投資茶屋　むらり庵

本日、芝パークビルで行われた質問会に参加してきました。
参加は、去年の11月以来です。

質問を4つ用意していたのですが、19:20～20:20の1時間と短い時間だったので
1つに絞って欲しいと言われ、不動産所有法人への法人成りテクニックに関連した質問にしました。

• ローンを終えた個人名義の物件を法人名義に切り替える際、ただ切り替えると大きく税金を取られるので、
  家賃収入の90％を法人が受け取るようにする（10％は土地を持っている個人への地代ということで支払う）
• 法人に建物だけを簿価で売却する

とすれば、資金移動なし（売却代金はある時払いで実際にはお金が動かない）で無税で名義だけ渡すことができるのですが、これに関しての質問3点です。

• 区分所有にも応用できるテクニックか？
  →【回答】区分所有は土地・建物が明確でないのでうまくいかないでしょう。もともと価格が安いので節税メリットも低い。
• 地代10％の割合に根拠は必要ですか？（固定資産税評価額から割り出す等）
  →【回答】税理士と相談すべし。
• 法人から見ると借地権（地主は個人）という解釈でよいか。そうだとすると、将来の売却時には、買い主がローンを使いやすいように土地も法人所有に移しておいた方が良いと言えるか？
  →【回答】借地権ということになる。また、将来売却する時には、土地と建屋を法人と個人連名で一括売却すればOK（わざわざ土地を法人所有に移す必要はない）

今価格交渉をしている物件はキャピタルゲインが大きく取れそうな物件なので、もし購入できたとしたら、

• 売却益で最初に保有した物件のローンを完済
• 法人を新設してそこに名義を移す
• 所有法人として1年決算を経る

とすれば、法人の経営実績になり融資が付けやすくなりますし、
一棟物への挑戦する際、万一経営に失敗することを考えても有限責任になりますので、
無限責任で投資を行うよりは心的・リスク管理面からハードルは下がります。