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2020 年 3 月 のアーカイブ

不動産購入に関する諸手続きをしてきました

2020 年 3 月 28 日 コメントはありません

先日、融資してくれる金融機関へ出向き、下記手続きを一気にやってきました。

  • 司法書士(抵当権設定)手続き
  • 火災保険加入手続き
  • 重要事項説明
  • 不動産売買契約
  • 手付金振り込み
  • 金銭消費貸借契約

間に昼休憩を挟んで、トータル4時間半の長時間でした。

重説と売契の書面は、事前に何度かやりとりして修正を終えていたので、当日は簡単な確認だけで終えました。

火災保険は、内容はすぐに決めたものの評価額(保険金額)設定で多少迷い、このへんはまた別の回で書きたいと思います。

金消契約は、事前に特に触れられていなかったので普通抵当だと受け取っていましたが、当日根抵当の書類を準備されていました。
根抵当も、メリットもあればデメリットもあります。

メリットとしては、融資までのスピードが速いこと、そして極度額(今回は融資額の120%を設定)までは繰り返し借り入れることができますから、返済が進めばその枠がどんどん広がり戦略が立てやすくなります。

片やデメリットとしては、この金融機関が融資し続けてくれているうちはよいのですが、貸し渋られてしまい他行に融資相談したとしても、空き担保枠が使えないので優位に交渉が進められず、ひいては事業の拡大が鈍化してしまうリスクがあります。

ちょっとこの場で根抵当を出されるのは反則・・と思いながらも、渋ると他行からの借入を考えているのか等詮索されても嫌ですし・・
もともとは今後追加での支援も考えていると言われていましたし、当面は蜜月化したい金融機関ですので・・

「融資方針が変わったりして見捨てられると、他行へ相談に行っても空き担保枠が使えず買い進められなくなる・・見捨てないでくださいよ!!

と伝えた上で、承諾しました。

枠内に収まらない案件の場合は極度額の追加対応で、この支店には15億円まで追加を繰り返している方もいるそうです。ただ、バランスシートが5億円以上の債務超過で、現在は融資ストップ状態だとか。

逆に言えば、そんな状態になるまで借り進めることができるということで、少しの驚きと、多分な安心感があります。

来週は融資実行、管理業務委託契約の予定です。

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一棟マンション売買成立

2020 年 3 月 16 日 コメントはありません

買付証明書を提出していた物件ですが、ようやくOKの結果をもらいました。

3,000万円値切ったので、ちょっと難色を示されたようですが、非公開案件だった中で、2億円超えという価格帯では融資が付くライバル不在で、買い手がいる今回が良いタイムングと判断していただいたそうです。
融資特約無しだったのも、必ず買ってもらえるという安心材料になったようです。

現地調査、融資審査、買付申込と2ヶ月半を要しました。
不動産担当者さん、金融機関の方々、売主さんに感謝です。

ひと段落しましたが、ホッとする間もなく月内決済を目標に動くこととなりました。

重要事項説明、売買契約、金消契約、火災保険契約・・と慌ただしくなります。

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買付証明書提出(融資特約無し)

2020 年 3 月 1 日 コメントはありません

ROI50%超えのマンション1棟の本審査が希望の内容で通過したことを受け、買付証明を出しました。

売主の希望価格より3,000万円下での指値ですが、不動産業者担当者さんも交渉頑張ると言ってくれた金額です。

金融機関の助言もあり、融資特約無しでの提出しました。

この金額であれば必ず買うということのアピールですから、あとは売主さんの判断です。

2億円超えの物件を融資特約無しで買い付ける・・これまで想像し得ない自分の姿です。

管理状態良好収益性大

この物件をエンジンとして今後の拡大を加速させる、どうしても手に入れたい物件です。

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