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2014 年 8 月 のアーカイブ

品川区内一棟物の現地調査報告

2014 年 8 月 21 日 コメントはありません

もう1ヶ月ほど前ですが、不動産屋から紹介された物件を現地調査してきました。

  • 品川区内
  • 京急線沿い某駅徒歩3分
  • 新築(2014.3月築)
  • 4室(満室中)
  • 価格:4,800万円
  • 家賃年収:326.4万円
  • 表面利回り:6.8%

楽待や大手デベロッパーのサイトにも販売情報が載っていましたが、
それらの価格よりも約600万円安い4,800万円で売り主と価格交渉がまとまっていました。

買い主へ融資が付かず、その価格で私に話が回ってきたというわけです。

これはラッキーな話なのか、はたまた甘い罠なのか、数字で精査する必要があります。

95%融資(30年返済/金利2.3%)が受けられる前提で各種指標(以前の投稿参照)を計算すると、

■効率を見る指標
ローン定数(K%):4.62%
・総収益率(FCR):5.25%
・自己資本配当率(CCR):10.23%

CCR>FCR>K%なのでレバレッジ判定はPositiveです。

■安全性を見る指標
・ローン支払いの安全性(DCR):1.28
・損益分岐点(BE%):78.94%

そう悪い数字ではないのですが、安全性が少し弱い数値です。
かといって危険な水域というほどではありません。

これに、マネログの不動産投資シミュレーションツールの数値も加味していきます。

初年度ROIは5.10%で、23年目に-5.03%でデットクロスとなりますが、
そんなに長くは保有していないと思います。

また、売却時のキャップレート8%で計算すると、
売却時キャッシュフロー総額(インカムゲイン+キャピタルゲイン)が5年目には黒字になることが分かります。

一番気になったのは返済の比率でした。
27.2万円の家賃月収に対して、融資返済額が17.5万円(元金8.8万円/利息8.7万円)なので64.3%になります。

ここまで把握して、あとは物件を見て最終判断をすることにしました。

物件の階段です。新築だけにパッと見綺麗です。
P1050095

コーキング状況は、↓のようにまともな部分が大半ですが・・
P1050099

部材結合部分がズレてる箇所は無理矢理コーキング?段差ができてます。
P1050102

釘打ちが曲がってる箇所も・・
DSC_0431

ということで、現地調査の結果、物件自体にはあまり良い印象を受けませんでした。
とはいえ新築で満室なのは魅力的です。10年保有程度なら入居付けもさほど困らないように思いましたが、
やはり返済比率への懸念が拭えず、購入は見送りとしました。

保有中、小さなキャッシュフローで歯をくいしばるようなことがあってはなりません

「品川区内一棟物オーナー」の響きはカッコイイんですけどね。

あとは、今回のコーキングや釘打ちもそうですが、それがヘタクソなのか、それともまぁそんなものなのか、
一棟物についてはたくさん物件見学をして目を肥やしていく必要があると感じました。

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アオイ電子(6832)決算短信

2014 年 8 月 7 日 コメントはありません

6月から投資しているアオイ電子(6832)の平成27年3月期 第1四半期の決算短信が8月1日に発表されました。

通期は、

  • 営業利益 :4,675(百万円)
  • 当期純利益:2,770(百万円)

と、会社が5月9日に公表している予想値と変わりありませんが、第1四半期の確定値は

  • 営業利益 :1,671(百万円)
  • 当期純利益:1,083(百万円)

と高いものです。
これを反映して、株価は決算発表日以降、また加速しています。

そもそも通期の上方修正を今回はしませんでしたが、四季報予想は

  • 営業利益 :5,180(百万円)
  • 当期純利益:3,240(百万円)

でした。

今回の決算短信の数字から推測するに、この四季報予想をも上回るのは間違いなさそうです。

にもかかわらず上方修正を見送ったわけですね。

会社の慎重な姿勢がうかがい知れます。

配当も増配傾向できていますから、株主重視の経営方針なのでしょう。

こういう会社こそが株主と信頼関係を築いていきやすい会社なのだろうと思います。

株価は今後の上方修正発表に向け、どこまで織り込んでいくかという展開になると予想します。

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融資可能額を知る

2014 年 8 月 6 日 コメントはありません

実際に良い物件に出会った時に、自分がいくらくらい融資を受けれる人間かを把握しておくことは、自身の迅速な行動と、対売り主、不動産屋との交渉に大きな影響を及ぼしますから、とても大事なことだと言えます。

もう1ヶ月前ですが、某銀行へいくらくらい迄なら融資可能か、
事前審査申し込みをしました。

この銀行は、現時点で下記のような特徴を持つ地銀です。

  • 融資枠は上限1億円まで可能
  • 木造新築アパートで返済期間30年可能
  • 既存の他行からの借り入れを嫌う傾向

当然のことながら、書面へは資産状況や借入状況を記入します。
資産はもともと大きくなく、現金比率も低いのであまり過度な期待はしていませんでした。

1週間ほどで結果の連絡をもらいました。

結果は・・物件価格の95%融資まで可能(金利2%台前半)という想定を超える内容でした。

1億円の物件なら9,500万円まで、5,000万円の物件なら4,750万円まで融資してもらえる、ということになります。

もちろん、頭金の他、別途購入諸費用がかかりますから、自己資金の少ない現時点ではそれほど大きな価格への挑戦はありませんが、この結果は今後の活動にポジティブ要素で、安心をしました。

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積立投資の経過

2014 年 8 月 3 日 コメントはありません

資産管理に、最近はMoney Forwardを使っています。

ほったらかし投資」が基本の積立投資(投資)はどうなったか、覗いてみました。

20140803

保有数、評価額、評価損益は伏せてます。

楽天証券分は2年前からのスタートで、平均で17.3%の利回りです。

マネックス証券は今年1月から仕切り直してますから、評価損益率低いですがプラスで推移しています。

ドルコスト平均法複利パワーは時間が経つにつれて威力を増していきますから、まだまだこの先は長いです。

この投資であって貯蓄よりも高利回りが期待でき、貯蓄に似た安心感、これが積立投資の魅力ですね。

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「不動産投資でサラリーマンを引退して自由とお金を両立する方法」セミナー参加報告

2014 年 8 月 2 日 コメントはありません

ファイナンシャルアカデミーのセミナーに参加してきました。

■不動産投資でサラリーマンを引退して自由とお金を両立する方法

8月2日(土) 13:00-15:30

私自身は、特に安定収入を投げ出してまでサラリーマンを辞めるつもりは今のところありません。

講師の田嶋祐介氏は、ファイナンシャルアカデミー「不動産投資の学校」卒業生で、
今回が初めてのセミナーだそうです。

そういうこともあって、あまり多くを期待していなかったのですが、
セミナー構成はシンプルかつ具体的・実践的な内容で、大変勉強になりました。

データ類、シミュレーションツールを見るに、すごく緻密な方なんだろうなと思います。

特に返済比率を切り口に考えておられる点、非常に参考になりました。

返済比率を抑える=キャッシュフロー良好

これに融資金利、返済期間を加えたマトリクス表をもらいましたが、これは有用です。

もちろん、マネログ他計算結果を出すツールはありますが、
一覧表で地図のように展開されているのは視覚に訴え、デスクマットに挟みたいくらいですね。

あとは事前の予想どおり、

  • 参加者各人が、食費や住居費などの年間支出を把握する
  • サラリーマン引退への目標キャッシュフローを立てる
  • その目標へ到達するかどうか、数年間の物件購入シミュレーション

という進行でした。

1点目の年間支出ですが、総務省統計局の資料では、
1世帯あたりの1ヶ月の支出金額(平成20年)は261,306円。
年間だと3,135,672円の計算になります。

私の物件購入シミュレーションでは、2013~2018年で、

  • 区分マンショ(現在保有)
  • 築浅アパート
  • 区分マンション2戸
  • 新築アパート

と買い進め、

  • 購入総額:11500.0万円
  • 家賃収入: 1179.4万円
  • 税引前CF: 358.2万円
  • 税引後CF: 281.6万円

という結果です。

私の最低目標キャッシュフロー751万円には到底届かず・・

ホント、甘くないなという認識具体的な目標を持つことができ、有意義な時間でした。