買付証明出します
きのう不動産屋から連絡もらった物件があまりにいいシミュレーション数値を出すので、
今朝は6時前に置きて、横浜市へ現地調査へ行ってきました。
どうやらこの物件、非公開で扱っていて2件の申し込みがあったものの融資特約で破談になり、
今月から一般公開へ切り替えて1件買い付けが入っているようです。
とはいえその1件は事前審査を始めたばかりでまだ時間がかかるようで、その点既に属性審査を終えている私は優位です。
積算評価は価格に対して70%弱ですが、表面利回りは8%あり、そして新築です。
- ROIは22%超え
- フルローンでも自己資本回収は4年目には済む
- 空室率25%でも黒字経営が可能
といった、これまで見た中でも上位の数値を出しています。
想定家賃を1割引いてみてもROIは17%超え。
専有面積は20平米弱ではありますが、別途ロフトあり。
バス・トイレ別、カラーモニターインターホン、ウォシュレット、エアコンといった基本設備は整っています。
広さや設備に秀でた武器はありませんが、駅力もまずまずあり、新築だし当面は客付に困らないかなといった印象でした。
相当な問題点がない限り買いと思って現地へ赴いたのですが・・
見ての通り外観きれいです。
内装も天井高く解放感あります。
ロフトも広いですね。
30分程度現地を見て、特に問題点は無かったのですが・・・待っていたのはメンタルブロック。
- 約8,000万円の物件と前回よりも倍以上高い価格であること
- 新築物件で入居付けはこれから
- フルローンでいけそうだが連帯保証が必要で経営破綻は家族を巻き込む
日曜の早朝から葛藤し憔悴していく自分・・特に短期での資金ショートは絶対に避けなければなりません。
シミュレーション数値から低リスクと判断している頭と、現実起こりうるリスクを恐れる心との戦いとなってしまいました。
結果、不動産屋へは返事を1日待ってもらうこととし、本物件への事前審査を銀行へかけてもらういました。。
午後にその事前審査結果の連絡があり、フルローン可とのこと。
これで1番手の購入希望者を捲ることがほぼ確実な情勢となりました。
あとは考えられるリスクとどう向き合うか、リスクを残すなら当然撤退はアリです。
- 短期での資金ショート回避には、手元資金を残して諸費用ローンも検討する
- 空室保証(嫌いですが・・)で家賃収入を1割取られても十分な黒字経営が可能で検討する
と考えるとほぼリスクは無くなります。
結論として、明日買付証明を提出する予定としました。
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