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2013 年 6 月 のアーカイブ

融資相談の記録(拝島の物件)その2

2013 年 6 月 26 日 コメントはありません

前回融資相談の記録を書いたあと、

■地元の信用金庫
6/14店頭で相談。
物件所在地が融資対象範囲外、と断られる。

■みずほ銀行
6/14店頭で相談。
オリコ保証口のアパートローン(頭金1割 金利2.975% 期間20年)の適用ができるとのこと。
話を進めていたら認識に相違があり、仲介している会社が売主の物件でないと適用できないことが6/17に判明。
断念することとなりました。

ということでSBJ銀行にて事前審査中です。
しかし結果がまだ出ないので、地元にある某地方銀行の支店へアポを取って、きのう融資の相談に行ってきました。
知人がこの銀行の他支店から融資を受けており、行ってみてはどうかと言ってくれていました。

SBJ銀行は審査件数が急激に増えているのに対して労働力が不足していると思われ、まだ時間を要すると思います。

その間に良い条件を出してくれる銀行があれば、検討しようと思っています。

こんな初心者へ融資をしてくれる銀行はそう無いと思いますが、可能性は低くてもあるわけですから、
見つけられたらラッキーというくらいで動いてます。

その地銀へは前日に電話でアポをり、資料一式をファイリングし審査用資料として渡してきました。
あれやこれやの審査に必要な書類が整っているので、感心された風でした。
あとはキャッシュフローなど数値シミュレーション資料もあったので、研究熱心さは伝わったようです。

ちゃんとしてる人、と印象持ってもらえたら、それが融資したい人に繋がると思うので、伝わればよいのですが。

金利は2.5%くらいだろうという所見をもらえました。これは良条件!
ただ期間が15年くらいになるかもということ。

頭金2割以下、融資期間は20年

をいう希望を伝え、相談を終えました。

あとは担当者の力にもよりますし、上司の判断にもよるでしょう。
“一見さんかつ初心者”と仕分けられれば、希望に沿う条件はもらえないでしょう。

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名刺

2013 年 6 月 24 日 コメントはありません

銀行や不動産業者へ行く機会が増えるので、不動産投資活動用の名刺を作りました。
職場の名刺を使うのもどうかと思いますしね。

■スピード名刺ドットコム http://www.speed-meishi.com

肩書きは入れませんので、バランスが悪くならず、シンプルで爽やかなデザインを探し、「FRE-014-BL50」にしました。

50枚で2,310円+送料525円の合計2,835円でした。

明日も銀行まわりをするので使います。

投資家としての実績が増えてきたら、肩書きを付けていきたいと思います。

あと、投資家仲間の会合用の名刺(住所も途中までしか載せない)も作りたいと思っています。
こちらは似顔絵入りで作ってみようと考えています。

■スカイリープさん http://skyleap.net/

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参加報告:四季報『夏号』100%活用銘柄発掘セミナー

2013 年 6 月 22 日 コメントはありません

先週の土曜日(15日)、100ten.schoolの

「四季報『夏号』100%活用銘柄発掘セミナー」

に参加してきました。

何度も書いてますが、あの内容でこの価格(新規10,000円、リピーター7,000円)は破格だと思います。

ただ、株式投資に本腰を入れるつもりのない私にとっては、四季報の一般的な用い方、市場の流れ、政治・経済動向の情報を入手する1つの場の位置づけです。

そしてプログラマーとしての自分からしてみれば、システムに正当な理論を実装する作業が面白く、そのための理論を仕入れに参加している、ということになります。

さて講義の方は、今回も関根代表の常連参加者Kさんいじりを多分に織り交ぜ、進んでいきました。

四季報は年4回発刊されますが、春号には春号の、夏号には夏号の読み解き方があるんですね。


四季報予想と会社予想の乖離から、今後上方修正が発生する銘柄を見つけるとか。

これも新たにシステムへ実装してみたいと思います。

 

四季報『夏号』100%活用銘柄発掘セミナーに参加してきます

2013 年 6 月 15 日 コメントはありません

3月の春号に続き、100ten.schoolの

「四季報『夏号』100%活用銘柄発掘セミナー」

に今日の13時から参加してきます。

今回も関根代表の辛口トークが聞けるのでしょうか。

受講料はリピーター価格の7,000円。

あの内容でこの価格ははっきり言って激安価格です。

しかも1時間半と短時間に要点を凝縮している点も◎です。

すでに夏データと銘柄選定の理論をAccessに投入し銘柄を抽出してあります。

  • 2229 カルビー
  • 4318 クイック
  • 6051 IRジャパン
  • 6312 フロイント産業
  • 6849 日本光電
  • 7274 ショーワ
  • 7594 マルカキカイ
  • 7606 UTアローズ
  • 8876 リロHLD
  • 9934 因幡電機産業

個人的には、たぶんしばらく株には手を出さないように思います。

せっかくCD-ROM版を定期購読して、発売日前の木曜日に入手したのにもったいないとも思うのですが、

投機マネーのせいで力のある成長株まで影響を受ける今の市場は混乱していて怖いです。

価格交渉がまとまりました

2013 年 6 月 14 日 コメントはありません

夕方、不動産屋の担当者から、500万円で売主の了解が取れたと連絡がありました。

スムーズすぎて、事前に不動産屋と売主がネゴってたの?と思ってしまうくらいです。

しかし私にとっても損のない買い物ですから、あまり詮索はせず、初の不動産投資物件入手を喜びたいと思います。

融資が付けば、晴れて大家業のスタートが切れることになります。

担当者が銀行へ融資の事前打診をしてくれ、

  • りそな銀行:頭金3割 期間20年 金利2.7%前後
  • SBJ銀行:頭金1割 期間25年 金利3.2~3.5%

の内諾を取りつけてくれました。

4.3%と想定してシミュレーションをしていたので、思っていたよりも低金利になりそうでホッとしました。

あらためてシミュレーションしてみると・・

りそな銀行は頭金に3割入れるとROIは5%台。

対するSBJ銀行は頭金1割でROIは14%超え。しかも耐用年数超えの25年返済まで可能。

ROIを見る限りSBJ銀行が優勢です。

そしてりそな銀行よりも頭金が100万円少ない分自己資金として見せ金に使えますから、

拡大路線へ入っていきやすいというメリットもあります。

しかし、保有9年目でインカムゲインがほぼ並び、以降は借入残高が少ない分りそな銀行がその累積を増やし続けていきます。

このことから、

  • 9年未満の保有ならSBJ銀行
  • 9年以上の保有ならりそな銀行

ということが言えそうです。

あとはネームバリューというか、格というか。

初っ端から都銀様が融資をしてくれるというのは珍しいのでは?と思えます。

この先物件を取得して融資を金融機関に持ちかける時、“都銀が融資している人なら安心だろう”といって融資してくれやすくなる効果も期待できるのかもです。

一方のSBJ銀行は韓国の大手銀行系で、今年から不動産投資用のローンを始めたようです。

正直言って、金融機関での位置づけがよく分かりません。

外国系銀行ということでは、シティバンクと同じ括りでしょうか。

ノンバンクよりは上でしょうが、信用金庫、信用組合よりは上?下? 分かりません・・

まだ時間はありますし、もうちょっと調べて検討します。

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買付申込しました

2013 年 6 月 13 日 コメントはありません

不動産屋の担当者から、500万円での価格交渉にトライしてくれるという返事をもらえ、
拝島の物件に今日買付申込を入れました。また記念すべき初経験です。

  • 金利4.3%
  • 来年退去
  • フルリフォーム発生

という最悪の条件でシミュレーションしたとしても、
キャピタルゲインを考慮すれば、この物件で負ける確率はほぼ無いという結論に至りました。

それでもこの結論に、初心者であるがゆえの疑心・不安が生じます。
500万円の物件でこのヒヨヒヨ感です。

そこで、きのう不動産投資の学校があったので、終わったあと先生に資料を見せ考え方が間違っていないか質問してみました。

出口戦略まで含めたストーリー、数値的なシミュレーションに納得してもらえたようで、
「いいんじゃないですかねぇ」と言ってもらえ、疑心は和らいでいきました。

今後、3000万、5000万、1億 ・・ と金額が大きい物件への挑戦が続いていくことと思います。
そうなった時、自分が出した結論への絶対的な自信が必要ですね。

そのためには今しっかりと小さめの物件で練習し、実績と自信を身に付けていけるように自分を追い込んでいきたいと思います。

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拝島の物件の出口戦略

2013 年 6 月 12 日 コメントはありません

この物件を購入した場合の出口戦略は・・

  • 収益性の観点から、インカムゲインよりもキャピタルゲインを考えた戦略になるだろう
  • 過去の販売実績から、リフォームをすれば700万円台での売却も可能だろう

ということから、理想は

  • 売却時の税金が半分となる5年以上の保有
  • そのタイミングで入居者が退去
  • リフォームし、ファミリータイプの40㎡以上の場合一般的にオーナーチェンジより高値で売れるとされる、空室の状態で売却

というシナリオです。となると、

「現入居者の退去は2019年以降、更新はあと3回はしてもらう。」

というのがベストシナリオとなります。
現入居者は50歳手前のご夫婦だそうで既に入居7年目。
ライフスタイルもそう変わらないだろうと勝手に想像すると、あとしばらくは住んでてくれそうに思えるのですが、こればっかりは分かりません。
不動産屋手配の金利は変動で3.8~4.3%。
500万円(融資450万円・金利4.3%)+諸費用35万円で購入した場合、買った途端にどれくらいの含み損益が出ているか計算してみます。

安全に、利回り12%(売値670万円)で売却する場合の、購入当初1年を想定してみると、

¥6,700,000-¥4,500,000-¥500,000-¥350,000+¥66,000=¥1,416,000

¥66,000は、年間のキャッシュフローです。
家賃収入¥804,000のうち、税金や管理費、保険料、融資返済などのランニングコストを引いて残るのは年額これだけ。

それでも¥1,416,000は含み益(譲渡所得税は未算入)ということになります。

不確定なのは、退去がいつ生じるか。
そのタイミングでのフルリフォームに100万円かかったとしても、収支はプラス。
負ける確率はほぼなく、最終的に利益を残せる買い物と判断してよのではないでしょうか。

不動産投資の駆け出しは、マイナス決算を出して今後の融資受け・拡大路線に悪影響を及ぼさないことが大事だと思っています。
実績作りと黒字決算を両立できる物件への投資が、特にスタート期には重要です。

リスクと言えば、やはり早い段階での退去によるリフォームによる、決算へのマイナス材料。
これは、公庫などからの融資をあてにするなどして、とにかく黒字キープを肝に銘じていきたいと思います。

・・購入すればの話ですけどね。

さきほ、不動産屋へ500万円での購入希望を連絡しました。

受けてくれる場合は、買付証明書をFAXする運びとなります。

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融資相談の記録(拝島の物件)

2013 年 6 月 11 日 コメントはありません

拝島の物件、融資相談の記録を時系列的に残しておきたいと思います。

実は、この物件の取得への挑戦はまだ続いています。
売値の目安500万円を、手元にキャッシュは残し、金利3%程度で9割融資を引き出すのが目標です。

■東京シティ信用金庫
 5/27電話問合せ。
 物件所在地が融資対象範囲外、と断られる。

■西武信用金庫
 5/27WEBフォームから問合せ。
 5/28メール回答あり。拝島は対象外です、と断られる。

■日本政策金融公庫
 5/28電話問合せ。
 返済期間何とか20年引ける策はないかと相談するも、やはり最長で10年とのこと。
 キャッシュフローが回らないので見送り。

■多摩信用金庫
 拝島駅前に看板があった多摩信用金庫。
 期待しつつ、5/27フォームから問合せ。
 5/31電話回答あり・・物件所在地は融資対象エリアだが居住地が対象外、と断られる。

■城北信用金庫
 5/27WEBフォームから問合せ。
 5/28電話回答あり。
 「金利変動2.8、固定は4%まである」
 「福生の方は管理対象外であり一番のネック。」
 「ジャックスの“オーナーズローン”という金利低めの商品を取り扱う不動産屋なら、それを利用できればよいと思う。」
 
 すごく嫌そうな口調で内容からも融資はNGということだと受け取り、
 「城北信金さんでは融資は難しいということですね。」
 「将来的に、またお世話になることがあるかもしれませんので、その際にはよろしくお願いします。」

 とクローズしようとしたところ、
 「もしどうしてもということなら相談に来てみてください。」
 と少し優しい口調になり、最後は
 「一番のネックは遠いところに物件があるというところですが、どうしてもということなら相談に来てみてください。」
 とまた言ってもらい、電話を切りました。
 
 融資可能かどうかよく分からないやりとりでしたが、どうしてもという場合にはまた相談してみようと思いました。

■中央労働金庫
 6/4店頭で、
 「先々住みたいと思う物件があるが、今は他の人が住んでいる。購入にあたり利用できる適当なローンはないか?」
 相談。確認してみます、と少し席をはずされ、
 「住宅ローンになりますが、家賃収入が発生するということですよね。そうでしたら住宅ローンの適用にはなりません。」
 という予想どおりのご回答。

4/8に融資プレ相談に行った○○信用金庫
 6/6電話問合せ。今週末に窓口へ相談に行くことになりました。
 営業の若者は元気でよいですが、4月にも会った融資担当者は見下した感じの口調です。
 
 そういう銀行の態度についてはよく聞く話ですし、そういうモンかと思って銀行様と接していくしかないですね。
 金庫名は伏せます。もしかしたら金庫の人が見てピンと来る可能性もゼロではありませんので・・

という感じです。

不動産屋が手配した場合の金利3.8~4.3%に勝る条件を得られる銀行はあるのでしょうか。

来週中には、買うか買わないか、買う場合は融資をどこから受けるかの結論を出したいと思っています。

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