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IZUMI塾に参加してきました

2019 年 8 月 22 日 コメントはありません

7/20(土)、21日(日)の2日間で開催されたIZUMI塾に参加してきました。

いいオッサンが前日から子供のようにワクワクして(笑)
それくら楽しみにしていた講座でした。

6年ぶりの開催とのことで、前回から受講者倍増の約120名が参加。

懇親会も熱気ムンムンで質問のマイクを奪い合う、少々異様な雰囲気でした。
私も負けじと聞きたかった質問をしてきました。

大袈裟でない話、泉さんは恩人です。

現在の投資家としての私は、7年前まだお金に無知だった頃、昼休みにたまたま本屋で泉さん監修の書籍「誰も教えてくれないお金の話」を手に取ったところから始まっています。

その恩人が目の前にいて、私が質問をし、それに答えてくれている。
この状況は、少し感慨深い時間でもありました。

講座内容については、守秘義務も結んでおり書けませんが、
市場状況や融資情勢などによって、今も通用すること・しないことはあると思いますが、
不動産投資のシンプルな本質を学ぶことができました。

特に内容に難しさを感じることがなかったのは、この7年間、投資家目線・銀行目線・業者目線それぞれの勉強のほか、
宅建業、賃貸住宅管理業、民法、簿記・会計、ファイナンス、税務など知識を積んできた今だからこそだと思います。
これが6年前の参加であれば、理解することはなかなか難しかったでしょう。

今回学んだことを糧として、効率良く物件を増やしていけるよう取り組んでいきたいと思います。

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銀行へ物件持ち込み評価してもらいました

2019 年 7 月 28 日 コメントはありません

去年開拓した、プロパーローンに応じてくれるという地銀に物件を持ち込んでみました。

  • 木造アパート築31年
  • 都内最寄駅徒歩10分
  • 土地約80坪
  • 価格8,600万円
  • 満室時表面利回7.2%

築年数がけっこう経過していますし、表面利回も良くはありません。

ただ、土地積算評価が約8,000万円ありフルローンでも3年程度保有すれば借入残高<土地値になります。

キャッシュフローは大きくプラスになりますが、耐用年数を超えていますから4年間は減価償却費が大きく税引後利益がマイナスになります。

賃貸経営で税引後利益が2期も続けば、銀行が融資をしてくれなくなります。

このような物件を買う判断はできませんが、こんな物件に銀行はどんな条件を提示してくるのか。
本当に融資する気があるのかも含め、興味がありました。

結果、もらった仮審査の連絡は、

  • 融資額:物件価格の85~90%
  • 金利:1.7%前後
  • 期間:20~25年

という、意外に高い評価でした。

前述の理由で見送りましたが、償却残年数がなるべく多く残っているRC物件を探そうと思います。

カテゴリー: ファイナンス, 不動産投資 タグ:

IZUMI塾に参加してきます

2019 年 7 月 13 日 コメントはありません

ファインシャルアカデミー最高峰講座「IZUMI塾」に参加してきます。

7/21(土)、22(日)の2日間で、参加費は48万円

6年前の開催時は、まだ不動産投資家として歩き出した直後で、知識も何も追い付かないと思い検討もできませんでした。

今回は、知識も成熟してきていますし、経験もそこそこ付いてきています。

今回がタイミングと思い、申し込みました。

費用は小さくない金額ですが、不動産投資から生まれたお金との比較や、不動産拡大の効果的な手法を成功者から短時間で効率的に学ぶに支払う対価としては、高いと言えるものではありません。

得たお金を、企業でいうところの設備投資にあたる、脳ミソへの再投資をします。

ここで得られた知見が、また新たなお金を生んでくれることを期待して。

物件探しのパートナー探し

2019 年 7 月 8 日 コメントはありません

先月会った不動産業者のうち、3社から具体的な提案がありました。

■業者A
新築一棟建売物件を紹介してくれる。
しかも融資条件によってはROIが30%を超えるような投資効率の良い情報が多い。
これを、私の希望もあってプロパーローンで融資を引ける金融機関を探してくれる。

■業者B
新築一棟土地から購入しそこに上物を建てる、いわゆる売建物件
アパートローンで買えるところまで買い、また不動産投資を取り巻く状況が変わるまで待てばよい、というスタンス。

■業者C
債務超過状態を解消していくため、築古物件を買い進める。
その際、5,000万円を切るような物件から、プロパーローンで実績を作っていく。

3社3様で、面白いなぁとは思います。

A社・B社のような新築木造アパートは、1億円前後の物件でも、土地の実売価格+木造建築費用概算(坪50万円計算)と比べて、その売価は3,000万円程度は上乗せされていると計算できます。

相続税路線価を用いた評価となれば、なおさら積算評価との乖離は大きくなります。

新築だから仕方ないのですが、個人属性で買うとバランスシートを毀損しその後の買い進めが難しくなります。

そういった意味では、プロパーローンで考えてくれるA社はアリです。
しかし、いくら収益性重視であっても、法人や代表に資金力が無ければ、担保力の弱い物件に貸してくれるでしょうか。

B社は、手っ取り早く個人属性で、不動産投資の融資に積極的な銀行から限度額までアパートローンを受け、あとはまた不動産投資バブルのような流れが来るまで待機する、というような戦法。
取り扱う物件は、1Kでも30平米を超える設計やオートロックなどで差別化をしており魅力はあるのですが、私の資産形成を考えていない(1件売れればいいやと思っている?)ように受け取れます。

C社が提案する築古物件は、修繕リスクであったり、早めに来るデットクロスであったりをマイナス材料として考えてしまいます。
修繕費、RCは1,000万円超えも普通にありますが、木造なんかにおいては、この考え方はメンタルブロックですね。

手元資金や所有物件の構成など、人それぞれのステージがありますが、今の自分のステージにあった戦い方は、C社が適当です。

売建物件や、土地を仕入れてからの新築などは、ゆくゆく目指すところであって、大事なのは、その時々に合わせた自分の戦い方を見誤らないことだと思います。

C社は、プロパーローンの実績作りのために、利益の小さい物件を探す(金額の大きい物件売買と手間は変わらないのに)という、利益優先、お金になる客対応優先の世界においてはなかなかできない提案だと思いました。

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アパート現地調査の結果

2019 年 6 月 15 日 コメントはありません

先日書いた、ROI30%超えになる可能性のある物件、
スピード勝負になると思い、仕事を定時にあがって現地調査に行ってきました。

簡単なスペックは次のようなものです。

  • 東京23区内
  • 最寄駅徒歩10分弱、乗降者数約6万人
  • 木造新築 1K・1LDK 全14部屋
  • 表面利回7%後半
  • 価格約1.5億円

外観

オートロック

内廊下

玄関

シューズクローゼット

1LDKのダイニングキッチン

独立洗面台

風呂

居室

クローゼット

バルコニー

内装は特に問題なく、むしろちゃんとした方かと思います。

土地値も実売価格相応、建物費に2,500~3,000万円くらい上乗せしているなーという感じですが、
これだけの経営数値を出して、新築建売の中では良心的な方だと思います。

諸条件勘案の末、買いと判断し、集合ポストがまだ未設置だとか、ゴミ集積BOXは設置されるのかとか、
細かい部分を担当者へ翌朝確認することにしました。

で、翌朝担当者へ連絡を取ると、昼過ぎにメールが来て・・

先を越されてしまいました・・

残念ですが、また次を探します。

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不動産業者の開拓

2019 年 6 月 9 日 コメントはありません

法人が8月末で消費税課税事業者である期間が終わることもあり
そろそろ本気で物件を探さねばということで、投資用物件を取り扱う業者2社と会ってきました。

以前は楽待のセミナーに参加した流れで物件紹介まで相談するなどしていましたが、
今回は投資家さんのブログを参考に、悪徳でなく、ノリも合いそうな業者を選びました。

まあ、ノリなんて担当者にもよりますし、会ってみないと分からないですが。

良質な情報が流れてくる業者であれば、多少担当がハズレでもよいかと思っています。

担当者がいくら良い人でも、会社の持ち玉がクソだとサヨウナラです。

さて、今回の業者さんはどうだったか。
今後やりとりをしていかないと実質的には分かりませんが、第一印象ということで。

1社目の担当者は、とても良い方でした。
事前からメールで、質問したいことや期待することなど聞かれ、
ピントのズレた面談にならないようにしようとしている姿勢が窺えました。

話してみると、フィーリングが合い、諸々の話も通じるので好印象を持ちました。
全体的にそつがない方だなと感じました。

また、取り扱っている物件を3件見せてもらいスマホで即席シミュレーションしてみました。
借り入れ条件にもよりますが、1件は普通(といっても並の上くらいの数値)。
そして他2件はROI30%超を叩き出すような怪物級の数値。

1社目とは、今後の発展が楽しみです。

2社目はの担当者は、ちょっとスキルが足りない印象でした。
自信が無さそうで言葉が滑らかではない他、急に築古と新築の利回りの違いとか初心者セミナーのようなことを言い出したり。
相手によっての柔軟性がなく、先輩からやセミナーで聞いたこと、知っていることを口にしているようで、
ちょっと会話のキャッチボールができないタイプの方でした。

こちらの会社は、新築・築浅も取り扱っていますが、築30年以上の築古物件に強い感じを受けました。

耐用年数超えの築古はバランスシートを毀損せず(いわゆる土地値物件)、資産拡大を進めるには良い手だと思いますが、
4年の減価償却期間を終えるとCFが激減するはずですし、売るにしてもスムーズに売れるのか、修繕費が多くかからないのか、
ババを抱え込むことにならないのか、と以前から気になって手を出せずにいます。

実際には、償却期間を終えたら売ったり、建て替えたりしているそうですが。

築古へのメンタルブロックがはずれたら、2社目とのお付き合いは物件次第かな、という関係になりそうです。

今後も業者開拓は適宜していきたいと思います。

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区分マンション現地調査

2019 年 5 月 26 日 コメントはありません

少し前になりますが、ゴールデンウィーク最終日に区分マンションの現地調査に行ってきました。

  • 北柏駅から徒歩10分
  • 築25年
  • 3LDK
  • 占有面積63平米弱
  • 5階建ての3階部分
  • 所有者が居住中

といったスペックです。

このマンションの売買履歴を調べてみると、980~1,280万で売買されていますが、
3月に注目した際は、780万円で売り出されていました。

それが4月後半になり680万円に改定されていました。
調べてみると、昨年から売りに出ており、数ヶ月に一度100万円ずつ値下げしているようです。
売り急ぐ理由が何かあるのかもしれません。

これだけ価格のねじれがあれば、現金買い・短期売却で旨みがあります。
法人保有なら、短期でも譲渡課税は20%で済みますし。

資料請求と管理組合の修繕積立金累計額、大規模修繕の状況等をメール問い合わせし、現地調査へ向かいました。

外観は、ところどころタイル補修されているものの、築年数を考えると全体的にきれいです。

15室中、郵便受けにテープが貼られている1室が空室のようです。

階段もきれいに管理されています。

駐車場は広く、戸数分(15区画)あります。

駐輪場もしっかり確保されています。

駅までの道中。病院などがある開けた通りまでは、この通りの風景です。夜はちょっと怖いかもですね。

駅前の様子。飲食チェーン店は日高屋くらいでした。

駅の反対口の様子。国道6号線があるだけといった様子。

ひととおり調査を終え、物件自体には好印象を持ちました。
しかし、駅から物件までの道中は、途中から空き地が広がる寂しさを感じるものでした。
実際に歩いてみると8分程度でしたが、体感的にはもっと遠く感じました。
また、駅前に保育園はあれど小学校や中学校は1.5km以上離れています。

以上の観点から、積極的な購買意欲には至りませんでした。

購入したのちに1,000万円くらいでは売れるとは思いましたが、
買い手が付くまでに1年程度は覚悟する必要がありそうだとも感じました。

その間に良い物件に巡り合うことも想定し、手元資金の本物件への投入は見送りました。

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融資セミナーに参加してきました

2019 年 5 月 5 日 コメントはありません

安藤新之助さんの融資セミナーに参加してきました。

安藤さんは楽待での連載をお持ちの他、以前投稿したDVD「8つのステップ 2014」でも融資編を担当されていました。

融資に関する知識と経験は豊富な方で、融資に特化した著書も発刊されています。

安藤さんはご自身初の取得物件が1.1億円でフルローンだったそうです。
1億円はアパートローン、0.1億円は担当者がアレンジしてプロパーローンで組んだそうです。

いろんな銀行を回って断られ、最後に断られた銀行の違う支店に行ったらOKが出たと。

そんなご経験から、支店や担当者によって違うから断られても気にしないと仰っていました。

とはいえ、いきなり1.1億円フルローンが出ること自体に素地の違いを感じますが・・

さて、最新の融資事情として、サラリーマン大家へは厳しいが賃貸事業者にとっては追い風とのこと。
ここらへんは一般的に耳にする情報です。

直近半年で融資が出ている銀行としては、りそな銀行、千葉銀行、横浜銀行、大光銀行、福岡銀行、オリックス銀行、城南信用金庫、埼玉縣信用金庫、芝信用金庫、さわやか信用金庫、西武信用金庫、西京信用金庫、城北信用金庫、神奈川信用金庫、川崎信用金庫、伊予信用金庫といった名前があがっていました。

  • ヒラ行員でも上席に申告されると思って誠実に対応する。
  • 融資担当と渉外担当では、話を通すルートは渉外担当が先。
  • 貸出店と預金店を貸出実績を聞くなどして見分ける。
  • 融資後には、通帳記帳時などついでに顔を出し追加融資につなげる。
  • 資金計画書は融資の5原則(公共性・安全性・収益性・流動線・成長性)に沿った構成で作成する。
  • 融資の条件のように定期預金や保険への加入を勧めることは禁じられており、ゴリ押しされたら金融庁に聞いてみると言うとビビる。

といった話もありましたが、全体的には、銀行に安心してもらうための術とか融資審査基準とか、既に知っている内容が多かったです。

海外積立の話を聞いてきました

2019 年 4 月 2 日 コメントはありません

先日、ご縁のできたIFA(独立系ファイナンシャル・アドバイザー)に、海外積立の話を聞いてきました。

円資産だけというのも将来的には気になる点ですし、海外商品の勉強もしたかったので時間を作ってもらいました。

インベスターズトラスト社の「エボリューション」という商品です。

同じようなコンセプトで、数年前に問題になったアブラハム・プライベートバンク社の
いつかはゆかし」を思い出し警戒心が出てきますが、あれについてはそもそも手数料が高すぎると仰っていました。

以下、メモです。

インベスターズトラスト社については、

  • ケイマン諸島からプエルトリコに拠点を移した
  • A.M.Best社による格付けは「A-」
  • 資金は複数の銀行に分散して分別管理されている

商品については、

  • 税金は一時所得扱いで分離課税
  • 元本保証プランと変額プランがある
  • 200$から積立可能
  • 2年間は最低積み立てないとノーリターン
  • 最初の2年間積立分は、15年経過までロックされる
  • 積立額に対して手数料が年3~4%かかるが、20年以上の契約者は16年目以降0円
  • 積立時のクレジットカード手数料は無料
  • ボーナスポイントが付く

変額プランについては、

  • 積立期間は10~25年
  • 平均して年利6~7%
  • ロイヤルボーナスもあり
  • 途中で取り崩してもペナルティなし

元本保証プランについては、

  • 10年で125%保証、15年で140%保証、20年で160%保証
    →年利でいえば4%くらい
  • 途中一部でも取り崩すと保証は無くなり、S&P500に積み立てている状態となる

私がメモしたのは、ざっとこんなところです。

これらのインプットに対しての判断は、

  • 年利4%確定は悪くないが、それも為替によって不透明
  • 不動産融資を受けるにあたって、銀行が金融資産として評価しない可能性がある
  • 最低必要積立期間に縛りがあったりロックされたりで窮屈感がある
  • S&P500は過去どの15年を切り取って見てもマイナスになったことがない
    →国内のS&P500投信に積み立てた方安全では?

結論として、この商品は買いま・・・・・せん

ただ、S&P500の優秀性は感じることができました。
バフェットさんもS&P500で運用することを妻へ遺言してますし。
平たく言うとアメリカ経済はいつの時代も強いんだから凡人は黙ってコレ買っとけ」ということです。

ということで、国内のS&P500投信には積み立てを開始してみようかと考えています。

火災保険の勉強会

2019 年 3 月 18 日 コメントはありません

火災保険は、自分の中で勉強が深く及んでいない部分なので、
先日、不動産投資家が集まる勉強会へ参加してきました。

実体験を通して、「経年劣化」「老朽化」がNGワードなのは認識しています。
この言葉を使うと一発で保険適用外になります。

嘘の申告をすることはいけませんが、

  • 交渉の仕方次第で保険金を受け取りそびれる
  • 申告できることを知らずに自腹を切ってしまう

といったことは避けなければなりません。

備忘にメモっておきたいことか下記のようなところです。

  • 保険請求権は3年で失効する
  • 一部損壊認定されるには、鑑定人による20%以上の損壊認定が必要
  • 発生日付の特定が不明な場合、WEBで気象庁データを検索し、場所・日付から荒天を調べ、「○月○日だと思います」という申請でOK
  • 入居者の火災保険で、入居者が退去する際、入居者の保険で原状回復費をけっこうカバーできる保険もある(退去者の協力が必要だが)
  • より安価な保険会社に乗りかえようと思った時、加入して2年以上経過していれば残額は満額戻ってくる

北海道地震などの話を聞きましたが、保険が適用されてもオーナーの持ち出しが数百万円になる物件も多く、
そういったことに備えてお金を貯めておく必要があることをちょっとリアルに感じました。

首都圏を中心に物件を買い進めたあとに大震災に見舞われ被害に遭うと、最大でも火災保険の半分しか出ませんから、物件数が多いと、一気に破綻してしまうかもしれません。

そういったことも想定の範疇に置き、不動産だけでなく他の金融資産もバランスよく分散させて運用したり、
不動産でも地域・構造・築年を組み合わせて全滅は避けるように考えたり、保有戸数の上限を決めて売り買いで資産入れ替えをしたり、攻守のバランスと取りながらリスクに備えることが大事だと思いました。

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