法人設立します
合同会社を設立します。
法人化する目安として、
- 家賃収入が1000万円超え
- 不動産からの課税所得が500~600万円超えくらい
というのを一般的に目にします。
ファイナンシャルアカデミーの不動産投資の授業や、ファイナンス戦略ゼミなどでも、
そのように聞いてきたこともあり、そういうものだと思っていました。
それくらいの規模にならないと、せっかくの手残りが法人維持費で消えてしまう、
それまでは個人事業でやった方がよい、ということです。
しかし、懇意にしている不動産屋さんから、不動産投資に強い会計事務所へ紹介され、先日話を聞いてきました。
月額顧問料は、1法人につき、
- 1~15室:1万円
- 16~25室:1.5万円
- 以降10室増えるごとに+0.5万円
これに、決算月は月額顧問料の5ヶ月分が上乗せされます。
ですので、当面は年額17万円ということになります。
もちろんこれに法人住民税7万円がかかってきます。
合同会社の設立費用は、司法書士へ依頼するつもりで12万円程。
自分でやれば5万円くらい安くあがりますが、手間と時間を買います。
あとは実印、銀行印、認印、ゴム印で1~1.5万円もかかってきます。
と、ここまでで見ると、現在の税理士への年間報酬5万円の方がよいと思えます。
しかし、法人の場合は消費税還付が使えます。
この消費税還付は、以前は簡単に使えたようですが、何度も税制改正されてきました。
今年の4月にも改正されましたが、国はこの技を使えないようにしたい、ということです。
しかし、具体的な手法についてはここでは書けませんが、
今でも条件をクリアするようにすれば、消費税還付が認められるようです。
もちろんこれへの成功報酬の他、スキームへのコンサルフィーも会計事務所へ支払うことになるのですが、
こういった費用に法人設立費用を加えても、消費税還付されてくる金額の方が多くなりそうです。
さらに、コンサルフィーは月払いなので、還付金は手元資金を多く見せる効果を、銀行に対して生みます。
あとは年間の法人維持費を高いと見るかどうか。
私が確定申告までお願いしている税理士さんは、建物費を多く取ってくれません。
去年買ったアパート1棟について、あれこれ言って多く取ってくれるよう頼んだのに、3割にも届かせてくれませんでした。
つまりは減価償却費が大きく取れず、キャッシュフローが当初想定していたほどにならず、拡大路線を邪魔してくれました。
これが不動産投資に理解があり、経営者寄りの考えをしてくれる税理士、会計士へお願いできていれば、
年間法人維持費分くらいは手残りが増えていました。
さらに、新規の法人は銀行融資を受けづらい、と書籍やスクール、セミナーで聞いていましたが、
これも良い不動産屋や担当と繋がると、銀行との信用で問題なく融資付けはできるようです。
これらのことを総合的に考え、法人化することに対してのデメリットは無い、と結論づけました。
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