投資茶屋　むらり庵

先日、アパートの管理をお願いする候補業者５社と面談をしてきました。

• A社：11:30
• B社：12:30
• C社：13:30
• D社：14:30
• E社：16:00（アポなし）

数日前から、インターネットで老舗業者をピックアップ。

これまで自分が住んできた幾つかの地域でもそうですが、創業30年、40年といった駅近に店舗を構えている業者が、客付も管理も強いケースが多いものです。

やはりその土地に根付き、先代からの付き合いで成長してきているので、お店の雰囲気も真面目で堅く、客を大事にするイメージがあります。

歴史の浅い業者は、自分たちのことを第一に考えがちですから、そういった会社はまず対象から排除する必要があります。

あとはat homeなどのスタッフ写真が地味（＝真面目）であることをチェックします。

いくら老舗でも、社員がピースをしていたり、バカ笑いをしている（＝妙な勢いを感じる）ような業者は除外です。

そして駅から離れている業者（＝客付力が劣る）も除外です。

• そうして残った老舗業者2社
• 本アパートへの入居者を複数決めてくれている業者（＝客付強い）2社
• 現地に行って駅に最も近い好立地の業者1社

の5社を回ってきました。

あらかじめ確認したい項目はプリントアウトして各社へ持参です。

■A社
創業43年の老舗。駅から徒歩3分で大通りに沿った1階と好立地。
一番期待していた業者さんでしたが・・店内狭いです。
スタッフは3人、皆さん良い人でほのぼの系です。
委託料は5％＋消費税、清掃は専門業者への委託で1回3,000円、毎週だと単価が下がって1回2,000円。
清掃費15,000円（月）でシミュレーションしていましたから、安価で良いです。
終始好印象でしたが、気になるのは店舗の狭さです。
部屋探しをしている人がたくさん来店する繁忙期は捌ききれるのでしょうか。

■B社
駅徒歩4分、入居付を2人してくれている業者です。
委託料は5％＋消費税、清掃は専門業者への委託で1回6,000円。
広告料は賃料の2ヶ月分と、他4社が1ヶ月分が基本なのに対して多いです。
この業者への依頼することはありません。

■C社
駅から少し離れた、創業31年の老舗。
委託料は5％＋消費税、清掃や剪定は月1回の定期清掃時に自分たちでやってしまうとのこと。
巡回清掃用のワンボックスカーも所有だそうです。
保証会社は日本セーフティだそうで現状回復プラン、退去時の取りっぱぐれがありません。
店内の雰囲気はのほほんとした、やはりこれが老舗の味なのでしょうか。
話を聞いていくと、管理メインの不動産屋とのこと。
入居付は、主に駅前の不動産屋へ広告料を渡してやってもらう（C社は広告料受け取らない）のだそうです。
管理は◎ですが、入居付が心配点です。

■D社
駅徒歩5分、入居付を3人してくれた業者です。
40代の社長が対応してくれました。
口が上手で元気なガッツ系、真面目で堅い理想像とは違いますが、悪い人ではなさそうです。
何かあった際は、しわ寄せをオーナーへ寄せて言いくるめてくる可能性もあります。
人物像を把握しきれませんでしたが、いろいろと詳しく、この物件の管理ポイントも提示してくれました。
委託料は3％＋消費税、簡易清掃は週1回実施で無料と随一の好条件。
入居付が強いのはネット反響を最重要視しているからのようです。
社長はやり手なのは分かりましたが、他の社員はどうなのかは計り知れません。

■E社
駅前好立地のMAST取扱い店が気になり、アポなしでしたが飛び込んでみました。
対応してくれたのは副店長。
委託料は5％＋消費税、清掃は月2回で5,000円程度。
少し話しただけで、波長が合わない、私の嫌いなタイプの人だと直感できました。
こちらの話ではなく、自分のペースに合わせさせようという感じで、口調も強め。
他社員もこの副店長に気を遣っているような空気を感じます。
こんな店が良い仕事をできるはずがありません。
ここに依頼することは無いなと思い、早々に切り上げました。

以上を終え、家に帰り思い返しながら選定をしました。

A社とD社で迷います。

管理も大事ですが、やはり客付も大事です。

A社は駅前とは言えあの店内の狭さ。
これは入居付にあまり力を入れていない意味の表れだとも見て取れます。
つまり、ここもC社と同じく管理メインの不動産屋。

入居付においては、やはり自分ところで抱えているオーナーの物件を優先するものでしょうから、
無駄な空室損を出さないためには、ある程度の入居付の強さが必要です。

そういった意味では、バランスの良いD社に軍配があがります。

D社は創業まだ8年目の若い企業で少々心配ですが、A社と比較すると委託料も安く、清掃費も基本かかりません。

これは、キャッシュフローで考えると15年で150～200万円の差になります。

総合的に検討し、D社へお願いする方向で、業者選定を終えました。