横浜に所有しているアパートですが、敷地は80坪ほどあり、4台分の駐車場を持っています。
うち3台はアパート購入時から契約が埋まっていましたが、1台は空のままでした。
4台だとお行儀よく駐車しないとな感じだったので、実質的には3台で満車かなと受け取っていました。
なので特に管理会社さんへ募集の依頼もしていなかったのですが、募集してくれていたようです。
ありがたい話で、この契約によって年収が10万円以上増えます。
そして家賃収入と駐車場収入を足すと、この物件での表面利回りは9%を超えてきました。
うれしいのですが、これまで収入を増やすリソースがあるのに積極的に求めてこなかったワケです。
オーナーとしてはちょっと反省すべき点かもしれません。
そういう意味では、自動販売機収入も着目すべきでしょうか。
設置報酬で3,4万円もらえると聞いたことがあります。
4年前に聞いた話なので本気でやるならちゃんと調べないとですが。
電気代が3,000円程度かかるメーカーもありますし、電気代が先方持ちのメーカーもあります。
後者の方の取り分は15円/1本と前者(売り上げの25%)よりも少ないですが、ランニングコスト不要な分、精神的な負担はありませんね。
あと現実的な案としては、プロパンガス会社の変更でしょうか。
横浜の物件は、前オーナーから引き継いだままでプロパンガス会社を変えていないのですが、エアコンまで設備として貸与してくれていません。
去年、実際に1室エアコン故障が発生した時、7,8万円の費用が発生してしまいました。
もしそういったプロパンガス会社へ乗り換えれば、不要な出費を防ぐことができます。
収入を増やす努力、出費を防ぐ努力、しっかり考えていかなくてはいけないなと思います。
土曜日に、融資に焦点をあてたセミナーへ参加してきました。
融資戦略を上手く進めることができるよう知識を付けるのが課題の1つです。
私一人で銀行と交渉して好条件で融資を引くにはまだ力不足と認識していますので、
不動産業者に協力してもらいながらというのが現実的なところです。
現在保有の2棟を世話してくれた不動産担当者にも相談していますが、
法人で購入した期の決算をまだ終えていない段階なのでそれを待ってからとか、
自己資金をもう少し増やしてからとか、買い進めるに買い進めない言葉をもらっています。
さて、セミナーの内容は、各銀行の動向についても触れていましたが、
銀行別に具体的な情報を聞けた先月参加したセミナーには遠く及ばないレベル。
法人設立や消費税還付の話も目新しいことはなく、全て知っている内容でした。
その後の面談では、自分の借り入れや自宅の状況、資産背景等を伝え、
あとどれくらい融資を受けることができそうか意見を聞いてみました。
総括すると、個人の与信枠はまだまだ余力がありそうであり、でも個人で買い進めることは推奨できない。
個人の余力がある状態を保ったまま法人で買い進めていくべきというアドバイスでした。
現在の法人で買い進めるのか、新規で別法人を立ち上げるのかは物件購入時の諸状況によるでしょう。
実際に融資が組めそうなのかダメなのか、組めるとしたらどれくらいいけそうなのか、
物件をあてがって複数銀行へ打診してくれる話になりました。
その物件は1週間をメドに探してくれることになりましたが、どのレベルの物件を出してくるか。
融資可能額の調査が主眼なのでどうでもいいのですが、その物件がこの業者、担当者の力量を示すことでしょう。
取り急ぎ、源泉徴収票や確定申告書、各物件の登記簿謄本、売買契約書、賃貸借契約書等求められた諸資料を送りましたが、親しくもない業者に渡すのはものすごく抵抗感があります。
でも、何も動かないと今のままなわけですから・・私の目指す拡大戦略に協力してくれる可能性と引き換えですね。
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