投資茶屋　むらり庵

先々週末21日（土）に、CFネッツ社のセミナー

「比較して分かる！不動産投資『成功＆失敗』実例」

に参加してきました。参加費は無料、時間は13:30～16:30の3時間でした。

CFネッツは、去年の投稿で取り上げた猪俣淳さんがゼネラルマネージャーを務めてらっしゃる会社です。

さらに代表の倉橋隆行氏の著書は何冊か読んでいますが、

などからは特に、会社経営に対する考え方が伝わってきます。

セミナー報告なので、ここでは本の内容に深く触れませんが、倉橋氏の理念が全社員に浸透しているのなら（これが難しいのですが・・）会社と社員、顧客がすべてwin-winで結ばれて理想的な関係を構築できることでしょう。

さて、セミナーはキャッシュフローツリーを用いて成功物件、失敗物件を比較していきます。

私は、不動産に限らず、物事を数値化することで安心感を持って臨みたい性格なので、キャッシュフローツリーを用いて

• 効率を計る指標（FCRやCCRなど）
• 安全性を計る指標（DCRやBE%など）

から物件評価を行う同社は、以前から気になる会社でした。

リスクも数字から把握できれば、それでも購入に値するかどうかの判断材料になります。

ファイナンシャルアカデミーの「不動産投資の学校」では、どちらかと言えば“自己資金をいくら入れて何年で回収できるか”という効率を見る手法に重点を置き、その指標としてROIを最重視しています。

CFネッツで用いている安全性の指標で、例えば損益分岐入居率（BE%）がありますが、
これはOpex（運営費）とADS（年間負債支払額）を足した数字をGPI（潜在総収入）で割って求めます。
すると、1年365日のうち何%入居されていないと、税引前でも赤字になるかということが分かり、その%を365日に掛けると具体的に日数を把握することができます。
この日数が90日は欲しいとか、30日しかないのはリスクがあるとか、安全性の判断材料にできます。

ちなみに私が保有している区分マンションのBE%は79.85%なので、365日のうち291日入居してくれていないと赤字、74日間の空室に耐えられるということになります。

また、先月現地調査した物件はROIやFCR、CCRなどの効率性は合格点だけど安全性の指標は

• DCR：1.24 ←ローン支払いの安全性（1.3以上で合格目安）
• BE%：87.55%　←46日までの空室しか耐えられない

となり、少々不安を感じる数字です。

キャピタルは大きく取れそうな物件ではありますが、保有中に苦しむ可能性を嫌い見送りました。

セミナーを終え、やはり数字で物件を計ることには安心感を感じますね。

私自身、今後の不動産投資戦略をなかなか定めきれていないことですし、一度コンサルを受けてみようと思いました。

CFネッツのコンサルタントは、宅地建物取引主任者やCPM（米国公認不動産経営管理士）、CCIM（米国認定商業不動産投資顧問資格）といった資格を保持しています。

私もいろいろなセミナーへ参加してきたので、成功している方々を見ていますが、資格を持っていたりアカデミックな考えを持っている人は、落ち着いた雰囲気の方が多いですね。

きのう、定期購読している会社四季報の夏号CD-ROM版が家に届きました。

いつものように、あれやこれややってAccessに入れ込みました。

アベノミクス＆円高効果である意味特需的に好決算を終えた企業が、今後の業績をどう見通してくるか、これからが各企業の実力の見せどころではないでしょうか。

この先数年で、成長力・競争力のある企業とない企業とで格差が広がっていきそうです。

法人税減税もあいまって強い企業はより強く、弱い企業は細々と。

淘汰の波が押し寄せていきそうですね。

さて、その勢いを推し測るうえでも今回の夏号の数字は重要なファクターとなりそうです。

たとえば私が買いで入っていた銘柄で、不動テトラ（1813）があります。

先月の本決算を前にした4月末には、華々しく上方修正IRを出し勢いを印象付けていましたが・・

前号で3,600（百万円）としていた2014年度営業利益は2,000（百万円）予測に下落。

決算数字も良いのに値を下げていた理由はコレだったですね。

あのIRは売り時を作るためで、知っている人たちは値上がったところで逃げたんでしょうね。

情報戦といえばそうなんですが、数字から判断している投資家としては、そんな不正なシナリオも勘繰りたくもなります。

損切って、今朝ドテンして空売りを入れました。

チャートはまだはっきりしませんが、上げトレンドに転じれない様子もうかがえます。

今回の数字で失望売りも広がるかと思いましたが、どうなるでしょうか。

本日、久門広尚さん主催の「トヨタ式不動産投資塾セミナー」に参加してきました。

場所は中央区京橋の八重洲MIDビルの貸会議室の一室です。

時間は14:00～17:30、途中10分と5分の休憩を挟みました。

受講料は、通常54,000円のところ、早期割引ということで10,800円でした。

参加者は男性8名、女性1名の計9名です。

セミナー内容については、営利・非営利問わず公表しないよう要請されていますので具体的に触れることはできませんが、

トヨタで去年の8月まで約15年間働いてこられた久門さんが、社内で用いられている開発プロセスやリスクの可視化を

不動産投資に応用する、というその具体的な手法を公開する、というコンセプトです。

世界トップ企業のプロセスを知る機会というだけで、セミナー前から興味をそそられました。

さて、そのセミナー内容ですが、スキル的には真新しいことは何もなく、どちらかというと不動産投資を行っていくにあたってのハード的な整備を盤石なものにしていきましょう、というメッセージを受けます。

それにあたって、いろいろと可視化していくのにトヨタ式を応用していく、と。

また、資産形成をするためにはどういった物件から入り、どう拡大していくのか順番と組み合わせを考えるべきというメッセージも受けます。

私は、不動産投資は国取り合戦のようなもので、守りと攻めのバランスを考えながら戦略的に進める必要があると考えています。

久門さんの考え方とは共通する部分も多そうですが・・

違うといえば現在の私は現金資産が多くはなく、一棟物へはまだ手を出す段階ではないということです。

築古の一棟物取得をした場合、修繕などのリスク面を考えると、吹けば飛ぶような現金資産状況下にあっては投資ではなく投機です。

しばらくは区分所有を中心に銀行や不動産業者等との関係を築きつつ、フェーズに見合った投資段階を経ることになるかと思います。