一棟マンション売買成立

2020 年 3 月 16 日 コメントはありません

買付証明書を提出していた物件ですが、ようやくOKの結果をもらいました。

3,000万円値切ったので、ちょっと難色を示されたようですが、非公開案件だった中で、2億円超えという価格帯では融資が付くライバル不在で、買い手がいる今回が良いタイムングと判断していただいたそうです。
融資特約無しだったのも、必ず買ってもらえるという安心材料になったようです。

現地調査、融資審査、買付申込と2ヶ月半を要しました。
不動産担当者さん、金融機関の方々、売主さんに感謝です。

ひと段落しましたが、ホッとする間もなく月内決済を目標に動くこととなりました。

重要事項説明、売買契約、金消契約、火災保険契約・・と慌ただしくなります。

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買付証明書提出(融資特約無し)

2020 年 3 月 1 日 コメントはありません

ROI50%超えのマンション1棟の本審査が希望の内容で通過したことを受け、買付証明を出しました。

売主の希望価格より3,000万円下での指値ですが、不動産業者担当者さんも交渉頑張ると言ってくれた金額です。

金融機関の助言もあり、融資特約無しでの提出しました。

この金額であれば必ず買うということのアピールですから、あとは売主さんの判断です。

2億円超えの物件を融資特約無しで買い付ける・・これまで想像し得ない自分の姿です。

管理状態良好収益性大

この物件をエンジンとして今後の拡大を加速させる、どうしても手に入れたい物件です。

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定期積立預金追加

2020 年 2 月 23 日 コメントはありません

地銀、信金、信組をいくつか回っているうちに、信組の温かみが解るようになりました。

ということで・・新たに近所のD信用組合で定期積立預金をすることにしました。

これで定期積金を仕込む金融機関は、地銀1・信金2・信組3になります。

ですが、まず定期積金元になる普通口座開設でつまずきました。

窓口で用件を伝えると、何故うちの信組を選んだのかとかお決まりの質問をしてくるので、
こちらもいつもと同じように、家が近所なのでーとか、資産の分散でーとか返答。

窓口の女性が奥に戻り、中堅男とヒソヒソ・・で、窓口に戻ってきて、
口座開設は自宅確認をしてからでないとできません。担当が今外出中で、戻ったら電話いたします。」

とのこと。

俺、、怪しまれてる・・
初めての展開に少し苦笑。。

その間、中堅男はこちらを睨んでいます。
私も呆れ顔で、窓口女子と話をしながら肩越しにその中堅男を睨み返しつつ「何だか厳しいんですねー」とか会話。

ここでモメて心証が悪くなっても仕方ありません。。
私の目的はその先にある大型融資ゲットです。

体裁よく断ったつもりだったのかもしれませんが、了解していったん帰宅。

その15分後、担当者と名乗る男性から電話があり、またまた口座開設の理由を聞かれると共に、今日は外出できないと言われます・・。

ここらで正直に言ってみました。

「不動産をやっていて、将来的にご支援いただける可能性に繋がることもあるかなと思って。」と。

そしたら急に合点がいったというような応対になり、「そこまで考えていただいているなら承知しました。」と、これから来るとのことに。

さっきまで外出できないと言っていたのは何でしょうか・・

こんなまどろっこしい応対は初めてのです。

きっと怪しいオーラを出している自分が悪いのでしょう・・。

しかし、入口審査が厳しければ、内側に入ってしまうと逆に親身なんじゃないかとも思えます。

しばらくしたら担当の渉外さんが来訪されました。

現在保有している物件を聞かれたり、いま取り組んでる案件に融資が付いた話をしたり、営業エリアや評価(積算か収益還元か)を聞いたりしながら口座開設手続きを終えました。

定期積立預金手続きは、普通口座開設が終わってからとのこと。

慎重過ぎるくらいの手順を踏みますね。物件審査もかなーり時間がかかるのかもしれません。

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融資審査通過

2020 年 2 月 20 日 コメントはありません

先週、本審査結果が出ました。

  • 金額:2億円超(フルローン)
  • 金利:約2%
  • 期間:25年

30年で審査申し込みしていましたが結果は25年。

築30年程のRCなので想定の範疇です。

それでもROI50%超の秀逸な数値を出しています。

今回は法人へのプロパーローンです。

今後他の金融機関からも信用を置いてもらえる実績になり、事業を有利に展開していければいいなと思います。

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ROI60%超えの物件に取り組み中

2020 年 1 月 22 日 コメントはありません

昨年末に提案を受けた築古RCマンション一棟。
今年に入ってから現地調査を行い、資料一式を揃えて銀行へ融資審査のお願いをしてきました。

都心から1時間弱に位置するとはいえ、最寄駅は1日乗降客数10万人を超えるビッグターミナルです。
そこからバス利用ですが、物件は敷金・礼金を取れているので優良エリアと言えるでしょう。

昨年後半から、現在の自分の財務状況を踏まえ、高積算かつ高CF物件を探し求めました。
そうなると築古・RCとなり、都心から少し離れた立地になるのは自然な成り行きです。
ゆくゆくはより都心で土地評価の高い物件が欲しいですが、資産性よりも収益性を優先です。

都心から離れた土地だと、土地<建物になりやすく、減価償却費を多く取ることができ高CFになります。
高CFだと自然と高ROIになります。敷金が取れている物件だと、購入資金と相殺でより高ROI化に寄与します。
築古だと売値が積算価格に近く、さらに高CFが残債を早く減らして共担保・別担保を使った物件拡大も可能になります。

なるべく早くキャッシュを膨らませたい現況にあっては、有効な戦い方だと思います。

高稼働の物件で賃貸需要に難儀しないエリアであれば、RC物件の最大の敵は建物や設備の老朽化です。
そもそも管理状態が良くない物件は手に負えないリスクを敬遠してパスですが、今回の物件は修繕も適宜施され、小綺麗に管理されていました。
受変電設備、消防設備等々、マンション管理士・管理業務主任者の勉強も多分に役立っています。

しっかりとした修繕費用積立計画もシミュレーション表にプロットしました。
プロット前のROIは60%超え、プロット後でも50%台後半の優秀な数値です。

今後の不動産賃貸業の展開を占う、重要な案件になりそうです。

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積立投資経過

2020 年 1 月 14 日 コメントはありません

ほったらかしの積立投資信託。
ノーロード・インデックス型銘柄オンリーの投資です。

ドルコスト平均法の威力はいかに・・?

積立NISA口座にも振り替えつつ推移してきているので、同一銘柄が複数出てきています。
債権は、持ったままですがもう積み立てておらず、株式銘柄のみ積み立てています。

2016年にアパート購入のため全解約したマネックス証券の方は、同年9月から再開して4年目に入りました。
米国株高が牽引する形で、現在は利回り12.18%です。

2012年7月から継続している楽天証券の方は、早いものでもう8年目。
アベノミクス前、民主党政権の時代から買い続けているので、さすがに利回りは高く27.29%。

トータルでの利回りは17.44%になっています。

新興国の底上げなくして世界経済の発展は無いと思っていますので、新興国株式に厚いポートフォリオにしています。
途中、米国利上げによる新興国からのリスクマネー撤退などありましたが、結果的には堅調に推移しています。

あれこれ考えていたら買えない、だから考えずに毎月買い続けていきたいと思います。

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2019年 感謝と来年の目標

2019 年 12 月 31 日 コメントはありません

■不動産投資
法人の消費税課税事業者期間終了に合わせて業者の開拓を進めました。
10人会っても良い人に出会えるのは1人いるかいないかだろうと思いつつ複数業者と面談に出向き、胡散臭かったり、知識レベルが低かったりする人と出会う中、1人だけ良い人に出会うことができました。
金融機関開拓も継続して行い、本審査までかけてもらい、先々の追加融資まで考えていると言ってもらえる銀行にも出会えました。
幸運の扉は長く空いているものではありませんから、悠長に構えず年明けにはビシっと購入物件を持ち込みたいと思っています。

■株式投資
今年は業績が下がる決算発表が続くこと、そのため春先あたりから株価が下落する流れを聞いていたので逆張りしましたが、そうはなりませんでした。
秋口までに比較的大きめのマイナスを出してしまいました。
10月からは不動産投資で買付証明書も出し、銀行審査も始まりましたから、資産保全のために株式投資は撤収しました。
2020年は不動産投資にかなり本腰を入れていくつもりなので、おそらくは当面株式投資には手を出さないと思います。

■積立投資
日本株、世界株ともに株価推移が堅調だったため、積立投資はかなり好調でした。
今後も世界経済が堅調とは言えないでしょうから、一喜一憂せず来年もただ黙々と積み立てを続けていくだけです。

購入を見送りました

2019 年 12 月 19 日 コメントはありません

融資審査をしていたRC物件の審査結果が出ました。

買付証明書を提出したあとに売主が価格を吊り上げてきたのですが、築20年そこそこで管理状態も良く、物件自体もグレードが高かったこともあり購入意思継続でした。

しかしながら、シミュレーション上負けない物件ではありますがもっと投資効率の良い案件はいっぱいあるわけで、多少なり判断を誤った感は持ちつついました。

とは言え、審査してくれている金融機関の手前、今後の関係性も踏まえて、融資OKとなれば買うつもりでいました。

そして先日連絡があり、本部と交渉を詰めればフルローン・期間35年いけると思うが、どうしたいかの確認でした。

自分の気持ちを正直に伝え、労力をかけて審査いただいたのに申し訳ないと謝り、今回は見送りクローズとすることにしました。

今後どういった物件で進めていくか、年内に支店へ行き話し合うことになりました。

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融資審査の状況

2019 年 12 月 6 日 コメントはありません

融資審査から1ヶ月が経ちました。

オリックス銀行とかと違って、普通の金融機関はけっこう時間がかかるもんですね。

本部と支店との間で、質問と回答のやりとりをしているところだそうです。

時間はかかっていますが、物件の方は少し大きい金額であることもあり、まだ他の買い手にさらわれてはいません。

支店長からは、ぜひ通したい案件として本部の担当者へかけあってもらえています。

こちらとしても、今回この金融機関と実績が築ければ、今後の案件も話を持っていきやすいほか、
プロパーローンになるので、今後他の金融機関でもプロパーローンが引きやすくなります。

どのような条件で回答が出るか、もう少し待ちたいと思います。

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買付申し込みしました

2019 年 11 月 3 日 コメントはありません

先日、買付証明書を提出しました。

買付証明書を提出するのは、かれこれ3年ぶりです。

6月に仲介業者開拓をした中で良い担当者に出会え、いくつか紹介された中に、買いたいと思えるRC物件がありました。

そして、去年から続けている金融機関開拓がようやく融資審査という形につながりました。

売主は宅建業者で、数千万円レベルの値引き交渉の末、社長が最終判断をするということになり提出した買付証明書ですが、NGとなる可能性は多分にあります。

同時並行で、金融機関の審査も進んでいます。

両方が上手くいけばよいのですが、金融機関の手前、NGでも週明け早々にでも決断してくれればよいのですが。

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