株式投資に充てていた資金のうち、大部分をアパート1棟の購入契約(手付金・仲介手数料半金)に使いましたが、しぶとく持っていた銘柄
・6741 日本信号
・7628 オーハシテクニカ
を、きのうの大納会で手仕舞い、年末年始はポジション無しで過ごします。
ありがたいことで、株式投資の年間収支は3年連続プラスで終えることができました。
株式投資家としての自分には、来年も財務状況の良い成長株への中長期投資を行い、不動産投資への資金提供を期待しています。
不動産については、経営者としての自分には、まずは1棟目の経営をこなしながら、経験値を蓄えること。
そして投資家としての自分は、勉強を怠らず知的武装のレベルを上げていくこと。
また、合格した宅地建物取引主任者試験をそのままにするのではなく、登録実務講習を経て宅地建物取引士の免許を取得すること。
あとは賃貸不動産経営管理士も取得すること。
こういったところを目標に、来年も精進していきたいと考えています。
きのう夕方、仕事帰りに不動産屋へ赴き、1棟ものアパートの売買契約を交わしてきました。
約3時間もかかり、ちょっと疲れました。
私の人生においては、群を抜いて過去最高額の買い物であり、重要事項や契約書の説明を受けながら時々怖かったり、不安だったりする気持ちを抱きましたが、これは正常な心の反応なんですよね。
去年500万円の区分マンションを購入した際も多少なりこれに近い感覚を持ちましたが、失敗しても十分リカバリーが効く範囲ですし、ある意味練習的な位置付けでしたので気軽な部分もありました。
これがいずれ億単位を扱うようになってくると、だんだんとそういう気持ちも感じないようになってくるのでしょうか・・?
今回の物件は、最終的には年を明けての銀行融資可否次第で自然解約もありますが、流れに任せます。
融資が通れば、私の不動産賃貸業の本番が始まり、気の引き締まる思いです。
ダメならダメで、それ以上に他で資金運用できる自信はあるので、それはそれで少し望んでいる自分がいたりもします。
しばらくぶりの更新ですが、この間に不動産屋さんから横浜のアパート紹介されました。
賃貸経営シミュレーション、現地調査を経て、リスクが限定的と判断したので、先日の日曜日に買付証明を出すに至りました。
1棟物はまだ先と考えていましたが、株式投資で資金が早く貯まったこともあり、思いのほか早くに挑戦可能な状況になりました。
本当は、新築か築浅物件を1棟目にと探してきていたのですが、今回の物件は築16年の物件です。
土地は70坪以上、間取りは2DK×4部屋で、1部屋の床面積は40㎡弱。現在満室で、敷地内には駐車場も付いています。
積算評価を出したところ、担保保全率は85%超で、4年も持てば残債が積算評価を下回ります。
某地方銀行へは頭金5%・金利2.3%・返済期間23年で不動産屋を通して交渉中であり、ROIは約15%。
空室率(3%)や家賃下落(2年毎に0.5%)を考慮してもこの数値が出せています。
しかも、近隣には競争力のある物件が乏しいうえ、他アパートと比べ家賃が低いため、家賃を上に引き直すポテンシャルも秘めています。
償却残年数が9年取れるのでその間はキャッシュが回り、あとは出口へ向かうという感じです。
出口は、
- 収益物件として売却
- 更地にして売却
- アパートを建て替える
などどの方向へもいける物件ですが、今の時点では選択肢は多く保ち先々に決めていきます。
定期購読している会社四季報CD-ROMの2015年新春号が11日に届いたので、スクリーニングを行いました。
業績面からは、下記のうち3銘柄前後に入ろうかと思っています。
ただ、日経先物が大きく上げている(現在+310円)こともあって、
動向を見ながら選定することになりそうです。
- 技研製作所(6289)
- 日東電工(6988)
- オハシテクニ力(7628)
- 北越工業(6364)
- 日本信号(6741)
- ショーボンドH(1414)
- アクシアルリテ(8255)
- ニチリン(5184)
- 共立メンテ(9616)
下記4つは業績は良いものの、チャートが崩れて惜しい銘柄。
チャートが持ち直せば検討に含めようかと思っています。
- 村田製作所(6981)
- 明治HLD(2269)
- エレマテック(2715)
- DTS(9682)
きのうはメジャーSQ前日というところで連日の下げでしたので、
そろそろタイミングかと判断し、またいつもの4銘柄
- アオイ電子(6832)
- ダイセル(4202)
- シマノ(7309)
- 日本空港ビル(9706)
に入りました。
12/3(水)は宅地建物取引主任者資格試験の合格発表日でした。
0時からの速報で、合格最低点が32点であることを知りました。
もうちょっと合格ラインは上でもよくないですかねぇ。
問題を難化させたのに、合格ラインを低くして合格率を上げた(17.5%)関係者の意図が分かりませんが・・
何はともあれ、無事合格証が手元に届きました!
半年間、それなりに時間を費やしてきましたから、素直にうれしいです。
さて、このあとですが、現状ではただの“合格者”でしかありませんので、
有資格者として宅地建物取引主任者(来年4月からは、宅地建物取引士)を名乗るには、
次のステップを踏む必要があります。
1. 登録実務講習
2. 登録申請
登録実務講習は、実施機関によって所要時間も異なりますし、修了試験時のテキスト持ちこみ可否も異なります。
私は場所も時間帯もだいたい希望に合う、1月の週末2日間コースを住宅新報社(17,000円)で申し込みました。
講習2日目に修了試験が行われ、ここで8割以上得点すれば修了証が交付されます。
その後、登録申請を都道府県知事宛てにするわけですが、ここでは37,000円かかります。
登録完了後、主任者証の交付申請をし、15~30日後に交付され、晴れて宅地建物取引主任者となります。
私の場合は、やはり新しい「宅地建物取引士」の免許が欲しいので、交付申請は4月以降に行うつもりです。
ちょっとお金はかかりますが、有資格者を名乗れることのメリットは今後少なからずあると思いますので、手続きを踏んでいきたいと思います。
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