投資茶屋　むらり庵

土地から新築系の書籍は既に6冊読んだ他、セミナーへの参加等も経てきており、最低限相手と話の疎通が取れるレベルには到達したと思います。

そこで、将来的に土地を仕入れて新築マンションを建てる場面に備え、少しずつ建築会社を回りコネクションと知識を増やしていきたいと思います。

第一弾は、都内にショールームを持つ建築会社さんへ行ってきました。

ショールームは1LDK（約40平米）でした。
賃貸仕様なので高級感は無いですが、十分な内装・設備です。
各部屋・部材について標準仕様か否か、またグレードアップ可否やオプションについて等確認してきました。

ひととおり確認をしたあと、一番気になる下記のようなことをヒアリングしました。

• 建築坪単価
• 戸あたり建築費
• 設計費および設計期間
• ボリューム図面作成にあたっての費用有無と必要期間および概算見積作成可否
• 工期

建築物の規模によっても単価・費用は変わってくるので、

「RC造25㎡程度の標準仕様ベースでいくらですか？」

という聞き方をします。

建築坪単価110～150万円 と高めですが、ボリューム図面作成、設計費、地盤調査・改良費等を含むとのことなので、すごく高いということでもない印象です。
戸あたり建築費も何戸作るかによって変わってきます（多く作れば下がる）が、1,100～1,200万円とのこと。
参考までに「延床面積250㎡で建築坪単価130万円、戸あたり建築費1,400万円（1LDK）」の実績があるとのことでした。

ボリューム図面・概算見積作成には約4週間要す（図面2週間＋概算見積作成2週間）とのこと。
スピード勝負になると、4週間は長すぎます。ある程度一次チェックはできても、高度地区や斜線制限をどう受け設計に影響するかとかまでは分からないので買付証明が出せません。
そんな時は、土地の情報を渡せば、だいたいこんなのが建ちそうですねとか初期回答してもらえるとのこと。

また、設計期間は4～5ヶ月、工期は4ヶ月＋階数月とのことでした。

その他、2、3階建ての低層RCもOKか聞いてみたところ、2階建て4戸の実績もありとのこと。
もちろん採算が合うことが前提ですが、保有しているアパートを建て替えることになる際にも一考したいと思います。

宅建士証の交付から5年が経ちますので、更新手続きを行いました。
例年であれば、対面での法定講習＋確認テストですが、今年は新型コロナウイルスの関係で、テキスト（4冊）・学習報告書・確認テストを送ってもらっての自宅学習となりました。

指定した講習日から1週間以内に確認テストを終え、学習報告書、旧宅建士証などと一緒に研修センター宛に簡易書留で送ります。

ちなみに、テストは間違えだらけであったとしても、宅建士証の更新に何ら影響ないので気楽なものです。

後日、新宅建士証が送られてきました。

私は不動産投資家ですから、もちろん宅建士証を保持しなくとも問題ないのですが、
「宅建士」を名乗るためには宅建士証の保有が必要です。

これを名乗ることによって、程度の低い業者や担当者は離れていきます。
おそらく、言いくるめにくい相手と思われたり、知識面で劣る担当者には面倒に思われたりするのだと思います。

逆に、そういったことを気にする様子のない担当者もいます。
そういった人は真面目な方が多く、引き続き連絡のやりとりが続きます。
おそらく、不動産の共通言語・知識が土台にあるので、やりやすく受け取ってくれている面もあると思います。

更新料も2万円弱かかりますが、怪しい魂胆のある輩も寄り付きづらいですから、魔除け料としては高くないコストだと考えています。