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マンション2棟一括購入ならず

2021 年 1 月 12 日 コメントはありません

3,500万円の値引交渉の末に先月買付申込を入れていた埼玉県の案件、2番手で流れてくるのを待っていましたが、1番手の方に融資が付き司法書士手配等を進めているという情報がありました。

現地調査も済ませ、信用組合へ年始の挨拶がてら資料一式を持参して稟議書作成に取りかかれるところまで進めていましたが、残念な結末でした。

築25年で、30年融資が見込める上、売値に対する積算評価が130%ROIも50%超と、数値的にも魅力大な案件でした。

残念ではありましたが、ベストを尽くしたので悔いはありません。

1番手の方の情報収集力、属性、運などが私を上回っていたまでです。

また次の案件にトライしていきます。

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2020年 感謝と来年の目標

2020 年 12 月 31 日 コメントはありません

■不動産投資
3月に信用組合から法人にプロパー融資を受け、マンション1棟購入することができました。
ROI50%超、経営数値も優秀な値を出す物件を迎え入れることができ、経営の安定化と加速に繋がりました。
信用組合からは、債務超過3億円までは問題なく融資OKの内諾をもらっており、その後11月、12月と買付を入れました。
うち1件は2番手で待機中。1番手の動向次第で、結論は年明けになります。
不動産からの税引後利益が本業の手取りを上回ってきており、数年内の脱サラ・専業大家化も視野に入ってきました。
2021年も慢心することなく、更なる基盤強化を求め2物件の取得を目標に頑張ります。

■株式投資
今年は株式投資には消極的でしたが、1銘柄(2395:新日本科学)にだけ6~9月に参戦し、約50万円の利益でした。
来年も株式投資にはほぼ参加しない意向です。

■積立投資
今年は積立投資開始9年目にして初のリバランスを行いました。
開始投資は年1でリバランスをするつもりでしたが、ほったらかしのままでした。
前々から債券の為替リスクについてどうなんだろうと思うことがあったので、組み込んでいる先進国債券、新興国債券を9月に全売却し、比率を整える原資としました。
今年はコロナ禍で一時評価額が大きく下落しましたが、最終的には利回り21.6%まで切り返して年越しを迎えます。
来年もコツコツ買い増していくのみです。

ペット死去による家賃5000円減額要望

2020 年 12 月 1 日 コメントはありません

3月に取得したマンションの入居者から、ペットを2匹飼っていたが1匹亡くなったので賃料を下げてほしいという相談が管理会社へありました。
どうやら、入居する際にペット1匹あたり5,000円、2匹で10,000円賃料加算をしたという経緯のようです。
前オーナーとの口約束だったようで賃貸借契約書には記載がありません。

管理会社からは、契約書に記載がないため対応致しかねると回答したそうですが、再度依頼があったとのことで連絡が入りました。
なんでも、応じてもらえないなら引越しも考えると言っているそうです。

引っ越しする・しないはどうでもいい話で、礼金も取れる物件ですし、逆に出て行ってもらってもらった方が賃上げ含め収益が上がるかも?と思います。

しかしながら、嘘をついて減額交渉してきているようには思いませんし、そもそもが諾成契約である賃貸借契約は口約束であっても契約は成立します。
その契約は特定承継人である現オーナーにも引き継がれます。

収益が下がるのは嬉しくはないですが、減額に応じることにしました。
(昔の自分なら、そんな口約束は知らん!と応じなかったと思います。)

当然ながら、また新たにペットを飼う場合はちゃんと連絡をよこすようにと申し添えました。

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現地調査2件

2020 年 11 月 24 日 コメントはありません

昨日、1日かけて千葉県内のマンション2棟現地調査へ行ってきました。

1棟目は、すぐ先は茨城と埼玉に入るエリアで、自宅からは1.5時間かかりました。

最寄駅からはバス15分、間取りは2LDK。
自家用車で通勤をしているDINKSがターゲットな物件です。

敷地は600坪以上あり、積算評価>売値。

築年数は20年ちょっと、満室経営です。

2年以内に全室リノベーション済みで、空室が無いので部屋は見られませんが、写真ではかなりモダンで綺麗。

満室経営が続くのも納得ができます。

大規模修繕工事も2年前にしており、この点も安心材料です。

表面利回りは約9%、ROIは約30%。

と、好材料が多いのですが、見送りました。

大規模修繕した割には共用廊下の防水が剥がれていたり、傷んでいたり、軒天に蜘蛛の巣があちこち張っていたり、バルコニーのコンクリがジャンカ(豆板)になっていたり・・

といろいろマイナス要素もありますが、これらは目を瞑れます。

一番の敬遠要素は、10年後に売却を考えた時に売れるイメージが持てない、という点でした。

実際、この物件は1年半売れ残っているとのこと。途中何人か融資審査したけど自己資金が出せず断念したそうです。

客付けには苦労しなそうで持ち続けている分にはいいのでしょうが・・

その帰り道、2棟目は自宅から約30分の位置。

去年大規模修繕を3000万円弱かけてやっていて、非常に綺麗でした。

築年数は1件目と同じく20年ちょっと。でも比較してこんなに違うものかと思います。

共用廊下は防滑シート、タイル張りでシックな茶色系の色合い。分譲マンションのようでした。

最寄駅からは徒歩約15分。表面利回りは約8%でROIは約23%。積算評価もほぼ100%で、購入判断としました。

近々法人の決算書を持って信組に報告に行くアポを取っているので、さっそく資料一式を送り、融資相談してきます。

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法人の第5期決算が終わりました

2020 年 10 月 28 日 コメントはありません

3月末に大型物件を購入したのに、経常利益はプラスで着地することができました。

銀行の信用格付け(スコアリング)に使われるのは経常利益と以前セミナーで聞いていたので、

6月に行った大きなリフォーム費用を特別損失にしてもらうよう、税理士へ伝えました。

ですので当期純利益はマイナスとなりますが、経常利益はプラスを守りました。

信用格付けでは、1次評価として定量分析・財務分析がされますが、これに使われるのが、自己資本比率、売上高経常利益率、自己資本額、売上高、債務償還年数・・などなどです。

格付けについては、取引金融機関の支店長に、私の債権者区分を聞いてみたことがあります。

「Aですよ」と即答が返ってきました。

えーと・・・、Aってナンデスカ?

格付は1~10まであって、「リスクなし」から「事故先」にまで10段階で区分され、格付6の「リスクはやや高いが許容範囲」までが「正常先」という債権者区分になります。

それ以降の債権者区分は、「要注意先」「要管理債権先」「破綻懸念先」「実質破綻先・破綻先」の5つに区分されます。

なので・・この金融機関では「正常先」ということ?だと解釈しました。

とはいえ、財務状況がそんな良いとは言えないことは自身でよく分かっていますから、今後意識的に改善あるのみです。

家賃滞納者の追い出し

2020 年 10 月 18 日 コメントはありません

大家業8年目にして初の経験です。

以前から滞納しがちな入居者さんでしたが、新型コロナウイルスの影響か、5月以降の支払いが完全停止し、連絡も一切取れなくなったと管理会社から連絡がありました。

実際には、家賃保証会社が入っているので、私に家賃が入ってこないという実害は無いのですが、その保証会社が立てた弁護士事務所から、

賃料支払催告兼条件付契約解除通知書」を内容証明郵便で送るための署名・捺印依頼がきました。

書面の内容は、

  • 貴殿は6~9月まで滞納している
  • 本書面送達後5日以内に未納金全額を支払うように
  • 支払えない場合は賃貸借契約を解除する、速やかに室内動産類を搬出して明け渡すように
  • 賃貸借契約解除後も当方は未納賃料と損害金、原状回復に対する請求権を保有する
  • 貴殿の受取不能に備え、同日付で普通郵便でも発送する

といったようなものです。

弁護士事務所への返送して数日後、賃借人から2日後に退去すると申し出があったようです。

内容証明郵便は受け取られず、保管期限切れで後日私の方へ郵便が戻ってきましたが、普通郵便を見ての申し出だったと思われます。

結局は、訴訟や強制退去にまで至ることはなく終えましたが、不良入居者と対峙したオーナーの話も聞いたことがあります。
スムーズに明け渡されたことは幸いだったと言えるでしょう。

原状回復費も保証会社にて1ヶ月分まで保証されます。

保証会社を立てることのメリットを感じる一件でした。

3月に購入した一棟マンションは、保証会社が入っていない部屋が多くあります。

もしそういった部屋で同様のことが起こった際は、今回のことを参考に書面を発送し、場合によっては弁護士も立てることになると思います。

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賃貸マンションショールーム見学

2020 年 9 月 23 日 コメントはありません

土地から新築系の書籍は既に6冊読んだ他、セミナーへの参加等も経てきており、最低限相手と話の疎通が取れるレベルには到達したと思います。

そこで、将来的に土地を仕入れて新築マンションを建てる場面に備え、少しずつ建築会社を回りコネクションと知識を増やしていきたいと思います。

第一弾は、都内にショールームを持つ建築会社さんへ行ってきました。

ショールームは1LDK(約40平米)でした。
賃貸仕様なので高級感は無いですが、十分な内装・設備です。
各部屋・部材について標準仕様か否か、またグレードアップ可否やオプションについて等確認してきました。

ひととおり確認をしたあと、一番気になる下記のようなことをヒアリングしました。

  • 建築坪単価
  • 戸あたり建築費
  • 設計費および設計期間
  • ボリューム図面作成にあたっての費用有無と必要期間および概算見積作成可否
  • 工期

建築物の規模によっても単価・費用は変わってくるので、

「RC造25㎡程度の標準仕様ベースでいくらですか?」

という聞き方をします。

建築坪単価110~150万円 と高めですが、ボリューム図面作成設計費地盤調査・改良費等を含むとのことなので、すごく高いということでもない印象です。
戸あたり建築費も何戸作るかによって変わってきます(多く作れば下がる)が、1,100~1,200万円とのこと。
参考までに「延床面積250㎡で建築坪単価130万円、戸あたり建築費1,400万円(1LDK)」の実績があるとのことでした。

ボリューム図面・概算見積作成には約4週間要す(図面2週間+概算見積作成2週間)とのこと。
スピード勝負になると、4週間は長すぎます。ある程度一次チェックはできても、高度地区や斜線制限をどう受け設計に影響するかとかまでは分からないので買付証明が出せません。
そんな時は、土地の情報を渡せば、だいたいこんなのが建ちそうですねとか初期回答してもらえるとのこと。

また、設計期間は4~5ヶ月、工期は4ヶ月+階数月とのことでした。

その他、2、3階建ての低層RCもOKか聞いてみたところ、2階建て4戸の実績もありとのこと。
もちろん採算が合うことが前提ですが、保有しているアパートを建て替えることになる際にも一考したいと思います。

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宅建士証更新

2020 年 9 月 17 日 コメントはありません

宅建士証の交付から5年が経ちますので、更新手続きを行いました。
例年であれば、対面での法定講習+確認テストですが、今年は新型コロナウイルスの関係で、テキスト(4冊)学習報告書確認テストを送ってもらっての自宅学習となりました。

指定した講習日から1週間以内に確認テストを終え、学習報告書、旧宅建士証などと一緒に研修センター宛に簡易書留で送ります。

ちなみに、テストは間違えだらけであったとしても、宅建士証の更新に何ら影響ないので気楽なものです。

後日、新宅建士証が送られてきました。

私は不動産投資家ですから、もちろん宅建士証を保持しなくとも問題ないのですが、
「宅建士」を名乗るためには宅建士証の保有が必要です。

これを名乗ることによって、程度の低い業者や担当者は離れていきます
おそらく、言いくるめにくい相手と思われたり、知識面で劣る担当者には面倒に思われたりするのだと思います。

逆に、そういったことを気にする様子のない担当者もいます。
そういった人は真面目な方が多く、引き続き連絡のやりとりが続きます。
おそらく、不動産の共通言語・知識が土台にあるので、やりやすく受け取ってくれている面もあると思います。

更新料も2万円弱かかりますが、怪しい魂胆のある輩も寄り付きづらいですから、魔除け料としては高くないコストだと考えています。

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木造AP大規模修繕の参考見積を取ります

2020 年 8 月 23 日 コメントはありません

築23年の木造アパート。

前回の模修繕が2008年10月だったことを踏まえ、そろそろ大規模修繕を計画しています。

3年後にはデットクロスに突入しますので、売却の準備にもなります。

実施時期は来年の雨が少ない時期を想定で、内容は下記を考えています。

  • 架設足場工事
  • 外壁(高圧洗浄、塗装)
  • 屋根(洗浄、塗装、防水)
  • バルコニー防水
  • シーリング撤去・打替
  • その他塗装(軒天井、破風板、鉄階段・鉄部、雨戸、雨樋)

業者が現地調査を行うことになることと、実施時には入居者へのお知らせ等、管理会社と連携が必要になることから、その旨を管理会社へ伝えました。

すると、日頃取引している業者も紹介できるとのこと。
管理会社を通すと割高になるのではと懸念しますが、スポット的ではなく普段から大規模修繕工事を依頼している業者であるため割高にはならないとの回答。

そういうことではなく管理会社のマージンが上乗せされるのでは?という主旨だったのですが・・

とはいえ、管理会社経由で見積取得や現地調査管理をしてもらえ、工事箇所が洗い出せることから、お願いすることにしました。

その後、他社からも相見積取得をしようと考えています。

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今後必要になってくるであろうことに向けた準備

2020 年 7 月 29 日 コメントはありません

今後そう遠くない将来に必要となってくるであろうことに向けた準備をリストアップしています。

■大規模修繕に向けた準備
木造アパートのうちの1棟は築23年目に入りました。
12年前に外壁塗装鉄階段・鉄部塗装雨戸・雨樋塗装シーリング打替の実施履歴があります。
近いうちに、これらの工事に加えて屋根の塗装高圧洗浄チョーキングや鉄部や躯体の腐食チェック等も想定します。
施工業者探しの他、傷み具合を確認しに、6年ぶりに現地へ行ってきたいと思っています。
屋根は、ドローンとまではいかないまでも、GoPro+自撮り棒で覗いてみたいところです。
豪雨や台風もありますので、火災保険が適用できるタイミングで実施に至れるとベストと考えています。

■土地から一棟建築フェーズに向けた準備
ここ半年程度、土地を探して上物を建てる知識収集を行っています。
書籍数冊+セミナーへの参加を通して、ざっくりとした費用感を把握できるようにはなりました。

とはいえ、建築基準法や各種条例、高さ制限、地盤改良等を織り込んだボリュームチェックはできませんので、設計・建築会社探しが必要になります。
完成見学会や構造見学会をやっている建築会社もあるので、知見を得に参加してきたいと思っています。

土地から新築の手法の最大の弱点は積算評価が出ない点であり、これを補うだけの現金等資産を持っていないとB/Sが債務超過になります。
それを解消すべく、利回り8%程度で建築し5~6%程度で短期売却すれば、短期間に大金を手にすることができます。
しかし、そうする融資してくれた銀行との関係は悪化します。理解がないと出禁を食らうでしょう。
宅建業者になればプロジェクトファイナンスも狙えるのだと思いますが現状では非現実的です。

では保有するかというと、築古一棟と比べ利回りは低く税引後CFは劣ります。
代わりに向こう10年以上は修繕リスクと空室リスクが低い安定経営が期待できるでしょう。

この先2棟程度築古一棟を購入して、資金と資産がある程度潤沢になり、拡大フェーズから安定フェーズに移行する頃に参入するつもりです。

■社会保険労務関係の準備
出張旅費規程は既に作成し、宿泊と日帰り日当の取り決めは行っています。
2年以内には役員報酬や給与に関する規程を作成していきたいと思っています。
また、その頃には良い社労士を探していたいと考えています。

■休眠中法人の稼働に向けた準備
法人銀行口座、クレジットカードは開設しました。
あとは下記を税務署へ提出してきます。

(1)法人設立届出書
(2)青色申告の承認申請書
(3)給与支払事務所等の開設等届出
(4)源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請

1社目でお世話になっている税理士法人へ相談しましたが、上記作成と提出は2社目の法人決算も含め報酬が発生するとのこと。
この税理士法人にやってもらった1社目の申請書類を参考に、自分でやることにしました。

(2)は対象事業年度の前日までに提出しなくてはいけないルールです。
これを提出していないと、白色申告の期は損失が次期へ繰り越せずただの赤字で終わりになります。
次期が9/1~なのでそれまでに提出します。

(3)(4)は提出していない人もいますが、提出した上で役員報酬・給与支払いをしていない法人も多いそうです。
これを提出しておくことにより、ゆくゆく報酬・給与の支払いがスムーズな手続きで行えます。

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