「成功するためのアパート投資堅実購入法」セミナー参加報告
7/4(金)19:30~21:00
にCFネッツ東京本社で開催されたの無料セミナー
「成功するためのアパート投資堅実購入法」
へ参加してきました。
講師は不動産コンサルタントの剱持暁氏です。
序盤は、新築 vs 中古 でのメリットデメリットを比較し、最初の1棟目で築古は無いなと再認識です。
- 築古は減価償却期間が短い→5年目から税金がっぽり持っていかれる
- 修繕費、ランニングコストがかかる
という理由が大きいです。
- 鉄部塗装:5~6年に1度
- 防水、外壁塗装、給湯器交換、エアコン交換etc:10~15年に1度
で修繕かかりますし、やはり新築~築浅が1棟目を持つにあたっての条件だと思いました。
もちろんそこでキャッシュフローを安定させれば、2棟目に築古はアリですが。
あと、積算評価偏重は危険だという点は、私もその傾向があるので記憶に残りました。
特に地方は高積算評価がでやすく、フルローンも出やすい。
駐車場付きで敷地面積も広く、そして高利回り。
車社会だからとか言って駅から遠い。
地方・築古アパート一棟投資法で著名な方々もいらっしゃいますが、
「地方」+「築古」は二重苦のキーワードにしか見えず、私には当面は手が出せない投資法です。
あとはレントロールの話。
都内近郊で高利回りのアパート一棟が売りに出されていたケースで、「53,700円」が10世帯中5件あったという例。
この数字は、生活保護受給者の居住費の最高支給額なのだそうです。
役所から直接入金されたりするわけなので取りっぱぐれがない反面、鬱病などで夜中に奇声を上げられる例もあり、
優良住民の退去に繋がるリスクもあるというわけです。
表面的な数字だけでなく、入居者がどんな人なのかを把握することも大事ということです。
今回のセミナーで一番興味を持ったのは金融機関の最新融資取り組み動向。
オリックス銀行、スルガ銀行、SBJ銀行、りそな銀行、三井住友トラストL&Fについて、
各金融機関の得意な手口(新築・築古等)や物件の評価方法、融資期間算出方法、事務手数料比較などを聞かせてもらいました。
最近は融資姿勢がもっぱら厳しくなったと評判のスルガ銀行は、墨田区・足立区への融資はNGという基準があるようです。
東日本大震災以降、河川のそばや、ゼロメートル地帯への融資は行わないのだとか。
- オリックス銀行は既存の借入を嫌うので1件目からがよい
- SBJ銀行は徐々に審査基準が厳しくなってきている
- 築古への長めのローンは三井住友トラストL&Fが得意
- りそなは耐用年数-築年数でしか融資期間を見なくて投資効率が悪くなりがち
などなど、いろいろな特色を比較してご教授いただき勉強になりました。
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