投資茶屋　むらり庵

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6月から順次、金利アップによる利息が増えていきます。

全物件で、合計2,563,608円／年の増加（泣）

決算期は8月なので今期は大丈夫ですが、来期の決算は、営業外費用（利息）が大きくなり、非常に厳しい見通しです。

減価償却費が大きいのでCFは問題ないですが、会計上も黒字を維持していくために、とれる対策として考えられることをリストアップし、自己資本比率改善、経常利益向上、フリーCF向上という３つの面での効果を比較してみました。

現状のままを前提とした場合にできることは、営業外収益（主にはクリーニング代、原状回復費用の借主負担分、解約引(解約敷金償却)、火災保険金等）ができるだけ大きくなるように注視して、経常利益の下支えを意識するくらいです。

新規物件購入は、自己資本比率の悪化は当然として、築古で考えると減価償却の観点からも、キャッシュフローは良いのですが、かなりの高利回りでもなければ会計上の利益はそうは残せません。

保有物件売却による財務状態改善からの新規物件購入も考えられますが、償却切れになる頃に売却を絡めていくつもりで考えてもいるので、いずれ財務状態は改善されるでしょう。

３つとも○の、
・繰上返済
・借り換え
・他の売上創出（新規事業等）

のうちで考えると、即効性がありかつ経常利益の増加・黒字維持に効果的なのは、繰上返済だと判断しています。
ただ、会計上の数値については、確かに今後も新規に融資を引いていくなら赤字は御法度ですが、現金買いも考えるようになっているので、あまり気にしなくてもよいかなと思ったりもします。

借り換えは、耐用年数を超えた融資年数で組んでいますし、現実的ではないでしょう。

新規事業では、民泊への参入は見送りましたが、現在はレンタルスペースの可能性について調査しています。
民泊もレンタルスペースも、減価償却の視点はほぼないですし、順調であれば利益率も高く、役員報酬（まだ弊社は出していません）の原資ともなる会計上の利益を増幅させることができ、不動産賃貸業の弱点を補う事業だと思っています。

直近の展開は、繰上返済で会計上の数値を守りつつ、新規事業を探る形になると考えています。