銀行へ物件持ち込み評価してもらいました
2019 年 7 月 28 日
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去年開拓した、プロパーローンに応じてくれるという地銀に物件を持ち込んでみました。
- 木造アパート築31年
- 都内最寄駅徒歩10分
- 土地約80坪
- 価格8,600万円
- 満室時表面利回7.2%
築年数がけっこう経過していますし、表面利回も良くはありません。
ただ、土地積算評価が約8,000万円ありフルローンでも3年程度保有すれば借入残高<土地値になります。
キャッシュフローは大きくプラスになりますが、耐用年数を超えていますから4年間は減価償却費が大きく税引後利益がマイナスになります。
賃貸経営で税引後利益が2期も続けば、銀行が融資をしてくれなくなります。
このような物件を買う判断はできませんが、こんな物件に銀行はどんな条件を提示してくるのか。
本当に融資する気があるのかも含め、興味がありました。
結果、もらった仮審査の連絡は、
- 融資額:物件価格の85~90%
- 金利:1.7%前後
- 期間:20~25年
という、意外に高い評価でした。
前述の理由で見送りましたが、償却残年数がなるべく多く残っているRC物件を探そうと思います。
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