投資茶屋　むらり庵

■不動産投資
不動産投資の勉強を始めた2012年9月から、丸10年が経過しました。

来年は、初めて物件購入（区分マンション）した2013年8月から、丸10年を迎えます。

何も知識ないところから現在まで継続してこれているのは、
不動産業者担当者さんや金融機関をはじめ、人に恵まれたことが第一の要因であり、感謝すべきところです。

今年は、1棟購入後、2棟目の本審査に入っている状況で年末を迎えています。
審査中の金融機関は新規の取引であり、今後の事業遂行にとって明るい出来事となりました。

2023年も拡大路線は継続です。

■株式投資
昨年に引き続き、今年も株式投資は手を出しませんでした。
来年も積極的には考えていませんが、読みやすい展開と判断できた場合にのみ、ETFに参戦するかどうか、というスタンス程度に考えています。

■積立投資
もともと春先に一部を売却して、マンション一棟購入の初期費用にあてようと考えていたのですが、
ウクライナ情勢が勃発したため、2月末～3月初旬にかけて半分以上をリスクオフで手放しました。

そして、その後また積み立て直した9ヶ月分を、先日物件購入の自己資金動員で売却しました。

投信で増やすというわけではなく、不動産投資での資金難時に後ろ支えするような役割になっています。

物件取得に係る自己資金をかき集めています。
４月に１棟購入しているので、法人の現預金もそこまであるわけでもなく、個人から役員借入金の投入が必要です。

• 投資信託全部解約（個人所有分）
  ２月末に一度ウクライナ情勢を見て全解約しましたが、その後積み立てた分をまた全解約しました。
• 定期積金中途解約（３金融機関）
  ７つの金融機関で組んでいた５年満期の定期積金を、３つの金融機関で解約しました。
  うち２つは満期まであと８ヶ月というところでした。
  融資の新規開拓のきっかけとして継続してきましたが、相談に至らずに閉じる信用金庫も入ってます。

まだ不足するようなら、定期積金の残る４つや、仮想通貨、純金積立の解約も考えています。

融資戦略的にもここは取得しておきたい物件で、資金の総力戦状態です。

先日、今回初取り引きとなる金融機関の担当者さんが、自宅へ来られました。

ちゃんと実体のある（バーチャルオフィス等ではない）事務所かどうかの確認です。

自宅での執務エリアの写真を撮る必要があるとのことで、机と、所有物件資料や決算資料が入っている棚を撮影して帰られました。

普段は散らかっている部屋なので、、これに向けて準備しましたが、所要時間はほんの2，3分でした。

本審査結果は、早ければ数日内、遅くても年明け1～2週目には判明します。

先月から資料請求をして調査している東京都内の物件があります。

• 重量鉄骨造（築30年）
• ファミリータイプ
• 約1億円

既に現地調査を終え、購入意思を示してあります。
ただし、金利は2％前半まで想定で、自己資金投入は15％（諸費用込）もしくは10％（諸費用別）迄が理想、融資期間25年取れないと買わないこともあわせて伝えました。
残耐用年数4年のところ、半ば横暴な要求ですが、それでないと経営が難しいので譲れない条件です。

今回、業者担当者さんが融資を打診してくれていたのが、A信用組合。

この信組は、昨年2月に訪れた際の記録を投稿しています。
その半年後に、約1.2億円の物件の融資相談をしたんですが、評価が伸びず、自己資金4000万円くらい必要という話になり、その評価式から、実際には使えない金融機関と認識して疎遠になりました。

業者担当者さんが、最近たまたま同じ支店の方（私が面談した方とは別の方）と情報やりとりをするようになったとの経緯から、融資可能か聞いてみてくれました。

以前持ち込んでいた、私と法人に関する資料を元に融資対象としてイケそうとの判断で仮審査してくれ、その結果連絡が先日ありました。

• 期間：25年
• 金利：2％台前半
• 融資額：約88％（諸費用別）

融資額が私の要望に少し届かず、自己資金は2000万円を超えてきます。
今年4月に物件購入して手元資金がまだ回復途中ではありますが、何とかしてかき集めることにし、このまま本審査に入ってもらうことにしました。

A信用組合への突撃から2年が経過しようとしています。
巡り巡って、あの時のアタックが功を奏する形となってきました。