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電気的・機械的事故特約

2020 年 5 月 28 日 コメントはありません

以前触れた火災保険の特約ですが、K火災は新築(11ヶ月以内の建物)との条件があり電気的・機械的事故特約に入っていません。

別途、MS海上で年9万円くらいでこの特約に入れるは入れるようで、
管理業を営んでいる知人のツテで保険代理店の人から、加入の提案がありました。

この特約の対象は、建物に設置された設備・機械類で、家財は除きます。
持ち運びができない設備が対象、というイメージで、例えば下記のようなものです。

  • ビルドイン食洗器
  • ビルドインオーブンレンジ
  • エアコン
  • 給湯器
  • 照明
  • 浴室乾燥機
  • アンテナ
  • 床暖房
  • 太陽光発電
  • 電動シャッター
  • インターホン
  • 換気扇
  • エレベーター
  • 給水ポンプ
  • オートロック、
  • 宅配ボックス

バルブの操作ミスや空焚きなども対象になります。
ただしメーカー保証があるものは重複になるので対象外になります。

この特約の代わりと言えるか分かりませんが、LPガス会社の特典として下記を戸数分付けています。

  • 追い焚き付給湯器
  • ビルトインコンロ
  • 2.8型エアコン

購入した物件のエレベーターはフルメンテナンスですし、ビルドイン食洗器もビルドインオーブンレンジも、
床暖房もないので、故障した時にノーカバーとなるのは、照明、インターホン、ウォシュレット、
オートロック、宅配ボックス、防犯カメラ、給水ポンプあたりかと思っています。

この中で価格が張りそうなのは、給水ポンプくらいですかね。
でもこれも1,2年前に交換しているので直近で交換は想定できないです。

本来なら、入りたい特約ではあるのですが、年9万円の費用と天秤にかけ、
そんなに故障・交換の頻度が多くないなら入ることもないと考えています。

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商業ビル投資ゼミ

2020 年 4 月 16 日 コメントはありません

ファイナンシャルアカデミーの「商業ビル投資ゼミ」の受講を開始しました。

2年間で98,000円(税別)+ 1回教室参加権30,000円(税別)で、合計128,000円(税別)です。

前から興味のある講座でしたが、そろそろ住居系に加えて店舗系の勉強をしてみてもよい段階かと思い受講を決めました。

先月購入した一棟マンションの1階には事業所が入っているので既に店舗系に手を付けていることにはなりますが、管理・運営面含めてそっち系のことはよく分からないというのが実情です。

  • 住居系との比較
  • 商業系のメリット
  • 融資面での違い
  • 管理方法

など学びたいと思っています。

もっとも、最近のコロナウイルス感染症拡大の影響で、店舗系は不況に陥ったり賃料の不払いの問題も表面化しています。

知識を付けたうえでデメリットやリスクの方が大きいと判断すれば、参入することはないでしょう。

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火災保険の加入内容

2020 年 4 月 13 日 コメントはありません

先月末に決済を終えたマンション一棟の火災保険ですが、金融機関指定の火災保険代理店にて下記内容で加入しました。

■火災保険
通常の火災保険(火災、落雷、破裂、爆発、台風・ひょう・豪雪 等)に加え、
飛来物や水漏れ被害等までカバーできる住宅総合保険タイプに、下記特約を付けました。

  • 特約家賃担保特約:8ヶ月
  • 施設賠償責任保険
  • 漏水担保特約

また、残存物取り片付け費用補償が付いていることも確認しました。

今回の物件は、1階に事業者が入っています。

取り扱いがある保険会社が、MS海上かK火災かということでしたが、

  • MS海上:1戸でも事業用だと住居用保険に加入できない
  • K火災:事業用が2割を超えなければ住居用保険に加入できる

ということで、保険料が安価で住宅用保険となるK火災を選択しました。

なお、お店が飲食店、溶接、板金等だったりすると火気使用で火災リスクが高くなり、
支払い保険料は割高になりますが、今回はそれらには該当しない事業所です。

しかし、今後もし事業所が入れ替わり、保険料割高に該当するような業種だったりすると、
保険会社へ通知しておかないといざ事故が起きて申請した時に、モメるそうです。

■地震保険
基本は火災保険金額の50%まで(Max5,000万円)加入可ですが、
躯体も残債も大きい物件なので、全体で5,000万円では少な過ぎます。

1戸ずつ加入するパターン(各戸でMax5,000万円)にしました。

ここで、いくらまでの補償にするか、評価額(保険金額)で迷いました。

建物新価評価額の約1.3倍で契約すれば、地震保険で残債フルカバーすることもできましたが、支払い保険料が高額になること、実際全壊はない(全壊判定はそもそも保険会社が基本出さない)だろうとも考え、安心感を持ちつつ運用できるであろう5年後の残債をカバーできる程の額を設定することで考えが落ち着き、結果的には評価額よりも下での契約となりました。

また、地震保険の構造区分は、イ構造(耐火)とロ構造(イ構造以外の構造)があり、イ構造の方が安価になります。
さらにイ構造は、M構造T構造に分かれ、M構造が一番安価になります。

  • M構造:耐火マンション
  • T構造:コンクリート造、鉄骨造、耐火・準耐火建築物、省令準耐火建築物

ちゃんとM構造での契約となることの確認をしました。

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決済&引き渡し完了

2020 年 4 月 5 日 コメントはありません

3月末に決済が完了し、無事引き渡しを受けました。

新型コロナウイルスが拡大する中、売主さんは都内へ移動することを嫌い、
売主側で手配した銀行と買主側別々の会場に別れ、途中電話でやりとりをしながらの決済になりました。

消費税還付は金融機関が嫌ったこともあり使わず、約1,500万円の還付を受け損なうのは痛いですが、
フルローンでROIも50%台あり、そこは目を瞑って物件入手することを第一に進めました。

これで3棟27室のオーナーとなりました。
今回の物件は収益性が高く、今後の賃貸経営拡大の中核となるはずの物件です。
本物件の運営を大切にしつつ、次の物件を来年末までに取得できるよう狙いを定めていきます。

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不動産購入に関する諸手続きをしてきました

2020 年 3 月 28 日 コメントはありません

先日、融資してくれる金融機関へ出向き、下記手続きを一気にやってきました。

  • 司法書士(抵当権設定)手続き
  • 火災保険加入手続き
  • 重要事項説明
  • 不動産売買契約
  • 手付金振り込み
  • 金銭消費貸借契約

間に昼休憩を挟んで、トータル4時間半の長時間でした。

重説と売契の書面は、事前に何度かやりとりして修正を終えていたので、当日は簡単な確認だけで終えました。

火災保険は、内容はすぐに決めたものの評価額(保険金額)設定で多少迷い、このへんはまた別の回で書きたいと思います。

金消契約は、事前に特に触れられていなかったので普通抵当だと受け取っていましたが、当日根抵当の書類を準備されていました。
根抵当も、メリットもあればデメリットもあります。

メリットとしては、融資までのスピードが速いこと、そして極度額(今回は融資額の120%を設定)までは繰り返し借り入れることができますから、返済が進めばその枠がどんどん広がり戦略が立てやすくなります。

片やデメリットとしては、この金融機関が融資し続けてくれているうちはよいのですが、貸し渋られてしまい他行に融資相談したとしても、空き担保枠が使えないので優位に交渉が進められず、ひいては事業の拡大が鈍化してしまうリスクがあります。

ちょっとこの場で根抵当を出されるのは反則・・と思いながらも、渋ると他行からの借入を考えているのか等詮索されても嫌ですし・・
もともとは今後追加での支援も考えていると言われていましたし、当面は蜜月化したい金融機関ですので・・

「融資方針が変わったりして見捨てられると、他行へ相談に行っても空き担保枠が使えず買い進められなくなる・・見捨てないでくださいよ!!

と伝えた上で、承諾しました。

枠内に収まらない案件の場合は極度額の追加対応で、この支店には15億円まで追加を繰り返している方もいるそうです。ただ、バランスシートが5億円以上の債務超過で、現在は融資ストップ状態だとか。

逆に言えば、そんな状態になるまで借り進めることができるということで、少しの驚きと、多分な安心感があります。

来週は融資実行、管理業務委託契約の予定です。

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一棟マンション売買成立

2020 年 3 月 16 日 コメントはありません

買付証明書を提出していた物件ですが、ようやくOKの結果をもらいました。

3,000万円値切ったので、ちょっと難色を示されたようですが、非公開案件だった中で、2億円超えという価格帯では融資が付くライバル不在で、買い手がいる今回が良いタイムングと判断していただいたそうです。
融資特約無しだったのも、必ず買ってもらえるという安心材料になったようです。

現地調査、融資審査、買付申込と2ヶ月半を要しました。
不動産担当者さん、金融機関の方々、売主さんに感謝です。

ひと段落しましたが、ホッとする間もなく月内決済を目標に動くこととなりました。

重要事項説明、売買契約、金消契約、火災保険契約・・と慌ただしくなります。

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買付証明書提出(融資特約無し)

2020 年 3 月 1 日 コメントはありません

ROI50%超えのマンション1棟の本審査が希望の内容で通過したことを受け、買付証明を出しました。

売主の希望価格より3,000万円下での指値ですが、不動産業者担当者さんも交渉頑張ると言ってくれた金額です。

金融機関の助言もあり、融資特約無しでの提出しました。

この金額であれば必ず買うということのアピールですから、あとは売主さんの判断です。

2億円超えの物件を融資特約無しで買い付ける・・これまで想像し得ない自分の姿です。

管理状態良好収益性大

この物件をエンジンとして今後の拡大を加速させる、どうしても手に入れたい物件です。

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定期積立預金追加

2020 年 2 月 23 日 コメントはありません

地銀、信金、信組をいくつか回っているうちに、信組の温かみが解るようになりました。

ということで・・新たに近所のD信用組合で定期積立預金をすることにしました。

これで定期積金を仕込む金融機関は、地銀1・信金2・信組3になります。

ですが、まず定期積金元になる普通口座開設でつまずきました。

窓口で用件を伝えると、何故うちの信組を選んだのかとかお決まりの質問をしてくるので、
こちらもいつもと同じように、家が近所なのでーとか、資産の分散でーとか返答。

窓口の女性が奥に戻り、中堅男とヒソヒソ・・で、窓口に戻ってきて、
口座開設は自宅確認をしてからでないとできません。担当が今外出中で、戻ったら電話いたします。」

とのこと。

俺、、怪しまれてる・・
初めての展開に少し苦笑。。

その間、中堅男はこちらを睨んでいます。
私も呆れ顔で、窓口女子と話をしながら肩越しにその中堅男を睨み返しつつ「何だか厳しいんですねー」とか会話。

ここでモメて心証が悪くなっても仕方ありません。。
私の目的はその先にある大型融資ゲットです。

体裁よく断ったつもりだったのかもしれませんが、了解していったん帰宅。

その15分後、担当者と名乗る男性から電話があり、またまた口座開設の理由を聞かれると共に、今日は外出できないと言われます・・。

ここらで正直に言ってみました。

「不動産をやっていて、将来的にご支援いただける可能性に繋がることもあるかなと思って。」と。

そしたら急に合点がいったというような応対になり、「そこまで考えていただいているなら承知しました。」と、これから来るとのことに。

さっきまで外出できないと言っていたのは何でしょうか・・

こんなまどろっこしい応対は初めてのです。

きっと怪しいオーラを出している自分が悪いのでしょう・・。

しかし、入口審査が厳しければ、内側に入ってしまうと逆に親身なんじゃないかとも思えます。

しばらくしたら担当の渉外さんが来訪されました。

現在保有している物件を聞かれたり、いま取り組んでる案件に融資が付いた話をしたり、営業エリアや評価(積算か収益還元か)を聞いたりしながら口座開設手続きを終えました。

定期積立預金手続きは、普通口座開設が終わってからとのこと。

慎重過ぎるくらいの手順を踏みますね。物件審査もかなーり時間がかかるのかもしれません。

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融資審査通過

2020 年 2 月 20 日 コメントはありません

先週、本審査結果が出ました。

  • 金額:2億円超(フルローン)
  • 金利:約2%
  • 期間:25年

30年で審査申し込みしていましたが結果は25年。

築30年程のRCなので想定の範疇です。

それでもROI50%超の秀逸な数値を出しています。

今回は法人へのプロパーローンです。

今後他の金融機関からも信用を置いてもらえる実績になり、事業を有利に展開していければいいなと思います。

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ROI60%超えの物件に取り組み中

2020 年 1 月 22 日 コメントはありません

昨年末に提案を受けた築古RCマンション一棟。
今年に入ってから現地調査を行い、資料一式を揃えて銀行へ融資審査のお願いをしてきました。

都心から1時間弱に位置するとはいえ、最寄駅は1日乗降客数10万人を超えるビッグターミナルです。
そこからバス利用ですが、物件は敷金・礼金を取れているので優良エリアと言えるでしょう。

昨年後半から、現在の自分の財務状況を踏まえ、高積算かつ高CF物件を探し求めました。
そうなると築古・RCとなり、都心から少し離れた立地になるのは自然な成り行きです。
ゆくゆくはより都心で土地評価の高い物件が欲しいですが、資産性よりも収益性を優先です。

都心から離れた土地だと、土地<建物になりやすく、減価償却費を多く取ることができ高CFになります。
高CFだと自然と高ROIになります。敷金が取れている物件だと、購入資金と相殺でより高ROI化に寄与します。
築古だと売値が積算価格に近く、さらに高CFが残債を早く減らして共担保・別担保を使った物件拡大も可能になります。

なるべく早くキャッシュを膨らませたい現況にあっては、有効な戦い方だと思います。

高稼働の物件で賃貸需要に難儀しないエリアであれば、RC物件の最大の敵は建物や設備の老朽化です。
そもそも管理状態が良くない物件は手に負えないリスクを敬遠してパスですが、今回の物件は修繕も適宜施され、小綺麗に管理されていました。
受変電設備、消防設備等々、マンション管理士・管理業務主任者の勉強も多分に役立っています。

しっかりとした修繕費用積立計画もシミュレーション表にプロットしました。
プロット前のROIは60%超え、プロット後でも50%台後半の優秀な数値です。

今後の不動産賃貸業の展開を占う、重要な案件になりそうです。

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