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2019 年 9 月 のアーカイブ

近所の信用組合へ融資取り組み姿勢ヒアリング

2019 年 9 月 12 日 コメントはありません

先日、記帳ついでに不動産賃貸業への取り組みについてヒアリングしました。

昨年から積立定期預金を組んで関係構築を仕込んだ信用金庫です。

同じ信用組合でも、職場近くの支店の方が審査が緩いという噂は聞いています。
積立している支店の取り組みが渋いと、いざ相談しても融資は厳しいかなと思い、
感触が悪ければ口座閉鎖して職場に近い方の支店に乗り換えるつもりで探ってきた次第です。

で、結果から書くとかなり積極的な様子でした。

窓口で用件を伝えたところ、支店長が応対してくれました。

単刀直入に、不動産賃貸業への融資の取り組み姿勢について聞きたい旨を伝えます。

冒頭、他の金融機関の融資情勢はどうですか?やっぱり絞ってきていますか?的なことを聞かれ、

「そうですねー、どこも今は絞ってきているようですねー。厳しいと見聞きしますよ。」

とありきたりな受け答えをしました。

その後の会話で、どうやら他行で厳しいからうちを訪ねてきたのか?(=他の金融機関でNGな奴かどうか)というジャブだったようです。

自分はナイスと思える不動産業者に巡りあえていないこともあって物件購入にアタックできず停滞しているわけですが、

あくせく金策に回って銀行に否定されているわけではないので、あまりその質問の意図にピンときませんでした。

下記、ヒアリングメモです。

・取り組み姿勢
積極的に取り組んでいる。賃貸業は人口減など言われているが、10年そこらではそんな変わらないと考えている。

・物件エリア
近所に在住なので物件が遠くても特に問題ないが、地方は難しい。

・頭金
場合によっては諸費用だけは出してもらうこともある(=フルローン)

・物件評価
基本的には収益還元。

・構造、権利
木造・RC 何でも。借地権物件も融資する。借地権は敬遠するオーナー多いが、先日も利回り約13%の案件を取り扱った。

・プロパーローンかアパートローンか
借り手の希望次第。

・金利
1%後半くらい。

・融資期間
残耐用年数や15年20年でも収支が回らず、回ったとしても収支トントンでは何のためにやっているのか分からないでしょう、極力長く設定する。

諸費用だけは出してもらうこともあるとの発言に少々驚き、「それは、、フルローンのことですか??」と聞き返してしまいました。

借地権にも対応しているのも新鮮でした。確かに敬遠されがちで競合が少ないかもしれませんし、高利回りが手り魅力的はあります。
しかし、地主とのトラブル、資産価値評価などの他、借地権に融資してくれる金融機関はあまりないでしょうから、売却時の買い手探しも難航しそうですね。

また、築古でもある程度長く融資期間が取れそうな印象を持ちました。

最終的には、良いと思う物件を持ち込んでみてください、物件の紹介もしましょうか?と言っていただきました。

私からも、あらためて自己紹介資料、保有物件、確定申告資料などを持ち込み、
支援いただける可能性があるかどうかチェックしてもらいたいと伝えました。

法人の直近決算書ができあがる10月に、再訪問してこようと考えています。

カテゴリー: ファイナンス, 不動産投資 タグ:

消費税課税事業者強制期間終了と法人決算

2019 年 9 月 3 日 コメントはありません

法人が消費税課税事業者として強制される期間が、8月末日に最終日となりました。

これを迎えるにあたって、8月中に消費税課税事業者選択不適用の提出を会計事務所に行ってもらいました。

また、あわせて事業年度を8月末日とする議事が承認可決されたことの臨時社員総会議事録を作成しました。

既に決算書作成用の資料は会計事務所に送ってあり、第4期決算書を作成してもらっているところです。

銀行評価がなるべく良くなるよう、当面は経費算入はせず、税引き後利益を最大化する方針です。

節税は、もっと成熟してからのタスクに取っておきます。