先を探すわけですから、しっかりとした財務状況にあれば借りられる、二極化が進むことでしょう。

石渡さんのセミナーは、金融機関の審査における格付方法と内容など、以前も受講したことがありますが、 金融機関の審査業務の踏み込んだ話だったり、金融庁や日銀との関係性だったり、信用保証協会を利用したメガバンクからの融資引きや経営者保証ガイドラインの話題だったり、 切り口が他にあまりない話を聞けるので面白いし勉強になります。

 

不動産屋へ相談に行ってきました

2018 年 9 月 9 日 コメントはありません
カテゴリー: ファイナンス, 不動産投資 タグ:

香港の生命保険

2018 年 5 月 6 日 コメントはありません

日本在住者でも加入できる香港の生命保険。

6月で新規加入ができなくなるとの情報を受け、
駆け込み加入するかどうか検討しました。

自身の直接的なシミュレーションはしていませんが、
ネット上の情報から判断していきます。

加入するとしたら現地へ飛んで契約する必要があります。

2年払い、5年払いとありますが、年間12,000ドル×5年間で考えてみます。

一括でも月払いでもOKで、6万ドル(12,000ドル×5年)以上には支払は生じません。
あとはただ時が経過するのを待つ、ということになります。

1ドル110円で計算すると、総投入額は660万円。

死亡保障は、加齢と共に死亡リスクも上昇するのに、なぜか増え続けます。

  •  5年後死亡:約3倍
  • 10年後死亡:約3.6倍
  • 15年後死亡:約4.9倍
  • 20年後死亡::約5.7倍
  • 30年後死亡:約7.7倍
  • 40年後死亡:約10.5倍

解約返戻金の増え方も日本ではあり得ないほど。貯蓄性も魅力です。

  • 15年後:約1.6倍
  • 20年後:約2.1倍
  • 30年後:約3.7倍

1ドル110円で計算した表が↓
上段が受取金、下段が収益(受取金‐投入金660万円)です。

まず、死亡保障を見ると、私が75歳になる30年後には5,100万円の受取額。
掛金660万円から考えると迫力がある数字です。

貯蓄性(返戻金)で見ると、15年後に+412万円、20年後に+744万円。
これは、他の手段でも実現できるかも?

積立投資(投信)で年間66万円で考えると10年で660万円。
この時、利回り3%でも約780万円に増えています。

目標であり達成可能な利回り8%で考えると、

  • 10年後:約1,033万円(元本660万円)
  • 15年後:約1,935万円(元本990万円)
  • 20年後:約3,262万円(元本1,320万円)
  • 30年後:約8,075万円(元本1,980万円)

想定利回りもそうですが、不確定要素をどう捉えるかがポイントの1つであり、各人の考え方次第になるでしょう。
香港保険でいえば、円高になれば円建ての掛金は少なくて済みますし、逆に受取期に円安なら、受領額は大きくなります。

あとは、香港の生保会社の倒産リスクと、数十年に渡る投資なら、スキームの存続も不確定要素と言えます。

倒産リスクについては、格付が「A-」や「AA-」などで、現状では危ないものとは言えません。
スキームの存続については、正直分かりませんが、30年、40年先は見通せない感覚はあります。

個人的な評価になりますが、下記のような感想を持ちました。

  • 貯蓄性では積立投資に軍配
  • 死亡保障では香港保険が大勝
  • 遊休資産の活用なら香港保険は効率的
  • 学資保険を考えるなら香港保険を選ぶ
  • 相続目的(100年以上契約可能)や子供名義での長期加入は香港保険の増え方が半端ない

死亡保障については、保障額が団信で消える残債額とイコールになれば、不動産投資と双璧と言えそうです。
実際には不動産の現物資産が残るので、不動産投資の方が優位でしょう。

660万円であっても不動産投資の見せ金に使い、物件を購入して得られるリターンを増やしたいと思いました。

結論としては、私は加入を見送りますが、余剰資金がある方などは、ポートフォリオに入れて楽しい選択だと思います。

私はそういった余裕のあるステージに至っていない、ということです。

カテゴリー: ファイナンス, 不動産投資, 積立投資 タグ:

会社四季報CD-ROM版 定期購読解約

2017 年 4 月 22 日 コメントはありません

年間4冊発売されている会社四季報。

CD-ROM版は4冊で定価28,720円のところ、年間購読申込すれば20%オフの23,000円です。

断然お得なので定期購読していたのですが、今回更新のタイミングで解約しました。

今年は間違いなく勝てると思った時にだけ、日経平均レバレッジ上場投信(1570)で運用しています。

実際に無敗で運用できており、その効率性と手間のかからないスタイルには迎合しています。

四季報データをAccessに取り込んで個別銘柄を財務分析する、そっちのほうが断然好きです。

もちろん手間も時間もかかりますが、世界経済、日本経済と絡めて考えるのは面白いです。

でも、ファンダメンタルズどおりには株価は動かない

10年以上前に、ランダム・ウォーク理論の本

これを読んで、この理論が正しければいくら研究や分析を続けても儲けることはできないなと失望したことがありました。

現在も何かにつけ思い出すこの本。

元も子もないような理論ですが、結局は的を得ている理論なのかと思えます。