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2014 年 3 月 のアーカイブ

不動産投資の学校 第50期

2014 年 3 月 27 日 コメントはありません

ファイナンシャル・アカデミーの「不動産投資の学校」

第50期は今日が最終回の第12回です。

今クールはまた録画配信を音声ファイルに落として主に通勤中に学習していますが、
9割方以上が頭にインプット済みの内容で、復習の位置付けになっています。

車では第48期の講義を聞いていますから、不動産脳への波状攻撃状態です。

そんなに?と思われるかもですが、すでに得ている知識が錆びないようにメンテするのも大事だと思います。

価格交渉や現地調査、現状ヒアリングなどのテクニック面などはあとあと身に付いてくるものなので、
すべての基礎となる根幹をできるだけ鍛え続けておくつもりです。

“これはいいかも”と思える物件って、半年に1件あるかどうかですが、
その球が来たときにスムーズに打ちにいけるよう、日々の練習(物件探し)を怠らないことも大事にしていきます。

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修繕積立金の長期計画

2014 年 3 月 24 日 コメントはありません

現在、価格交渉を仕掛けている物件が1つあります。

  • 駅から徒歩5分以内
  • 床面積約50㎡超えの3LDKファミリータイプ
  • 築21年

という概要で、大手デベロッパーが手掛けた分譲マンションです。

最寄駅の乗降客数は1日5万人超えですし、稼働力の面では安心感が持てる立地です。

修繕積立金については、現在約2.5万円/月ですが、「何年後に月々の修繕積立金の徴収が5千円上がる」とか
「10年に1度50万円を徴収する」とか、販売当初に取り決められている場合があります。

特に大手デベロッパーは注意が必要です。

去年大手デベロッパーが手掛ける新築分譲マンションのモデルルームへ勉強がてら行ってきたのですが、
5年後、10年後、15年後・・と段階的に修繕積立金の増額が計画済みであるうえ、
購入時と10年に1回、まとまった修繕積立金徴収も明記してありました。

このペースで徴収をしていくと、おそらくマンション管理組合の留保額は相当額に膨れ上がると思われます。

実際に修繕の際、どこにどうお金が流れるのかを邪推すると、
デベロッパー系列の会社にとっては延々とキャッシュフローを生んでくれる優良資産になるんだろうなぁ、
と思えて仕方ありませんでした。

購入者にとってはババ抜きのババをいきなり背負ったようなもんで、
いつかその負債性に気づいて売却しようとしても、その頃には修繕積立金も高額になっていて
誰にもそのババを押しつけることができず・・と考えると恐怖の物件です。

ですので、今回交渉中の物件でも修繕積立金の長期計画がはっきり把握できるまで手出しはしません。

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四季報春号の業績分析

2014 年 3 月 15 日 コメントはありません

13日に定期購読の四季報CD-ROMが送られてきました。

今回は、ウクライナ情勢や中国シャドーバンキング問題などの影響、
TPP交渉での外資からの圧力もあって日本市場に元気が無い局面なので、
すぐに四季報分析する気にはなれず、週末になってしまいました。

とはいえ、国内的には企業の好決算連発が期待されますし、
消費税増税に合わせて日銀の金融政策発表やGPIF他年金資金の株式市場への流入が始まるかもしれません。

いちおう、企業の業績分析はしておこうと思います。

ただ、消費税増税の影響は4,5月に出るとは思いますし、ヘッジファンドの決算時期の売りもケアが必要でしょう。

となると、日経平均が安定してくるのは6月以降かなぁと予想はしています。

営業利益や配当、ROE、ギャッシュフローの推移に問題がなく、最高純益達成となる予定の銘柄を抽出してみると、109銘柄もありました。

このうち、前回の四季報新春号から営業利益が上方修正されている銘柄は44銘柄。

その修正倍率で降順ソート(新春号の他、参考までに秋号、夏号時点の営業利益も載せておきます)すると下記。
あとは少出来高など流動性も考慮して選別が必要です。

コード 社名 3/13
終値
3/13
出来高
営業利益
(’14春号)
営業利益
(’14新春号)
上方修正
倍率
営業利益
(’13秋号)
営業利益
(’13夏号)
4512 わかもと製薬 275 7,000 100 40 2.50 50 50
1813 不動テトラ 187 2,201,300 3,400 1,600 2.13 1,400 1,400
5289 ゼニス羽田 251 909,200 1,500 800 1.88 700 500
3668 コロプラ 2,886 1,214,800 20,000 12,000 1.67 4,500 3,160
4574 大幸薬品 1,917 344,200 2,300 1,500 1.53 1,500 1,150
6915 千代田インテグ 1,802 37,400 3,600 2,400 1.50 1,850 1,800
5184 ニチリン 1,116 28,500 4,200 3,000 1.40 3,000 2,500
9621 建設技術研究所 1,032 56,700 1,800 1,300 1.38 1,300 1,200
9837 モリト 913 3,500 1,700 1,400 1.21 1,500 1,600
6071 IBJ 5,120 16,000 540 450 1.20 450 450
7760 IMV 383 0 900 750 1.20 700 700
5959 岡部 1,462 77,700 7,300 6,100 1.20 6,200 5,300
6832 アオイ電子 1,800 3,100 3,800 3,200 1.19 3,000 3,000
7972 イトーキ 685 366,100 4,520 3,900 1.16 3,800 4,000
4755 楽天 1,365 6,059,900 110,000 95,000 1.16 90,000 80,000
6310 井関農機 278 742,000 6,700 5,800 1.16 5,800 5,500
9680 共成レンテム 1,225 13,000 2,200 1,950 1.13 1,760 1,760
6651 日東工業 2,045 171,400 10,000 9,000 1.11 10,000 10,000
4768 大塚商会 12,970 90,200 36,000 32,500 1.11 32,000 31,500
6054 リブセンス 1,461 419,400 1,880 1,700 1.11 1,700 1,840
4539 日本ケミファ 506 15,000 3,300 3,000 1.10 4,000 4,200
7276 小糸製作所 1,894 798,000 44,000 40,000 1.10 43,000 43,000
6465 ホシザキ電機 3,675 92,700 21,200 19,300 1.10 19,500 17,500
3085 アークランドS 2,892 11,500 2,500 2,280 1.10 2,280 2,180
7953 菊水化学工業 414 0 850 780 1.09 780 780
4666 パーク24 1,975 393,100 21,700 20,000 1.09 20,500 21,000
1949 住友電設 1,399 17,900 9,600 8,900 1.08 8,500 8,300
3231 野村不動産HD 2,058 387,900 70,000 65,000 1.08 61,000 60,000
9699 西尾レント 3,430 94,400 10,500 9,800 1.07 9,000 8,000
3151 バイタルKSK 696 20,400 3,000 2,800 1.07 2,800 2,800
8066 三谷商事 2,150 1,200 14,000 13,200 1.06 12,700 12,300
3398 クスリのアオキ 5,640 40,200 5,280 5,000 1.06 5,000 4,200
4746 東計電算 1,429 2,900 2,200 2,100 1.05 2,100 2,100
2222 寿スピリッツ 1,888 2,100 2,200 2,100 1.05 2,100 2,100
1925 大和ハウスエ業 1,887 2,050,000 156,000 150,000 1.04 145,000 140,000
6118 アイダェンジ 1,047 152,900 6,000 5,800 1.03 5,100 4,700
8283 Pal tac 1,355 52,500 9,500 9,200 1.03 9,200 9,200
1899 福田組 426 24,000 3,400 3,300 1.03 2,600 2,500
1883 前田道路 1,549 230,000 18,000 17,500 1.03 17,500 17,500
6395 タダノ 1,330 264,000 19,700 19,200 1.03 17,500 16,200
5232 住友大阪セメ 422 2,647,000 20,900 20,500 1.02 16,000 15,100
5982 マルゼン 916 0 3,750 3,700 1.01 3,340 3,340
4628 エスケー化研 6,890 2,000 11,600 11,500 1.01 11,500 11,500
8850 スターツコーポ 1,346 20,000 15,000 14,900 1.01 14,000 14,000
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インフレリスク

2014 年 3 月 13 日 コメントはありません

アベノミクス「三本の矢」の1つである金融政策。

大規模な「量的・質的金融緩和」でマネタリーベースを2012年末の138兆円から2014年末に270兆円に増加させると発表されています。

米国のシェールガス革命や量的金融緩和政策の第3弾(QE3)などの要因も重なり、ドル高・円安に進み、
輸出関連企業を中心に業績が改善されていることは皆の知るところです。

さらに三本の矢の1つ経済成長戦略では企業の活性化の後押しをする経済対策として、法人税引き下げを謳い、
2014年度の決算から反映されることになるでしょう。

業績upした上に税率が下がるということで、企業活動は好景気へと向かうことはまず容易に予測されます。

しかし、失われた20年の教訓から、利益が出ても内部留保を優先する企業も多いでしょうし、労働者の賃金がupするかどうかは疑わしい限りです。

通貨の供給量が約2倍になったのに、個人の収入が増えない。
極端な話、2012年の1万円は、2014年末には半分の価値に目減りしているとも言えるのではないでしょうか。

そして円安を背景に物価だけが上がって行き・・・
個人対象の増税も実施され・・・

怖いことです。

個人としてできる対策の1つとして、今ある1万円の価値を増やしていく、それが自己防衛であり投資だと思うのですが、
以前、職場の同僚と財形貯蓄や学資保険の話になった際に、積立投資をやっていると言ってみたところ、
「危険ですね」とか「元本保証はあるの??」「ノーロード??インデックスぅ??何ですかそれ??」・・という反応でした。

私からすれば、

  • インフレリスクに無策なそっちこそ危険なのでは?
  • お金の価値が下がっている中での財形貯蓄や定期預金こそ実質元本割れじゃないか?

と思うわけですが、実際どちらが正しいのかは、数年、数十年経ってみないと分かりませんね。

Androidアプリ「Yahoo!不動産」終了

2014 年 3 月 12 日 コメントはありません

3月31日をもってYahoo!不動産アプリ提供が終了するようです。

通勤途中や就寝前など、ちょっとした時間に手軽に物件検索できるので重宝していました。

昨秋のiPhoneブームで周囲がiPhone5s/5cに移行する中、
私がAndroidに留まった大きな理由が

Yahoo!不動産アプリはAndroid版にしか無い

です。

Yahoo!不動産は、他の物件サイトと違って利回りなどの
投資家寄りの情報が載っていないのが逆に魅力です。

自分で利回りを計算しなければならないため、
お宝物件が投資家の目にとまらず放置されているケースもあります。

今後はWeb版を使っていくしかないのですが、
操作性やユビキタス性はアプリに大きく劣るので、非常に残念です。

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