投資茶屋　むらり庵

3月末に大型物件を購入したのに、経常利益はプラスで着地することができました。

銀行の信用格付け（スコアリング）に使われるのは経常利益と以前セミナーで聞いていたので、

6月に行った大きなリフォーム費用を特別損失にしてもらうよう、税理士へ伝えました。

ですので当期純利益はマイナスとなりますが、経常利益はプラスを守りました。

信用格付けでは、1次評価として定量分析・財務分析がされますが、これに使われるのが、自己資本比率、売上高経常利益率、自己資本額、売上高、債務償還年数・・などなどです。

格付けについては、取引金融機関の支店長に、私の債権者区分を聞いてみたことがあります。

「Ａですよ」と即答が返ってきました。

えーと・・・、Ａってナンデスカ？

格付は1～10まであって、「リスクなし」から「事故先」にまで10段階で区分され、格付6の「リスクはやや高いが許容範囲」までが「正常先」という債権者区分になります。

それ以降の債権者区分は、「要注意先」「要管理債権先」「破綻懸念先」「実質破綻先・破綻先」の5つに区分されます。

なので・・この金融機関では「正常先」ということ？だと解釈しました。

とはいえ、財務状況がそんな良いとは言えないことは自身でよく分かっていますから、今後意識的に改善あるのみです。

大家業８年目にして初の経験です。

以前から滞納しがちな入居者さんでしたが、新型コロナウイルスの影響か、5月以降の支払いが完全停止し、連絡も一切取れなくなったと管理会社から連絡がありました。

実際には、家賃保証会社が入っているので、私に家賃が入ってこないという実害は無いのですが、その保証会社が立てた弁護士事務所から、

「賃料支払催告兼条件付契約解除通知書」を内容証明郵便で送るための署名・捺印依頼がきました。

書面の内容は、

• 貴殿は６～９月まで滞納している
• 本書面送達後５日以内に未納金全額を支払うように
• 支払えない場合は賃貸借契約を解除する、速やかに室内動産類を搬出して明け渡すように
• 賃貸借契約解除後も当方は未納賃料と損害金、原状回復に対する請求権を保有する
• 貴殿の受取不能に備え、同日付で普通郵便でも発送する

といったようなものです。

弁護士事務所への返送して数日後、賃借人から2日後に退去すると申し出があったようです。

内容証明郵便は受け取られず、保管期限切れで後日私の方へ郵便が戻ってきましたが、普通郵便を見ての申し出だったと思われます。

結局は、訴訟や強制退去にまで至ることはなく終えましたが、不良入居者と対峙したオーナーの話も聞いたことがあります。
スムーズに明け渡されたことは幸いだったと言えるでしょう。

原状回復費も保証会社にて1ヶ月分まで保証されます。

保証会社を立てることのメリットを感じる一件でした。

３月に購入した一棟マンションは、保証会社が入っていない部屋が多くあります。

もしそういった部屋で同様のことが起こった際は、今回のことを参考に書面を発送し、場合によっては弁護士も立てることになると思います。