投資茶屋　むらり庵

今週は28日(木)、29日(金)に金融政策決定会合があります。

市場では、既に金融緩和にかかわる駆け引きが行われていますが、マーケットは果たしてどう動くでしょうか。

本来なら、参院選挙を前にした6月の決定会合で金融緩和がされるものと思っていましたが、ありませんでした。

なのにこの7月のタイミングで緩和策が講じられるかは疑問です。

さらに、日本のマーケットは英国のEU離脱がなかったかのように、問題前の水準に株価を戻してきています。

この点でも、金融緩和策発動を急ぐ必要はないと思えます。

都知事選直前のタイミングで自民党に有利な金融緩和発表はしにくいだろう、とメディアで見たりしますが、
そんなことくらいで躊躇するほどのイベントとは思いません。

むしろ米国大統領選を前に、米国が嫌うような経済状況は作らないと思います。

米国は近いうちの利上げを控えて、ドル高に動きやすい状況です。

日本が金融緩和するとドル高に振れますから、やはり日本は金融緩和策を急ぐ必要はない状況と見ます。

私の政治経済妄想結論は、金融緩和なしです。

あったとしてもETF購入程度で、バズーカ級のは無いかなと。

しかし、マーケット関係者の予想は金融緩和有りです。

ということは、日銀総裁の定例会見がある29日(金)のお昼に向かっては、期待から株価は上昇するでしょう。

でも早めに仕込むと、嵌め込みに遭うことも多いです。

28日くらいまで下げることもあるかなと思っています。

今日は日経平均下げたので、いったん日経ダブルインバース（1357）は利確しました。

29日前場引けに向けては日経レバレッジ（1570）で買い向かい、前場引け間際にまた日経ダブルインバース（1357）に入る・・

なんて都合のよいマーケット妄想もしています。

合同会社を設立します。

法人化する目安として、

• 家賃収入が1000万円超え
• 不動産からの課税所得が500～600万円超えくらい

というのを一般的に目にします。

ファイナンシャルアカデミーの不動産投資の授業や、ファイナンス戦略ゼミなどでも、
そのように聞いてきたこともあり、そういうものだと思っていました。

それくらいの規模にならないと、せっかくの手残りが法人維持費で消えてしまう、
それまでは個人事業でやった方がよい、ということです。

しかし、懇意にしている不動産屋さんから、不動産投資に強い会計事務所へ紹介され、先日話を聞いてきました。

月額顧問料は、1法人につき、

•  1～15室：1万円
• 16～25室：1.5万円
• 以降10室増えるごとに＋0.5万円

これに、決算月は月額顧問料の5ヶ月分が上乗せされます。

ですので、当面は年額17万円ということになります。

もちろんこれに法人住民税7万円がかかってきます。

合同会社の設立費用は、司法書士へ依頼するつもりで12万円程。
自分でやれば5万円くらい安くあがりますが、手間と時間を買います。

あとは実印、銀行印、認印、ゴム印で1～1.5万円もかかってきます。

と、ここまでで見ると、現在の税理士への年間報酬5万円の方がよいと思えます。

しかし、法人の場合は消費税還付が使えます。

この消費税還付は、以前は簡単に使えたようですが、何度も税制改正されてきました。
今年の4月にも改正されましたが、国はこの技を使えないようにしたい、ということです。

しかし、具体的な手法についてはここでは書けませんが、
今でも条件をクリアするようにすれば、消費税還付が認められるようです。

もちろんこれへの成功報酬の他、スキームへのコンサルフィーも会計事務所へ支払うことになるのですが、
こういった費用に法人設立費用を加えても、消費税還付されてくる金額の方が多くなりそうです。

さらに、コンサルフィーは月払いなので、還付金は手元資金を多く見せる効果を、銀行に対して生みます。

あとは年間の法人維持費を高いと見るかどうか。

私が確定申告までお願いしている税理士さんは、建物費を多く取ってくれません。

去年買ったアパート1棟について、あれこれ言って多く取ってくれるよう頼んだのに、3割にも届かせてくれませんでした。

つまりは減価償却費が大きく取れず、キャッシュフローが当初想定していたほどにならず、拡大路線を邪魔してくれました。

これが不動産投資に理解があり、経営者寄りの考えをしてくれる税理士、会計士へお願いできていれば、
年間法人維持費分くらいは手残りが増えていました。

さらに、新規の法人は銀行融資を受けづらい、と書籍やスクール、セミナーで聞いていましたが、
これも良い不動産屋や担当と繋がると、銀行との信用で問題なく融資付けはできるようです。

これらのことを総合的に考え、法人化することに対してのデメリットは無い、と結論づけました。

昨晩、経済対策２０超円超で調整というニュースが出て、

来週には金融政策決定会合があり、更なる追加政策期待で日経平均はまだまだ上昇か、

と考え、ザラ場で日経平均レバレッジ上場投信（1570）に買いで入りました。

しかし、思ったほど上昇せず前日比プラスが100円を割ってきたこともあり、何か嫌な予感がして損切り。

こういった誰でも考えるであろう予見が、思ったとおりにならないことはままあります。

その予見が疑い要素も少なく青天であればあるほど、あれ？という展開になることも経験しています。

何となく・・今回もそのケースの臭いがし、日経ダブルインバース上場投信（1357）に乗り換えました。

でも日経平均は切り返し再び上昇、前日比プラス120円を超え、含み損で今日を終えると思っていたら・・

↓このチャートを見てください。日経ダブルインバースの１分足です。

大引け間際の14時59分過ぎに大量の買い注文が入り超上昇。

よく分かりません・・が含み益へと転換してくれました。

ネットでは直後から誤発注だろうとの声が大半。

しかし夕方に黒田総裁のヘリコプターマネーを否定する声明が出た途端に為替は円高に振れた頃から、

インサイダーではないかとの声が増えてきました。

インサイダーか何かは分かりませんが、数億円級の大量買い注文があったのは事実です。

そして現在、日経平均先物は大きく下げてきています。

前回投稿したアパート購入申し込みですが、申請前にまたも躊躇して時間がかかった結果、、二番手となりました。

仕方なく一番手の融資が破談になるのを待ちましたが、そのまま成約になり終了です。

下見へ行った際に申し込んでいれば、もしくは申請当日もすんなり出していれば購入できたわけです。

でも、決断にあたっては葛藤が生じ、頭と心がバラバラになりました。

購入にGoサインを出している頭に、あらゆるリスクを考える心が追いついていけず。。

いつでも買えるように準備はできているつもりでいましたが、全然でした。

具体的にどういう心理状態になり、それに対してどういう問いかけをして答えを出していくか。

経営的な数字のシミュレーションは行えておれど、心のシミュレーションができていませんでした。

これが現実です。

今回負けたのは悔しいですが、良い経験として次以降に活かしていかなければ意味がありません。

この先購入判断に際しては、買うにしても見送るにしても、

しっかりとしたメンタルなチェックフローを確認しておく必要があると思いました。

きのう不動産屋から連絡もらった物件があまりにいいシミュレーション数値を出すので、

今朝は6時前に置きて、横浜市へ現地調査へ行ってきました。

どうやらこの物件、非公開で扱っていて2件の申し込みがあったものの融資特約で破談になり、

今月から一般公開へ切り替えて1件買い付けが入っているようです。

とはいえその1件は事前審査を始めたばかりでまだ時間がかかるようで、その点既に属性審査を終えている私は優位です。

積算評価は価格に対して70％弱ですが、表面利回りは8％あり、そして新築です。

•  ROIは22％超え
• フルローンでも自己資本回収は4年目には済む
• 空室率25％でも黒字経営が可能

といった、これまで見た中でも上位の数値を出しています。

想定家賃を1割引いてみてもROIは17％超え。

専有面積は20平米弱ではありますが、別途ロフトあり。

バス・トイレ別、カラーモニターインターホン、ウォシュレット、エアコンといった基本設備は整っています。

広さや設備に秀でた武器はありませんが、駅力もまずまずあり、新築だし当面は客付に困らないかなといった印象でした。

相当な問題点がない限り買いと思って現地へ赴いたのですが・・

見ての通り外観きれいです。

内装も天井高く解放感あります。

ロフトも広いですね。

30分程度現地を見て、特に問題点は無かったのですが・・・待っていたのはメンタルブロック。

• 約8,000万円の物件と前回よりも倍以上高い価格であること
• 新築物件で入居付けはこれから
• フルローンでいけそうだが連帯保証が必要で経営破綻は家族を巻き込む

日曜の早朝から葛藤し憔悴していく自分・・特に短期での資金ショートは絶対に避けなければなりません。

シミュレーション数値から低リスクと判断している頭と、現実起こりうるリスクを恐れる心との戦いとなってしまいました。

結果、不動産屋へは返事を1日待ってもらうこととし、本物件への事前審査を銀行へかけてもらういました。。

午後にその事前審査結果の連絡があり、フルローン可とのこと。

これで1番手の購入希望者を捲ることがほぼ確実な情勢となりました。

あとは考えられるリスクとどう向き合うか、リスクを残すなら当然撤退はアリです。

• 短期での資金ショート回避には、手元資金を残して諸費用ローンも検討する
• 空室保証（嫌いですが・・）で家賃収入を1割取られても十分な黒字経営が可能で検討する

と考えるとほぼリスクは無くなります。

結論として、明日買付証明を提出する予定としました。

金曜日は午後半休を取って、菊名へ現地調査に行ってきました。

この物件、不動産屋さんから紹介されシミュレーションしていたのですが、かなり良い数値を出しています。

築1年で表面利回り8％以上、価格はほぼ1億円。

土地が広く80坪以上あり、積算評価は7割以上あります。

私が次に狙っている価格帯が7,000～8,000万円クラスなので、少し上の価格帯になりますが、
シミュレーションどおりに運営できれば、効率的に拡大路線の歩を進められそうです。

同時に銀行へ事前審査をかけ、結果を待ちながらの現地調査です。

好条件なら購入意思はありますが、これほどの物件が売れていないのは少々疑問です。

場所は東急東横線もしくはJR横浜線の菊名駅から徒歩10分。

私は東横線から向かいました。

途中までの道のりは平坦でしたが、途中から坂道出現。

坂の中腹から来た道を撮影。

これから行く方向を撮影。

道の舗装は急坂を示すディンプル模様です。

坂の上にはけっこう立派で新しい戸建があるものですね、感心してしまいます。

私だったら絶対にこんな場所には住みませんが・・物件は満室稼動です。

そんなこんなで15分ほどで物件へ到着。

物件はとても綺麗です。

ですが、高い擁壁が気になります。

コケが生え、コンクリートが欠けた部分もあります。

物件自体には難はなく、急坂の上の立地をどう考えるか。

それでも住む人はいますし、そこまで気にする必要もないのかなと思いつつ。

擁壁はそこまで割り引く必要はないと思いました。

これで売れ残っているというのは、やはり疑問だなと思いながら、来た道を戻りました。

と、そこへ不動産屋さんから「銀行はこの物件へ取り組みができないようだ」と連絡が来ました。

建築確認済証を取り寄せたようですが、目的が「一戸建て」でしか許可が出なかったそうです。

違法建築とまではいかないそうですが、実際には集合住宅です。

苦肉の策として、玄関を１つにしてオートロックにし、建物の内側に各戸への扉を設置したようです。

そのような欺くような物件には、銀行としては融資はできない、ということでした。

売れ残っている理由はコレですね、と納得。

融資が受けられなければ現金買いしかなく、そのような物件を手にした人は、売却の際に買い手探しに大苦労することになります。

本物件はNG物件でしたが、私自身への融資が可能かどうかについても銀行から返答がきました。

また、このくらいの価格帯になってくると、私の属性と資産背景的には連帯保証人を付ければ金利2％未満でフルローン可能、とのことでした。

なかなか好条件の物件が少ない昨今ですが、次の物件はまたポイントになってきますから、慎重に吟味して選びたいと思います。