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2019 年 5 月 のアーカイブ

区分マンション現地調査

2019 年 5 月 26 日 コメントはありません

少し前になりますが、ゴールデンウィーク最終日に区分マンションの現地調査に行ってきました。

  • 北柏駅から徒歩10分
  • 築25年
  • 3LDK
  • 占有面積63平米弱
  • 5階建ての3階部分
  • 所有者が居住中

といったスペックです。

このマンションの売買履歴を調べてみると、980~1,280万で売買されていますが、
3月に注目した際は、780万円で売り出されていました。

それが4月後半になり680万円に改定されていました。
調べてみると、昨年から売りに出ており、数ヶ月に一度100万円ずつ値下げしているようです。
売り急ぐ理由が何かあるのかもしれません。

これだけ価格のねじれがあれば、現金買い・短期売却で旨みがあります。
法人保有なら、短期でも譲渡課税は20%で済みますし。

資料請求と管理組合の修繕積立金累計額、大規模修繕の状況等をメール問い合わせし、現地調査へ向かいました。

外観は、ところどころタイル補修されているものの、築年数を考えると全体的にきれいです。

15室中、郵便受けにテープが貼られている1室が空室のようです。

階段もきれいに管理されています。

駐車場は広く、戸数分(15区画)あります。

駐輪場もしっかり確保されています。

駅までの道中。病院などがある開けた通りまでは、この通りの風景です。夜はちょっと怖いかもですね。

駅前の様子。飲食チェーン店は日高屋くらいでした。

駅の反対口の様子。国道6号線があるだけといった様子。

ひととおり調査を終え、物件自体には好印象を持ちました。
しかし、駅から物件までの道中は、途中から空き地が広がる寂しさを感じるものでした。
実際に歩いてみると8分程度でしたが、体感的にはもっと遠く感じました。
また、駅前に保育園はあれど小学校や中学校は1.5km以上離れています。

以上の観点から、積極的な購買意欲には至りませんでした。

購入したのちに1,000万円くらいでは売れるとは思いましたが、
買い手が付くまでに1年程度は覚悟する必要がありそうだとも感じました。

その間に良い物件に巡り合うことも想定し、手元資金の本物件への投入は見送りました。

カテゴリー: 不動産投資 タグ:

融資セミナーに参加してきました

2019 年 5 月 5 日 コメントはありません

安藤新之助さんの融資セミナーに参加してきました。

安藤さんは楽待での連載をお持ちの他、以前投稿したDVD「8つのステップ 2014」でも融資編を担当されていました。

融資に関する知識と経験は豊富な方で、融資に特化した著書も発刊されています。

安藤さんはご自身初の取得物件が1.1億円でフルローンだったそうです。
1億円はアパートローン、0.1億円は担当者がアレンジしてプロパーローンで組んだそうです。

いろんな銀行を回って断られ、最後に断られた銀行の違う支店に行ったらOKが出たと。

そんなご経験から、支店や担当者によって違うから断られても気にしないと仰っていました。

とはいえ、いきなり1.1億円フルローンが出ること自体に素地の違いを感じますが・・

さて、最新の融資事情として、サラリーマン大家へは厳しいが賃貸事業者にとっては追い風とのこと。
ここらへんは一般的に耳にする情報です。

直近半年で融資が出ている銀行としては、りそな銀行、千葉銀行、横浜銀行、大光銀行、福岡銀行、オリックス銀行、城南信用金庫、埼玉縣信用金庫、芝信用金庫、さわやか信用金庫、西武信用金庫、西京信用金庫、城北信用金庫、神奈川信用金庫、川崎信用金庫、伊予信用金庫といった名前があがっていました。

  • ヒラ行員でも上席に申告されると思って誠実に対応する。
  • 融資担当と渉外担当では、話を通すルートは渉外担当が先。
  • 貸出店と預金店を貸出実績を聞くなどして見分ける。
  • 融資後には、通帳記帳時などついでに顔を出し追加融資につなげる。
  • 資金計画書は融資の5原則(公共性・安全性・収益性・流動線・成長性)に沿った構成で作成する。
  • 融資の条件のように定期預金や保険への加入を勧めることは禁じられており、ゴリ押しされたら金融庁に聞いてみると言うとビビる。

といった話もありましたが、全体的には、銀行に安心してもらうための術とか融資審査基準とか、既に知っている内容が多かったです。