融資セミナーに参加してきました

2019 年 5 月 5 日 コメントはありません

安藤新之助さんの融資セミナーに参加してきました。

安藤さんは楽待での連載をお持ちの他、以前投稿したDVD「8つのステップ 2014」でも融資編を担当されていました。

融資に関する知識と経験は豊富な方で、融資に特化した著書も発刊されています。

安藤さんはご自身初の取得物件が1.1億円でフルローンだったそうです。
1億円はアパートローン、0.1億円は担当者がアレンジしてプロパーローンで組んだそうです。

いろんな銀行を回って断られ、最後に断られた銀行の違う支店に行ったらOKが出たと。

そんなご経験から、支店や担当者によって違うから断られても気にしないと仰っていました。

とはいえ、いきなり1.1億円フルローンが出ること自体に素地の違いを感じますが・・

さて、最新の融資事情として、サラリーマン大家へは厳しいが賃貸事業者にとっては追い風とのこと。
ここらへんは一般的に耳にする情報です。

直近半年で融資が出ている銀行としては、りそな銀行、千葉銀行、横浜銀行、大光銀行、福岡銀行、オリックス銀行、城南信用金庫、埼玉縣信用金庫、芝信用金庫、さわやか信用金庫、西武信用金庫、西京信用金庫、城北信用金庫、神奈川信用金庫、川崎信用金庫、伊予信用金庫といった名前があがっていました。

  • ヒラ行員でも上席に申告されると思って誠実に対応する。
  • 融資担当と渉外担当では、話を通すルートは渉外担当が先。
  • 貸出店と預金店を貸出実績を聞くなどして見分ける。
  • 融資後には、通帳記帳時などついでに顔を出し追加融資につなげる。
  • 資金計画書は融資の5原則(公共性・安全性・収益性・流動線・成長性)に沿った構成で作成する。
  • 融資の条件のように定期預金や保険への加入を勧めることは禁じられており、ゴリ押しされたら金融庁に聞いてみると言うとビビる。

といった話もありましたが、全体的には、銀行に安心してもらうための術とか融資審査基準とか、既に知っている内容が多かったです。

海外積立の話を聞いてきました

2019 年 4 月 2 日 コメントはありません

先日、ご縁のできたIFA(独立系ファイナンシャル・アドバイザー)に、海外積立の話を聞いてきました。

円資産だけというのも将来的には気になる点ですし、海外商品の勉強もしたかったので時間を作ってもらいました。

インベスターズトラスト社の「エボリューション」という商品です。

同じようなコンセプトで、数年前に問題になったアブラハム・プライベートバンク社の
いつかはゆかし」を思い出し警戒心が出てきますが、あれについてはそもそも手数料が高すぎると仰っていました。

以下、メモです。

インベスターズトラスト社については、

  • ケイマン諸島からプエルトリコに拠点を移した
  • A.M.Best社による格付けは「A-」
  • 資金は複数の銀行に分散して分別管理されている

商品については、

  • 税金は一時所得扱いで分離課税
  • 元本保証プランと変額プランがある
  • 200$から積立可能
  • 2年間は最低積み立てないとノーリターン
  • 最初の2年間積立分は、15年経過までロックされる
  • 積立額に対して手数料が年3~4%かかるが、20年以上の契約者は16年目以降0円
  • 積立時のクレジットカード手数料は無料
  • ボーナスポイントが付く

変額プランについては、

  • 積立期間は10~25年
  • 平均して年利6~7%
  • ロイヤルボーナスもあり
  • 途中で取り崩してもペナルティなし

元本保証プランについては、

  • 10年で125%保証、15年で140%保証、20年で160%保証
    →年利でいえば4%くらい
  • 途中一部でも取り崩すと保証は無くなり、S&P500に積み立てている状態となる

私がメモしたのは、ざっとこんなところです。

これらのインプットに対しての判断は、

  • 年利4%確定は悪くないが、それも為替によって不透明
  • 不動産融資を受けるにあたって、銀行が金融資産として評価しない可能性がある
  • 最低必要積立期間に縛りがあったりロックされたりで窮屈感がある
  • S&P500は過去どの15年を切り取って見てもマイナスになったことがない
    →国内のS&P500投信に積み立てた方安全では?

結論として、この商品は買いま・・・・・せん

ただ、S&P500の優秀性は感じることができました。
バフェットさんもS&P500で運用することを妻へ遺言してますし。
平たく言うとアメリカ経済はいつの時代も強いんだから凡人は黙ってコレ買っとけ」ということです。

ということで、国内のS&P500投信には積み立てを開始してみようかと考えています。

火災保険の勉強会

2019 年 3 月 18 日 コメントはありません

火災保険は、自分の中で勉強が深く及んでいない部分なので、
先日、不動産投資家が集まる勉強会へ参加してきました。

実体験を通して、「経年劣化」「老朽化」がNGワードなのは認識しています。
この言葉を使うと一発で保険適用外になります。

嘘の申告をすることはいけませんが、

  • 交渉の仕方次第で保険金を受け取りそびれる
  • 申告できることを知らずに自腹を切ってしまう

といったことは避けなければなりません。

備忘にメモっておきたいことか下記のようなところです。

  • 保険請求権は3年で失効する
  • 一部損壊認定されるには、鑑定人による20%以上の損壊認定が必要
  • 発生日付の特定が不明な場合、WEBで気象庁データを検索し、場所・日付から荒天を調べ、「○月○日だと思います」という申請でOK
  • 入居者の火災保険で、入居者が退去する際、入居者の保険で原状回復費をけっこうカバーできる保険もある(退去者の協力が必要だが)
  • より安価な保険会社に乗りかえようと思った時、加入して2年以上経過していれば残額は満額戻ってくる

北海道地震などの話を聞きましたが、保険が適用されてもオーナーの持ち出しが数百万円になる物件も多く、
そういったことに備えてお金を貯めておく必要があることをちょっとリアルに感じました。

首都圏を中心に物件を買い進めたあとに大震災に見舞われ被害に遭うと、最大でも火災保険の半分しか出ませんから、物件数が多いと、一気に破綻してしまうかもしれません。

そういったことも想定の範疇に置き、不動産だけでなく他の金融資産もバランスよく分散させて運用したり、
不動産でも地域・構造・築年を組み合わせて全滅は避けるように考えたり、保有戸数の上限を決めて売り買いで資産入れ替えをしたり、攻守のバランスと取りながらリスクに備えることが大事だと思いました。

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不動産投資融資のセミナーDVD

2019 年 3 月 3 日 コメントはありません

石渡浩さんのセミナー「不動産投資融資の最前線2019」のDVDが届いたので視聴しています。

今回のセミナー自体は昨年10月に行われ、リアルタイムで通信受講(27,000円。早期割引21,600円)をしました。

ですが、第一部の途中までしか受講できていなかったので、先月完成したDVDが届き再度勉強ということです。

  • 第一部:不動産投資向け融資概況と首都圏の金融機関個別審査情報
  • 第二部:単法人で十億円規模の融資を受けて不動産投資を拡大する方法

という構成で、約3時間ものです。

第一部は、金融機関の融資の変化、そしてメガバンク、地銀、信金・信組、ノンバンクの合計約30金融機関の融資スタンスと審査基準について情報共有がありました。

個別には詳しく書けませんが、総じて審査は厳しくなり、頭金はより多く求められるようになっているということです。

第二部では、金融行政方針に関する資料や、各金融機関意に行われた日銀のアンケートに関するものもありました。

日銀が発表する金融システムレポートに「リスク応じた金利設定をすることが重要だ」という文言がありました。

最近何かで、昔のように総量規制をかけるのではなく、金利を上げることにより貸し出しを抑えようという政策という記事を見ました。

求められる頭金の上昇とあわせて、これまでより融資を受けるハードルが上がってくることは間違いないでしょう。

しかし銀行も優良な貸出先を探すわけですから、しっかりとした財務状況にあれば借りられる、二極化が進むことでしょう。

石渡さんのセミナーは、金融機関の審査における格付方法と内容など、以前も受講したことがありますが、 金融機関の審査業務の踏み込んだ話だったり、金融庁や日銀との関係性だったり、信用保証協会を利用したメガバンクからの融資引きや経営者保証ガイドラインの話題だったり、 切り口が他にあまりない話を聞けるので面白いし勉強になります。

 

個人の確定申告終了

2019 年 2 月 11 日 コメントはありません

税理士さんへお願いしていた、個人の確定申告が終わりました。

前年から変わったことといえば、昨年末に駆け込みでふるさと納税を初めてしたこと。
これの寄付金控除もお願いしました。

不動産賃貸業は黒字でしたが、株式投資の黒字額の方が上でした。

また、法人から役員報酬を受けた場合の法人側の処理(社会保険料、源泉徴収等)について、
いろいろと教えてもらいました。

書籍やWebではなかなか調べがつかなかったこともあり、ありがたいです。

あと、給与規程旅費規程等の社内規程についてサンプルをいただきました。
法人で経費処理する際に、こういった根拠となる規程があると、対税務署的に示しをつけやすいと聞きます。

法人が軌道に乗ってきた時に備え、準備を進めます。

FX口座開設

2019 年 1 月 24 日 コメントはありません

外貨運用については、本当はモルジブマレーシア香港などで口座を開き、
現地で運用するのが対税金的にはよいのでしょうが、そんな時間はありません。

外貨預金外貨MMFに興味があったのですが、FXを選びました。

為替手数料が1ドルにつき、

  • 外貨預金:0.09円~1円
  • FX:0.003~0.01円

仮に1ドル=100円なら、100万円分の米ドルを買おうとすると、
外貨預金では約1万円分の為替手数料が想定されます。
さらに、円換金する際にも同様にかかります。

これがFXなら100分の1程度で済みます。
これに、スワップポイントがもらえます。
ここぞという時には、レバレッジも25倍までかけられます。

相対的にみて、FX口座の開設を選択しました。

今のところ、定常的に取引するつもりはありませんし、
スキャルピングデイトレなどする気もありません。
やる場合は中長期になると思います。

今年は早ければ2、3月くらいから下げ相場との予測を聞いています。
円高に振れ、1ドル90円もあると。

株安になるならベア型ETF株を買えばよいとも思いますが、
FXの方がレバレッジという破壊力(良くも悪くも)ある選択肢を備えています。

本当にそうなるかどうかは分かりませんが、もそうなった時に米ドルを買えるように備えたFX口座開設です。

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民法大改正

2019 年 1 月 14 日 コメントはありません

1896年(明治29年)制定の民法

これまでに、借地借家法や宅建行法などの特別法で補われてきましたが、

2017年5月26日に改正法案が成立し公布されました。

そして改正法は、2020年6月までに施行される予定です。

不動産の取引や契約における改正のポイントに特化した本があったので購入しました。

例えば、「瑕疵担保責任」「契約不適合責任」に変わります。

これまで、瑕疵担保責任を問うには、買い主が無過失責任であることが条件でしたが、それが問われなくなります。

つまり、内覧等で瑕疵に気づいていたとしても、契約後に損害賠償もできる、ということと理解しました。

あと、錯誤における効果が、「無効」から「取消可能」になるとか。

改正法では、要素の錯誤について、動機の錯誤の用件が条文に定められたのだとか。

といっても、実務的にはさほど変わりはないのでしょう。

ただ、資格試験対策などでは、錯誤の効果もそうですが、覚え直さないといけないことがたくさんあるのでしょう。

他にも、売買賃貸借請負などについても書かれています。

マンガなので読みやすく、概要を知るには良著だと思います。

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2018年 感謝と来年の目標

2018 年 12 月 31 日 コメントはありません

■不動産投資
物件は増えませんでしたが、自己資金増大金融機関開拓に注力し、地道に基礎固めができたと思います。
来年夏には法人の消費税課税事業者期間が終わりますし、物件拡大に向けアグレッシブに活動していきます。
投資だけでなく、税務、役員報酬ほか、法人運営の勉強にも注力します。

■株式投資
昨年に続き、今年もプラスで終えることができました。
今年はETFの3銘柄だけでしか取引していません。
そして、小ぶりなアパート1棟分をフルローンで経営した最終手残り額くらいは残すことができました。
昨年末は、株式投資からは撤退を考えていました。
しかし、雇用統計や各種イベント、地政学的な暴落等、タイミングを選べば、ETFは取りやすいものであると感じました。
来年も世界情勢を勉強しながら、ETFに絞ったトレードを継続します。

■積立投資
途中、ポートフォリオを組み直しましたが、ノーロード・インデックス型で固める姿勢は変わりません。
今年は後半市場が軟調で、評価損益はほぼトントンにまで落ちてきました。
来年も、基本ほったらかしで継続していきます。

積立定期追加

2018 年 12 月 25 日 コメントはありません

8月に3つの金融機関で積立定期預金を組んだ話を書きましたが、もう1つ追加しました。

先日、不動産屋さんと食事へ行った際に、以前聞いていたN信用組合の話題になりました。

WEB上に不動産投資への融資情報はほぼありませんが、肌感覚としてやはり審査は厳しくはないとのことでした。

営業エリアは広くはなさそうですが、選択肢の種を蒔く意味合いで手続きしてきました。

午後には、S信用金庫でも積立定期を組んでこようと思っていました。

頭金は2割程度は求められるものの、融資期間が長く取れるという話なので関係づくりをしておこうと考えたのですが・・

やめました。

金融庁から、融資期間が耐用年数をオーバーしていると指摘が入ったとのニュースが午前中に出ていましたね。

はい、西武信用金庫です。

不正ではなく正当に算定したとは言っていますが、お上の指導に何も反応しないわけにもいかないでしょうから、

今後は融資期間も絞ってくることが想像できます。

しばらく様子を見てみることにします。

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個人の融資可能額

2018 年 12 月 9 日 コメントはありません

以前相談に行った不動産屋さんに、どれくらい融資が可能そうか銀行をあたってもらっていました。

某地銀にあたった結果、6,000万円前後とのことだそうです。

現在の借り入れ状況から、8,000万~1億円くらいかと思っていたので、ちょっと少ない回答でした。

同時に、横浜市の約6,080万円の新築物件(利回り8.5%)を紹介されましたが、
間取りが1R、専有面積も16㎡未満、最寄駅乗降客数も強くはなく、競争力があるとは言えないので断りました。

いずれにせよ、個人の与信では限界がありますね。

個人であっても法人であっても、事業性融資へのシフトが今後のポイントになります。

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