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2018 年 8 月 のアーカイブ

LECの「マンション投資アナリスト養成講座」

2018 年 8 月 25 日 コメントはありません

顧客単価90~160万円」だの「労働時間1日3時間」だの「年収2,000万、3,000万」だのと
いかにも怪しくいかがわしい誘い文句だと思いましたが、LECとタイアップいしているなら、
と思い、参加申し込みをしました。

FP・士業で独立したい人をターゲットとした講座です。

FPで・宅建士であり、現在マンション管理士資格の取得を目指している(最終的には行政書士まで考えてます)、
さらに自身も不動産投資家であり区分マンションも所有していたバックグラウンドを活かせるかも?

業として将来的に選択肢の1つに入るのか、確認してくるための参加です。

しかしながら、世の中そんなうまい話があるワケがありません

他人が購入するマンションへのコンサルなら、失敗しても自分の懐は痛みません。
さらに“アナリスト”であれば、分析してあとは自己判断で、という客観的資料の提供までですかね。

「この物件、買っても大丈夫ですか?」

という顧客の質問に対して、

「世の中に絶対はありませんが、勝てる可能性は低くないと客観的データが言っています
ただし空室リスクは予測しきれないこともありますし、最終的な税引後CFは購入後の運営次第でもあります。」

という回答をするんですかね。

想像している現在においては、胡散臭く、恨みを買って最悪事件に発展することもあるんじゃないかと思えますが。

そもそも分析・判断くらい自分で責任持ってできない奴が、マンション投資なんかするなよ・・

と思ってしまいますが、そういう人がいるからまた潤う輩もいる、これも経済活動のうちですかね。

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銀行訪問資料を作って面談に行ってきました

2018 年 8 月 8 日 コメントはありません

前回、近所の地銀、K銀行へ確定申告3期分持っていく話になった件を書きました。

どうせ行くなら、作りかけていた銀行訪問用の自己紹介資料を完成させて持っていこうと思い、急ピッチで仕上げました。

巷には事業計画書の作り方といった情報はたくさんありますが、不動産賃貸業に特化した銀行訪問資料の作り方はあまりありません。

これまで参加したセミナーから得たノウハウや、Webから得た情報を参考にしました。

Webからは「ぺんたの地方不動産投資日記」の銀行訪問キットを参考にさせていただきました。

20ポケットのファイルに、本人情報、身分証明書、自宅の登記簿謄本・ローン返済予定表、法人情報と続けたあとは、

・職務経歴概略

・参入の経緯と動機

・経営方針

・物件取得方針

・購入した後に行っていること

そのあとは所有物件の概要や登記簿謄本、借入残高一覧、レントロール、返済予定表を並べていきます。

最後に、個人の確定申告3期分、法人はまだ2期分しかないのでそれを入れて完成です。

そして副支店長さんにアポを取り、訪問してきました。

昨秋、セミナーで金融機関の融資審査と格付け方法について学ぶ機会がありました。

定量分析を基にして一次評価で10段階の格付けが行われ、5つの債権者区分に分けられることは知っています。

そこに二次評価(定性分析等)、三次評価(潜在返済力)といった外枠評価が加わり、債権者区分が-1~+2上下します。

なので一次評価が何よりも大事なわけですが、財務面がまだ弱く惨憺たる債権者区分であろうことは自覚しています。

人物評価、経営者としての資質については、しっかりしている印象を持ってもらい、二次評価を良くする必要がありますが、
それでも債権者区分が最低でも「要注意先」にまで上がるかどうか。

そういった意味で、しっかりと資料を揃え、好印象を持ってもらうことは重要です。

資料に沿って説明をし、雑談を交えながらも真面目な姿勢をアピールします。

基本的には終始和やかに約1.5時間で面談を終え、融資の余力がいくらもらえるのか、または難しいのか、審査ののちに連絡をもらえることになりました。

確かに財務状況はまだまだですが、期せずしてこのような機会に恵まれたことには感謝です。

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積立定期を組んだ金融機関

2018 年 8 月 2 日 コメントはありません

前回、金融機関との関係づくりのための積立定期について書きましたが、

  • 税理士から紹介してもらったT信用金庫
  • 自宅近くに支店があるK銀行
  • 職場に近いZ信用組合

の3金融機関で月1万円×5年間の積立定期を組みました。

これで放っておいても5年後には180万円貯まっていることになります。

主眼は、金額ではなくてコツコツ継続する地味な姿勢ですから、
ジワジワと効いてくることを期待しつつ。

T信用金庫は以前投稿した、税理士が口利きしてくれた信用金庫です。

挨拶しないのもなんだなーと思い、窓口で支店長を呼んでもらって挨拶と名刺交換をし、
今後具体的な物件が出たら相談させてくださいと伝えて帰りました。

K銀行は営業エリアが広いことと、融資情勢が厳しい昨今でも、
求められる頭金は1割程度という情報もあり、選びました。

積立定期と、そのための自動引き落とし普通口座も開設手続きを終え、
通帳ができるのを待っていたところ、店頭営業のお姉さんが寄ってきて、
何か気になる商品があるかと聞いてきました。

アパートローンと告げたところ、融資は担当外で分からないとのことで別の方へ取り次がれました。

で、出てこられたのは副支店長さん。

急な展開になってきましたが、融資してもらいたい物件もないですし、
将来取り引きしてもらえるとありがたいとか、まずは積立定期から関係をとか、
そんな話をしているうちに自然と私の不動産賃貸業への取り組み状況の話になり。

所有物件の話や、現在の借り入れ条件等の話をしたあと、
K銀行の融資対象エリア、融資可能割合、物件評価方法等をヒアリング。

意外にも今もフルローンまで対象で審査しているとのこと。

ただ、融資期間は、木造・軽鉄は最長20年(場合によっては25年まであり)
重鉄は30年(場合によっては35年まであり)と、築古だと少々厳しいだろうなという融資期間。

ただ、既に事業を始めている人には、アパートローンではなく事業性融資になるそうで、
そうなってくると積算度外視で新築に手を出しても良いのかなと思えたり。

融資できそうか、確定申告を3期分見せてほしいと言われ、
大した経営状態ではないので先送りしたい気もしたのですが・・

銀行様の方からそう言ってもらえる機会なんてそうそう無いことなのでラッキーと捉え、
ダメもとで今度持って行ってみようと思います。

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