投資茶屋　むらり庵

数千万円値引きの指値の結果、最終的に売り渡しの承諾がありました。

メインバンクからの融資条件を想定して、将来の金利上昇や空室を織り込んでも、今これなら安定的に運営していけるだろうという金額を指し、「この金額じゃないと買わない」と仲介さんに伝えていました。

融資の条件として、「金利○%以下、期間30年、フルローンじゃなきゃ買わない」とも伝えてありました。

結果、指値が成立したので、メインバンクへ連絡してその融資条件を伝え、それでも取り扱ってもらえるか打診。

それから数日後、取り扱うとの連絡がありました。

正直なところ、3億円超えと大きめの金額で、久しぶりのメンタルブロックもあり、ダメになっていいやくらいに立ち回ったのですが、何だか進んでます。
ついでに既存の融資も金利下げる稟議を一緒にあげてくれるようお願いしました。

さすがに本部審査はそんな都合良くまとまるとは思えませんが、、

しばらく待ちのステータスになります。

1棟RCマンションに買付証明書を提出しました。

3億円超、金利は高めが想定されるので、買ったはいいけどジリ貧運営にはならないように、売主側仲介さんと数千万円がっつりと値引き交渉した上です。
売主側の仲介さんも頑張ると言ってくれていますが、判断は売主次第になります。

前回の投稿で、現金買いとか民泊オーナー向けの戸建とか考えてはいますが、サラリーマンのうちに融資は引けるだけ引いておけるのが効率的ではあるので、運営が回るくらいに価格交渉がまとまるなら、築古一棟の既存手法が優先です。

メインバンク（信組なのでもともと金利高め）で借りている2棟のうちの1棟の、6月以降の金利の通知が来ました。
0.7％も上がりました・・金額にして年間の利息は100万円増！

もう1件の方の通知は再来月来ますが、同じく長プラ連動で上がると・・利息120万円増！！

両方で220万円も増えるという、、
とても家賃アップだけでは対抗しきれませんね。

共に表面利回りは約11％で購入しているので、キャッシュアウトになることはないですが、
今の市場で儲かる物件（かつ、まともな物件）を買い増しするのは、私レベルではもう無理！と思います。

他のみんなも金利上がってるんでしょうから、耐えきれず売却する物件とか、任売物件とかも増えてくるんでしょうけど、
それにしても低～中利回り設定で売り出すでしょうから、それらを入手する期待もできません。

じゃあどうするかと考えてますが、筆頭は・・築古AP現金買いです。
3000万円くらいのある程度利回りある築古APで、程度も悪くなくリフォームもしてる物件はそこそこ出るのでそこを狙って。
借入していないので気にせず売却にも出せますし、転がして大きくするのも可能かもしれません。

次点案は、築古戸建てを現金買い（フルリノベして3000万円におさめる）して高賃料で民泊オーナーへ貸す。
自身が民泊するのはセンスないのでやめておきますが、これなら賃貸業の延長でできます。
都内で上乗せ条例とかもない立地、とか考えていくと高くなりそうですが、借地権付きでもOKです。

そう考えていると、考え方が買取再販風？と思ったり。
業者ではないので銀行に金借りて複数仕入れてとかはできないですが。

早いもので、前回融資してもらってから3年が経過しようとしています。

この間、他の金融機関で借りて１物件増えましたが、次の一手をどうするか悶々としながら、時間とともに自己資金も回復した、というところです。

築古マンション一棟系は、ここ数年欲しいと思える利回り・価格帯・状態の物件との出会いもなかったですが、今回の物件ならアリかなという案件を持ち込んできました。

3億円超え、都心まで電車でちょうど1時間という微妙（競争が激しくないという意味では絶妙）な立地の案件ですが、取り扱い可能とのこと。
ただ、厳しい指値で仲介さんに交渉にあたってもらっており、それがまとまればになります。

■不動産投資
今年の不動産投資へのスタンスは冷めていて、

・今後どう進めるべきか
・そうこうしてるうちに自己資金も増え選択肢も増えるだろう
・将来のビジョンを考えるにあたり、行政書士の資格は幅が広がりそうなので挑戦しよう

というようなことを考えて、不動産投資的には「静」の１年でした。
悪く言えば停滞、優秀な先人の方々には、何をちんたらとやっているんだと叱られそうです（汗）

反面、決算書の数値はよくまとめられたと思っています。
メインバンクの支店長が今秋に代わり、今度の支店長は積極的な印象です。
フルローン、金利交渉もＯＫと言っていただいているので、2025年は案件を持ち込みます。

収益系築古一棟のチェックの他は、宅建業開業、土地から新築、民泊なども勉強を進めています。
フロー型のビジネスと賃貸業を組み合わせる道筋を立てたいと考えています。

■株式投資
今年も株式投資には一切手を出しませんでした。
2025年も、基本的には手を出すことはないでしょう。

■積立投資
2012年7月に、子供が大学に進学した場合の学費に備える目的で開始した家族用の積立投資＋純金積立。
早いもので、あれから12年半が経過します。途中で一部銘柄入れ替え、証券会社変更等あったものの、毎月2万円を積み立ててきました。
（この間、リバランスは１度だけしか行っていません・・まさにほったらかし投資でした）

その子供も、受験生となり、年明けから大学入試が続きます。
このタイミングで、いったんミッションは終了でよいのかなと思い、成績発表です。

積み立てた額は、2万円×150カ月＝300万円
これに、本日時点の評価益が、合計で＋3,261,569円

12年半で、倍以上に成長してくれました。年利でいえば11％超えです。

・楽天証券（投信）+2,863,201円
・楽天証券（純金）+375,572円
・マネックス証券（新NISA）+22,796円

昔の同僚との会話が思い出されます。どちらが正解だったか？
うちは、学費の心配がほぼほぼなくなりました。（ただ、世界的に見ると円の価値が下がったのも確かですね。）

ちょうどタイミングが良かったともいえるかもですが、当時はリーマンショック後で日経平均株価も1万2千円くらい、景気も閉塞感があったと記憶しています。
その後も、ギリシャショック、トランプショック、コロナショック、紛争等ありましたが、気にせず持ち続けられたことが、ドルコスト平均法の強味だと思います。

＜2012年7月当初のポートフォリオ＞
国内株式　：10％
先進国株式：20％
新興国株式：30％
先進国債権：15％
新興国債権：15％
純金積立　：10％

＜2018年4月以降のポートフォリオ＞
国内株式　：20％
先進国株式：35％
新興国株式：35％
純金積立　：10％

正直、12年後の日本はもっと衰退していると考えていて、ポートフォリオ上も国内株式は薄めに構成していました。
新興国の成長なくして世界の成長はない、と考えてポートフォリオ上も新興国株式を厚めにしました。
このあたりは、読みがハズれた形となりました。

今期は、前期途中に購入した物件の賃料収入が通期ではいるので、売上高も純利益も過去最高が確定しています。

来期は、また物件を購入して、更なる上昇気流へ乗せていきたいですから、そのためにできることはやっておきます。

去年、取引のない銀行の人や、コミュニティ主催の方に貸借対照表の概略を見てもらう機会があった時に、「売り上げの割に現預金が少ない」とコメントがありました。

結局、ここがパっと見の第一印象になるわけで、今期末はここに役員借入金を可能な限り投入します。

仮想通貨、積立NISA時代に別途個人で積み立ててた投資信託（特定口座）を現金化して法人口座へ移します。

決算後は、新NISA成長投資枠に余裕があるので、そちらへ入れるかしようと思います。

今年に入ってから3部屋立て続けに退去が発生しました。
しかも同じマンションで、全9戸なので1/3が空室です。
部屋探しをしている人がWEBポータルで検索した時に、空室が多い物件だと、何かあるのかなと思って敬遠要素にもなるので、早めに埋めていきたいところです。

原状回復にかかる費用は、長期入居者の退去だったり、3LDKのうち2部屋が和室の間取りを全部洋室にリフォームしたりと、大がかりな工事が重なり、全部で120〜150万円と大きな出費となります。

キャッシュで支払ってもいいのですが、新規取引となる金融機関に融資申込をすることにしました。

手元キャッシュを減らしたくないこと、初取引で実績を作って物件購入時に相談しやすい環境を作っておくことが目的です。

ファイナンス的にも、金利はかかりますが、キャッシュポジションを保ちつつ減価償却に回して、悪い借入ではないでしょう。

■不動産投資
1月に購入した都内のマンション1棟は、新しい金融機関から融資を引くことができました。
この金融機関は、現状の財務状態でも融資可能の姿勢を示してくれており、来年後半を目処に1.5〜2億円規模の物件を持ち込むことを計画します。
そののちに、引き続き収益系築古一棟でいくのか、ひとりデベロッパー系に進むのか、財務状態の改善と並行して検討していきたいと思います。

■株式投資
今年も株式投資には一切手を出しませんでした。
年後半はビッグモーターの不正、ダイハツの不正と続きました。
残念ながら、これまでも不定期にこういった不祥事は業界問わず発生しており、今後も発生してしまう前提で考えるなら、余裕資金があれば証券会社にスタンバイしておいて、発覚時に売りから入るのもアリかなと以前から考えたりもしています。
発覚した途端にその会社の株価は反応済みだったりもするので、同じ不正に手を染めている可能性を疑って、同業他社に入るのがよいかもしれません。

■積立投資
淡々と順調なのは積立投信です。
家族用はもう12年目、積立総額の1.6〜1.7倍となりました。
来年は新NISAが始まります。引き続き、新制度でもコツコツ組み上げていきます。

メインバンクへ決算報告に行ってきました。

当期純利益もほぼ想定どおりでの着地、純資産も増えました。現状の範囲で可能な限り決算書を作りあげ、整えることができたと思います。債務償還年数も20年を切りました。

しかしながら、一朝一夕には整えきれない数値が、自己資本比率です。
有利子負債が多くてなかなか上がりません。フルローンで進めてきた副作用です。
改善するには、売却、増資、操上返済、借り換え、コツコツ純利益を積み上げる、などになりますが、売却は引き換えに収益力を失いますから、積極的に考えていません。

不動産賃貸業は自己資本比率1％くらいの会社も多いといいますが、やはり15〜20％はないと、不動産に特化したような金融機関以外は、取引相手としては見てくれないでしょう。

弊社第８期の決算申告が完了しました。

同時に、金融機関への決算報告書補足資料も作成中です。
決算の概要として、売上、純資産、純利益の増加、販管費等についての考察や、来期の展望についてまとめています。
こういうのがあると、担当者も本部へ上げる資料を作成しやすく、ありがたいと言ってもらえます。

数値の推移については、グラフ化した方が分かりやすいので、こんなのを作っています。

金融機関との会話の中で、ポジティブなところには、来期物件を購入した場合の補足やグラフも入れ込みます。

現在のメインバンクの信組と出会ってから4年、売上は約13倍に駆け上がりました。
急激な成長と引き換えに財務状況は崩れていますので、自己資本比率等、徐々に整えていく必要があります。