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「比較して分かる!不動産投資『成功&失敗』実例」セミナー参加報告


先々週末21日(土)に、CFネッツ社のセミナー

「比較して分かる!不動産投資『成功&失敗』実例」

に参加してきました。参加費は無料、時間は13:30~16:30の3時間でした。

CFネッツは、去年の投稿で取り上げた猪俣淳さんがゼネラルマネージャーを務めてらっしゃる会社です。

さらに代表の倉橋隆行氏の著書は何冊か読んでいますが、

などからは特に、会社経営に対する考え方が伝わってきます。

セミナー報告なので、ここでは本の内容に深く触れませんが、倉橋氏の理念が全社員に浸透しているのなら(これが難しいのですが・・)会社と社員、顧客がすべてwin-winで結ばれて理想的な関係を構築できることでしょう。

さて、セミナーはキャッシュフローツリーを用いて成功物件、失敗物件を比較していきます。

私は、不動産に限らず、物事を数値化することで安心感を持って臨みたい性格なので、キャッシュフローツリーを用いて

  • 効率を計る指標(FCRやCCRなど)
  • 安全性を計る指標(DCRやBE%など)

から物件評価を行う同社は、以前から気になる会社でした。

リスクも数字から把握できれば、それでも購入に値するかどうかの判断材料になります。

ファイナンシャルアカデミーの「不動産投資の学校」では、どちらかと言えば“自己資金をいくら入れて何年で回収できるか”という効率を見る手法に重点を置き、その指標としてROIを最重視しています。

CFネッツで用いている安全性の指標で、例えば損益分岐入居率(BE%)がありますが、
これはOpex(運営費)とADS(年間負債支払額)を足した数字をGPI(潜在総収入)で割って求めます。
すると、1年365日のうち何%入居されていないと、税引前でも赤字になるかということが分かり、その%を365日に掛けると具体的に日数を把握することができます。
この日数が90日は欲しいとか、30日しかないのはリスクがあるとか、安全性の判断材料にできます。

ちなみに私が保有している区分マンションのBE%は79.85%なので、365日のうち291日入居してくれていないと赤字、74日間の空室に耐えられるということになります

また、先月現地調査した物件はROIやFCR、CCRなどの効率性は合格点だけど安全性の指標は

  • DCR:1.24 ←ローン支払いの安全性(1.3以上で合格目安)
  • BE%:87.55% ←46日までの空室しか耐えられない

となり、少々不安を感じる数字です。

キャピタルは大きく取れそうな物件ではありますが、保有中に苦しむ可能性を嫌い見送りました。

セミナーを終え、やはり数字で物件を計ることには安心感を感じますね。

私自身、今後の不動産投資戦略をなかなか定めきれていないことですし、一度コンサルを受けてみようと思いました。

CFネッツのコンサルタントは、宅地建物取引主任者やCPM(米国公認不動産経営管理士)、CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)といった資格を保持しています。

私もいろいろなセミナーへ参加してきたので、成功している方々を見ていますが、資格を持っていたりアカデミックな考えを持っている人は、落ち着いた雰囲気の方が多いですね。

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