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銀行へ物件持ち込み評価してもらいました

2019 年 7 月 28 日 コメントはありません

去年開拓した、プロパーローンに応じてくれるという地銀に物件を持ち込んでみました。

  • 木造アパート築31年
  • 都内最寄駅徒歩10分
  • 土地約80坪
  • 価格8,600万円
  • 満室時表面利回7.2%

築年数がけっこう経過していますし、表面利回も良くはありません。

ただ、土地積算評価が約8,000万円ありフルローンでも3年程度保有すれば借入残高<土地値になります。

キャッシュフローは大きくプラスになりますが、耐用年数を超えていますから4年間は減価償却費が大きく税引後利益がマイナスになります。

賃貸経営で税引後利益が2期も続けば、銀行が融資をしてくれなくなります。

このような物件を買う判断はできませんが、こんな物件に銀行はどんな条件を提示してくるのか。
本当に融資する気があるのかも含め、興味がありました。

結果、もらった仮審査の連絡は、

  • 融資額:物件価格の85~90%
  • 金利:1.7%前後
  • 期間:20~25年

という、意外に高い評価でした。

前述の理由で見送りましたが、償却残年数がなるべく多く残っているRC物件を探そうと思います。

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IZUMI塾に参加してきます

2019 年 7 月 13 日 コメントはありません

ファインシャルアカデミー最高峰講座「IZUMI塾」に参加してきます。

7/21(土)、22(日)の2日間で、参加費は48万円

6年前の開催時は、まだ不動産投資家として歩き出した直後で、知識も何も追い付かないと思い検討もできませんでした。

今回は、知識も成熟してきていますし、経験もそこそこ付いてきています。

今回がタイミングと思い、申し込みました。

費用は小さくない金額ですが、不動産投資から生まれたお金との比較や、不動産拡大の効果的な手法を成功者から短時間で効率的に学ぶに支払う対価としては、高いと言えるものではありません。

得たお金を、企業でいうところの設備投資にあたる、脳ミソへの再投資をします。

ここで得られた知見が、また新たなお金を生んでくれることを期待して。

融資セミナーに参加してきました

2019 年 5 月 5 日 コメントはありません

安藤新之助さんの融資セミナーに参加してきました。

安藤さんは楽待での連載をお持ちの他、以前投稿したDVD「8つのステップ 2014」でも融資編を担当されていました。

融資に関する知識と経験は豊富な方で、融資に特化した著書も発刊されています。

安藤さんはご自身初の取得物件が1.1億円でフルローンだったそうです。
1億円はアパートローン、0.1億円は担当者がアレンジしてプロパーローンで組んだそうです。

いろんな銀行を回って断られ、最後に断られた銀行の違う支店に行ったらOKが出たと。

そんなご経験から、支店や担当者によって違うから断られても気にしないと仰っていました。

とはいえ、いきなり1.1億円フルローンが出ること自体に素地の違いを感じますが・・

さて、最新の融資事情として、サラリーマン大家へは厳しいが賃貸事業者にとっては追い風とのこと。
ここらへんは一般的に耳にする情報です。

直近半年で融資が出ている銀行としては、りそな銀行、千葉銀行、横浜銀行、大光銀行、福岡銀行、オリックス銀行、城南信用金庫、埼玉縣信用金庫、芝信用金庫、さわやか信用金庫、西武信用金庫、西京信用金庫、城北信用金庫、神奈川信用金庫、川崎信用金庫、伊予信用金庫といった名前があがっていました。

  • ヒラ行員でも上席に申告されると思って誠実に対応する。
  • 融資担当と渉外担当では、話を通すルートは渉外担当が先。
  • 貸出店と預金店を貸出実績を聞くなどして見分ける。
  • 融資後には、通帳記帳時などついでに顔を出し追加融資につなげる。
  • 資金計画書は融資の5原則(公共性・安全性・収益性・流動線・成長性)に沿った構成で作成する。
  • 融資の条件のように定期預金や保険への加入を勧めることは禁じられており、ゴリ押しされたら金融庁に聞いてみると言うとビビる。

といった話もありましたが、全体的には、銀行に安心してもらうための術とか融資審査基準とか、既に知っている内容が多かったです。

不動産投資融資のセミナーDVD

2019 年 3 月 3 日 コメントはありません

石渡浩さんのセミナー「不動産投資融資の最前線2019」のDVDが届いたので視聴しています。

今回のセミナー自体は昨年10月に行われ、リアルタイムで通信受講(27,000円。早期割引21,600円)をしました。

ですが、第一部の途中までしか受講できていなかったので、先月完成したDVDが届き再度勉強ということです。

  • 第一部:不動産投資向け融資概況と首都圏の金融機関個別審査情報
  • 第二部:単法人で十億円規模の融資を受けて不動産投資を拡大する方法

という構成で、約3時間ものです。

第一部は、金融機関の融資の変化、そしてメガバンク、地銀、信金・信組、ノンバンクの合計約30金融機関の融資スタンスと審査基準について情報共有がありました。

個別には詳しく書けませんが、総じて審査は厳しくなり、頭金はより多く求められるようになっているということです。

第二部では、金融行政方針に関する資料や、各金融機関意に行われた日銀のアンケートに関するものもありました。

日銀が発表する金融システムレポートに「リスク応じた金利設定をすることが重要だ」という文言がありました。

最近何かで、昔のように総量規制をかけるのではなく、金利を上げることにより貸し出しを抑えようという政策という記事を見ました。

求められる頭金の上昇とあわせて、これまでより融資を受けるハードルが上がってくることは間違いないでしょう。

しかし銀行も優良な貸出先を探すわけですから、しっかりとした財務状況にあれば借りられる、二極化が進むことでしょう。

石渡さんのセミナーは、金融機関の審査における格付方法と内容など、以前も受講したことがありますが、 金融機関の審査業務の踏み込んだ話だったり、金融庁や日銀との関係性だったり、信用保証協会を利用したメガバンクからの融資引きや経営者保証ガイドラインの話題だったり、 切り口が他にあまりない話を聞けるので面白いし勉強になります。

 

不動産屋へ相談に行ってきました

2018 年 9 月 9 日 コメントはありません
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香港の生命保険

2018 年 5 月 6 日 コメントはありません

日本在住者でも加入できる香港の生命保険。

6月で新規加入ができなくなるとの情報を受け、
駆け込み加入するかどうか検討しました。

自身の直接的なシミュレーションはしていませんが、
ネット上の情報から判断していきます。

加入するとしたら現地へ飛んで契約する必要があります。

2年払い、5年払いとありますが、年間12,000ドル×5年間で考えてみます。

一括でも月払いでもOKで、6万ドル(12,000ドル×5年)以上には支払は生じません。
あとはただ時が経過するのを待つ、ということになります。

1ドル110円で計算すると、総投入額は660万円。

死亡保障は、加齢と共に死亡リスクも上昇するのに、なぜか増え続けます。

  •  5年後死亡:約3倍
  • 10年後死亡:約3.6倍
  • 15年後死亡:約4.9倍
  • 20年後死亡::約5.7倍
  • 30年後死亡:約7.7倍
  • 40年後死亡:約10.5倍

解約返戻金の増え方も日本ではあり得ないほど。貯蓄性も魅力です。

  • 15年後:約1.6倍
  • 20年後:約2.1倍
  • 30年後:約3.7倍

1ドル110円で計算した表が↓
上段が受取金、下段が収益(受取金‐投入金660万円)です。

まず、死亡保障を見ると、私が75歳になる30年後には5,100万円の受取額。
掛金660万円から考えると迫力がある数字です。

貯蓄性(返戻金)で見ると、15年後に+412万円、20年後に+744万円。
これは、他の手段でも実現できるかも?

積立投資(投信)で年間66万円で考えると10年で660万円。
この時、利回り3%でも約780万円に増えています。

目標であり達成可能な利回り8%で考えると、

  • 10年後:約1,033万円(元本660万円)
  • 15年後:約1,935万円(元本990万円)
  • 20年後:約3,262万円(元本1,320万円)
  • 30年後:約8,075万円(元本1,980万円)

想定利回りもそうですが、不確定要素をどう捉えるかがポイントの1つであり、各人の考え方次第になるでしょう。
香港保険でいえば、円高になれば円建ての掛金は少なくて済みますし、逆に受取期に円安なら、受領額は大きくなります。

あとは、香港の生保会社の倒産リスクと、数十年に渡る投資なら、スキームの存続も不確定要素と言えます。

倒産リスクについては、格付が「A-」や「AA-」などで、現状では危ないものとは言えません。
スキームの存続については、正直分かりませんが、30年、40年先は見通せない感覚はあります。

個人的な評価になりますが、下記のような感想を持ちました。

  • 貯蓄性では積立投資に軍配
  • 死亡保障では香港保険が大勝
  • 遊休資産の活用なら香港保険は効率的
  • 学資保険を考えるなら香港保険を選ぶ
  • 相続目的(100年以上契約可能)や子供名義での長期加入は香港保険の増え方が半端ない

死亡保障については、保障額が団信で消える残債額とイコールになれば、不動産投資と双璧と言えそうです。
実際には不動産の現物資産が残るので、不動産投資の方が優位でしょう。

660万円であっても不動産投資の見せ金に使い、物件を購入して得られるリターンを増やしたいと思いました。

結論としては、私は加入を見送りますが、余剰資金がある方などは、ポートフォリオに入れて楽しい選択だと思います。

私はそういった余裕のあるステージに至っていない、ということです。

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会社四季報CD-ROM版 定期購読解約

2017 年 4 月 22 日 コメントはありません

年間4冊発売されている会社四季報。

CD-ROM版は4冊で定価28,720円のところ、年間購読申込すれば20%オフの23,000円です。

断然お得なので定期購読していたのですが、今回更新のタイミングで解約しました。

今年は間違いなく勝てると思った時にだけ、日経平均レバレッジ上場投信(1570)で運用しています。

実際に無敗で運用できており、その効率性と手間のかからないスタイルには迎合しています。

四季報データをAccessに取り込んで個別銘柄を財務分析する、そっちのほうが断然好きです。

もちろん手間も時間もかかりますが、世界経済、日本経済と絡めて考えるのは面白いです。

でも、ファンダメンタルズどおりには株価は動かない

10年以上前に、ランダム・ウォーク理論の本

これを読んで、この理論が正しければいくら研究や分析を続けても儲けることはできないなと失望したことがありました。

現在も何かにつけ思い出すこの本。

元も子もないような理論ですが、結局は的を得ている理論なのかと思えます。

オリックス銀行の不動産投資ローン

2016 年 12 月 24 日 コメントはありません

不動産業者とオリックス銀行がタイアップしたセミナーに参加してきました。

このうち、オリックス銀行からあった商品説明についてメモします。

■審査基準

  • 本業収入が長期的に安定しているか(賃料収入が基盤の人はハードルが高い)
  • キャッシュフローが安定的・長期的に見込める物件か
  • 本業定年退職時の想定退職金、売却想定額、家賃収入から残債返済能力がどれくらいあるか

オリックス銀行は、担保価値に依存せず、収益還元法による審査。
鉄筋コンクリート造よりも、木造・軽量鉄骨造の評価が高くなる傾向があります。

また、資産管理法人への与信はしておらず、あくまでも個人への与信で、
法人への融資の場合は個人が連帯債務者となります。

■融資最多層

  • 年齢:40~50歳
  • 年収:1,000~1,200万円
  • 所有者物件:1棟保有者

■商品(パッケージ)
利用者の98%が3年固定金利特約型で、

  • 店頭表示金利の基本パッケージ(金利3.3%
  • セレクトコース(金利2.3%
    →年収700万円以上、借入時年齢55歳未満が対象者
  • プレミアムコース(金利1.975%
    →年収1,000万円以上、借入時年齢55歳未満が対象者

個人事業主は所得ベースで700万円から取り組み可能だそうです。

また、上記が商品説明ですが、実務では1.675%~3%で交渉をしているとのことでした。

■融資期間
最長35年以内。

  • 団信の期限、完済時79歳未満であること
  • 中古の場合は耐用年数(後述)基準に沿う

■耐用年数

  • 木造、軽量鉄骨:40年‐築年数
  • 重量鉄骨:45年‐築年数
  • 鉄筋コンクリート:55年‐築年数

実務上の与信スタンスとしては、金利3%を承諾する利用者には10年プラスして

  • 木造、軽量鉄骨:50年‐築年数
  • 重量鉄骨:55年‐築年数
  • 鉄筋コンクリート:65年‐築年数

での取り組みも最近は行っているとのこと。

■融資エリア

  • 1都3県(国道16号線の内側)が主要エリア
  • 群馬、栃木、札幌は金利3%~で融資可能

■融資限度額

  • 2億円(団信の上限と合わせいる)

実務上は年収の20倍、30倍と融資している人もいるそうです。
ただ、2億円を超えてくると金利は3%がベースになるようです。

オリックス銀行の特徴としては、団信保険料は銀行負担(金利に含まれる)です。

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銀行融資面談

2016 年 9 月 7 日 コメントはありません

先日購入契約をした物件へ融資をしてくれる予定の銀行に、面談を受けに行ってきました。

すでに前回のアパート購入で融資を一度受けている銀行だったからか、

  • どの規模までを目標にしているのか
  • この物件に決めた理由は何か

など、想定内の質問に終始し、少々拍子抜けではありましたが無難にこなせたと思います。

今回は金額が大きめなので、団信加入にあたっては、銀行(生保会社)指定の健康診断証明書が必要になります。

融資特約の期限もありますので、早めに審査に入る必要があり、面談後に家の近くの診療所で健康診断を受けてきました。

最近は血圧が高めで、少々ドキドキでしたが・・何とか正常範囲内の数値でクリアできました。

健康を損ねると拡大戦略も危うい、ということですね・・

今後はお酒(特に日本酒)を控えようと本気で思いました。

不動産投資は、資産だけでなく、健康をも連れてきてくれる稀有な存在なのではないでしょうか。

物件調査でウォーキングもどきができますし、酒を断つ強い動機にもなりますね。

本審査可否には2週間ほど要するとのことなので、品行方正におとなしく待つのみです。

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ファイナンス戦略ゼミ オンデマンド受講終了

2016 年 5 月 17 日 コメントはありません

夜な夜な学習を進めたファイナンシャルアカデミーのファイナンス戦略ゼミ

2日間で約12時間の講義が、オンデマンド全12ファイルに分割されています。

約3週間ほど要しましたが、おおよそ順調に学習を進めることができました。

事前の情報では実習が多いと聞いていたので、本当は現場にてリアルに受講したかったのですが、
実際には実習時間は2時間程度

この内容でしたら、再生速度を上げたり、確認のため戻ったりできるオンデマンド受講の方がメリットあると思いました。

その内容ですが、私は一昨年、菅井敏之さんが講師をされた同ゼミに参加しています。

テキストは違うものの、話の筋道やポイントとして挙げられる点は、ほぼ同じです。

このことから、講師自らが作成されたテキストではなく、ファイナンシャルアカデミーが作成したテキストに沿ってリハーサルを行い、そこへ講師の経験談等を織り交ぜていく講座だということが窺い知れます。

そして講座の8割ほどは、銀行がどういう人を好むか、どういう点を観察しているか等についての内容。

この範疇においては、今回講師の野瀬さんよりも、元メガバンク支店長だった前回講師の菅井さんの方が銀行側のインサイド目線であり、リアリティも説得力もボリュームも上です。

講義内容のエッセンスは同じですしどちらで学んでも遜色ないのですが、
菅井さんからちょいちょい出てくる銀行内部事情は、スコープで銀行内部を覗いているかのような感覚を持ちます。

実際、菅井さんの講座を受講したあとの銀行面談では、講座での内容ほぼそのままに担当者から質問を受け、
おおよそ満点の回答ができた(と思う)結果、当時の私にとってはかなり好条件で融資を引くことができました。

対して野瀬さんの方は、銀行と相対する利用者側からのアウトサイド目線。
銀行の思考を押さえた上で、会計のプロ視点で、決算書(B/S、P/L)の整え方、ポイント等を具体的に教示してくれました。

受講前は「しんどいですよ」と言われていて少し及び腰だった自分ですが、
これまでのいろんな講座・セミナーや資格勉強を通して簿記・会計・ファイナンス関連の知識が最低限身に付いているようです。
質・量ちょうどよく、むしろ物足りないくらいで、知識の復習的な感じでした。

終盤の約2時間の実習を通して、やはりポイントは減価償却費であることの確認ができました。

これをいじって税金をある程度コントロールすることによって、キャッシュフロー自己資本比率ROIといった数値を戦略的に整え、銀行の好むシミュレーションを持ち込み、より好条件の融資を受ける、ということですね。

今回の受講を通して、より会計的な視点を取り込みシミュレーションができるスキルを得られました。

両講師の講座を受けてこそ、この“ファイナンス戦略ゼミ”は完成のように感じます。

今後、また更にブラッシュアップを加えながら、戦略的に歩を進めて行きたいと思います。