投資茶屋　むらり庵

先日、8月退去の部屋がまだ借り手見つかっていないと書きましたが、無事入居者が決まりました。

途中、サイトに出ている写真の色が悪い（露出が高く古ボケて見える）とか、室内の写真をなぜ載せないのかとか、こんな情報じゃ反響が弱くて当然だとか、管理会社を叱咤し是正を求めた甲斐があってか、結果的には1ヶ月の空室で済みました。

前入居者よりも月額家賃1,000円安いですが、良いでしょう。

それまで、「問合せがない」「家賃を下げましょう」「フリーレント期間を増やすことも検討しましょう」と、泣き言の多い管理会社でしたが、しっかり仕事をすれば反響はあるんです。

その仕事を見張るのも大家の仕事のうち・・なんですかね。

ちなみに、礼金2ヶ月・敷金1ヶ月という、貸し手側としてはなかなか良い決着でした。

といっても客付業者に広告料2ヶ月持っていかれましたが。。

このアパートの管理は、購入した業者の管理部門にお任せしたのですが、これが間違いだと思っています。

自社では店舗を持たず、客付力が著しく弱いからです。

今ならこんなヘマはしませんが、当時しっかりと選定すべきでした。

あと、10月に退去申し出があった部屋は、延期となりいったん退去は取り消しになりました（ホッ）

LECの「区分所有法 条文ローラー講座」を通信Webコースで受講しました。

全6回（約13時間）で15,500円です。

内容は、その名の通り全72条について1条文ずつ取り上げて学習していくというものです。

条文の中には、とかく理解しづらい表現も多いです。

例えば、第69条（団地内の建物の建替え承認決議）の第1項には、

「一団地内にある数棟の建物（以下この条及び次条において「団地内建物」という。）の全部又
は一部が専有部分のある建物であり、かつ、その団地内の特定の建物（以下この条において「特定建物」という。）
の所在する土地（これに関する権利を含む。）が当該団地内建物の第六十五条に規定する団地建物所有者
（以下この条において単に「団地建物所有者」という。）の共有に属する場合においては、・・・」

なんて表現がありますが、何と言っているのかチンプンカンプンです。。

ですが、これを小野講師が、

「団地を作っている場合に、建替えをしようとしている場合は、・・・」

と翻訳（？）してくれます。

これだけで自分の中に随分すんなりと入ってきます。

こんな感じで、随所に噛み砕いてくれますので、非常に理解がしやすかったです。

そんな、自分の中に入ってきやすい言葉で、1条文ずつ何を言っているのかをWordに書きためました。

印刷して、隙間時間に眺めて理解を深めていきたいと思っています。

これまでは過去問集でしか勉強してなかったので、歯抜けな知識でしたが、

今回この講座を経て、今後は根拠を持った解答をしていけるんじゃないかと思います。

保有中の2棟で、退去が発生しています。

2013年8月に大家デビューをしてから、ずっと満室経営できていたのですが、今回初めての退去を経験。

しかも、8・9・10月と3ヶ月連続での発生です。

管理費等を引いた振込金額＞銀行返済金額なのでピンチ状態には陥っていませんが、いい気持ちではありませんね。

8月退去の部屋は、まだ借り手が見つかっていません。

管理会社にクロスの貼り替え等お願いをしました。

クロス貼り替えの平米単価は1,000円と標準的な価格なので安心しました。

安い業者は800円くらい、高い業者は1,200～1,400円くらいと聞いています。

このクロス貼り替えの金額が高ければ、他の部分のリフォームも比例して高いようです。

「クロスはサンゲツやリリカラのWebカタログから品番を選んで業者へ伝える」

と大家デビューした頃は思ったりしていましたが、シンプルがいいと思う方なので、フツーにお願いしています。

そのうち経験値がたまってくれば、遊び心も出てくるのかもしれませんが。

あとは給湯器の調子が悪いとか、ガラスのひび割れ等もありましたが、入居者の家財保険でカバーしてもらえるようにお願いしています。

アパート共用部分の雨樋が破損しました。

管理会社から修繕の見積もりと、写真を送ってもらい、火災保険の申請をしました。

経年劣化が原因なら火災保険の支払い対象外です。

過去には室内建具に隙間ができ補修した際、保険会社へ相談したことがありましたが、

「経年劣化」という言葉を使ってしまい、適用外となった苦い思い出があります。。

今回の破損具合から想像するに、おそらく誰か乗ったか何かで力が加わっての破損ではないかと思われます。

保険金請求書には、飛来物等の外的圧力がかかり破損したものと思われると記入しました。

以前より条件を伝えていた業者さんから物件情報をもらいました。

土地から建築のアパートです。

朝10時に電話をもらい、詳細情報を待って賃貸経営シミュレーションしました。

積算は弱いのですが収益力が高く、久しぶりの納得数値を出しており担当者へ連絡したのですが、

14時の時点ですでに3番手・・皆さん動きが早いですね。。

買付申込を入れ、現地調査は翌日にしました。

駅から徒歩10分以内で道のりも平坦、最寄駅周辺の雰囲気も知っています。

とはいえ、現地調査よりも先に買付を入れることは初めてでした。

シミュレーションの数値自体が良好であったことが大前提ですが、

何度か提案を断って、条件を詳しく伝えたりして信頼感が持ててきているのが大きいと思います。

そして翌朝、現地視察に行ってきました。

駅までの道も明快で立地に問題はありません。

1番手、2番手が崩れるの待ちですが、回ってくる可能性はまず無いでしょう。

今後同じような提案があった際には、詳細資料が作成されるのを待たず口頭で

• 住所
• 価格（土地と建物の比率も）
• 想定家賃月収
• 固定資産税
• 設備（バス・トイレ別とかTVモニタホンとか）
• ファイナンス

等を聞いて、即座にシミュレーションと購入判断ができるルーチンを作っておかないと、
今回のような好物件を射止めるのは難しいと思いました。