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2019 年 6 月 のアーカイブ

アパート現地調査の結果

2019 年 6 月 15 日 コメントはありません

先日書いた、ROI30%超えになる可能性のある物件、
スピード勝負になると思い、仕事を定時にあがって現地調査に行ってきました。

簡単なスペックは次のようなものです。

  • 東京23区内
  • 最寄駅徒歩10分弱、乗降者数約6万人
  • 木造新築 1K・1LDK 全14部屋
  • 表面利回7%後半
  • 価格約1.5億円

外観

オートロック

内廊下

玄関

シューズクローゼット

1LDKのダイニングキッチン

独立洗面台

風呂

居室

クローゼット

バルコニー

内装は特に問題なく、むしろちゃんとした方かと思います。

土地値も実売価格相応、建物費に2,500~3,000万円くらい上乗せしているなーという感じですが、
これだけの経営数値を出して、新築建売の中では良心的な方だと思います。

諸条件勘案の末、買いと判断し、集合ポストがまだ未設置だとか、ゴミ集積BOXは設置されるのかとか、
細かい部分を担当者へ翌朝確認することにしました。

で、翌朝担当者へ連絡を取ると、昼過ぎにメールが来て・・

先を越されてしまいました・・

残念ですが、また次を探します。

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不動産業者の開拓

2019 年 6 月 9 日 コメントはありません

法人が8月末で消費税課税事業者である期間が終わることもあり
そろそろ本気で物件を探さねばということで、投資用物件を取り扱う業者2社と会ってきました。

以前は楽待のセミナーに参加した流れで物件紹介まで相談するなどしていましたが、
今回は投資家さんのブログを参考に、悪徳でなく、ノリも合いそうな業者を選びました。

まあ、ノリなんて担当者にもよりますし、会ってみないと分からないですが。

良質な情報が流れてくる業者であれば、多少担当がハズレでもよいかと思っています。

担当者がいくら良い人でも、会社の持ち玉がクソだとサヨウナラです。

さて、今回の業者さんはどうだったか。
今後やりとりをしていかないと実質的には分かりませんが、第一印象ということで。

1社目の担当者は、とても良い方でした。
事前からメールで、質問したいことや期待することなど聞かれ、
ピントのズレた面談にならないようにしようとしている姿勢が窺えました。

話してみると、フィーリングが合い、諸々の話も通じるので好印象を持ちました。
全体的にそつがない方だなと感じました。

また、取り扱っている物件を3件見せてもらいスマホで即席シミュレーションしてみました。
借り入れ条件にもよりますが、1件は普通(といっても並の上くらいの数値)。
そして他2件はROI30%超を叩き出すような怪物級の数値。

1社目とは、今後の発展が楽しみです。

2社目はの担当者は、ちょっとスキルが足りない印象でした。
自信が無さそうで言葉が滑らかではない他、急に築古と新築の利回りの違いとか初心者セミナーのようなことを言い出したり。
相手によっての柔軟性がなく、先輩からやセミナーで聞いたこと、知っていることを口にしているようで、
ちょっと会話のキャッチボールができないタイプの方でした。

こちらの会社は、新築・築浅も取り扱っていますが、築30年以上の築古物件に強い感じを受けました。

耐用年数超えの築古はバランスシートを毀損せず(いわゆる土地値物件)、資産拡大を進めるには良い手だと思いますが、
4年の減価償却期間を終えるとCFが激減するはずですし、売るにしてもスムーズに売れるのか、修繕費が多くかからないのか、
ババを抱え込むことにならないのか、と以前から気になって手を出せずにいます。

実際には、償却期間を終えたら売ったり、建て替えたりしているそうですが。

築古へのメンタルブロックがはずれたら、2社目とのお付き合いは物件次第かな、という関係になりそうです。

今後も業者開拓は適宜していきたいと思います。

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