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2016 年 4 月 のアーカイブ

金融政策 現状維持

2016 年 4 月 28 日 コメントはありません

日経平均株価、前場は上げ基調だったものの、後場に入り急落。

昼に金融政策決定会合で「金融政策現状維持」の報が入り、市場は反応。

機関の資金引き揚げ、素人のパニック売り、ゴールデンウィーク直前というタイミングもあり、
総じて売りの大波が来ると判断し、買っていた下記銘柄すべてを投げ売りました。

  • ヤマト(1967)
  • きんでん(1944)
  • 相鉄HD(9003)
  • 新日鉄住金ソリューションズ(2327)

少し手痛かったですが、流れには抗わず潔く撤退です。

14時半以降にヨーロッパ市場が開くとさらに売りが加速すると思ったのも投げ売り決断の要因です。

代わって買ったのは、日経ダブルインバース(1357)

日経平均株価が下がれば株価が上がるETFです。

20160428

慌てて乗り換え指示を出したので注文が散発、取引区分も半年、無期と入り乱れています。

含み益ではありますが、おかげで投げ売った損を和らげることができました。

日経平均はしばらくは上がる要因が思い当たらず、下値を探る展開に入っていくのでしょうか。

以前、通称黒田バズーカが炸裂した際に投稿しましたが、それまでデフレターゲット政策ばかりだった日本でインフレターゲットへの転換は思い切ったものです。

そこに踏み切ったアベノミクスの行く末を興味深く、そして期待を持って見てきました。

これでダメなら日本は終わりだろう、と思えました。

あれから3年が経ち、その結末がだいぶ見えてきたかに思える現在は、哀愁が漂います。

3年前の政策は概ね間違っていなかったと思えます。

誤算だったのは市中銀行の行動なのではないでしょうか。

マネタリーベースが2倍になったはずなのに、銀行が国債を買うなど運用して市場にお金が回ってきません。

マイナス金利になると、法人・個人へ融資しお金が流れるだろうという日銀の思いとは裏腹に、
お金を預けて運用を依頼するお客へ、手数料と称してマイナス金利分を負担させる市中銀行もあるようです。

貯蓄性のある終身生命保険なども取扱いが減っているようです。

企業の最大の目標は“存続”ですし、顧客の資産や社員を守らなければならないので、
実に保身的な活動だとは思いますが、金融企業側の考えも理解できます。

でも、今後の日本とか、我々の子、孫世代のこととか、もっと大きな枠で考えるべきで、
ミクロな視点に捉われ過ぎずに、日本一丸となって危機を認識し経済政策を推し進めるべきで、
やはりそこには銀行の協力は必要不可欠なんだと思います。

なので政府、日銀は、そういった機関へ協力してもらえるような、
税制面での優遇など、銀行側へもメリットのある政策で協力を請うていく必要があるのではないでしょうか。

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ファイナンス戦略ゼミの勉強

2016 年 4 月 26 日 コメントはありません

3/5(土)、3/6(日)の2日間 計12時間にわたって実施された、
ファイナンシャルアカデミーのファイナンス戦略ゼミ

新居にようやくインターネット回線が整ったので、オンデマンド学習を開始しました。

動画ファイルは1時間×全12ファイル。

10万円近く支払ったのに、半年で視聴ができなくなるので、
“やらなきゃ”という気持ちにさせてくれます。

とりあえず1ファイル視聴を終えました。

まだ序盤なので、既に修得済みの内容ばかりですが、
講師の野瀬大樹さんはインドでも事務所を開いておられることもあり、
脱線系のインド話が非常に興味深かったりしました。

  • 家賃収入2万円の物件でも売値1,000万円(利回り2.4%)
  • 金利は7、8%
  • インフレ率10%くらいあるから買い手がある
  • 土地は国策で外国人は買えない
  • インドルピー収入は円に換えるのも難しく、日本の銀行は資産として評価しない

etc..

それにしても野瀬さんいい声ですねー。ああいう説得力ある野太い声、憧れます。

ゼミは後半にいくほど内容がハードになり演習もきついらしいですが、
頑張ってついていきたいと思います。

今回のゼミをしっかりと終えられれば、ファイナンス面の知識補強はひとまず完了とします。

アマノ(6436)他

2016 年 4 月 25 日 コメントはありません

決算対応初戦を終えました。

四季報分析から好決算を発表するであろう銘柄に目をつけておき、

発表前日に買い、発表当日大引けに売る。

それだけ。非常にシンプルです。

長中期に仕込んで大ホームランを狙う手法ではありませんが、
確率という点では、これに勝る勝率はないのではないでしょうか。

短期保有ということになるので、地政学的リスク等に巻き込まれるリスクも低くなるという安心感もあります。

銘柄選定スキルがいくら優れていても、そしてファンダメンタルズがいくら良い銘柄でも、下がるものは下がります。

なぜなら、株価を形成する要素に需給があるから。

この需給とファンダメンタルズが織り成す株価の方向性が一致するのが、好決算発表直前ということになります。

こっちの方が自分に合っているのかなーと思っていたので、試してみることにしました。

21日(木)にヨンドシーホールディングス(8008)を利確しておいた資金が元手です。

初戦はアマノ(6436)

22日(金)は軟調な値動きで、1780円台で購入。

週明けの今日は引成で売り注文を入れておきました。
結果、1816円で売却成立。

派手さはありませんが、1営業日で+30数円の値幅ゲットです。

日経平均-133.19円の中、なかなかの粘り強さだったと思います。
やはり、好決算発表への期待による底支えがあったものと推察されます。

大引け後の決算発表は、想定されている以上には良いものではなさそうでした。
通期で経常減益予想という点がマイナス視されそうです。

織り込み済み~それ以下と解され、明日は下落に転じるのではないでしょうか。

その明日は、

  • 花王(4452)
  • 日立ハイテクノ(8036)

に入る予定です。

両社の決算発表日4/27(水)大引け間際に売り、同日はさらに下記へ買い移るつもりです。

  • ヤマト(1967)
  • きんでん(1944)
  • 相鉄HLD(9003)
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決算発表対応

2016 年 4 月 21 日 コメントはありません

四季報分析で決算を注目している企業の発表が、明日から続きます。

  • 発表の前営業日に買い、期待感から値を上げた発表当日大引けに利確する。
  • 翌日からは、好決算であっても既に株価織り込み済みということで下落する。

という楽観的なシナリオのもと、動いてみようと思います。

ヨンドシーホールディングス(8008)みたいにサプライズ決算となり、
翌日大幅高というケースもありえますが、確率は低いものでしょう。

注目銘柄の決算発表日は↓

  • 4/25(月)6436 アマノ
  • 4/27(水)4452 花王
  • 4/27(水)8036 日立ハイテクノ
  • 4/28(木)1967 ヤマト
  • 4/28(木)1944 きんでん
  • 4/28(木)9003 相鉄HLD

先陣を切っては明日アマノ(6436)に乗ろうと考えています。

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退去立ち会い

2016 年 4 月 19 日 コメントはありません

先日、旧居の立ち会いをしてきました。

18歳で上京してきてから5度目の退去になりますが、これまでは不動産屋任せで一度も
立ち会いをしたことがありません。

この退去立ち会いは、貸主・借主両面からのアプローチがありますが、借主として立ち会うのは今回が最初で最後。
今後は部屋を貸す側として立ち会いと向き合っていくことになります。

今回の経験が、賃貸業においても勉強になるはずですし、この立ち会いを想像しながら
資格勉強をしてきた面もあります。

借主側として、不動産屋の言われるがままにならず、損せず敷金を取り戻すための戦いです。

その“戦い”のイメージが強かったせいか・・担当者がふざけたことを言い始めたので口論になってしまいました。

子供が書いたクロスへの落書き(絵ではなく数本の線)について、貼り替え時に借主の負担が生じると言い始め・・

ちょっと待てよ、と。

「10年住んで、どのみち耐用年数を超えて貼り替えるのであって貼り替えは当然にオーナー負担だろうが。」
「東京ルールや国土交通省ガイドラインにもある、そこらへんしっかりやってくれよ。」
「喫煙で黄ばんだ壁紙であっても借主負担とはならず貸主負担になるじゃん?」
「とりあえず査定出してくれよ。それ見て納得いかなければ文句言うから。」
「こっちはオーナーもやっててそこらへんは勉強している、宅建士も管理業務主任者の資格も持ってんだから。」

とにかく「しっかりやってくれよ」とまくし立ててしまいました。

「当然私も資格は持っています。」と返してきましたが、

「じゃあそこらへんしかっかりやってくれよ、基本じゃん。」と。

くどいようですがしっかりやってくれ押しです。

こんな初歩的な事柄でふっかけてくるとは驚きです。

そもそも落書きはしないよう、日常的に監督していたわけです。

でも24時間四六時中というのは当然無理なわけで、可能な範囲においてという意味合いになります。

その上での落書きは、善管注意義務違反にはならないと解釈しています。

認知症の親を日常的に監督していた子が少し目を離した隙に、親が家を抜け出し電車に跳ねられ亡くなった事件が以前ありました。

監視・監督を怠ったとして電鉄会社から損害賠償請求訴訟を起こされましたが、十分監督していたとして棄却されました。

事象は違いますが、同じような論理があてはまります。

地元では有力な不動産屋なんですが・・入居中は優良な対応をしてきてもらっていただけに残念。

まだまだ怪しい不動産業界。全うに仕事をして欲しいものです。

更に言えばクリーニング特約

契約時にこんな特約の説明を受けたことも受諾したのもまったく記憶にありませんが、記名・押印してあります。

「退去時のクリーニング代は借主負担」とだけあり、過去の判例では、具体的な金額も書いてないものは無効だったりします。

とはいえ1平米あたり1千円程度の徴収は仕方ないかと思えたりはしていますが。

2週間後に査定が出てくるので、ひどい内容だったら抗議と、応対によっては訴訟も考えます。

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ホスクリーン設置

2016 年 4 月 18 日 コメントはありません

新居へホスクリーンを設置しました。

20160418-1

以前から収益物件に付けてみたいと思っていたホスクリーン。

収益物件よりも先に自宅に付けてしまいました。

設置したのはSPC型。3段階に伸縮できる標準的なタイプです。

20160418-2

インターネットで見つけた業者さんに物販から取り付けまでお願いして、25,380円(税込)です。

業者さんに頼んだ場合の標準的な値段かと思います。

下地センサーで取り付け位置を確認して、取り付けまで約30分。

手慣れた様子で、素早く丁寧に設置していただきました。

この業者さんに頼んだ理由は、業務内容に外壁塗装や内装工事、鉄部塗装といった大規模修繕があったこと。

たかがホスクリーンの設置ではありますが、特に問題なく真摯な仕事ぶりでした。

ゆくゆく保有物件の修繕時に見積もり依頼をすると思います。

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ヨンドシーホールディングス(8008)

2016 年 4 月 14 日 コメントはありません

以前投稿していた日経ダブルインバース(1357)は既に手仕舞っており、先月発売の四季報夏号を分析のうえ購入タイミングを見計らっていた
ヨンドシーホールディングス(8008)の決算発表(4月11日)に合わせて先週末から買いで入りました。

以下、数字の単位は百万円です。

当期営業利益予想:5,800[四季報新春号]→6,000[四季報夏号]
来期営業利益予想:6,100[四季報新春号]→6,500[四季報夏号]

これまでも営業利益実績は、前々期:4,906、前期:5,467と順調に推移しています。

純利益については、過去最高3,642に対して当期予想は4,100と最高益更新の見通し。

配当も前々期30円→前期32円→当期40円と増配傾向。

PERは15倍程度で割安感あり、ROEは6.97→7.47→8.1と成長著しいという勢いではありませんが右肩上がりの推移。

さらにフリーキャッシュフローの推移は2,796→3,145で問題なし。
投資キャッシュフローは▲2,389→▲1,184とマイナスで、設備等への投資を推進していることが窺い知れます。

これだけ財務面が整っていても、決算発表直後に株価が下落する銘柄はたくさん見てきました。

織り込み済みというやつです。

中には四季報に載っている予想のさらに上をいくサプライズ決算を出す企業もありますが、
なかなかそうはこういう銘柄を掴むことはできません。

この場合は、株価に織り込んでいないということになり、決算発表後に株価は跳ね上がります。

そして今回のヨンドシーホールディングス(8008)は・・・そのサプライズ決算でした

営業利益は6,550に上方修正。
配当は50円に増配発表。

クリティカルヒットです。

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賃貸不動産経営管理士証&認定証

2016 年 4 月 8 日 コメントはありません

先日、賃貸不動産経営管理士証認定証が届きました。

まず管理士証。

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プラスチックカードタイプで、紙をラミネートの宅建士証よりも雰囲気があります。

次に認定証。

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合格発表時に送られてきたペラペラな合格通知と違って、こちらは厚紙です。

デザインや色づかいも、何かカッコイイです。

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管理業務主任者 登録実務講習修了

2016 年 4 月 6 日 コメントはありません

3月19日、20日に受講してきた登録実務講習の修了証が届きました。

20160406

修了試験の点数は分かりませんが、無事修了していました。

次は資格登録です。

そのうち時間がある時に登録してこようと思います。

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フロアコーティング

2016 年 4 月 2 日 コメントはありません

新築マンションを購入しまして、来週引っ越します。

今から約1年前にモデルルームへ行き、先日引き渡しを受けるに至りました。

そして荷物が何も入っていない今こそということで、フロアコーティングを施しました。

今回はその記録です。

まず、内覧会時に出店していた商品の中に、シリコンコーティングがありました。

一応仮申し込みしたものの、こういう出店はかなり相場よりも高いものです。

リビングと隣の洋室、廊下で約30万円。更に2室加えて全部屋対応となると約50万円です。

それまで特に調べたことはありませんでしたが、傷や汚れ対策ということで、先月上旬から本気で調べました。

WEB上の口コミ等から6社を選び、シリコン、ガラス、UVのサンプルと見積もりを取り寄せ、比較検討しました。

最終的には、あまりツヤ感が出るのは好みでなかったので、ガラスコーティングに決め、サンプルしっかりした加工の印象を受けた

  • ミシナコーポレーション
  • FSSコート

の2社に絞り価格とサービス付加の交渉を重ねた結果、より柔軟な姿勢を見せてくれたFSSコートさんに決定しました。

ミシナコーポレーションは強気というか、商売っ気が無いというか、無味乾燥というか、硬派というか、、
こちらからの相談にもブレない姿勢を示されました。
・・単に担当者の問題なのかもしれませんが。

ダイヤコーティング、気に入っていたので少々残念ですが、依頼してもあまり良いことにならない予感がしてやめました。

価格交渉という点においては、ミシナは新宿にお店を構えて場所代も高額でしょうから、
その分商品へ乗せないとならず、交渉は難しいのだろうと思います。

そんなこんなで、先日コーティングを終えたので、記録写真です。

まずはリビングから。

施工前
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施工直後
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施行後3日目
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次は私の作業エリアとなる予定の部屋。

施工前
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施工直後
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施行後3日目
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施工日入れて3日目から荷物を運びこんでもOKと作業された方が言っていました。

だいたい1日おけばOKという会社が多いので、だいぶ慎重目な日数だと思います。

3日もすればもっと光の反射が落ち着いてきますよとの言葉どおり、施行後3日目には品が出てきた感を受けました。

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