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2014 年 4 月 のアーカイブ

ゼニス羽田(5289)

2014 年 4 月 27 日 コメントはありません

3月15日の投稿でもスクリーニングされていたゼニス羽田(5289)

’13夏号:500(百万円)
’13秋号:700(百万円)
’14新春号:800(百万円)
’14春号:1,500(百万円)

という営業利益の四季報予想推移でした。

金曜日の終値は、前日比+20円の268円。

本決算(5/15)に向けていよいよ上昇を始めた感じでしょうか。

目はつけていたものの、同じような上方修正軌道でより数字がより大きい
不動産テトラ(1813)の方を私は選びましたのでゼニス羽田には入っていません。

その不動産テトラは金曜引け後に更なる上方修正を発表。

  • 前期経常を45%上方修正、配当も1円増額
  • 営業利益は前期比3倍の46億5000万円に上ブレ

こちらも5/12の本決算に向けてどういう動きをしていくか注目しています。

 

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「調達コスト削減戦略セミナー」参加報告

2014 年 4 月 26 日 コメントはありません

今日、下記セミナーに参加してきました。

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大家さんの為の満室経営実践会セミナー

あなたはまだ無駄なコストを払い続けますか?

部材調達価格を大幅削減する為の調達戦略セミナー
~キッチン、洗面化粧台編~

【日程】2014年4月26日(土)

【講演】13:45 ~ 17:30

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「修繕」を制する者は「収益」を制する

この会のモットー的な言葉ですが、私も以前からそう感じていた一人です。

セミナー費用は、早期割引適用で37,800円。

参加者は北は北海道、南は鹿児島からと幅広く、40人程度でした。

内容はリフォームですが、自らがリフォームを手掛けるのではなく、
業界の利益構造や勢力マップ、商品構成などを学びます。

セミナーの内容については著作権上詳しくは書けませんが、
業界事情にかなり切り込んだタブー的な内容で、そこまで言っていいの!?という感想です。

こちらとしては大変ありがたく、そのレベルのものを調べあげるまでにかかる時間と労力を
たった37,800円で買えた、という印象です。

これから戦略的にリフォームを進めていきたい自分にあたっては、非常に勉強になりました。

あとはこの業界は再編など動きが早いので、得た知識が錆びないように情報収集を怠らないことですね。

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TPP結論は持ち越し

2014 年 4 月 25 日 コメントはありません

オバマ大統領が来日して注目が高まったTPP交渉。

「大きな進展があった」としながらも大筋合意は見送りとなりました。

あくまでも私の勝手な予想(妄想?)ですが、本当は大筋合意されていて、
ただ、今のタイミングでは合意のニュースを出したくない日米の事情があって、
公表を先延ばしにしているするのでは??と勘ぐってしまいます。

先延ばしの先にあるのは・・年末の消費税10%判断と米国中間選挙です。

牛肉、豚肉他関税が0~10%前後になれば、輸入物価上昇に支えられている形の今の日本のインフレ率は0.数%にまで落ちるはずです。

そうなれば、インフレになってもらわないと困る政府・日銀は大胆な金融緩和策を実施すると予想しています。

となると市場は歓迎し、日経平均株価は急騰
国内に景気が良くなった感が漂い、消費税増税に向けての世論が緩みます。

世界は日本の増税施策に注目していますから、10%にできなければ失望、
国債も格下げになるだろうとも耳にします。

  • 何が何でも消費税を10%にしたい安倍総理
  • 中間選挙を有利に展開したいオバマ大統領

それに向けての着火は「TPP合意」だと思っています。

そのニュースをいつ出すか。

今でしょ!(やや古・・)と言いたいところですが、
今出すと、秋には株価も国内の高揚感も腰折れしている可能性が多分にあります。

政府側の立場になって考えると、9~10月くらいが本命かな?と思えています。

一方米国の視点から見ても、中間選挙は11月ですし、
TPP交渉の合意を旬な成果として国内にアピールできるという点からも、
やはり10月頃がオバマ大統領にとってもメリットがあると考えるのではないでしょうか。

政治経済妄想、楽しいですね。

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TPPと株価

2014 年 4 月 23 日 コメントはありません

23日にオバマ大統領が来日します。

TPP交渉の大筋合意は困難と報道されていますが、何か進展はあるでしょうか。

牛肉をはじめ、主要5品目の関税はどうなるでしょう?

関税撤廃にはさすがに日本も「うん」とは言わないでしょうが、かなり譲歩していると聞きます。

2桁を切って9%の攻防とも聞きますが、それでも米国は「うん」と言わない。
現在の38.5%から見ても大幅譲歩なんですが。。

そのうえ自動車でも譲歩する姿勢もない。

ハーグでの交渉を終えた甘利経済再生・TPP担当相の疲れ切った表情は疲労困憊、憤り、徒労感、いろいろな感情が交錯しているように見えました。

そのあとフロマン米通商代と並び、カメラに向かって笑顔を作っているのがまた気の毒に思え忘れられません。

お互いの国の政治、経済的に譲れない理由があるわけですが、

すべては日米首脳会談に向けての長期に渡る布石だったとしたら・・

日本は「長い交渉の末、従来からの交渉内容で妥結できた」とすれば米国の要求に屈したわけではないとアピールができます。

オバマ大統領も成果を手にできますし、食肉協会など国内からも評価を得られるのだと思います。

となれば輸入物価が下がり、日本のインフレ率はかなり低下してしまいます。

インフレ目標2%を謳ってきた政府・日銀は金融緩和に動かざるを得なくなるでしょう

黒田総裁も先週、「金融政策について必要があれば躊躇なく調整する」と言っていますし、
TPP交渉が妥結すれば、そのタイミングで手を打ってくる準備は整えているのではないでしょうか。

そうなれば当然マーケットへも株価上昇という形で影響してきます。

そういった意味からも、24日の首脳会談、それを受けた30日の日銀金融政策決定会合は注目です。

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不動テトラ(1813)

2014 年 4 月 21 日 コメントはありません

3月15日の投稿でスクリーニングされていた不動テトラ(1813)

注目はしていたものの、その後急騰し乗り遅れて悔しかったのと、大幸薬品(4574)へ手出ししてしまったりと
反省もありましたが、やはりどうせなら負けても納得できる投資をすべきと思い、買いから入りました。

営業利益の予想推移、

’13夏号:1,400(百万円)
’13秋号:1,400(百万円)
’14新春号:1,600(百万円)
’14春号:3,400(百万円)

は良い数字だと思いますし、ここ3期を見ても営業利益は伸びています。

ETFは別として、個別銘柄はホールド中のコロプラ(3668)とこの不動産テトラ(1813)で
しばらくはいきたいと思っています。

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「調達コスト削減戦略セミナー」に参加してきます

2014 年 4 月 16 日 コメントはありません

今月26日に都内で開催予定の「調達コスト削減戦略セミナー」に参加してきます。

講師は満室経営実践会の小林大祐氏。

今夏に所有物件の入居者の更新があり、もし退去されるとリフォームが発生します。

現在価格交渉中の物件も、築21年ですからリフォームを施す必要があるでしょう。
しかも現況空室ではないので内見できておらず、その程度は未把握です。

自分のスキルマップ的には、リフォームの知識は弱いです。

不動産投資の学校でひととおり浅くは学びましたが、実際に経験したことはありません。

しかし、このリフォームをしっかりと制さないと、賃貸経営、キャッシュフローに悪影響を及ぼします

リフォームで大家を食い物にする業者がたくさんいることは承知しています。

それに対抗して、リフォームの知識はもとより、業者との対峙ノウハウも必要です。

その中で、求めるものをより安くやってくれる良い業者と出会うことができれば、
その業者とはまた先の仕事につながっていきます。

リフォームノウハウの蓄積が急務だったところ、某メルマガで小林氏のセミナー開催情報にいきあたりました。

費用は3時間半で37,800円(税込)ですが、内容が良ければ(参加してみないと分かりませんが)安いものです。

小林氏のノウハウについての予備知識を知っておくため、

を購入して読み、セミナーに備えているところです。

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大幸薬品(4574)手仕舞い

2014 年 4 月 14 日 コメントはありません

大幸薬品(4574)手仕舞いました。

1,600円台半ばまで上げてきたので手仕舞いました。

業績予想から見ても売られ過ぎではと思い参加しましたが、
先週いったんは1,400円台まで切り下げましたね・・
やはりミソが付いた銘柄はリスク高です。

結果的にはほぼトントンでしたが、投資ではなく投機をしてしまったと反省です。

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不動産投資の学校 質問会

2014 年 4 月 12 日 コメントはありません

本日、芝パークビルで行われた質問会に参加してきました。
参加は、去年の11月以来です。

質問を4つ用意していたのですが、19:20~20:20の1時間と短い時間だったので
1つに絞って欲しいと言われ、不動産所有法人への法人成りテクニックに関連した質問にしました。

  • ローンを終えた個人名義の物件を法人名義に切り替える際、ただ切り替えると大きく税金を取られるので、
    家賃収入の90%を法人が受け取るようにする(10%は土地を持っている個人への地代ということで支払う)
  • 法人に建物だけを簿価で売却する

とすれば、資金移動なし(売却代金はある時払いで実際にはお金が動かない)で無税で名義だけ渡すことができるのですが、これに関しての質問3点です。

  • 区分所有にも応用できるテクニックか?
    →【回答】区分所有は土地・建物が明確でないのでうまくいかないでしょう。もともと価格が安いので節税メリットも低い。
  • 地代10%の割合に根拠は必要ですか?(固定資産税評価額から割り出す等)
    →【回答】税理士と相談すべし。
  • 法人から見ると借地権(地主は個人)という解釈でよいか。そうだとすると、将来の売却時には、買い主がローンを使いやすいように土地も法人所有に移しておいた方が良いと言えるか?
    →【回答】借地権ということになる。また、将来売却する時には、土地と建屋を法人と個人連名で一括売却すればOK(わざわざ土地を法人所有に移す必要はない)

今価格交渉をしている物件はキャピタルゲインが大きく取れそうな物件なので、もし購入できたとしたら、

  • 売却益で最初に保有した物件のローンを完済
  • 法人を新設してそこに名義を移す
  • 所有法人として1年決算を経る

とすれば、法人の経営実績になり融資が付けやすくなりますし、
一棟物への挑戦する際、万一経営に失敗することを考えても有限責任になりますので、
無限責任で投資を行うよりは心的・リスク管理面からハードルは下がります。

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大幸薬品(4574)

2014 年 4 月 7 日 コメントはありません

空間除菌問題で大きく株価を下げた大幸薬品(4574)に今日買いから入りました。

2014年3月期決算について、四季報’14春号の営業利益予想は2,300(百万円)ですが、

’13夏号:1,150(百万円)
’13秋号:1,500(百万円)
’14新春号:1,500(百万円)

と予想推移しての値です。

主力の正露丸が中国をはじめ海外で販売好調のようですし、業績から見ると優秀な範囲です。

悪材料ニュースは3月末でしたので、過去最高純益(1,645百万円)を超えるのは間違いないところでしょう。

第一四半期決算でどう織り込んでくるかは見通せませんが、
それまでは悪材料出尽くしで株価は浮上してくるのでは?と個人的には見ていますが・・

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積立投資

2014 年 4 月 5 日 コメントはありません

日経平均が上がっても下がっても楽しみにしていられる

世界のマーケットに一喜一憂せずに構えられるのが積立投資のよい点の1つです。

超低金利な預金や貯蓄にお金を回すことを本能的に拒絶してきた自分が、
積立投資を知ってからはコツコツとそちらへ回せるようになりました。

利率がいくらになるか分からない、少なからずリスク(危機=「危険」+「機会」)がある点と、複利の破壊力ドルコスト平均法の発想が自分の性格に合っていたんだと思います。

例えば3%で運用できた場合は20年後にいくらになっている、とか
10%だとこんな増えているんだ、とか長期のシミュレーションをExcelなどで簡単にできるのも、将来を見通すことができてよいです。

これまで書籍も何冊か読み漁りました。


の初心者本に始まり、

では特に海外に目を向け、保守的過ぎず発展的なスタンスを学びました。

そして私の中でバイブル的な位置付けになったのが・・・

積立投資の解説書としてその特性を実際のデータを用い、中立的な立場で俯瞰・検証し分かりやすく解説してくれている、とても秀逸な書籍であると思います。

バブル期以降、10数通りのポートフォリオについて約20年のシミュレーションから、一括購入、積立購入の分析が行われており、それぞれの戦略の長所・短所に触れ、損失についても事実として淡々と触れられています

また、投資方法も賞与併用,頭金投入した場合などにも触れられており、より実戦的な知見を得ることができました。

まだ積立投資を始めて2年程度ですが、この先10年、20年、30年?
楽しみに持ちたいと思います。

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