投資茶屋　むらり庵

火災保険は、自分の中で勉強が深く及んでいない部分なので、
先日、不動産投資家が集まる勉強会へ参加してきました。

実体験を通して、「経年劣化」「老朽化」がNGワードなのは認識しています。
この言葉を使うと一発で保険適用外になります。

嘘の申告をすることはいけませんが、

• 交渉の仕方次第で保険金を受け取りそびれる
• 申告できることを知らずに自腹を切ってしまう

といったことは避けなければなりません。

備忘にメモっておきたいことか下記のようなところです。

• 保険請求権は3年で失効する
• 一部損壊認定されるには、鑑定人による20％以上の損壊認定が必要
• 発生日付の特定が不明な場合、WEBで気象庁データを検索し、場所・日付から荒天を調べ、「○月○日だと思います」という申請でOK
• 入居者の火災保険で、入居者が退去する際、入居者の保険で原状回復費をけっこうカバーできる保険もある（退去者の協力が必要だが）
• より安価な保険会社に乗りかえようと思った時、加入して2年以上経過していれば残額は満額戻ってくる

北海道地震などの話を聞きましたが、保険が適用されてもオーナーの持ち出しが数百万円になる物件も多く、
そういったことに備えてお金を貯めておく必要があることをちょっとリアルに感じました。

首都圏を中心に物件を買い進めたあとに大震災に見舞われ被害に遭うと、最大でも火災保険の半分しか出ませんから、物件数が多いと、一気に破綻してしまうかもしれません。

そういったことも想定の範疇に置き、不動産だけでなく他の金融資産もバランスよく分散させて運用したり、
不動産でも地域・構造・築年を組み合わせて全滅は避けるように考えたり、保有戸数の上限を決めて売り買いで資産入れ替えをしたり、攻守のバランスと取りながらリスクに備えることが大事だと思いました。

石渡浩さんのセミナー「不動産投資融資の最前線2019」のDVDが届いたので視聴しています。

今回のセミナー自体は昨年10月に行われ、リアルタイムで通信受講（27,000円。早期割引21,600円）をしました。

ですが、第一部の途中までしか受講できていなかったので、先月完成したDVDが届き再度勉強ということです。

• 第一部：不動産投資向け融資概況と首都圏の金融機関個別審査情報
• 第二部：単法人で十億円規模の融資を受けて不動産投資を拡大する方法

という構成で、約3時間ものです。

第一部は、金融機関の融資の変化、そしてメガバンク、地銀、信金・信組、ノンバンクの合計約30金融機関の融資スタンスと審査基準について情報共有がありました。

個別には詳しく書けませんが、総じて審査は厳しくなり、頭金はより多く求められるようになっているということです。

第二部では、金融行政方針に関する資料や、各金融機関意に行われた日銀のアンケートに関するものもありました。

日銀が発表する金融システムレポートに「リスク応じた金利設定をすることが重要だ」という文言がありました。

最近何かで、昔のように総量規制をかけるのではなく、金利を上げることにより貸し出しを抑えようという政策という記事を見ました。

求められる頭金の上昇とあわせて、これまでより融資を受けるハードルが上がってくることは間違いないでしょう。

しかし銀行も優良な貸出先を探すわけですから、しっかりとした財務状況にあれば借りられる、二極化が進むことでしょう。

石渡さんのセミナーは、金融機関の審査における格付方法と内容など、以前も受講したことがありますが、 金融機関の審査業務の踏み込んだ話だったり、金融庁や日銀との関係性だったり、信用保証協会を利用したメガバンクからの融資引きや経営者保証ガイドラインの話題だったり、 切り口が他にあまりない話を聞けるので面白いし勉強になります。