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2013 年 10 月 のアーカイブ

NISA対策を考える

2013 年 10 月 31 日 コメントはありません

来年からスタートのNISA。
制度の説明や対策についてのWEBコンテンツやセミナー内容を目にします。

制度の概要説明は他サイトに任せるとして、私なりの対策を考えてみました。

NISA口座で目指すべき当面のパターンは次の2通りだと思います。

①「1年で100万円投資→100万円の利益確定」を毎年繰り返す。
②「1年で100万円投資」を5年繰り返し、5年目に500万円の利益確定。

いずれかが達成できれば、株でも投資信託でもいいわけですが、
株で5年間保有の②は難しいですね。

株で目指すは①特に小型成長株、ということになるでしょう。

そもそもNISAは長期投資向き、具体的には投資信託と言われていますが、
その投資信託の場合はどうでしょうか。

Excelでシミュレーションしてみました。
20131027_nisa 

平均年利24.07235%で②を達成、というシミュレーション結果です。

投資信託でこの利率達成は、なかなか厳しいですね・・

ただ向こう5年間はまだオリンピック前の好景気期間が期待できる上に、
諸外国は不安定要素を多分に含んだ政治経済状況です。

さらにGPIF(年金積立金運用管理独立行政法人)が来年4月から株式の保有率を
1~5%upさせるという情報を耳にします。

日本株を中心としたファンドでポートフォリオを組めば、達成の可能性はあると思います。
投資信託ではなく、ETFでもよいかもしれません。

個人的には、ここのところ中国やインドネシアの経済は躓いていましたが、
長い目で見てBRIICSあたりの伸びに期待しています。

①のパターンはどうかというと、長期保有の投資信託の性格上もありますが、
数値的に①の達成は難しく、利益が出たとしてもNISAの恩恵を受け切れない
ことが見て取れます。

ということで、投資信託で狙うのは複利パワー期待の②のパターンになるかと思います。
NISA口座の一番のデメリットと言われているのは、
・一般や特定口座と損益通算ができないこと
・3年間の繰越損失ができないこと

と言われています。

もしNISA口座で損失を出してしまったら、ただの“負けておしまい”です。

シンプルと言えばシンプルですが、負けても来年利益出せば税金が還ってくる
から頑張ろう、というモチベーションには繋がりません。

私がもしNISA口座で投資信託をやるなら、まとめて購入ではなく月々の積立投資
で②の達成を目指す、ということになると思います。
積立投資の方が、世情に左右されずに、良い時も悪い時もコツコツ積み立てられるメリットを感じています。
さて、結局自分はどういう手を打つのか。

もう少し時間があるので、検討していきたいと思います。

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一棟物について考える

2013 年 10 月 28 日 コメントはありません

今後の不動産取得戦略を考えるにあたっては、区分マンションを続けるパターンと、
一棟物アパートへシフトするパターンと、幾通りか収支シミュレーションをしています。

一棟物には挑戦してみたいとは思ってはいます。

マンション区分所有と比較して、メリットは言うまでもなく収益の効率性。
部屋数が多い分、家賃収入も大きいですし、修繕積立金や管理費がない分、手残りが大きいです。

ただ、一棟物にポジティブになれていない自分がいるのを認識します。

まず、大き目の利回りを出す物件は特に地方に多いですが、

  • 今後の人口動態を考えると東日本では1都3県以外に手を出しづらい。
    (千葉は将来減る予測ですが場所を選べば勝負になると思っています。)

という懸念が心的フィルターにかかります。

周辺調査の結果、担保力もあり空室リスクもクリアして勝負になると判断したとしても、
小馴れた1500~2500万円くらいの価格帯は、築20年程度(木造、軽量鉄骨)が多く、

  • 法定耐用年数の残年数的に、融資を20年以上引くのは難しい。

ただ、三井住友トラスト・ローン&ファイナンスやセゾンファンデックスなどノンバンク、
オリックス銀行やSBJ銀行、日本政策金融公庫(融資期間が基本10年、最長15年)はその限りではありません。

ですので、築古物件でも本当に“良い物件”と自分で判断できれば、手を出せる環境はあるということです。

“良い物件”とは、もちろん高収益を生んでくれることはありますが、
私的には、設備に心配が無い(もしくは少ない)ということが“良い物件”の条件に加わります。

  • 築古物件は設備(防水、給水タンク、給湯器、水道管・・)が心配。

大規模修繕の屋上防水などは言うに及ばず、水回りは20年程度、給湯器は15年程度が寿命と言われています。

もしアパートを購入して、雨漏りや水道管破損、給湯器交換等が発生したら、と考えると費用的な痛手も懸念です。
業者売主物件だったり、瑕疵担保期間をなるべく長く付けてもらったりや保険でリスクを下げることはできますが、
築20年もすればアパートもかなり傷んできていますから、不具合の発生頻度は上がって当然と考えています。
この点は、より新しい物件が好ましいということになりますが、価格や収益性とのバランスですね。

あとは、

  • 所有物件が事故物件になるリスク

についても考えてしまいます。
実際には所有物件で発生する確率はごく低いものでしょうが、ひとたび発生してしまえば、

・その部屋はその後なかなか入居者が決まらない
・他の部屋の借り主も気味悪がって退去が続く
・入居希望者が見つからず家賃下落
・その物件から家賃収入がなくなるのに月数十万円のローン返済は続く・・
・物件を売ろうにも買い手が見つからない

といった負のスパイラルに陥る可能性が多分にあるでしょう。
区分所有ならその1室だけで済みますが、アパート一棟だと影響が大きいです。

これが所有物件が少ないうちに発生してしまうと、ローン返済を他物件の家賃収入でカバーというのが難しいですね。

「無縁社会のお守り」「大家の味方」といった家賃保証・原状回復保険はありますが、
物件を手放したくても買い手が見つからない、固定資産税やローン返済でお金は出ていくという状況を想像すると、
明らかに精神衛生上良いとは思えません。

こういったことも、一棟物にポジティブになれない一因となっています。

これらのリスク認識は、過大評価なのでしょうか?

リスクの評価は個人次第、これもファイナンスです。

保有の区分所有数によってもこれらのリスクの感じ方は、大きくも小さくもなるでしょう。

自分なりの精神的負担をうまくマネジメントした戦略を、しっかりと考えていきたいと思います。

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トレーリングストップとボリンジャーバンド(その4)

2013 年 10 月 26 日 コメントはありません

今回検証した中山製鋼所(5408)、ペプチドリーム(4587)に限りませんが、
株式投資では買い時よりも売り時の方が断然難しいです。

8月に参加した角山智氏のセミナーでの話を試した“1割下を逆指値”とするトレーリングストップですが、
利益の最大化には、さほど有効ではなさそうです。

例えば100万円の利益を得るために、10万円×10回トレードをするならこの戦法でもよいと思いますが、
50万円×2回、100万円×1回のトレードでの達成が可能な場面でチャンスを逃す手法とも言えます。

トレーリングストップ自体の魅力は十分感じていますので、そのストップの目安をアレンジして、
“ALL or NOTHING”的に利益の最大化を狙える戦法を試してみます。

具体的には、上値と下値のツイン指値になります。

下値側の逆指値(利確・損切ポイント)は25日移動平均線でいいでしょう。
“NOTHING”と言っても多少の利益は残せます。

難しいのは上値側の利確ポイントですね。
統計的な指標+2σや+3σを持つボリンジャーバンドは有用です。

問題はどれくらいのスパンの標準偏差を用いるのか。

  1. 25日移動平均線の+2σ
  2. 13日移動平均線の+2σ
  3. 25日移動平均線の+3σ
  4. 13日移動平均線の+3σ

このうち、どこに線を引くのか。

2~3あたりを1つの目安にして考えておこうと思っています。

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トレーリングストップとボリンジャーバンド(その3)

2013 年 10 月 24 日 コメントはありません

次に、ペプチドリーム(4587)の検証。

時系列データを売却前日の10/7までとし、逆指値の基準を別の基準にした何通りかの場合を、考えてみます。

■ ボリンジャーバンド(25日移動平均線ベース)とした場合
移動平均線の8,658円を基準にした場合は売らずに持っている、という結果。
ホールドしていたとして、+1σや+1.5σを利確ポイントにしていたら1万円台で売れるが、
+2σを基準にしたら暫く上値を追えていた、ということが言えます。

ボリンジャーバンド導出クエリ実行

ボリンジャーバンド導出クエリ実行

 

■ ボリンジャーバンド(13日移動平均線ベース)とした場合
移動平均線9,900円を逆指値ポイントにしていた場合、ふるい落とされていた、という結果。

ボリンジャーバンド導出クエリ実行

ボリンジャーバンド導出クエリ実行

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トレーリングストップとボリンジャーバンド(その2)

2013 年 10 月 22 日 コメントはありません

まず中山製鋼所(5408)から検証。

逆指値の基準にしたのは9月30日、120円までザラ場で高値を付けた日の終値。
終値ベースで高値だった109円の1割引き=98円が逆指値です。

以下、時系列データを10月3日までとし、逆指値の基準を別の基準にした何通りかの場合を、考えてみます。

■ 終値ベースではなくザラ場も含めた高値(120円)とした場合
120円×0.9=108円。これで利確した場合、その後数日の値動き(いったん95円まで下げている)を鑑みると完勝の範囲です。

■ ボリンジャーバンド(25日移動平均線ベース)とした場合
時系列データを入れているAccessでは、まずその時系列データのテーブルにオートナンバーでIDを付与しておきます。
そうすれば25日移動平均線をクエリで簡単に求められます。

25日移動平均線クエリデザイン

25日移動平均線クエリデザイン

25日移動平均線クエリ実行

25日移動平均線クエリ実行

移動平均線のカラムは↓です。DLookUp関数を用いて25日分の平均を求めています。

25日線: ([終値]+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+1)+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+2)+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+3)+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+4)+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+5)+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+6)+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+7)+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+8)+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+9)+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+10)+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+11)+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+12)+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+13)+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+14)+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+15)+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+16)+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+17)+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+18)+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+19)+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+20)+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+21)+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+22)+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+23)+DLookUp(“[終値]”,”Tデータ”,”[ID]=” & [ID]+24))/25

次に標準偏差。こちらは25日移動平均線を求めたクエリを集計クエリの“標準偏差”にかければ一発で求められます。

標準偏差クエリデザイン

標準偏差クエリデザイン

標準偏差クエリ実行

標準偏差クエリ実行

終値ベースの標準偏差は約15ですか。
ボラティリティ的には普通な値ですかね。低位で安定した値動きですから、こんなもんでしょう。

ちなみにAccessの集計クエリで用いられる標準偏差は標本データ。関数で言えばStDev()です。
データが母集団のStDevP関数ではありません。

最後にボリンジャーバンドの値を求めます。

ボリンジャーバンド導出クエリデザイン

ボリンジャーバンド導出クエリデザイン

上のクエリを実行すると・・

ボリンジャーバンド導出クエリ実行

ボリンジャーバンド導出クエリ実行

+3σが122円。この時点でいったん利確すべきでしょう。
+1.5σは、だいぶ昔に1つの切り返し点として注目したライン。安値95円はこの点も下回ったんですね。
+3σで利確しないとすれば、+1σを目安とすれば今回売らずにまだホールドできていた、という結論。
しかし冷静に考えれば+3σが売るべきポイントです。
95.5%が収まる+2σの107円で半分でも利確するのが一般的かと思います。

■ボリンジャーバンド(13日移動平均線ベース)とした場合
私の持論では、値動きの周期は2週間(含み損背負った人も我慢して持ち続ける気力が続く期間)という意味合いで、
13日移動平均線は1つの目安としてよく用います。

同じようにボリンジャーバンドの値を求めます。

ボリンジャーバンド導出クエリ実行

ボリンジャーバンド導出クエリ実行

+3σが130円。ここまでは株価が届いていません。
+2σは116円。この+2σの値を売りの目安とするのが一般的ですね。
移動平均線の87円を逆指値としてここで利確した場合でも、+22.5%の値幅取りができることになります。

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トレーリングストップとボリンジャーバンド(その1)

2013 年 10 月 20 日 コメントはありません

9/30に記事を書いた翌日、エンプラス(6961)は諦めて5,990円で損切りました。

7,780円→5,990円(↓23.1%)でした。

いくら四季報の業績値が良かったとしても、その後の材料(サムスン失速の影響を受けたとはいえ、
必要以上に受け過ぎだとは思いますが)や風評は重視すべきと判断しました。

打診程度の100株買いだったので被害は最小限で済みました。

さて、問題はトレーリングストップを試した中山製鋼所とペプチドリーム。

どちらも逆指値に触れ、利確となりました。

中山製鋼所(10/4売却)
・71円→98円(↑38%)

ペプチドリーム(10/8売却)
・8,240円→9,800円(↑19.1%)
・8,720円→9,820円(↑12.6%)

値上げ率を見ると、合格点。

“利益が出ることは確定している”というトレーリングストップの安心感は、なかなかの感覚でした。

しかし・・両銘柄とも、その後値を切り上げています。

5408 中山製鋼所:109円(10/18 終値)
4587 ペプチドリーム:14,200円(10/18 終値)

初めてのトレーリングストップテストは、少し悔しい体験となりました。

特にペプチドリームは、まさに指した9,800円を底に切り返し。
あと数十円上で切り返してくれれば・・と悔しさ倍返しです。

不動産投資という目的地へ距離を縮めましたが、新幹線ではなく高速バスに乗ったイメージ。
これでは目的地到達まで時間を要してしまいます。

今回は四季報で好業績銘柄をしっかり選定したわけですから、
何もここでトレーリングストップを試してみなくてもよかったのでは?という思いも沸いてくるわけです。

今後のためにも、ここは検証しなければなりません。

そこで、以前研究していたボリンジャーバンドを引き合いに出し、
今回の売りのタイミングを確認してみたいと思います。

前置きが長くなりましたが、この記事も含め全4回で考察してみます。

■ トレーリングストップとボリンジャーバンド(その2)
⇒中山製鋼所(5408)の検証。

■ トレーリングストップとボリンジャーバンド(その3)
⇒ペプチドリーム(4587)の検証。

■ トレーリングストップとボリンジャーバンド(その4)
⇒総括。今後の売りの指針をどう考えるか。

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家賃入金初確認

2013 年 10 月 18 日 コメントはありません

先日銀行ATMで通帳記帳し、8月に購入した初めての物件の管理会社から、初めての家賃入金を確認しました。

8月分、9月分の家賃は前オーナーに入金されていたので契約時に精算していました。
ですので、入居者→管理会社の口座→私名義の口座というルートでの入金は、今月分が初です。

入金は委託管理料約5%が引かれての入金。
マンション管理費、修繕積立金も差し引かれるものだと思っていたのですが、こちらは月末に別途引き落としでした。

ここらへんも本当なら契約前に確認しておくべき項目ですね。

さらには銀行へのローン返済引き落としもあります。

当たり前ですが、シミュレーションどおりの手残りです。

この手残りが全て自分ものもではなく、さらに税金を引いたものが最終的な利益になります。

この銀行口座からは、相当な事情がない限り引き出しをするつもりはありません。

次回融資の相談をする時に“この人は家賃収入に手を付けなくてもお金が回っている人なんだ”と思ってもらえれば、より融資引きが有利になるという話を耳にします。

2件目、3件目に向けての実績づくりを、地道にやっていきたいと思います。

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