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2015 年 12 月 のアーカイブ

2015年 感謝と来年の目標

2015 年 12 月 31 日 コメントはありません

■ 株式投資
今年も年間収支プラスで終えることができました。

  • 新日鉄住金S(2327)
  • あいHLD(3076)

を買い建てての年越しになります。

来年も財務状況の良い成長株への中長期投資を行うことが基本ですが、

  • 米国では数回に渡る更なる利上げ予測されている
  • 為替は130円程度まで付けたあと年末にかけて106円程まで円高になる
  • 株価は25,000円くらいまで上がっても年末にかけて17,000円くらいまで下げる

などという声を聞いたりします。

GPIFの三谷理事長も為替ヘッジに言及されていますし、そう遠くないうちに円高局面が来ることも想定されます。

なので、株は来年は前半でやめておこうかと今は考えてはいます。
もしくは売りから入る or ベア型ファンドなども検討してみたいと思います。

■ 不動産投資
今年アパートを購入したことによる損益通算の還付金が確定申告後に戻ってきます。
そして、所有中の区分マンションの売却を図ります。
これらを資金に加え、新たな一棟物購入へと歩を進めていきたいと思います。

また、今年は知的武装のための時間を資格勉強にかなり割きましたが、
来年はまた投資家目線の勉強を増やしていきたいと思っています。

■ 積立投資
今年は新興国の債券、株式がふるいませんでしたが、来年はもっとふるわないのではないかなと思っています。
新興国については10年単位で先を見ていますから、コツコツ継続して積み立てること、これしか抱負はありません。

こういったところを目標に、来年も精進していきたいと考えています。

管理業務主任者試験の回顧

2015 年 12 月 30 日 コメントはありません

先日受験した管理業務主任者試験。

この資格試験の合格率は約20%で、国家資格の中では低くはない数字です。
宅建士試験の約15~17%の合格率と比べても高く、難易度は宅建士の方が上と一般的に評されたりしています。

ただ、管理業務主任者試験の合格率20%は、多くの宅建士資格ホルダー受験者を含めての数字です。
そういった意味では、この2つの資格試験の難易度は逆なのではないかと考えたりもします。

各スクール等発表の合格予想点は、

  • TAC:33~35点
  • LEC:33~35点
  • 大原:34点
  • 大栄:35~36点
  • フォーサイト:34~36点
  • 梶原塾:37点
  • 亀田講師(LEC):32~34点
  • 久保田講師(LEC):35~36点
  • 氷見講師(クレアールアカデミー):33~34点

私の自己採点は34点・・非常に微妙な得点です。

合格発表日の1月22日まで気にならないわけがありませんが、
1点差で不合格になるショックを思えば、合格を期待するよりも不合格だと思っておく方が精神的には良さそうです。
心の防御策ですね・・。

そして本当に不合格だった場合は、来年また挑戦するかどうかは現時点で白紙ですが、
再挑戦を決めたとしても、今回の受験が有益だったものとするには分析が必要です。

1問1問の正誤確認は、昨日U-CANから届いた解説で復習すればよいとして、認識すべきは得点率から見える自分の分野別の得手不得手

本当は試験前の模試等で把握して苦手分野の底上げをすべきなのですが・・そこにまでは至れませんでした。

分析にあたっては出題50問を分野ごとに色分けしている梶原塾の模範解答PDFを参考にしました。
ここの合格予想点は37点と突出して高く信憑性はありませんが、分析上は参考になります。

■ 民法絡みの出題
13問中11問正解と高得点でした。
去年の宅地建物取引主任者試験でも14問中11問正解でしたが、
難しいと言われる民法に苦手意識がないことは精神的なプラスになっています。

■ 区分所有法に関する出題
9問中6問正解と最低限の得点ですが、役目は果たした感じです。

■ マンション管理に関する出題
7問中4問の正解と少々不満ですが、仕訳に関する2問を取れたことはうれしかったです。
議事録や団地等、どちらかというと基本的な分野を落としたことは、今後の注意点になります。

■ 管理業に関する出題
9問中7問正解と高得点でした。
個人情報保護法の出題は、11月の賃貸不動産経営管理士試験で間違えた内容の肢があり、今回の正解に繋がりました。
管理系の3試験を今年まとめて勉強しましたが、これがプラスに働いた一例といえます。

■ 建物に関する法令や設備の出題
12問中6問正解と、勉強不足が如実に出ました。
今年は難問が多かったと言われる分野ですが、その他に取るべき問を落としたりもしています。
どちらかと言うと暗記系というか、やった分だけ記憶できる分野なだけに、準備不足が露呈されました。
断水等に備えた水槽タンクの貯水量は1日の3倍にするとか、基本的な肢を消せなかったのは勉強不足以外の何物でもありません。
この分野は過去問をやりこんだり、専門用語をWEB等で調べたりして知識量を増やしていくことが必要です。

以上で合計34点。

ただ、この状況下で最善の努力はしたつもりですし、受験会場の席に着けただけでも本当にありがたいことです。

当日時点での持てるパフォーマンスは、これ以上は無かったと思います。

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物件調査(久里浜)

2015 年 12 月 29 日 コメントはありません

なかなか好条件のアパート1棟物が出てきて、きのう久里浜へ現地調査に行ってきました。

  • 価格:4,480万円
  • 年間賃料:3,792,000円(1LDK×2、2LDK×2)
  • 表面利回り:8.46%
  • 築年月:2008年3月

電車で片道1時間半、小旅行です。

最寄駅は京急久里浜駅。
駅前調査はあとでするとして、さっそく駅から物件までの所要時間をストップウォッチで計ります。

ゆっくりめで歩いて6分。販売図面どおりでした。

物件の概観。さすが築浅、綺麗です。

と思ったのですが、近寄るとそこそこ汚れています。

まだ8年目ということもあり洗浄も何もせず、ということなのでしょう。
汚れが目立ちやすい色ですね。

ガス給湯器のケーブルテーピングも綻びてます。

柵?も荒れています。

木の柵では荒れるということでしょうか、途中からコンクリートの低い塀が。

と思ったらプラスチックでした。

ん?壁が・・・へこんでます。そしてひび割れてます。

というか、この面歪んでます。

何か大きな鉄球でもぶつかったのでしょうか・・

あとは、アパート名を確認しようとしましたが銘鈑が無いのは気になりました。

ここで昼食にします。

物件調査の際はいつもですが、私はまずざっと調べて食事を挟み、また物件へ戻ることにしています。

時間をおくとあれこれ思い返すことができ、もう一度確認したい箇所だったり何なりを整理することができます。

京急久里浜駅の乗降客数は4万人を超え、稼動力はありそうとは思っていたのですが、
思っていた以上に駅前には活気がありました。

黒船仲通り商店街
この先で十字に延びていて活気がありました。

食事は、はろーど通りの龍昇ラーメンさんで「醤油とんこつラーメン」をいただきました。

なかなか美味しかったです。

さて、物件調査後半戦。

物件へ向かう道を変えながら、付近のライバルとなりそうな物件を調査します。

ファミリー層がターゲットと思われるアパートはけっこうあるものの、古めです。
でも入居者はいるようで、今回調査中の物件の競争力は高いと言えそうです。

やはり気になるのはさっきへこんでた壁。

この面にはひずみが出ているようです。

割れ目から雨水が入っている可能性もありそうですね。

変色しています。

三井ホーム施工なので安心感を持っていたのですが、少々残念です。

玄関先のコンクリートからは白い物質が。

これはエフロレッセンス(白華現象)ですね。
資格試験の勉強で詳しくなりました。

玄関扉の郵便受け部分が錆びてます。

雨風が吹き付けるのか、海風の影響か・・4戸全部こんな感じです。

側溝には土が充満していることに気がつきました・・雑草が生えてます。

もはや溝の役目を果たしていませんね・・
雨の日は大丈夫なのでしょうか。

以上で物件自体の調査は終了です。

駅前に戻り、地元で有力そうな不動産屋さんに入りヒアリングをかけます。

現況家賃は
・101号室(1LDK)57,000円+共益費2,000円
・102号室(1LDK)62,000円+共益費2,000円
・201号室(2LDK)93,000円+共益費2,000円
・301号室(2LDK)96,000円+共益費2,000円

ですが、これが適正かどうかを調査します。

特に2LDKの方が高家賃なので気になっていました。
広さは65.69㎡と十分なのですが。

結果、1LDKの家賃は適正範囲ですが、2LDKの方はやはり次の入居者からはこの価格帯では厳しそうです。

その不動産屋さんで客付するなら89,000円まででの募集のようです。

実際、徒歩10分圏内の新築物件で89,000円の募集図面(2LDK 62.92㎡)を見せてもらいました。

駐車場(近隣相場が12,000~15,000円)が付いていないのはマイナス材料で、車持ちだとトータル10万円が1つのラインだそうです。

それでも物件自体の競争力は高いので、

  • 外壁塗装:300万円
  • アパートの銘鈑設置+木柵修正(撤去?):100万円

の値引きで4,080万円の指値が通れば、引き直し後の家賃でも表面利回り8%も超え、
ROIも10%を超えるので良いかとも思いましたが、やはりあの壁の歪みが気になって仕方ありません。

壁は主要構造部(建築基準法第2条5号)ですからね・・

いくら大手の施行でもあの現状は不安になります。

それを逆手にとっての更なる価格交渉もアリだと思いますが、自分のレベルではまだ手に余りそうです。

ということで、総合的に見送りの判断をしました。

今回の壁のへこみや歪みって、Webや販売図面、写真からだけでは把握できないわけです。

やはり現地調査は大事だなと思います。

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会社四季報 2016年新春号分析

2015 年 12 月 17 日 コメントはありません

13日(日)に定期購読している四季報CD-ROM版の2016年新春号が届きました。

いつものようにAccessへ取り込み、業績分析をしました。

営業利益が秋号時点の予想よりも増えているもので、
出来高がそこそこ以上あり、営業利益額が10,000百万円以上ある銘柄をピックアップしました。

コード 社名 2015秋号 2016新春号 増加率
1852 浅沼組 3,300  → 4,500 136.4%
5122 オカモト 5,700  → 7,500 131.6%
3654 ヒト・コミュニ 2,100  → 2,570 122.4%
1899 福田組 5,700  → 6,900 121.1%
9743 丹青社 2,500  → 3,000 120.0%
2327 新日鉄住金S 17,700  → 20,600 116.4%
4471 三洋化成工業 11,000  → 12,500 113.6%
2910 ロックフィルド 2,150  → 2,400 111.6%
2801 キッコーマン 28,000  → 31,200 111.4%
6981 村田製作所 270,000  → 300,000 111.1%
9048 名古屋鉄道 36,100  → 40,000 110.8%
4202 ダイセル 58,000  → 62,000 106.9%
4521 科研製薬 33,000  → 35,000 106.1%
3694 オプティム 550  → 580 105.5%
6383 ダイフク 18,500  → 19,500 105.4%
6856 堀場製作所 19,000  → 20,000 105.3%
1944 きんでん 30,000  → 31,500 105.0%
5333 日本ガイシ 71,000  → 74,500 104.9%
7309 シマノ 79,000  → 82,500 104.4%
3857 ラック 2,300  → 2,400 104.3%
6988 日東電工 120,000  → 125,000 104.2%
9003 相鉄HLD 26,900  → 28,000 104.1%
7520 エコス 2,500  → 2,600 104.0%
8200 リンガーハット 2,800  → 2,900 103.6%
4452 花王 153,000  → 158,000 103.3%
3076 あいHLD 8,300  → 8,500 102.4%
8056 日本ュニシス 12,500  → 12,800 102.4%
6622 ダイヘン 9,000  → 9,200 102.2%
4403 日油 17,700  → 18,000 101.7%
6770 アルプス電気 66,000  → 67,000 101.5%
2659 サンェー 13,500  → 13,700 101.5%
6473 ジェイテクト 82,000  → 83,000 101.2%
8276 平和堂 15,400  → 15,500 100.6%

この中でチャートの形が良さそうなのは、

キッコーマン日東電工相鉄HLDあたりですかね。

私は、チャートの形は理想とまではいきませんが、増加率が116.4%の新日鉄住金Sに入ってみました。

ここには載っていませんが、9月以降売買を繰り返しているあいHLD(3076)も注目しています。
営業利益は8,300→8,500百万円と増加率102.4%ですが、順調に利益を伸ばしている成長企業です。

今日、大きく上げてきましたので後場に3,220円で建玉全部手仕舞いましたが、今後も機会を窺います。

他では、これも載せていませんが、数値的に面白いのは日本空港ビル(9706)です。

今期営業利益12,000→11,700百万円で増加率は97.5%ですが、
来期営業利益13,000→15,000百万円で増加率は115.4%と上々の見通しです。

ドルは利上げやシェールガス革命等もあってこれからさらに強くなるでしょうから、
円安方向に進み、海外からの旅行者も増えるでしょう。
円安で国内企業も潤い、株高で景気高揚感も生まれ国内旅行者も増えるでしょうし、
こういったことを見越した増益予想ということでしょう。

数年先を見据えて投資するのも面白いかと思いましたが、最近の世界情勢を鑑みると、
何かしらの事件や経済情勢で渡航者が激減する事態も考慮しなければなりませんし、私は積極的になれませんでした。

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FOMC議長会見を前に

2015 年 12 月 16 日 コメントはありません

先週、あいホールディングス(3076)について投稿したあと、早々にチャートが崩れましたね・・

やはり米国FOMC政策金利引き上げ予測の影響でしょう、東京市場も大幅安が続いています。

利上げになればドル高・円安が進み、日本株高か?と安易に思いがちですが、
過去の利上げ場面では一概にそうとも言えず、むしろ逆のパターンが多いようです。

そのような場合は、つまりは市場は織り込み済みだった、ということです。

さて今回はどうなるでしょう・・

まったく分かりません。

こういう下落が続く局面では歯を食いしばってしがみついていてもロクなことになりません。

チャートが崩れたということもあり、約半分ほどを後場に3,000円で損切りました。

議長会見は17日AM4:15からですか。

プロは既にリスクオフしているでしょうし、素人マネーが会見後の市場で混乱するのでしょうね・・

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不動産投資で陥る55のワナ

2015 年 12 月 15 日 コメントはありません

資格勉強がひと段落したので、久しぶりに不動産投資の書籍を読んでいます。

以前からメルマガ登録している小林大貴氏の著書です。

まだ半分ほどしか読んでいませんが、全体的には初心者向けの内容です。
視点を投資家側ではなく、不動産業者や銀行側に置いているところが特徴でしょう。

私も20年程前は、宝石を販売する仕事をしていたので売る側の心理は分かります。

給料を払っている会社にとって、売ってこそ「私」の存在価値があるわけですから、
その価値を認めてもらうよう必至です。

甘い言葉を使ったり、不器用そうな人柄に見せ信用してもらったりetc..
生きていくための必要悪であり、最終的には信用する方が悪いと思うようになります。

あくまでも売り手・買い手の話でいうと、

世の中にいい人なんていません。

・・少し言い過ぎました。

世の中にいい人なんてほとんどいません。

その“いい人”は、会社事情や自己都合をさしおいても、お客さんのためを思って尽くす人。
もちろん、反対に会社にとっては“いい人”とはなりえなかったりします。

10人に1人もいればいいところでしょう。

必要なのは、9人の悪にひっかからないこと。

この書籍は、そんな悪が仕掛けてくるあんなワナこんなワナについて55項目に渡って書かれています。

もちろん初心者にとって、ここで書かれている相手方の具体的な手法を知っておくことも良いことだと思います。
あらかじめ対策を考えておけますから。

でもいちばん大切なことは、自ら主体的に勉強し、知識・経験を肥やしていくことです。
人任せや無知では、長く不動産賃貸業で生き残っていくことはまず厳しいでしょう。

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あいホールディングス(3076)経過

2015 年 12 月 8 日 コメントはありません

四季報秋号の業績分析から投資しているあいホールディングス(3076)

秋号時点での業績の実績推移、将来予測推移が良い銘柄の中で選びましたが、
現在までチャートの形も崩れず推移してきており、建玉を回転させながら投資しています。

売買約定日と単価、利確値幅は↓

09/14 2,794円 → 11/12 3,135円(+341)
09/14 2,802円 → 11/12 3,135円(+333)
09/14 2,765円 → 11/16 3,255円(+490)
09/14 2,780円 → 11/16 3,255円(+475)
10/07 2,990円 → 11/16 3,255円(+265)
11/13 3,035円 → 12/01 3,145円(+110)
11/13 3,035円 → 12/01 3,145円(+110)
11/18 3,115円 → 12/07 3,230円(+115)
11/18 3,210円 → 12/07 3,230円(+20)
12/02 3,105円
12/02 3,090円
12/02 3,115円
12/02 3,115円
12/07 3,190円

株数は載せませんが、概ね順調と言えるでしょう。

チャートが崩れるまでは保持していきたいと思っています。

2012~2013年の、エニグモ(3665)、ペプチドリーム(4587)のような突き抜けに期待します。

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管理業務主任者試験を受けてきました

2015 年 12 月 7 日 コメントはありません

妻はまだ入院中なのですが、子供を妻のご実家があずかってくれることになり、管理業務主任者試験を受けてきました。

  • 時間:13:00~15:00(120分)
  • 会場:タイム24ビル

20151207

9月後半からはロクに勉強できていない状況でしたし、現実的に合格は厳しいだろうという気持ちはありました。

ただ、どのような経緯であれ、せっかく得られた受験機会ですからやれるだけやっておこうと思い、
U-CANの過去問題集4冊に絞って学習し、土日に2回転させました。

どう考えても準備不足、そんな付け焼刃状態で臨んだ結果は・・

自己採点では、34点でした。

設備系の問題が難しかったというコメントをWebで目にしますが、私の場合は各ジャンルまんべんなく落とした感じです。

過去問で出題文の癖を知ったおかげで、ひっかけ選択肢にはかからなかったとは思います。

2択にまで絞れて間違えた問題が6問。

このうち1問でも2問でも取れていれば、合格に近づけたはずですが、絞り切れないところが今の実力ですね。。

終了直前に、正解だったのに不正解に変えてしまった問が特に悔やまれます。

とはいえ、このような状況下で受験できたことについて、周囲へ感謝すべきでしょう。

6月から三兎を追って学習を始めたマンション管理士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士。

結果的に一兎も得ずということになる可能性はありますが、これでひと区切りつきました。

あとは1月の合格発表を待ちながら、来年からは本格化させていきたい不動産賃貸業の勉強に戻りたいと思います。

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