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2013 年 5 月 12 日 のアーカイブ

拝島の物件

2013 年 5 月 12 日 コメントはありません

マイソク(販売図面)が、一昨日FAXされてきました。

20130512-1

ちょっと画質粗いですが、雰囲気だけ分かりますかね。

2006年に大規模修繕をしているようです。

オーナーチェンジはいいんですが、現状家賃が67,000円ですか。

事前にネット上で調べてた他の部屋の過去履歴から見ても、低い設定ですね。

3階西向きの部屋でも69,000円の履歴なのに。

4階なのにエレベーターは無しな点が、割引なのかもしれません。

とりあえず、各種情報をマネログに登録してみます。

融資はとりあえず500万円(20年・2.5%元利均等返済)と仮定。

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初年度からROIがプラスになっています。

3%弱とはいえ、なかなかプラスになる物件も少ないです。

後年落ちていくのは気になります。

積算評価を見てみると・・

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担保保全率が100%超え。これは魅力的です。

続いて自作の物件管理・評価Accessへデータ投入してみます。

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審査クエリを実行してみると・・

20130512-5

実質利回りは約4%ですか。

保険金額やリフォーム等は考慮前なので、実際にはもっと下がります。

自作Accessの方は、角地でない区分所有は0.8掛けで算出しているので積算評価は530万円弱。

ROI、実質利回りの観点から見ると、投資効率は良いとは言えず、現条件では購入には至れないという判断になります。

買えるとしたら、下記の対策が考えられます。

  • 家賃または共益費をupする
  • 返済期間を長くする
  • 価格交渉で値引く
  • 自己資金を多くする

オーナーチェンジ物件なので家賃upや リフォームによる付加価値創造はできません。

本物件はいい教材なので、価格交渉の練習をしてみようかと思います。

区分所有は購入にあたってはいい練習台になるのですが、当然ながらキャッシュフロー的には効率が良くないです。

所有第1号は、その後の投資戦略の方向性を大きく左右するので、

  • 区分所有なのか一棟物なのか
  • 中古なのか新築なのか
  • マンションなのかアパートなのか
  • RCなのか鉄骨、木造なのか
  • 自己資金の投入はどれくらいなのか

など、慎重に検討していきたいと思います。

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