投資茶屋　むらり庵

前回投稿した、知人に紹介してもらった不動産屋さんの社長が、A信用組合T支店の支店長と懇意にしているとのことで、私のことを紹介してくれました。

そしてそのT支店長が、私の居住地域を営業エリアとするK支店に連絡をしてくれ、急展開ですが、属性や所有物件、経営方針、確定申告資料等をまとめた銀行訪問キットを準備し、先日行ってきました。

既存取引のある別の信用組合からは、あと2億円の債務超過まではフルローン融資可能と言ってもらえるまで、関係を深めています。

何となく、うしろめたさを感じますが、金融機関は突如方針が変わることもありますし、支店長が代わればスタンスも変わってきます。

経営者としては、1本の矢よりも2本の矢、複数の金融機関と関係を深め、ファイナンス基盤の構築を目指していければと思っています。

銀行訪問キットは写真のとおりA4ファイル20ポケットフルで使用、応対いただいた課長・係長には、ここまで準備してくる人はなかなかいない、と好評いただきました。

さて、面談メモです。

■不動産賃貸業への取り組み
積極的にやっているというわけではないが、やっている。

■エリア
・一都三県（千葉は市川・船橋あたりまで、神奈川は川崎・横浜あたりもやっている）

■物件評価
・積算と収益還元のミックス。
・積算評価における耐用年数は法定耐用年数を用いている。
・近隣に大学がある等の上限で評価upさせることもある。
・特に駅から遠いからという理由での線引きはしていない。

■融資形態
・事業性融資、アパートローンどちらでも客の希望次第で対応可能。
・新規取引は融資額いくらまでとかの線引きはない。でもいきなり10億円の物件とかは困る。
・審査には1ヶ月半くらいかかる。

■頭金
・諸費用込みの1～2割。フルローンは無い。
・内部評価の8掛けで、足りない分を頭金出してというような形。

■金利
・2％台中盤

■期間
・基本最大20年。案件によってはプラス何年かある。
・例えば築30年RCだと法定耐用年数47年-築30年＝17年。

■構造
・木造、鉄骨、RCいずれも対応可能。

ちょっと利用しにくいイメージを持ちながら会話をしましたが、
休眠法人が1つあるという話をした時に、そっちの方がやりやすいかも！と顔が綻んだのが印象的でした。
確定申告も0円でしていれば負債もないですしね、とのことで、こっちの法人利用を考えてみたいと思います。

ただし、最長20年ということなので、新築木造劣化等級案件で25～30年の交渉かなというイメージを持ちました。

築古RC系は既存取引中の信用組合、別法人での取引はこちらのA信用組合、と使い分るという戦法もありかもしれません。

昨年投稿したように、所有木造アパートの大規模修繕に備えた見積り取得を行いました。

1998年築のアパートで、前回の大規模修繕が2010年。
塗装の寿命は10年程度のようなので、今年あたりにやるのは妥当なところかと思います。

見積りは、管理会社から紹介もらった業者にお願いしました。
現地調査等、管理会社と調整してもらえて楽ですし、高ければその見積り書をもとに他社から相見積りを取ればよいだけのことです。

あわせて、火災保険申請できそうな箇所があればリストアップをお願いしました。

結果、大規模修繕工事の見積りは、下記内容で2,260,000円（税別）。
・仮設工事：389,350円
・養生・下地調整工事：131,250円
・シーリング工事：237,305円
・外壁塗装工事：532,950円
・屋根塗装工事：652,500円
・部分塗装工事：271,200円
・諸経費：50,000円
・端数調整：▲4,555円

火災保険適用が期待できる部分の工事については、屋根の雨樋が歪んでいるとのことで、別途見積書に分けてくれました。
雨樋は構造上破損箇所だけ取り替えが難しく全体交換となるようで、合計は995,000円（税別）。
・仮設工事：449,250円
・雨樋交換工事：475,750円
・諸経費：70,000円

また、管理会社は保険代理店でもあるので、「2018年1月22日から23日に発生した大雪の影響で雨樋が歪んでしまっている」との理由で火災保険会社へ申請してくれました。

火災保険の請求権は事故発生から3年で消滅といいますから、ギリ3年のタイミングだったということになります。
もっと早く言ってよー、という気持ちにもなりますが、それ以上に「本当？その時の被害だとなぜ分かる？」という気持ちの方が強いですね。。

でも管理会社の人がそう言うのならその時の雪害なんでしょう、ということで野暮なことは聞きません。

その後、先月末に鑑定人が現地調査に入り、査定の連絡があり、583,534円の保険金が認定されました。

もともとの見積りの妥当性も分からなければ、鑑定人の鑑定の妥当性も分かりません。

この時点で、事故から3年以上経過していることもあり、再鑑定請求して長引かせてもあまり得策ではないかと思い、提示金額で妥結しました。

両工事を同時にやれば、仮設工事の重複分は削れそうです。

この分野はまったくもって勉強が足りていないのですが、Webから平米単価の相場感を見るに、相場レンジの上限付近の単価となっています。
安ければ良いというものではありませんが、大規模修繕本番までに相見積もりの取得や工法比較等して検討していきたいと思います。