投資茶屋　むらり庵

普段は、

• ファミリータイプ
• 築30年以下
• RC物件
• 管理状態が良好
• 1都3県（国道16号線内）

を基本に物件を探しています。
最寄駅からの徒歩分数は問いません。

「信用棄損を極力抑えつつ、効率的に買い進めたい」

という思いが強く、下記の目線もプラスしています。

• 積算評価70％程度以上
• ROIは35％以上
• 収益力は年間インカムゲインが購入価格2億円換算で600万円程度以上
  （土地から新築企画でも400万円弱は出るのでその1.5倍以上は欲しい）

積算が出てもROIが弱かったり、逆にROIが出ていても積算が弱かったり。

ROIが出ていてもインカムゲインがやや弱いこともあります。

こんなことを言っていると、業者さんから提案は多くあるものの、購入にまではなかなか至れません。

数少ないチャンスに出会い、買付申し込みしても2番手に甘んじることが年に2，3回というペースです。
結局買えず、逸した時の落胆は小さくありません。

それならば少し数値を妥協してでも買った方が、その分キャッシュが貯まって良いのでは？

という誘惑も沸いてきますが、それもまた違うだろうと思いなおし、また探し続けます。

それでは、インカムゲイン（税引き後利益－返済元金＋減価償却費）を最大化するには、どのような案件を掴めば良いのでしょうか。

「税引後利益が大きく、返済元金が少なく、減価償却費(年)が大きい」

ということになり、こう書くとシンプルですが、紐解くといろんな要素が絡み合ってきます。

・税引後利益を大きくするには
収入大きい＝表面利回りが高い＝価格交渉
ランニングコス少ない＝EVなし、委託管理費小、定期清掃費安
減価償却費(年)大きい
支払利息小さい＝借入額少ない、融資期間長い、金利低い

・返済元金を少なくするには
融資年長い
金利低い

・減価償却費(年)を大きくするには
耐用年数少ない
固定資産税評価額の建物大
土地に対して建物大

減価償却費は、片や税金算出する前後という差はありますが、相殺されるイメージでもあるので、これに注力するよりも、

「購入価格とランニングコストを極力抑え、融資期間をなるべく長く・金利は低く金融機関交渉を行う」という不動産投資の基本に立ち返ることが肝要であることを、あらためて認識させられます。