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2014 年 10 月 のアーカイブ

11月は日本経済の岐路

2014 年 10 月 31 日 コメントはありません

11月17日に、7-9月期のGDP速報値公表が予定されています。

4-6月期のGDPは▲7.1%でしたが、7-9月期の値はどうでしょうか。

予想値は3%台後半と聞いています。

そして、安倍首相は12月8日の2次速報公表の直後に、消費税10%への引き上げを発表することなるでしょう。

GDPの他にも数値はある程度揃ってきています。

先日(10/29)に発表された9月の鉱工業生産指数は、+2.7%でした。

この数値を受け、7-9月の良GFP値を見越したマーケットは連日大きく値を上げてきています。

7月はマイナスだった小売売上高、実質消費支出も8月の数値はプラスに転じています。

今年度の設備投資も、日銀短観によれば+4%台に増幅してきています。

4月の消費税増税で消費が冷え込んだが一時的なもので、その後は堅調で経済の好循環が生まれてきている、という筋書きですね。

増税を決めるにあたっては、もちろん株価の下落は好ましくありません。

税金対策で11月中旬にかけてはファンドの解約が多く売りが出やすい時期ですし、SQ(11/14)も絡んできます。

こういった下落要因を11月前半に孕んでいますが、政府はGPIFの日本株比率アップを用意しています。

この策をわざわざこの時期に引っ張ってきているのも、この時期に株価下落を避けたい政府の思惑なのでしょう。

加えて11月10日に北京で予定されているTPP首脳会合で、もし米国とある程度の筋道が立てられれば、外国人投資家マネーがこれを歓迎し、日本のマーケットへは追い風となるでしょう。

ということで、消費税10%の結論に至るまでの道中にある11月の政治・経済は、面白く興味深いものになりそうです。

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宅建試験を受験してきました

2014 年 10 月 19 日 コメントはありません

本日は、宅地建物取引主任者資格試験を受験してきました。

来年4月から、資格が「宅地建物取引士」という“士業”に格上げすることから、現行の宅建試験は今回が最後です。

変遷後は難易度が上がり、15~17%台ある現在の合格率も10%前後に下がるという見方もあります。

もし今回不合格で、来年の試験に回ることになれば・・

  • これまで勉強してきた知識だけでは太刀打ちできない
  • より難しい知識レベルも要求される
  • どんな傾向の問題が出るのか予測しづらい

つまり、今年合格するしかないということです。

加えて、更に1年間勉強するということになれば、不動産投資の活動に影響を与えることは避けられません。

“資格を取ることが目的ではない”と、不動産投資にプラスになるような知識修得を目的に始めた学習でしたが、

ここ数週間はかなりの本気モードでやりこみました。

学習期間としては7ヶ月弱でしたが、なかなか中身の濃い時間だったと振り返って思います。

さてその宅建試験を終えての所感ですが、長い文章や複雑な事例が多く、とにかく時間に余裕がなく焦りました。

試験中何度かくじけそうになる気持ちもありましたが、これまで費やしてきた努力を思い返し、

何とか終了時間2分前に全問マークを終えるに至りました。

夕方行った自己採点は、試験の手ごたえは良くはなかったので、合格は厳しいかな・・と思いながらでした。

自己採点の結果は・・

■権利関係  :11点(14点満点)
■法令上の制限: 5点( 8点満点)
■税・価格  : 1点( 3点満点)
■宅建業法  :17点(20点満点)
■その他   : 4点( 5点満点)

合計38点と合格圏でした。

これまで苦手にしていた、さらにはLEC日建学院で難しいと講評されている権利関係で大きく点数を伸ばせたことはうれしいです。

反対に、これまでの模試では高得点が取れていた法令上の制限、税・価格で点数が伸び悩んだのは誤算でした。。

ひとまず宅建勉強からは解放され、12月3日の合格発表を待ちたいと思います。

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再建築不可物件

2014 年 10 月 8 日 コメントはありません

先週、築浅で値頃な都内のアパート一棟がネットで目にとまり、販売図面請求しました。

翌朝メールで資料が届いたメールです↓

20141008-1

・・・?再建築不可??

インターネット広告には何も付記されていないのですが・・

だから安めの価格なのかと思う一方、気に障るのが、

20141008-2

の一文。

何故気にする必要がないのでしょうか・・

資産価値が低く銀行融資受けづらく売る時に買い手が見つかりづらいでしょう??

再建築不可とは言っても建て替えができる術を知ってはいますが、最終的に出口を取るのが難しい物件でしょう。

20141008-3

と元気に言われましても・・検討できません!

現金買いができるプロや玄人大家さん向けの物件ですね。

なお、インターネット広告に再建築不可の記載がなかった件、法律に違反しないか調べてみましたが、

  • 特に再建築不可の記載がないだけでは、誇大広告等の禁止違反にはならない
  • 販売図面請求時に再建築不可の事実を伝えているので、重要事実の不告知等違反にもならない

ということで、宅建業法には違反しないようです。しかし・・

「建築基準法上の道路に2メートル以上接していない土地については、原則として再建築不可、または建築不可と明示する」という明示義務のある不当景品類及び不当表示防止法には違反してしています

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