投資茶屋　むらり庵

金融機関からの融資を考える上で、サラリーマンであることは属性維持には大事なアイテムですが、このまま自分のリソース（本業にかける時間・思考・精神など）を削る対価として価値を見い出せなくなり、退職を意識するようになりました。

そこで、現在の保有物件から得られている通帳ベースのリアルな最終手残り（修繕費や税金類のほか、不動産投資のコミュニティ会費や定期積立までも引いた金額）と購入時のシミュレーション表をもとに、向こう25年間（75歳まで）を本気で試算してみました。

現在のリアル手残りは本業の1.6倍程度あり、リタイヤ自体はすぐにでも可能です。
入ってくる退職金や失業保険で当面は法人のお金に手をつけることなく（役員借入金は個人に戻していきます）、財務状態の毀損なしに当面運営していくことができます。

60歳になると公的年金の繰り上げ受給も可能、65歳を超えると職場の年金も入ってきて、更に融資も完済してくるので問題はなし。

注意すべきはその60歳もしくは65歳までの間のお金が回るか、ということになります。

仮に、生活費に役員報酬の投入が必要になる可能性が高い5〜10年後（55〜60歳）、財務状況を毀損（つまり年800万円前後を想定した役員報酬による損益計算書上の赤字）したとしても、キャッシュフローはプラスで会社にお金を加算し続けられる試算となりました。
もちろん各建物の減価償却期間が終わって手残りが低減することや、賃料収入の減少、大きめの修繕、金利のある程度の上昇等も考慮しています。

本業を手放すと金融機関からの新規の借り入れは難しくなるでしょうが、やりたいことも少なからずあるので、区切りを定め、下記のいずれかをもって退職することを決めました。

• 3.5億円分以上の収益物件を追加購入
  →メガ大家となるタイミング。
• 5年度先の3月末日（2029年3月）
  →早期退職制度で通常の1.4倍の退職金受領が可能となるタイミング

3.5億円分購入は、フルローンなら初期費用（約7%想定）2,450万円は来年にも達成可能ですが、頭金1割求められると初期費用は5,950万円必要で3年半ほど、頭金2割だと9,450円必要で5年半くらいはかかりそうです。

おそらく3.5億円達成の方が先になるとは思いますが、遅くとも2029年3月には雇われの身を終了します。

保有中の物件（5棟52戸）のうち、2月から1～2戸空いている状況でしたが、満室に復帰しました。

春先のような時期を除いて、基本的に満室～1戸程度の空室で運営ができているのは、ファミリータイプを好んで選んでいることにも理由があると思います。

メインバンクへは入居状況をメールで毎月報告しているのですが、満室経営を続けていると「物件を見る目がある人」「この人が選ぶ物件なら安心」というような言葉ももらえ、信頼度もアップします。

間取り別の戸数を並べてみると、

• 1K ：8戸（24.97㎡）
• 1LDK：2戸（57㎡）
• 2DK ：4戸（40㎡）
• 2LDK：16戸（50㎡×9、57㎡×5、73㎡×2）
• 3DK ：2戸（56㎡×1、57㎡×1）
• 3LDK：18戸（56㎡×6、85㎡×12）
• テナント：2戸（92㎡×1、370㎡×1）

20㎡を下回っても、駅至近といった何かしらの長所があればよいのですが、私の場合は広さは武器と考えているので、単身者間取りに比べれば原状回復やリフォーム費用はかかりはしますが、長期入居というメリットもあり、多少駅から離れていたりしても、今後もファミリータイプを中心に揃えていくと思います。