投資茶屋　むらり庵

しばらくぶりの更新ですが、この間に不動産屋さんから横浜のアパート紹介されました。

賃貸経営シミュレーション、現地調査を経て、リスクが限定的と判断したので、先日の日曜日に買付証明を出すに至りました。

1棟物はまだ先と考えていましたが、株式投資で資金が早く貯まったこともあり、思いのほか早くに挑戦可能な状況になりました。

本当は、新築か築浅物件を1棟目にと探してきていたのですが、今回の物件は築16年の物件です。

土地は70坪以上、間取りは2DK×4部屋で、1部屋の床面積は40㎡弱。現在満室で、敷地内には駐車場も付いています。

積算評価を出したところ、担保保全率は85％超で、4年も持てば残債が積算評価を下回ります。

某地方銀行へは頭金5％・金利2.3％・返済期間23年で不動産屋を通して交渉中であり、ROIは約15%。

空室率（3％）や家賃下落（2年毎に0.5％）を考慮してもこの数値が出せています。

しかも、近隣には競争力のある物件が乏しいうえ、他アパートと比べ家賃が低いため、家賃を上に引き直すポテンシャルも秘めています。

償却残年数が9年取れるのでその間はキャッシュが回り、あとは出口へ向かうという感じです。

出口は、

• 収益物件として売却
• 更地にして売却
• アパートを建て替える

などどの方向へもいける物件ですが、今の時点では選択肢は多く保ち先々に決めていきます。