投資茶屋　むらり庵

設立した法人を賃貸住宅管理業者登録することにし、申請を行いました。

普通に不動産賃貸業をしている分には必要ない登録ですが、

• 国としての登録制度（国土交通大臣登録）であり、法人への信用付けができる
• 欠格要件に該当しなければ、経営規模や売上高にかかわらず登録を受けることが可能
• 登録に費用はかからない（更新は5年に一度）
• 個人所有の物件を管理委託、サブリース契約し法人の売上にすることもできるようになる
• 毎年決算後に業務状況報告をする必要はあるが大した手間ではない

等々、総合的に考えて、デメリットはほぼ無く、登録することにしました。

信用付けという点では、国が認めたという印象が強くなりますから、銀行に対しては有利に働くかもしれません。
不動産屋さんに対してはプラスに働くこともなく、むしろライバル視されてマイナス効果も考えられるので特にアピールすることは無いでしょう。

個人所有の物件を管理委託、サブリース契約する点については、法人の実績づくりへの寄与の他、節税にも有効です。
すぐには考えていませんが、先々の可能性、選択肢を広げておけます。

登録にあたっては、資格者の設置義務があり、

• 管理業務実務経験6年以上の者
• 賃貸不動産経営管理士

いずれか1名以上の設置が必要です。

管理業者が、登録するしないは任意ですが、登録を受け業者が行う業務について一定のルールを定めることにより、賃貸住宅に関するトラブル減少が期待されるようです。

借主が賃貸住宅を借りる際に、安心できる業者かどうかの判断材料としての活用も期待されており、重要事項説明書に登録番号が記入されます。

資格者の設置義務で注目なのは、賃貸不動産経営管理士が実務経験6年と同等視されること。

数年前は名前さえ書ければ合格するとも揶揄されていた資格ですが、難化してきており、これは本当に国家資格化の流れに乗っていると見えます。

申請書類は、

• 登録申請書
• 誓約書
• 運転免許証コピー
• 登記されていないことの証明書
• 身分証明書
• 履歴事項全部証明書
• 実務経験者等証明書
• 賃貸不動産経営管理士証コピー
• 事務所を使用する権原に関する書面
• 直前の事業年度の業務の状況に関する書面（新設法人なので「実績がないので記載できない」と書く）
• 貸借対照表

審査には約90日要するようです。

銀行から、融資本審査通過の連絡をいただきました。

銀行担当者さん、仲介業者担当者さんに感謝です。

私一人では、道は切り開けていません、本当にありがたいと思います。

引き渡しまでの間に、個人→法人で地位譲渡契約を結び、売主へ承諾を得る（既に契約時に内諾済み）運びです。

これで、新規法人ながら融資が引けることになりました。

消費税還付を受けたのち、税理士報酬、法人住民税等の差し引きを考慮すると、

ざっくりですが、8年間何もしなければ法人維持費の方が上回り、費用的には法人化しなければ良かったということになります。

それまでに、実績を積み私の事業への信用を得て、拡大を目指します。

先日、売却マンションの売買契約に行ってきました。

今回は持ち回りなので、買主さんとは会っていません。

瑕疵担保特約は、2か月だけ付けてあげました。

引き渡しは、来月下旬の予定です。

先日、アパートの管理をお願いする候補業者５社と面談をしてきました。

• A社：11:30
• B社：12:30
• C社：13:30
• D社：14:30
• E社：16:00（アポなし）

数日前から、インターネットで老舗業者をピックアップ。

これまで自分が住んできた幾つかの地域でもそうですが、創業30年、40年といった駅近に店舗を構えている業者が、客付も管理も強いケースが多いものです。

やはりその土地に根付き、先代からの付き合いで成長してきているので、お店の雰囲気も真面目で堅く、客を大事にするイメージがあります。

歴史の浅い業者は、自分たちのことを第一に考えがちですから、そういった会社はまず対象から排除する必要があります。

あとはat homeなどのスタッフ写真が地味（＝真面目）であることをチェックします。

いくら老舗でも、社員がピースをしていたり、バカ笑いをしている（＝妙な勢いを感じる）ような業者は除外です。

そして駅から離れている業者（＝客付力が劣る）も除外です。

• そうして残った老舗業者2社
• 本アパートへの入居者を複数決めてくれている業者（＝客付強い）2社
• 現地に行って駅に最も近い好立地の業者1社

の5社を回ってきました。

あらかじめ確認したい項目はプリントアウトして各社へ持参です。

■A社
創業43年の老舗。駅から徒歩3分で大通りに沿った1階と好立地。
一番期待していた業者さんでしたが・・店内狭いです。
スタッフは3人、皆さん良い人でほのぼの系です。
委託料は5％＋消費税、清掃は専門業者への委託で1回3,000円、毎週だと単価が下がって1回2,000円。
清掃費15,000円（月）でシミュレーションしていましたから、安価で良いです。
終始好印象でしたが、気になるのは店舗の狭さです。
部屋探しをしている人がたくさん来店する繁忙期は捌ききれるのでしょうか。

■B社
駅徒歩4分、入居付を2人してくれている業者です。
委託料は5％＋消費税、清掃は専門業者への委託で1回6,000円。
広告料は賃料の2ヶ月分と、他4社が1ヶ月分が基本なのに対して多いです。
この業者への依頼することはありません。

■C社
駅から少し離れた、創業31年の老舗。
委託料は5％＋消費税、清掃や剪定は月1回の定期清掃時に自分たちでやってしまうとのこと。
巡回清掃用のワンボックスカーも所有だそうです。
保証会社は日本セーフティだそうで現状回復プラン、退去時の取りっぱぐれがありません。
店内の雰囲気はのほほんとした、やはりこれが老舗の味なのでしょうか。
話を聞いていくと、管理メインの不動産屋とのこと。
入居付は、主に駅前の不動産屋へ広告料を渡してやってもらう（C社は広告料受け取らない）のだそうです。
管理は◎ですが、入居付が心配点です。

■D社
駅徒歩5分、入居付を3人してくれた業者です。
40代の社長が対応してくれました。
口が上手で元気なガッツ系、真面目で堅い理想像とは違いますが、悪い人ではなさそうです。
何かあった際は、しわ寄せをオーナーへ寄せて言いくるめてくる可能性もあります。
人物像を把握しきれませんでしたが、いろいろと詳しく、この物件の管理ポイントも提示してくれました。
委託料は3％＋消費税、簡易清掃は週1回実施で無料と随一の好条件。
入居付が強いのはネット反響を最重要視しているからのようです。
社長はやり手なのは分かりましたが、他の社員はどうなのかは計り知れません。

■E社
駅前好立地のMAST取扱い店が気になり、アポなしでしたが飛び込んでみました。
対応してくれたのは副店長。
委託料は5％＋消費税、清掃は月2回で5,000円程度。
少し話しただけで、波長が合わない、私の嫌いなタイプの人だと直感できました。
こちらの話ではなく、自分のペースに合わせさせようという感じで、口調も強め。
他社員もこの副店長に気を遣っているような空気を感じます。
こんな店が良い仕事をできるはずがありません。
ここに依頼することは無いなと思い、早々に切り上げました。

以上を終え、家に帰り思い返しながら選定をしました。

A社とD社で迷います。

管理も大事ですが、やはり客付も大事です。

A社は駅前とは言えあの店内の狭さ。
これは入居付にあまり力を入れていない意味の表れだとも見て取れます。
つまり、ここもC社と同じく管理メインの不動産屋。

入居付においては、やはり自分ところで抱えているオーナーの物件を優先するものでしょうから、
無駄な空室損を出さないためには、ある程度の入居付の強さが必要です。

そういった意味では、バランスの良いD社に軍配があがります。

D社は創業まだ8年目の若い企業で少々心配ですが、A社と比較すると委託料も安く、清掃費も基本かかりません。

これは、キャッシュフローで考えると15年で150～200万円の差になります。

総合的に検討し、D社へお願いする方向で、業者選定を終えました。

所有マンションの売却連絡を受け、融資銀行へ事情を伝えなければなりません。

一括返済となりますから、銀行は金利収入を得る機会を失います。

期限の利益の喪失というやつです。

事情の説明を上手く伝えないと、今後その銀行もしくは支店を出入禁止となり、融資してもらえなくなります。

・・まぁ融資期間は新築でも木造は20年が上限のようですし、今後融資のお願いをするとは思えませんが、礼は尽くします。

この銀行から融資を受けられたことで、他行での融資審査の際には着目されましたし、駆け出し大家だった私のステータスを上げてくれたと思います。

また、法人口座もこの銀行で先日開設した後ですし、自分にとっての役目を終えたかなと思います。

売却が具体的になり、かつ売買契約前の今が銀行へ伝える適切なタイミング、と聞いていたので、電話しました。

言い出しづらいのですが、と前置きをしたうえで、

• 一棟物へシフトしていく
• 今後大きな家賃収入を得るためのやむをえない売却
• 一棟物購入の際には真っ先に相談させてもらえるとありがたい

ということを伝えました。

電話口では了解もらい、引き渡しが終わって一括返済の際にまた連絡をすることになりました。

仲介業者から、売りに出していたマンションに買い手が付いたと連絡がありました。

事前には、価格交渉はどこまでできるか探りが入ってきましたが、これ以上なら売らないという価格を伝えてありました。

買主さんは現金買いだそうで、引き渡しまで早いうちに終えられそうです。

2013年8月、大家デビューを果たさせてくれた記念の物件です。

築年数は28年で間取りは3DK。

入居者は居住11年目と、もし退去となれば100万円以上の現状回復とリフォーム費用も想定されます。

購入価格より高く売れ、譲渡税は保有5年未満なので39％取られはしますが、インカムゲインと合わせて最終利益は上々です。

売却履歴からは、もっと高く売れるとは思いますが、一棟物へシフトしていくにあたってお荷物になる可能性もあります。

退去されると客付も苦労し、空室損がこれまでのインカムゲインを食い潰すリスクも感じていました。

なので、安売りでも買い手がいるうちに売り現金化して、自己資金を増やす道をとりました。

安売りとは言え、これだけの利益を出せたのは、購入時に交渉をして価格を抑えられたからです。

勝負は購入の時にほぼ決まると言っても過言ではないでしょう。

SBIネット銀行の法人口座も無事開設できました。

ポストに投函してから2週間弱という、案内どおりの通知でした。

楽天銀行と並び、SBIネット銀行は振込手数料が最安（同行内51円）です。

ここの口座はどうしても開設したかったので、通知メールを見てホッとしました。

審査にあたって送った書類は、

• 口座開設申込書
• 実質的支配者申告書
• 履歴事項全部証明書（登記簿謄本）
• 法人の印鑑証明書
• 出資者名簿
• 法人名義の他行口座通帳のコピー
• 運転免許証のコピー
• 法人番号指定通知書のコピー

です。

ジャパンネット銀行よりも書類数は多いですが、ホームページは不要です。

代わりに難関となってくるのが、法人名義の他行口座通帳のコピー。

私は個人で融資を受けたり、定期預金を組んだりしていた地銀で口座開設できていたので問題なかったですが、

そもそもメガバンクや地銀で口座開設が難しい人がネット銀行での開設を目指す中、

他行口座のコピーを求めるのはいかがなものかと思いはしませんが・・

審査は他行に任せ、他行が認めたから大丈夫な法人なんだろう的な意図が垣間見えます。

また、出資者名簿はネット上からExcelテンプレートを探して作成しました。

法人番号指定通知書は、法人登記すると国税庁から送られてきますので、それのコピーです。

11月27日（日）に実施されるマンション管理士試験。

合格率は概ね8％と難関試験です。

物件調査、法人設立、物件購入・・と不動産賃貸業が忙しくなってきた6月以降は、まったく勉強できていませんから、まず合格はしないでしょう。

しかし、受験しないことにはミラクルも起きないのでとりあえず申し込みました。

・・と、こういう輩が分母を増やして合格率を低くするんですよね。。

ちゃんと勉強して、分析して、対策を練った人こそが合格を手にして然るべきと思います。

ジャパンネット銀行の法人口座開設が完了しました。

ポストへ投函してから５日後に開設完了のメールが届くというスピード審査でした。

審査にあたって送った必要書類は、

• 口座開設申込書
• 履歴事項全部証明書（登記簿謄本）
• 法人の印鑑証明書
• 法人設立届出書（控）
• 運転免許証

です。

これに加え、ホームページのURLも申請しました。

ホームページがないと、会社案内、パンフレット、チラシなどが必要になるということだったのですが、
ジャパンネット銀行での口座開設最難関は、この部分ですね。

私は、手間と費用が一番抑えられるホームページ作成を選びました。

先日ドメインを取得して突貫で作成したわけですが、審査のポイントは、

• 事業内容が見てとれるか
• 会社代表者のプロフィール（顔写真入り）があるか
• お問い合わせフォームの設置があるか

だと思います。

代表者の顔写真入りプロフィールというのは、堂々と自分を公開している、
つまりはマネーロンダリング等の反社会的行為とは関係ありませんよという意味合いを
見ているのではないかと思います。

あとは、私の場合は不動産賃貸業なので、物販事業等に比べると表現しにくい事業でしょう。

また、宅建業法や法律に抵触しないよう、下記の点を注意しました。

• 宅建業者ではないので「売買」の表現は用いず「保有・賃貸」に終始した。要は“自ら賃貸”です。
• コンサルについては、税理士業や司法書士業に関連する相談には応じかねる、と付記した。

などなど、ホームページに載せる情報は工夫しました。

ネット銀行口座は月額基本料が無料、振込手数料等も格安で、１つは持ちたいと思っていたので、無事審査が通ってひと安心です。

共に申請した住信SBIネット銀行の方は、引き続き審査中です。

先日購入契約をした物件へ融資をしてくれる予定の銀行に、面談を受けに行ってきました。

すでに前回のアパート購入で融資を一度受けている銀行だったからか、

• どの規模までを目標にしているのか
• この物件に決めた理由は何か

など、想定内の質問に終始し、少々拍子抜けではありましたが無難にこなせたと思います。

今回は金額が大きめなので、団信加入にあたっては、銀行（生保会社）指定の健康診断証明書が必要になります。

融資特約の期限もありますので、早めに審査に入る必要があり、面談後に家の近くの診療所で健康診断を受けてきました。

最近は血圧が高めで、少々ドキドキでしたが・・何とか正常範囲内の数値でクリアできました。

健康を損ねると拡大戦略も危うい、ということですね・・

今後はお酒（特に日本酒）を控えようと本気で思いました。

不動産投資は、資産だけでなく、健康をも連れてきてくれる稀有な存在なのではないでしょうか。

物件調査でウォーキングもどきができますし、酒を断つ強い動機にもなりますね。

本審査可否には2週間ほど要するとのことなので、品行方正におとなしく待つのみです。