投資茶屋　むらり庵

メールで口座開設NGの連絡がきました。

楽天銀行の振込み手数料は、3万円以上の場合で、同行他支店へは51円、他行へは258円と最安です。

そんな楽天銀行で口座を開けなかったのはショックです・・

必要書類は、楽天銀行のページのとおりですが、

• 履歴事項全部証明書
• 運転免許証

に加え「事業実態について確認できる書類」の例としては、

• 発注書、請求書（インボイス）や納品書
• 業務委託契約書、工事請負契約書や売買契約書
• 他行口座（法人名義）での取引明細

と記載あり、私は先に開設した他行口座の通帳コピーを送りました。

ただ、明細は開設時の新規入金１行だけですから気にはなり、
審査に足りない場合は、来週契約予定の不動産売買契約書を後日送りますとメモを付けました。

審査に入ってから確認電話がかかってくることもなく、開設お断りのメールで終了です。

法人の体をなしていないという判断なのでしょう・・と思いはしますが、
正直、開設は難しくないとネット上で言われている楽天銀行の審査落ちはヘコみました。

今後、同じく最安の住信SBIネット銀行の審査申込みをしますが、少々不安です。

また、ジャパンネット銀行へも申込みをすることにしました。
こちらは、ホームページを持っていない場合、会社案内、パンフレット、チラシなどが必要なようです。

それなりの会社案内やパンフレットといったものは、なかなか用意できないので、
昨晩から突貫でホームページを作成しています。

幸いHTMLやCSSの知識はあり、以前個人で運営していたものを改造しています。

作成にあたっては、先人のサイトを参考にさせていただき、

• HOME
• 事業内容
• 会社概要
• お問い合わせ

の4つのページ構成としています。

あとはドメインを取得して、審査のタイミングに合わせて公開する予定です。

前回、法人登記完了の投稿をしましたが、そのあと謄本を持って法人名義の銀行口座を開設しに行ってきました。

以前の投稿のとおり、この地銀からは最初に購入した物件の融資を受けており、定期預金も貯蓄預金も取引があります。

口座開設審査に1～2週間かかるのかと思いきや、即時開設でした。

既に素性が知れているからだと思います、審査は無く、資本金についても触れられませんでした。

普段からの銀行との付き合いは大事だなと感じたのとともに、うまく信用を築けていたんだなと思いました。

新設法人の銀行口座は、ネット銀行かゆうちょ銀行が多いパターンのようです。
あとみずほ銀行やりそな銀行も開きやすいみたいですが、月額基本料2,160円が嵩むのが難点です。

そんな中、自分はラッキーだったと思います。

さて、続いてネット銀行への法人口座開設申し込みです。

ネット銀行は基本料無料が基本です。

まず審査に必要な書類が揃えやすかった楽天銀行に申し込みをしました。

先日、司法書士から法人登記完了の連絡がきました。

登記簿謄本と法人印鑑証明書の各３部は報酬に含まれていて、司法書士事務所から後日書類一式と一緒に郵送されてきます。

それとは別に、法人名義の銀行口座開設を急ぐので、自分で最寄りの法務局出張所へ全部事項証明書（登記簿謄本）を取りに行ってきました。

料金は１部あたり収入印紙600円です。

晴れて私の第一号となる法人の設立が完了となりました。

慌ただしく進めてきていますが、必要作業の一環であり、うれしいという感覚はありません。

まだ税務署等への書類提出は続きますし、一つ一つやるべきことをしっかりと進め、物件売買契約、消費税還付手続き、物件引き渡しを終えてひと段落するかなという感じです。

あとはしっかりと賃貸経営していった先に、拡大路線は開けると信じて努力していきます。

近日、法人が立ち上がるので、法人の銀行口座開設について調べてみました。

今後使うであろうスキーム（詳細は書きませんが）を考えると、

某メガバンク１行と某地銀２行では今回は開設しない方がよさようです。

ネットバンクは住信SBIネット銀行で開こうと思っていますが、

その前にどこか他の銀行で法人口座を開いていることが条件になっています。

インターネットで調べていると、ジャパンネット銀行で開設する方が多そうですが、

窓口が多くある銀行で開きたいので、近所に支店がある三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行を調べました。

月額基本料が2,160円もかかるんですね。

・・と調べているうちに、新規法人、そして資本金が少ない法人はまず口座開設拒否されるようだということが分かりました。。

消費税還付のこともあって、１日でも早くの開設が求められるのに、

必要書類を整え申請して２週間も待たされた挙げ句に拒否された場合のタイムロス等考えると、

メガバンクへはアプローチしない方が得策と思いました。

そこで行き着いたのが、最初の物件購入の際に融資してくれた地銀。

さっそく申請書を先にもらっておこうと思い、窓口へ出向いたのですが、用件を伝えると受付の顔色が曇りました。

感触が悪いので、既に取引があることを伝えたところ、取引状況照会をし始めました。

そして待合席で待つよう言われ、窓口の奥では上席と思われる方へ何やら伝えています。

数分後、端のカウンター席へ通され、課長さんが出てきました。

申請書を取りにきただけなのに思わぬ展開となってきました。

急な話ではありましたが、

• 最初の物件へ融資してもらえたので不動産賃貸業のスタートが切れた
• おかげさまで経営もうまくいっており、拡大を進めていけている
• たまたま法人化とタイミングが被ったが、近日契約予定である

といった感謝と近況をお伝えしました。

• 先日の物件への融資付けはもう決まっているのか？
• 去年購入の物件も相談くれなかったのか？
• その銀行の条件は良いのですか？

などなど、リップサービス的な言葉だとは思いますがいただき、うれしかったです。

何せ３年前、怪訝な応対をされながらも飛び込みで融資をGetしたのが始まりでしたから。

「不動産屋さんと銀行の関係で○○銀行さんの縛りがあったもので・・」

「今後物件購入の際には、ぜひまた相談させてもらえるとうれしいです。」

といったことを答え、他行からの金利は１％台であることを伝えました。

法人口座開設については、

「新規の法人は全部断っているのですが、既に取引もありますし、受けさせていただきたいと思う。」

と仰っていただき、申請に必要な書類を教えていただきました。

実際には、資本金少ないですし、審査をしてみないと開設可否は分かりませんが、とりあえずは安心できました。

昨日投稿した物件、本日連絡があり、何とか順位をひっくり返して購入権を得ることができました。

奥の手で買い上がりまで考えましたが、そこまでいかずに担当の方が話をまとめてくれました。

不動産屋、銀行と連携を取ってきたことが実を結びました。

いつでも融資を受けられる状況にしておくことがいかに大事かということが分かります。

逆に奪われた一番手の方は、お気の毒ですが・・この経験を次に活かしていただければと思います。

今回の物件で、私の借り入れ総額は１億円を超えてきます。

もう不動産オーナーへの憧れではなく、真剣なビジネスの領域に入ってきました。

この世界で勝てるよう、これまで自己研鑽、自己投資をしてきたつもりです。

しっかりと経営していけるように、まだまだ足りない知識と経験を貪欲に求めていきます。

そして何より、人脈といいますか、今こうして拡大路線を歩めていることについて、良い担当者に出会えたご縁に感謝です。

今朝は6時前に起きて、物件調査へ行ってきました。

昨夕不動産屋さんから情報をもらった千葉県内の主要駅徒歩15分圏内の新築アパートです。

専有床面積も20㎡超え、バス・トイレ別、独立洗面台、TVモニター付インターホン等、好みの条件はほぼ満たしています。

買い付けは二番手になるようですが、これから銀行審査の人だそうで、買付を入れれば捲れるという判断です。

この物件、調べましたがネット上には一切販売情報出ていません。

完全な非公開物件ということですね・・このレベルの物件を紹介してもらえるようになったことに感謝です。

シミュレーションは、先月投稿した横浜市の物件に比べれば多少劣るものの、

• ROI19％超え
• フルローンでも自己資本回収完了は6年目

土地は80坪以上ありますが、路線価が低い分、思いのほかキャッシュフローは多く残ります。

２階はロフト付き。綺麗な物件です。

全８部屋、満室経営中ということも安心感あります。

先月、その横浜の物件に買付申し込みするかどうかで悩んだこともあり、今回は結論早く出せました。

この物件で普通に運営すれば、勝てて当たり前（＝黒字運営）ですし、まず負ける（＝赤字運営）ことはないでしょう。

早々に買付申し込みをし、あとは一番手との兼ね合いで売主がどう出るか。

結論は明日連絡が入る予定です。

本日、登記申請を終えました。

司法書士さんへ代理で行ってもらいましたが、

報酬５万円ほどで手続き全部やってもらって、定款内容や関連質問もできて、

と考えると安いものです。何より自分の時間が取られないのがいいですね。

今回定款を作成するにあたり、以前購入した書籍↓

にも買いてある2点について質問してみましたので、回答とあわせてメモします。

（質問）
業務執行不能な状態に陥った場合の措置について明記しなくてもよいのか？
社員である家族が物件を売りたいのに実行できないといった問題にならないか？
（回答）
死亡等の場合には社員が執行できるので、そういった問題にはならない。

（質問）
役員報酬についての規定した方が良いのではないか？
（回答）
合同会社については総社員の同意により決定する事が可能。
現時点で定めておかなければ将来社員間で問題が生じる可能性がある、
という場合でなければ、敢えて定款で定めておく必要はない。

さて、申請にあたっての書類は下記のとおりです。
自分でやるなら委任状は要りません。

• 定款
• 総社員の同意書
• 業務執行社員の決定書
• 代表社員の就任承諾書
• 出資金領収書
• 委任状
• 印鑑届書
• 印鑑カード交付申請書

登記完了は来週半ばの予定です。