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2016 年 11 月 のアーカイブ

マンション管理士試験自己採点

2016 年 11 月 30 日 コメントはありません

27日(日)に受験してきました。

解答速報による自己採点は30点

そして各サイトが発表している合格推定点は34点前後

残念ですが、不合格確実な得点です。

しかし、本業が多忙になった中で、さらには物件購入・売却や法人起ち上げと疲労が溜まる中で、
受験への追い込みに課した過去問集3冊6回転は何とかこなし、勝負ができる状態には仕上げました。

今年のベストは尽くせたと思います。

マンション管理士、管理業務主任者と試験を比較して、確かに試験範囲はほぼ重複ですが、
出題文の癖や細かい出題範囲、ひっかけ具合等、まったく別物の試験というのが感想です。

さて、試験回顧録です。

予定どおり、まず建築基準法、設備関係等の問20~問45をやりました。

過去問そのままの肢もありましたが、見たことのない肢も多数ありました。

この時点で50分を要し、予定よりも5分オーバー。
さほど焦るほどの遅れではなく、後半取り戻せると思っていました。

しかし、区分所有法等の問1~問19に移ってからはさらにペースダウン。
少しずつ、大敵である焦りが出てきますが、何とか抗いつつ解答を進めました。
38分を充てていたところ48分を要してしまい、残り時間は12分。

それに対して見直しは、最初から後回しにした会計2問を含め、計8問。

マーク記入5分を差し引いて、7分で8問はもう不可能です。

かなり粗い見直しとなりましたが、時間切れ直前の適当マークは1問だけで済みました。

自己採点30点の内訳は、

  • 問20~問45(全26問):14点
  • 問 1~問19(全19問):11点
  • 5問免除:5点

WEBで解答速報や講評を見ると、全体的にひっかけ問題が多いとか、良問とは言い難い問が多いと言われています。

確かに解いていて、言葉尻でひっかけようなものも多く、知識を問うというよりも、
何か別のものを測られている、選択肢の質の低さを感じる時もありました。

ですが、高得点を取っている人もいるわけですし、出題側の意図の上を行けなかった、自分の負けを認めるしかありませんね。

2択まで絞って間違った方を選んでしまった問が5問あり、あと一歩の域まではきていると思います。

何が足りないのか、どう知識を補えばよいのかを分析して、来年再挑戦に向けて準備したいと思います。

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法人クレジットカード作成

2016 年 11 月 29 日 コメントはありません

ようやく1つ、作成できました。

実は9月末から2つ申込み、2つとも審査が通りませんでした。

1つは、オリコの「EX Gold for Biz M iD×QUICPay」

ゴールドビジネスカードで、年会費は初年度無料、2年目からは2,000円で、
コスパ最強なうえに、創業初年でも入りやすいと言われるカードです。

簡単に通過すると思いきや・・9日後に残念な通知がきました。

20161129

もう1つは、三井住友ビジネスカード

クラッシク(一般)カードで年会費は1,250円+税。

ですがこちらも約1か月後に、残念な結果が郵送されてきました。

新設で売上実績の無い法人は、なかなか難しいんだな・・と思っていたところ、
先日マンション売却で銀行へ融資返済をする手続きの中で、
その銀行(地銀)と提携したJCBカードの申込書が置いてあるのが目にとまりました。

カード利用した際の引き落とし口座を、その銀行の法人口座にすることが必須な法人カードです。

つまり、銀行が審査してOKを出した法人なら信用に足る=クレジットカードの審査はほぼスルーという図式が浮かびます。

その地銀では8月に法人口座の開設が済んでおり、法人運営のメイン口座にするつもりなのでまったく問題ありません。

その結果・・、めでたく今回法人カードを作ることに成功しました。

世間では年会費が数万円する法人カードも多く、格を気にする方も多いですが、
私はそんなカード保持にお金をかけることに意義を見いだせず、法人もそんなことを気にする段階にありません。

年会費があまりかからないカードで十分です。

今回手にしたJCBカードは年会費1,250円。初年度は無料です。

これで法人運営における買い物をカードですることができ、出費の管理にプラスになると思います。

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簿記3級講座

2016 年 11 月 26 日 コメントはありません

U-CANの簿記3級講座の受講申し込みをしました。

明日、マンション管理士試験を受けますが、
その結果如何を問わず、身に付けておくべき知識と判断しました。

市販の書籍を読んだりもしましたが、
やはり効率的に学ぶのは、試験用の講座が一番かなと思います。

標準学習期間は3ヶ月ということなので、普通なら6月開催の試験を目標にするところですが、
2月26日(日)の受験を目指して進めたいと思います。

簿記の知識は、不動産賃貸経営にもプラスになるでしょうし、
本業でも最近は予算を取り纏める業務が多く、簿記・会計知識の必要性を痛感しています。

今年はカレンダーの関係で年末年始は18連休になるので、そこで基礎をみっちり修得したいと思います。

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マンション管理士試験受験票

2016 年 11 月 22 日 コメントはありません

いよいよ試験本番の11月27日(日)まで1週間を切りました。

受験票はすでに手元に送られてきています。

20161122

試験会場は、専修大学神田キャンパスの1号館。

Wikipediaで調べたら、1号館は1973年竣工ですか・・古いですね。。

古い建屋は、椅子が固く冷たいプラスチック製だったり、前後左右との間が狭かったりで好きじゃありません。

70年代だと、座る部分が背もたれ側にスライド収納される木製の固い椅子かもしれませんね。

近代的な什器にリフォームされていることを願いつつ、追い込みをかけています。

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金銭消費貸借契約終了

2016 年 11 月 19 日 コメントはありません

いよいよ、法人第一号取得物件の引き渡し日が近づいてきました。

8月に売買契約を結んでから早3ヶ月。

ちょっと長かったですが、この間に

  • 法人銀行口座開設
  • 個人⇔法人地位譲渡契約
  • 銀行融資面談
  • 消費税還付条件クリア
  • 個人所有マンション売却による自己資金増

などなど余裕をもって進めてこられてよかったです。

そして先日、融資してもらう銀行へ出向き、金銭消費貸借契約を結んできました。

金消契約も、3度目ともなると流れも分かっていて、まったく緊張しません。

初めてマンションを買って融資を受けた3年前は、500万円弱の融資でも相当緊張してました。
銀行に入る際、自動ドアにぶつかって非常停止させ・・(苦笑)

この3年で経験も知識も増え、自信が付いてきたということなのでしょう。

あとは引き渡し日に向け、火災保険選び、管理会社との調整などを行っているところです。

今後の不動産賃貸業を軌道に乗せ、しっかりと運営していけるよう進めます。

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賃貸住宅管理業者登録完了

2016 年 11 月 14 日 コメントはありません

9月に申請していた、賃貸住宅管理業者登録。

1ヶ月半の審査期間を経て、無事登録完了の通知をいただきました。

20161113

宅建業のような免許ではなく、任意の登録制度ですが、
国土交通省の後ろ盾をもらったことにより、まっとうな企業感を他者に与えられることでしょう。

法人名刺にも「賃貸住宅管理業 国土交通大臣第○○○○号」と書けますね。

これからは、管理、サブリース事業において、貸主・借主双方の皆さんのお役に立てる会社を目指して・・

というのが本登録制度の目指すところだとは思います。

そういう道も、その気になれば進めるという状況になった、ということです。

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マンション管理士模擬試験

2016 年 11 月 1 日 コメントはありません

先月末に、U-CANのマンション管理士模擬試験を受けました。

自宅受験で、私は5問免除なので110分間で45問です。

まず、約1年ぶりの試験ということでペース配分の感覚が鈍っているだろうと思っていました。

ですが、終えてみればそんなこともなく、時間的な問題は感じませんでした。

さて、その模試結果が戻ってきたので、戦略方々メモします。

結果は、5問免除分を加えて31点

マン管試験は38点取らないと合格安全圏に入れません。

現状は残念ですが、不合格の水準です。

勉強不足だから・・と言い訳を探すと合格の道は閉ざされます

この結果から、テクニック的な面でどうしたら得点upが狙えるかの作戦を練ります。

もちろん知識面は、本番まで過去問を繰り返しレベルupはさせていきます。

■作戦1 腕時計を10分遅れにする
実際には試験は13:10~15:00ですが、開始から何分経過したか一瞬での把握が難しいので、
腕時計を10分遅らせ、13:00~14:50での試験に見立てます。

■作戦2 ペース配分
あまり考え込まず記憶勝負の建築基準法、都市計画法、設備等の問題(問20~)を先にやります。
その後、長文頭を使う区分所有法、民法、管理組合運営の問題(問1~)をやります。

  • 問20~問45(全26問)13:00~13:45(45分間)
  • 問 1~問19(全19問)13:45~14:23(38分間)
  • 見直し(7問程度)14:23~14:45(22分間)
  • マーク記入 14:45~14:50(5分間)

これまでの試験もそうでしたが、残り5分でのマークはけっこう痺れます。
ですが、マーク記入は5分あれば足ります
ここで怖いのはマークミスですが、幸いこれまではそういった失態はありません。

■作戦3 時間がかかる問題は後回しにする

  • 瑕疵担保責任や相続関連で、具体的に○年○月○日と問うてくる問題
  • 会計の問題

は即座に後回しです。

時間をかけて他問題に手が回らない、もしくは焦って取れる問題を落としてしまう、
といったことがないようにする防御策です。

といった作戦で臨んできます。

作戦2で、出題範囲を2区分に分けますが、模試では共に正解率約58%。
偏りなく落としており、全体的な知識レベルupが求められます。

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