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2015 年 11 月 のアーカイブ

賃貸不動産経営管理士試験を受けてきました

2015 年 11 月 16 日 コメントはありません

きのう、賃貸不動産経営管理士試験を受けてきました。

  • 時間:13:00~14:30(90分)
  • 会場:早稲田大学 早稲田キャンパス

20151116

全40問ですが、9月に2日間の管理士講習を修了したので4問免除となりました。

目標は合格安全圏7割以上の正解率

28問以上の正解(管理士講習修了者は36問中24問以上)を目指します。

1,000ページ以上あるテキストはもちろん目を通しませんでした。
でも各章末にある練習問題全70問は、選択肢全部について正誤判断できる状態には仕上げました。

過去の受験者の声や合格率をWebで見るにつけ、今年も楽勝試験かと思いきや・・

問題を解いていきながら、ある思いが沸いてきます。

あれ?簡単じゃない・・??

10問目にさしかかる頃には、その疑念は確信に変わります。

なんか普通に難しい・・

解答に迷う問題が出てくると焦りそうになりますが、試験で焦りは大敵です。

冷静に後回しにし、次の問へ・・と、こちらも解答に迷い後回しに・・

そんなこんなで、解答に目星を付けつつも後に回したのは36問中13問。

3分の1もかよ・・と思いつつも、時間はまだ13時55分。
落ち着いて見直しを開始することができました。

この頃にはもう“今回の試験は難敵だ”と認めて、民法、借地借家法、宅建業法etc..知識を総動員です。

2択に絞って迷う問題も多々ありましたが、14時15分には見直しを終え、あとは10分かけてマーク記入しました。

残り1分で解答を変えた問題が1つありました。これが合否を分ける分岐になったりして・・と思いつつ。

そして試験終了。想定外に頭を使い過ぎて、頭痛に火照りで頭がオーバーヒート気味でした(苦笑)

国家試験でもなく、模範解答は公開されませんが、ネット上の有志たちがまとめた解答に照らすと、

私は24点+免除4点=28点

計ったようにちょうど7割正解です。

残り1分で変えた問は吉と出たようで、正解にカウントです。

しかし、いかんせん公式な模範解答ではありませんので、あくまで目安ですね。

合格ボーダーライン上といえるでしょうから、合格発表日の来年1月13日まで気になる日々を過ごすことになります。

カテゴリー: 不動産投資, 資格 タグ:

あいホールディングス(3076)第1四半期決算短信

2015 年 11 月 13 日 コメントはありません

四季報秋号を分析後の9/14に購入したあいホールディングス(3076)の決算短信が、
きのう11/12引け後に発表されました。

良い決算内容が出るのだろうなと思ってはいましたが、好決算発表を境に憂き目に遭うことが多いもので、
今回は2,700円台後半で仕込んだ4割ほどを、11日の引け間際に手放し決算発表を待つことにしました。

15時過ぎに発表されたその決算短信内容は・・

  • 売上高:11,353(百万円)前年同期比+19.5%
  • 営業利益:1,844(百万円)前年同期比+15.2%
  • 経常利益:1,887(百万円)前年同期比▲25.4%

今回の決算単体で見ると悪決算ですね。。

経常利益のマイナスが非常に目を惹きます。

ニュース記事では
営業外収益として計上した持ち分法による投資利益が前年同四半期から減少したことなどで経常減益
などと取り上げられましたから、今日大幅に下げることは容易に想像できました。

精神衛生上、持ち株4割利確しておいて良かったです。

しかし、長中期で考えると、通期の予想は修正なしで、

  • 売上高:52,000(百万円)前年比+25.8%
  • 営業利益:8,300(百万円)前年比+16.6%
  • 経常利益:8,600(百万円)前年比+2.1%

もともと通期で経常利益の伸びが鈍いのは織り込まれています

こういうことをメディアって取り上げないんですね。

さらに、四季報では次期予想は↓

  • 売上高:62,000(百万円)
  • 営業利益:10,000(百万円)
  • 経常利益:10,300(百万円)

となっています。

ということで、あまりよく分かっていない方々の狼狽売りが落ち着けば、まだ上を目指すと考え、
午前中に大きく下げたところでまた持ち玉を増やしました

主力事業の防犯カメラシステムが今後東京オリンピックを迎えることやテロなど不安定な社会情勢にあたり、
すたれることは考えにくいですし、マンションでの需要もまだまだ増えそうです。

今回の下げでもトレンドは崩れていません、まだしばらくは期待していきたい銘柄です。

カテゴリー: 小型成長株, 株式投資 タグ:

拝島の物件売却検討

2015 年 11 月 7 日 コメントはありません

私の初所有物件である拝島の区分マンションの売却を検討しています。
2013年8月に売出価格600万円のところ、価格交渉をして500万円で購入した物件です。

本日現在、健美家からは一括で査定依頼が23社に対して可能なので、
他サイトからの査定依頼よりも断然おススメかと思います。

希望価格は、表面利回り10%以上キープできる800万円で申請しました。
実際には値引き交渉が入って、700万円程度になるのは想定内です。

本来は、譲渡課税が長期所有(20%)になる2019年までは保有するつもりでしたが、
短期所有(39%)の現時点で700~800万円で売却した場合、
諸経費等諸々差し引いてもキャピタル+インカムで190~250万円の最終ゲインを見込めます。

10年近く済んでいる入居者が退去すると、リフォームは平米数的に100万円は予見しないとでしょうから、
そういった面では、入居者がいて家賃も高い(=表面利回りが高い)うちにオーナーチェンジした方が、
税金面のデメリットを割り引いたとしても良策ではないかと考えています。

この売却時キャッシュフローと、今年アパートを購入したことによる所得税損益通算で、
年明けの確定申告後に戻ってくるであろう還付金を元手に加え、
新たな一棟物へ投資すれば、不動産賃貸業は加速していけると見込んでいます。

ただ、一番のネックに思っているのは、融資を某地銀から引いていること。

今年アパートを購入する際に他行から融資審査を受けた際にも、一目置かれていました。

あの銀行が貸している人なら、大丈夫な人なのだろう”と、他行においても融資審査をより通りやすく、
スムーズにさせる力があります。

つまり、この地銀からお金を借りられていること自体が私のステータスを高めてくれており、
このメリットを手放すのは少々痛手感があります。

売却し融資残高を一括返済すれば銀行の期限の利益を毀損することになりますから、
今後当面出入禁止状態になる可能性があり、良好な関係を保つには、
売却の理由と今後の展望(一棟物へシフトし拡大路線に入っていくにあたっての売却であり、
良い物件が出てきた際には真っ先に相談させていただきたい、とか)を丁重に伝える必要があります。

カテゴリー: 不動産投資 タグ:

すべては健康の上に

2015 年 11 月 4 日 コメントはありません

1ヶ月以上、更新が滞っていました。

実はこの間、妻が年1回の人間ドックにひっかかり、診察と検査を繰り返したのですが、
結論的には入院を要することになり、今月下旬から2~3週間の予定で入院となりました。

そんなこんなで慌ただしく、また不安な時間を家族で過ごしてきております。

“会社員は手厚い公的保険に守られているから、私的保険は最低限でOK”

という考えから、加入している私的保険は、そのとおり最低限の構成でした。

この考えが間違っているとは思いませんが、いざこの立場に立ってみると、
もう少し厚くしていてもよかったのでは・・と思ってしまいます。

保険で足りない部分は預貯金でカバーする、という考えからの私的保険構成でしたが、
まさかこんな直近で医療に見舞われるとは、現実的に考えてはいなかったというのが正直なところです。

なので、純粋な“預貯金”は少なく、不動産や有価証券等の金融資産に形を変えて働きに出ています。
保険で賄えない部分は、この預貯金や出稼ぎ中のお金たちを呼び戻すことになるでしょう。

FPの勉強等を通して、高額医療費制度や付加給付、傷病手当等の知識は備わっていましたが、
こんなに早くに実践することになろうとは思いませんでした。

妻の入院中は私が子供2人の面倒を見ていかなくてはなりません。

資格試験の勉強は家族全員の生活リズムを崩すことになりますから、
今年のマンション管理士試験、管理業務主任者試験は見送ることにしました。

ただ、賃貸不動産経営管理士試験は入院日前というのと、難易度も事前勉強も難しくはないので、
これだけ受けてくる予定にしています。

こういう状況で資格試験がどうこういうこと自体、そもそもおかしな話なのですが、
資格勉強は、特に試験直前の追い込みはそれなりのパワーを使います。
そこへ家事・育児が入ると私もイライラするでしょうし、寝不足から生活が崩れます。
子供たちの生活も崩れ、誰にとってもいいことが無いのは容易に想像ができます。

そもそも家族のためにと始めた不動産賃貸業、そしてそれを成功させるための勉強の1つとしての資格取得です。
それなのに家族を巻き込んでまで押し通すのは、ちょっと違うなーと感じました。

すべての土台は健康だなと本当に思います。

不動産賃貸業も、今私が健康であるからこそ進めていけるものです。

ひとたび三大疾病等にかかると、団信加入は難しく、つまりは銀行融資を受けることが困難になり、拡大路線は絶たれるでしょう。

健康は有限です

今回の一件が落ち着いたら、資格だ何だと悠長に構えず、事業の方をより早く、本腰を入れて進めるべきだと強く意識しています。

カテゴリー: 不動産投資, 資格 タグ: