不動産投資融資のセミナーDVD

2019 年 3 月 3 日 コメントはありません

石渡浩さんのセミナー「不動産投資融資の最前線2019」のDVDが届いたので視聴しています。

今回のセミナー自体は昨年10月に行われ、リアルタイムで通信受講(27,000円。早期割引21,600円)をしました。

ですが、第一部の途中までしか受講できていなかったので、先月完成したDVDが届き再度勉強ということです。

  • 第一部:不動産投資向け融資概況と首都圏の金融機関個別審査情報
  • 第二部:単法人で十億円規模の融資を受けて不動産投資を拡大する方法

という構成で、約3時間ものです。

第一部は、金融機関の融資の変化、そしてメガバンク、地銀、信金・信組、ノンバンクの合計約30金融機関の融資スタンスと審査基準について情報共有がありました。

個別には詳しく書けませんが、総じて審査は厳しくなり、頭金はより多く求められるようになっているということです。

第二部では、金融行政方針に関する資料や、各金融機関意に行われた日銀のアンケートに関するものもありました。

日銀が発表する金融システムレポートに「リスク応じた金利設定をすることが重要だ」という文言がありました。

最近何かで、昔のように総量規制をかけるのではなく、金利を上げることにより貸し出しを抑えようという政策という記事を見ました。

求められる頭金の上昇とあわせて、これまでより融資を受けるハードルが上がってくることは間違いないでしょう。

しかし銀行も優良な貸出先を探すわけですから、しっかりとした財務状況にあれば借りられる、二極化が進むことでしょう。

石渡さんのセミナーは、金融機関の審査における格付方法と内容など、以前も受講したことがありますが、 金融機関の審査業務の踏み込んだ話だったり、金融庁や日銀との関係性だったり、信用保証協会を利用したメガバンクからの融資引きや経営者保証ガイドラインの話題だったり、 切り口が他にあまりない話を聞けるので面白いし勉強になります。

 

個人の確定申告終了

2019 年 2 月 11 日 コメントはありません

税理士さんへお願いしていた、個人の確定申告が終わりました。

前年から変わったことといえば、昨年末に駆け込みでふるさと納税を初めてしたこと。
これの寄付金控除もお願いしました。

不動産賃貸業は黒字でしたが、株式投資の黒字額の方が上でした。

また、法人から役員報酬を受けた場合の法人側の処理(社会保険料、源泉徴収等)について、
いろいろと教えてもらいました。

書籍やWebではなかなか調べがつかなかったこともあり、ありがたいです。

あと、給与規程旅費規程等の社内規程についてサンプルをいただきました。
法人で経費処理する際に、こういった根拠となる規程があると、対税務署的に示しをつけやすいと聞きます。

法人が軌道に乗ってきた時に備え、準備を進めます。

FX口座開設

2019 年 1 月 24 日 コメントはありません

外貨運用については、本当はモルジブマレーシア香港などで口座を開き、
現地で運用するのが対税金的にはよいのでしょうが、そんな時間はありません。

外貨預金外貨MMFに興味があったのですが、FXを選びました。

為替手数料が1ドルにつき、

  • 外貨預金:0.09円~1円
  • FX:0.003~0.01円

仮に1ドル=100円なら、100万円分の米ドルを買おうとすると、
外貨預金では約1万円分の為替手数料が想定されます。
さらに、円換金する際にも同様にかかります。

これがFXなら100分の1程度で済みます。
これに、スワップポイントがもらえます。
ここぞという時には、レバレッジも25倍までかけられます。

相対的にみて、FX口座の開設を選択しました。

今のところ、定常的に取引するつもりはありませんし、
スキャルピングデイトレなどする気もありません。
やる場合は中長期になると思います。

今年は早ければ2、3月くらいから下げ相場との予測を聞いています。
円高に振れ、1ドル90円もあると。

株安になるならベア型ETF株を買えばよいとも思いますが、
FXの方がレバレッジという破壊力(良くも悪くも)ある選択肢を備えています。

本当にそうなるかどうかは分かりませんが、もそうなった時に米ドルを買えるように備えたFX口座開設です。

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民法大改正

2019 年 1 月 14 日 コメントはありません

1896年(明治29年)制定の民法

これまでに、借地借家法や宅建行法などの特別法で補われてきましたが、

2017年5月26日に改正法案が成立し公布されました。

そして改正法は、2020年6月までに施行される予定です。

不動産の取引や契約における改正のポイントに特化した本があったので購入しました。

例えば、「瑕疵担保責任」「契約不適合責任」に変わります。

これまで、瑕疵担保責任を問うには、買い主が無過失責任であることが条件でしたが、それが問われなくなります。

つまり、内覧等で瑕疵に気づいていたとしても、契約後に損害賠償もできる、ということと理解しました。

あと、錯誤における効果が、「無効」から「取消可能」になるとか。

改正法では、要素の錯誤について、動機の錯誤の用件が条文に定められたのだとか。

といっても、実務的にはさほど変わりはないのでしょう。

ただ、資格試験対策などでは、錯誤の効果もそうですが、覚え直さないといけないことがたくさんあるのでしょう。

他にも、売買賃貸借請負などについても書かれています。

マンガなので読みやすく、概要を知るには良著だと思います。

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2018年 感謝と来年の目標

2018 年 12 月 31 日 コメントはありません

■不動産投資
物件は増えませんでしたが、自己資金増大金融機関開拓に注力し、地道に基礎固めができたと思います。
来年夏には法人の消費税課税事業者期間が終わりますし、物件拡大に向けアグレッシブに活動していきます。
投資だけでなく、税務、役員報酬ほか、法人運営の勉強にも注力します。

■株式投資
昨年に続き、今年もプラスで終えることができました。
今年はETFの3銘柄だけでしか取引していません。
そして、小ぶりなアパート1棟分をフルローンで経営した最終手残り額くらいは残すことができました。
昨年末は、株式投資からは撤退を考えていました。
しかし、雇用統計や各種イベント、地政学的な暴落等、タイミングを選べば、ETFは取りやすいものであると感じました。
来年も世界情勢を勉強しながら、ETFに絞ったトレードを継続します。

■積立投資
途中、ポートフォリオを組み直しましたが、ノーロード・インデックス型で固める姿勢は変わりません。
今年は後半市場が軟調で、評価損益はほぼトントンにまで落ちてきました。
来年も、基本ほったらかしで継続していきます。

積立定期追加

2018 年 12 月 25 日 コメントはありません

8月に3つの金融機関で積立定期預金を組んだ話を書きましたが、もう1つ追加しました。

先日、不動産屋さんと食事へ行った際に、以前聞いていたN信用組合の話題になりました。

WEB上に不動産投資への融資情報はほぼありませんが、肌感覚としてやはり審査は厳しくはないとのことでした。

営業エリアは広くはなさそうですが、選択肢の種を蒔く意味合いで手続きしてきました。

午後には、S信用金庫でも積立定期を組んでこようと思っていました。

頭金は2割程度は求められるものの、融資期間が長く取れるという話なので関係づくりをしておこうと考えたのですが・・

やめました。

金融庁から、融資期間が耐用年数をオーバーしていると指摘が入ったとのニュースが午前中に出ていましたね。

はい、西武信用金庫です。

不正ではなく正当に算定したとは言っていますが、お上の指導に何も反応しないわけにもいかないでしょうから、

今後は融資期間も絞ってくることが想像できます。

しばらく様子を見てみることにします。

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個人の融資可能額

2018 年 12 月 9 日 コメントはありません

以前相談に行った不動産屋さんに、どれくらい融資が可能そうか銀行をあたってもらっていました。

某地銀にあたった結果、6,000万円前後とのことだそうです。

現在の借り入れ状況から、8,000万~1億円くらいかと思っていたので、ちょっと少ない回答でした。

同時に、横浜市の約6,080万円の新築物件(利回り8.5%)を紹介されましたが、
間取りが1R、専有面積も16㎡未満、最寄駅乗降客数も強くはなく、競争力があるとは言えないので断りました。

いずれにせよ、個人の与信では限界がありますね。

個人であっても法人であっても、事業性融資へのシフトが今後のポイントになります。

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マン管試験を受けてきました

2018 年 11 月 30 日 コメントはありません

25日(日)にマンション管理士試験を受けてきました。

合格推定点は37点前後ですか。
自己採点した限りでは、残念な結果になりそうです。

資産管理法人が、来年夏までは消費税課税事業者であることもあり、
買い進められない間に、と今年もマン管の勉強に時間を割いてきました。

テキスト、過去問、模擬試験、直前講座と、準備は万端のつもりだったのですが・・

苦手意識があった区分所有法、建替事業、被災マンション法、都市計画法はまずまずクリアしましたが、
比較的得意だったはずの民法、管理組合運営で失点が嵩み、あと凡ミスもありましたね、油断があったと思います。

残念ですが、後悔ないほどやれたのでスッキリとはしています。

来年以降は物件拡大に力を入れていきますし、そちら方面の勉強主体に戻ります。

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TAC マンション管理士模試結果

2018 年 11 月 17 日 コメントはありません

10日に、TACの八重洲校でマンション管理士全国公開模試を受けてきました。

  • 問 1~20:35分
  • 問21~35:21分
  • 問36~45:13分
  • 後回しにした問題(7問):16分
  • マーク記入:5分
  • 見直し:20分

で終えました。

最後、見直しで変えたマークは3問(うち正解に変わったのは2問)

結果は41点でA判定でした(平均点は34.9点)
962人中207位ですから、上位21.5%ですか。

マンション管理士試験の合格率は8%ですから、TAC受講者のレベルの高さが窺い知れます。

ここまで経て感じたことは・・

  • 時間的な余裕は思考の余裕に繋がる
  • 最初の40分で問20までいかなくても、後回しにして次のブロックへ進む
  • 肢1が明らかに正解肢だと思えたら他の肢は見ず次の問へ進む
  • 2択を残して迷ったら後回しにする(後で見直すとすんなり解けたりする)
  • 最後見直しに20分程度割きたい(読解を誤っていることに気づくこともチラホラ)

あと、TACのチラシで試験直前コース「ヤマかけ講義」があるのを見て申し込みました。
全2回(18:40~21:40×2回)で10,000円です。

合格に絡める点数を取れるレベルにはなっているようなので、
あと1点、2点のプラスをどうにかもぎ取るために、この直前講座で脳裏にインプットします。

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マンション管理士模擬試験

2018 年 11 月 8 日 コメントはありません

U-CANの模擬試験。
これまで、宅建士、管理業務主任者、それから過去2度落ちたマンション管理士の模擬試験得点と、本番試験での得点を比較してみると、

・宅建士 37→38
・管理業務主任者 34→34
・マンション管理士 31→30
・マンション管理士 31→32

恐ろしく連動しています。

そして今年の模擬試験結果が返ってきました。

得点は35点。

去年はLECの区分所有法徹底講座、標準管理規約徹底講座を受け、弱点克服を目指しましたが実らず。今年はU-CANのマンション管理士再受講コースに絞り、はじめてテキストを読みました。

先日もU-CANの終了課題を受けましたが、これも35点。

理解度が上がった実感はありますが、なかなか合格安全圏の38点まで突き抜けられません。

今年は、本番で集中力が続かなかった去年の反省を踏まえて、もう1つ、10日にTACの会場模擬試験を入れています。

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