投資茶屋　むらり庵

先日決済を終え、法人4棟目となる物件を取得しました。

火災保険の契約や物件管理に関するほぼ正確な費用出しも終えました。

これまでいかに手出しせずフルローン・オーバーローンを引けるかを念頭にやってきましたが、今回は融資手数料を含めると2割弱の手出し。
ROIは当然これまでの50～60％目標からは大きく下がり14％弱となりましたが、悪いことでもないかなと思っています。

今回は新規の金融機関からの借入実績づくりを優先したので納得のうえですが、自己資金の回復には計算上は7年ちょっとかかることになります。
（実際には、他の物件からのキャッシュフローを考慮すれば1年ちょっとで回復できる見通しですが）

一服ついたところで、このこれまでの「自己資金低出力・高収益物件・高ROI」路線は少し検討しようかなとも思っています。

自己資金投入を極力抑えて高収益力の物件を取得すればROIは上がり、早くに自己資金回復でき次の物件へ再投下を繰り返せるわけですが、引き換えに返済額は大きくなるわけです。

当期純利益をプラスでまとめ、そこから減価償却費を足し戻して元金返済を引いた実際のキャッシュフローも満足に残せてはいるものの、役員報酬を今後出していくとなると、返済金利が大きいために、経常利益を毀損しない範囲まででないと出せない（つまり、さほど出せない..）という状況になっています。

まだサラリーマンを辞めるわけではないのでいいのですが、もしリタイヤして法人からの役員報酬をあてにすると、会社の財務状態は毎年赤字になります。
実際のキャッシュフローから生活はできるはずですが、金融機関からの新規融資は途絶えます。

なので、その状態で良しと判断する時は、拡大路線を終えた時であると思います。

その前に、現状で役員報酬をより多く出しても経常利益を毀損しないようにする（営業利益と経常利益のスプレッドを大きくとる）ためには、

① 売上高を増やす（物件を増やす等により相対的に営業利益を増やす、購入時は多めに自己資金投入）
② 借り換え（金利を下げることにより返済金利を少なくする）
③ 繰り上げ返済（返済金額を減らす）
④ 売却（売上高も減るけど返済金利も減る、手元資金増大による財務状態改善）

などが考えられますかね。

自己資金を回復しながら、これらの選択肢についても検討していきたいと思います。

先日、本審査通過の連絡がありました。

稟議で上げてもらった条件のままで決着しました。

• 期間：25年
• 金利：2％台前半
• 融資額：約88％（諸費用別）

年明け、長期プライムレートが上がったので、もしかしたら金利が上振れするかもと思いましたが、とりあえず良かったです。

この段階で、ようやく売主殿に買付証明を受けてもらえました。
来週売買契約、月内決済に向けて、準備を進めていきます。

物件取得に係る自己資金をかき集めています。
４月に１棟購入しているので、法人の現預金もそこまであるわけでもなく、個人から役員借入金の投入が必要です。

• 投資信託全部解約（個人所有分）
  ２月末に一度ウクライナ情勢を見て全解約しましたが、その後積み立てた分をまた全解約しました。
• 定期積金中途解約（３金融機関）
  ７つの金融機関で組んでいた５年満期の定期積金を、３つの金融機関で解約しました。
  うち２つは満期まであと８ヶ月というところでした。
  融資の新規開拓のきっかけとして継続してきましたが、相談に至らずに閉じる信用金庫も入ってます。
• 仮想通貨全解約
  2019年から3年半も持ち続けたアルトコインを売却しました。
  思ったほど伸びませんでしたが、倍ちょっとに増えました。

まだ不足するようなら、定期積金の残る４つや、純金積立の解約も考えています。

融資戦略的にもここは取得しておきたい物件で、資金の総力戦状態です。

先月から資料請求をして調査している東京都内の物件があります。

• 重量鉄骨造（築30年）
• ファミリータイプ
• 約1億円

既に現地調査を終え、購入意思を示してあります。
ただし、金利は2％前半まで想定で、自己資金投入は15％（諸費用込）もしくは10％（諸費用別）迄が理想、融資期間25年取れないと買わないこともあわせて伝えました。
残耐用年数4年のところ、半ば横暴な要求ですが、それでないと経営が難しいので譲れない条件です。

今回、業者担当者さんが融資を打診してくれていたのが、A信用組合。

この信組は、昨年2月に訪れた際の記録を投稿しています。
その半年後に、約1.2億円の物件の融資相談をしたんですが、評価が伸びず、自己資金4000万円くらい必要という話になり、その評価式から、実際には使えない金融機関と認識して疎遠になりました。

業者担当者さんが、最近たまたま同じ支店の方（私が面談した方とは別の方）と情報やりとりをするようになったとの経緯から、融資可能か聞いてみてくれました。

以前持ち込んでいた、私と法人に関する資料を元に融資対象としてイケそうとの判断で仮審査してくれ、その結果連絡が先日ありました。

• 期間：25年
• 金利：2％台前半
• 融資額：約88％（諸費用別）

融資額が私の要望に少し届かず、自己資金は2000万円を超えてきます。
今年4月に物件購入して手元資金がまだ回復途中ではありますが、何とかしてかき集めることにし、このまま本審査に入ってもらうことにしました。

A信用組合への突撃から2年が経過しようとしています。
巡り巡って、あの時のアタックが功を奏する形となってきました。

決算報告書のほか、下記のようなことを盛り込んだ補足資料を作成して訪問してきました。

1. 1. 今期の見通し
      ・純利益の増加
      ・増資による純資産増加
      ・売上増加要因
      ・販売費一般管理費について
   2. 今期の見通し
      ・事業計画、損益計画書
      ・売上向上要因
      ・入居状況について
      ・収益の安定化について（売上総利益、営業利益、経常利益の推移グラフ付）
      ・修繕計画
      ・その他
   3. 事業計画書
      ・新規物件を購入しない場合
      ・新規物件を購入した場合
   4. 損益計画書
      ・新規物件を購入しない場合
      ・新規物件を購入した場合

もちろん計画書にある新規物件を購入するにあたっての融資のお願いも欠かしません。

実はこういった形で訪問して報告するのは初めてだったのですが、内容に感心していただけた様子でした。

私の買いたいアピールもできたので、普段から時々は意識してもらえると思いますし、事業計画書、損益計画書の数値からどれくらいの手残りになるか把握してもらえます。
もちろん、半期後・決算時の数値と計画書の数値の差異があまりなければ、より信頼が高まります。

買付を入れていた、千葉県内のマンション一棟の審査が無事通過しました。

重鉄で築35年ですが、2億円超フルローン・期間25年付けてもらいました。

そんな希望を通してもらったからか、金利は少々高めですが、現況表面利回りは10％超、運営費も含めてROIは50％。
年間最終手残りは、現状（満室・駐車場には6区画空きあり）で約600万円と、なかなか優秀な数値です。

前オーナーが数年前に全室フルリノベーションしているので、大きな出費が生じる確率はその分逓減されていると評価しています。

しかしながら耐用年数切れですから、序盤で減価償却費を大きく取る＆償却年数を短くすると、空室や支出次第で税引後利益がマイナスになる可能性があります。

その場合でももちろん償却前は黒字なので、銀行評価的には悪影響ない（基本的には利益＋減価償却費で考えるため）と、前の支店長にも確認済みですが、
やはり機械的には赤字のコメントがあがってきてしまうとのこと。少しでも利益計上しておくと良いでしょうとアドバイスがありました。

方針としては、妥当な範囲で減価償却費を大きく取り、償却期間はぼちぼち税引後利益が出続けるくらいの期間（8 年か9年）を見定めて決めようと思います。

これで投資総額は5億円を超えてきました。

ファイナンシャルアカデミーのIZUMI塾の目標は5年で10億円ですが、私が参加した2019年夏から2年8か月で4.4億円を積み上げたことになります。
あと2年4ヶ月で5.6億円加えるのはペース的に難しいかな？とも思えますが、まず良い物件ありきで、拾える物件を手に入れていけるよう挑戦していきます。

7月末からの1週間、金融機関3つにアポを取り、不動産賃貸業への取り組みについてヒアリングしてきました。

うち2つは、数年前から定期積金を始めて関係づくりをしてきた金融機関です。

直前に買付を入れた横浜の新築木造アパート（買付2番手）の他、都心から半径30km、50kmの円入りの地図、それぞれに位置する埼玉の築29年RCマンション、築27年S造マンションなどのサンプルも持ち込み、融資エリアと期間を探ります。

結果、エリアは都心から30km程度以内が目安だけど期間が耐用年数までだったり、
都心から50kmまでOKだけど融資期間が耐用年数－経過年数（ただしRCはMaxでも35年、木造は20年）で自己資金は物件価格の1～2割（諸費用別途）だったりと、使えそうにありません。

現在の所有物件を見て、どうして耐用年数を超えて融資しているのか不思議がる方もいました。

そんな中、「減価する建物分を先に返済して価値が下がらず残る土地はその後に返済していく」つまり耐用年数を超えても融資可能、という考え方をされている方がいました。
その金融期間は、耐用年数－経過年数に、構造と管理状態によりますが、8～15年をプラスして融資しているとのこと。
自己資金も物件価格＋諸費用の1～2割ということで、評価の高い物件を持ち込めば効率良く買い進めることもできそうです。

持ち込んだ新築木造アパートの1番手がコケたら審査をお願いしましたが、築古RC、S造マンションの方が効率が良さそうです。
エリアも都心から50kmまでと広いので、利回り9～10％以上も狙えて競合も少なめのやや郊外をターゲットに探して持ち込んでみたいと思いました。

先日来審査中だった、RCマンション1棟物の結果連絡がありました。

希望していた融資額と期間は付いたのですが、金利が2％を希望していたところ、2.5％での提示でした。

これにより、赤字になるということはないのですが、インカムゲインが低くなり、投資額に対するリターンの旨味が無くなりました。

最後に売主へ融資特約無しでの指値交渉をしましたが決裂。購入は見送ることにし、金融機関へもその旨連絡しました。

3週間の間に4度ほど現地へ行き、また、管理会社選定で6社回り、ほぼほぼ委託先も決め、火災保険加入も手続き手前まで進めていましたが、水泡に帰す結果と終わりました。

残念でしたが、また次の候補を探します。

前回投稿した、知人に紹介してもらった不動産屋さんの社長が、A信用組合T支店の支店長と懇意にしているとのことで、私のことを紹介してくれました。

そしてそのT支店長が、私の居住地域を営業エリアとするK支店に連絡をしてくれ、急展開ですが、属性や所有物件、経営方針、確定申告資料等をまとめた銀行訪問キットを準備し、先日行ってきました。

既存取引のある別の信用組合からは、あと2億円の債務超過まではフルローン融資可能と言ってもらえるまで、関係を深めています。

何となく、うしろめたさを感じますが、金融機関は突如方針が変わることもありますし、支店長が代わればスタンスも変わってきます。

経営者としては、1本の矢よりも2本の矢、複数の金融機関と関係を深め、ファイナンス基盤の構築を目指していければと思っています。

銀行訪問キットは写真のとおりA4ファイル20ポケットフルで使用、応対いただいた課長・係長には、ここまで準備してくる人はなかなかいない、と好評いただきました。

さて、面談メモです。

■不動産賃貸業への取り組み
積極的にやっているというわけではないが、やっている。

■エリア
・一都三県（千葉は市川・船橋あたりまで、神奈川は川崎・横浜あたりもやっている）

■物件評価
・積算と収益還元のミックス。
・積算評価における耐用年数は法定耐用年数を用いている。
・近隣に大学がある等の上限で評価upさせることもある。
・特に駅から遠いからという理由での線引きはしていない。

■融資形態
・事業性融資、アパートローンどちらでも客の希望次第で対応可能。
・新規取引は融資額いくらまでとかの線引きはない。でもいきなり10億円の物件とかは困る。
・審査には1ヶ月半くらいかかる。

■頭金
・諸費用込みの1～2割。フルローンは無い。
・内部評価の8掛けで、足りない分を頭金出してというような形。

■金利
・2％台中盤

■期間
・基本最大20年。案件によってはプラス何年かある。
・例えば築30年RCだと法定耐用年数47年-築30年＝17年。

■構造
・木造、鉄骨、RCいずれも対応可能。

ちょっと利用しにくいイメージを持ちながら会話をしましたが、
休眠法人が1つあるという話をした時に、そっちの方がやりやすいかも！と顔が綻んだのが印象的でした。
確定申告も0円でしていれば負債もないですしね、とのことで、こっちの法人利用を考えてみたいと思います。

ただし、最長20年ということなので、新築木造劣化等級案件で25～30年の交渉かなというイメージを持ちました。

築古RC系は既存取引中の信用組合、別法人での取引はこちらのA信用組合、と使い分るという戦法もありかもしれません。

3月末に大型物件を購入したのに、経常利益はプラスで着地することができました。

銀行の信用格付け（スコアリング）に使われるのは経常利益と以前セミナーで聞いていたので、

6月に行った大きなリフォーム費用を特別損失にしてもらうよう、税理士へ伝えました。

ですので当期純利益はマイナスとなりますが、経常利益はプラスを守りました。

信用格付けでは、1次評価として定量分析・財務分析がされますが、これに使われるのが、自己資本比率、売上高経常利益率、自己資本額、売上高、債務償還年数・・などなどです。

格付けについては、取引金融機関の支店長に、私の債権者区分を聞いてみたことがあります。

「Ａですよ」と即答が返ってきました。

えーと・・・、Ａってナンデスカ？

格付は1～10まであって、「リスクなし」から「事故先」にまで10段階で区分され、格付6の「リスクはやや高いが許容範囲」までが「正常先」という債権者区分になります。

それ以降の債権者区分は、「要注意先」「要管理債権先」「破綻懸念先」「実質破綻先・破綻先」の5つに区分されます。

なので・・この金融機関では「正常先」ということ？だと解釈しました。

とはいえ、財務状況がそんな良いとは言えないことは自身でよく分かっていますから、今後意識的に改善あるのみです。