投資茶屋　むらり庵

先日借り換えをしましたが、借り換え元の支店から、残る融資１物件の金利引き下げの打診？提案？がありました。

借り換えられたことについて、本部に叱責されたとのことです。本当かどうか分かりませんが。

だいたいにして、その本部が去年１回金利引き下げの稟議を否決してますからね、、

残る物件の借り換えは阻止したいようです。

実際のところは、全部返済してしまうと関係が終わってしまうので、借り換えは考えていませんが、
金融機関からすると借り換えられてしまった、疑心暗鬼のこの機に便乗して、

「次はこの物件かなーとちょっと思ってはいました。」
とか言って、1％ちょい下げの稟議のお願いをしてきました。

先日、借り換えの融資実行が無事完了しました！

借り換え元の金融機関には、特に意地悪や条件を求められることもなく、根抵当権の解除に応じてもらえました。

昔読んだ、根抵当権を打たれているというどなたかのブログでは、
借り換えにあたって完済を受けないように応じない金融機関の話がありました。

借り換え先の金融機関の支店長と作戦を練って、営業時間開始から少し後に一括返済金額を振り込んでから支店に乗り込む。返済された側の支店長は、「くっ、仕方ありませんね..」と渋々応じた、というような話でした。

それもあって、根抵当権解除は難航するものかと思い、心配していました。
・・ですが、終わってみると非常にスムーズに進み、その話はフィクションだったのか？と思える点も何点かありますね。

借り換え先の金融機関が、返済を受ける意思（根抵当権をはずす意思）が不確定の案件に融資実行するはずはないでしょうし、一括返済金額は振り込むものではなく、自身の口座から引き落とされるものでしょう。

借り換えという行為が初めてだったので、こういったことも経験して初めて分かることでした。
今後、私と同じように、借り換えってどう進むの？という人の参考に、承認後の行動をメモに残すと、

• 借換先から、借り換え承認と条件等のメールがくる
• 最終の本承認を経た段階であり、貸出条件も決まったものであることを確認したうえで、借換元へメールで通知（これにより訪問時に一括返済金額や手数料等準備しておいてくれる）
• 借換先に挨拶訪問と契約日、実行日等のスケジュール感を確認、口座作成（新規取引だったため）
• 借換元に訪問し、契約日、実行日の擦り合わせと、借換先への依頼事項（担当者や司法書士の連絡等）を確認
• 借換元は根抵当権の解除証書の発行稟議作成（決裁まで7～10日要す）
• 借換元へ行き完済申込書記入、実行日当日の出金伝票作成
• 借換先へ行き金消契約、実行日当日の出金伝票作成
• 借り換え融資実行（当日は立ち会いなし）

というような大枠の流れでした。

そもそも、借り換え元の金融機関が長プラ連動のため、金利が上昇してきて、2年くらい前から、利下げの交渉ができないかという話をしていました。
しかしながら、借り換えのアテのないうちは、特に本部は本気で取り合ってくれません。
去年、支店長、次席の方と相談し、新規物件取得とあわせて既存の利下げも稟議に入れるということで進めることになりました。ですが、結果は物件取得、利下げ交渉ともにNGとなりました。

そして前期の決算報告時に、再度の利下げ稟議は難しいという姿勢を確認し、借り換え活動をすることを通告しました。

このような背景もあり、借り換え元の金融機関との関係性は崩さず、逆に対応できずに申し訳ないとも言っていただきました。（他の物件も借り換えされるんじゃないかと探ってきたり、融資枠が空いたので次持ち込んでくださいと言われたり、以前より優位になった感があります。）

今回借り換えをしたことによる金利効果は▲1.5％です。
返済額は▲約9万円／月、返済利息は▲約29万円／月（▲約350万円／年）と大きな効果を生みました。

借り換え先の新規取引行からも、次の融資も具体的に金額感を示されて持ち込んで問題ないという話もされ、
今回の借り換えは、今後打てる手が広がる、価値のある行動だったと思います。

やはり、新年度の案件となるタイミングで本部承認の連絡がありました。

その融資条件は弊社の財務改善・向上に大きく寄与する内容で、迷うことなく借り換えの方向に進みます。

新規客かつ大型案件、物件自体も担保力が弱い、耐用年数切れＳ造物件と、ネガティブ要素は揃っていたと思いますが、担当の方がすごく頑張って下さったのがよく分かります。

10年以上前に挨拶に行った時の支店長には、店頭で立ったまま適当に対応され、良い印象がなかった信金さんでしたが、やはり人次第ですね。

今週、現在の融資元であるメインバンクへ借り換えの通知に行ってきます。
すんなり対応してくれるのか、根抵当権を盾に意地悪な対応をしてくるか。

融資残高が一番大きい物件なので、今回順調に借り換えが進めば、メインバングはこの信金さんに交代となります。

2月初旬に借り換え相談へ行き、資料一式を渡してきた借り換え案件。
稟議資料を書き終えて、3月頭には本部へ上げている旨連絡があったので、かなり時間を要しています。

当初は、年度末決算のタイミングなので、もし支店の今年度の予算達成が未達であれば何とかねじ込もうとしてくれ、
本部も熱意に押され「本来は新規で大型案件は通さないんだけどね」とか言いつつも、
年度末のどさくさに紛れて通してくれちゃったりするかなとか妄想してました。

おそらく既に本部会議は終わっているはずですが、何も連絡がないということは、、
NGだったらすぐに連絡があるはずなので、既にOK出てるけど今年度は予算達成していて、
「次年度に組み込もう！」と支店の判断があったのかも？とまた新たな妄想中。
３年前に当該物件を購入した時が、まさにこのパターンでした。

４月に入って早々に連絡がくるのかな？
借り換えＯＫだったら、既存の取引行がすんなり了解してくれるのか、不安ではあります。
でも何度か先に借り換え相談もしましたし、去年は稟議で蹴られてます。
秋には、仕方がないので他行をあたることを通知して理解をいただきました。

でもそれは支店レベルなので、本部が怒って嫌がらせしてきたら支店も敵わないでしょう。
根抵当権を外さないとか、他の融資を引き揚げるから返せとか条件付けてきたり・・
とその先の悪い妄想もセットです。

毎年お願いしている近所の税理士さんに、今回もお願いをしました。

個人で所有している物件は１棟（2DK×4部屋、駐車場×4区画）だけですが、
一番賃料が高かった、新築時から28年間住んでくれていた入居者が9月末に退去しました。

次の入居者の家賃の下落（＝利回りの低下）を懸念していましたが、
昨今の上昇基調の賃貸市場もあり、家賃＋共益費では以前を上回る設定で、次の入居者を決めることができました。

【旧】家賃72,000円（共益費0円）
【新】家賃69,000円（共益費4,000円）

しかし、長期間の入居でしたから、原状回復費は100万円超となりました。（ガラスの熱割れは火災保険申請）

小ぶりな物件ですから、これを修繕費で一括計上すると今期は赤字になるところでしたが、
ちょうど建物の減価償却が終わるタイミングだったこともあり、
結果的には利益を圧縮して税金を抑えつつ黒字というベストな着地をすることができました。

もし赤字になると、借り換え活動にマイナスになる可能性がありますし、新規で物件を購入する際の評価にも影響するかもしれません。
もちろん原状回復費用を積極的な支出として説明すればよいのですが、その説明も面倒なので、良い着地になりました。

その借り換え活動ですが、税理士さんに金融機関の紹介をお願いし、先日その税理士さんも同行のもと、地元の信用金庫へ出向き支店長と会ってきました。
ひととおりプレゼンをして、対象物件ほか、所有中の物件の評価出し等、しばらく待つステータスです。

今回もし借り換えが難しかったとしても、新規物件の持ち込みや修繕費の相談ができそうです。
新しい金融機関とのご縁に感謝です。

年末に借り換えの相談をしていた某信用組合ですが、新年早々NG回答の連絡がありました。

対象の物件は、1Fテナントに住宅型有料老人ホームが入っているんですが、面談した際に、

• グループホームや入院設備がある病院等が入っている物件は融資対象外という組合の方針がある
• 老人ホームもそれに含まれるか本部に確認をする

という話がありました。
これらのジャンルが入っているとNGな理由も教えてもらいました。

運営事業者が破綻した際に、

• こじれると行き場を失った利用者の居場所がなくなり、かといって置いたままでは賃貸経営に悪影響が及ぶ
• 追い出しにかかると、近所の人や誰かしらが謄本を取って、融資している金融機関が酷いという風評被害に発展するリスクがある

これらを避けるためというような話でした。
正直なところ考え過ぎでは、、と思えますが、実際にそういうことがあったのか、それとも融資を断る際の予防線なのか..？

結果、老人ホームも対象に含まれるとのことになりNGでした。
年末に資料ひととおり提出して積極的な姿勢を示していただいていましたが、日も置かずNGなので、嘘ではないだろうと思います。

面談の際に、あとどれくらいの融資枠なら支店決裁でいけるとか、それを超えると本部決裁になるとかも教えてもらったので、また相談したいような物件が出てきた際には持ち込んでみようと思います。

昨年末から今年前半にかけては民泊、土地から新築、宅建業開業など検討しましたが取り組むのはやめ、代わってレンタルスペース、不動産エージェントを推し進めました。
本業のサラリーマンもある中、行政書士試験の勉強もなかなかに時間を要すので、さすがにバランスを取るのが難しく、昼休みや睡眠時間を削って時間を作っていました。
来年は、これらが芽を出して育っていくようにまた頑張っていきます。

■不動産投資
新規の物件の調査に動いたのは、今年は2件だけ。
うち1件はメインバンクで本部審査まで進めましたが、地方は今後の人口動態が読めないという理由でNG。地方と言っても埼玉県加須市なんですけどね、、
既存融資の金利交渉も稟議にかけてもらいましたがこれもNG。
キャッシュフローは問題なく既に本業を超えていますが、金利の上昇が今期の純損益に影響して、会計上の黒字維持は危うい見通しです。
メインバンクは利息を増やしておきながら金利交渉にも応じないだけでなく、そのせいで赤字になったら経営能力がとか言われても怒りしか出ません。
可能な策は講じるべく、先週、取引ある別の金融機関に決算報告とあわせて借り換えの相談をしてきました。年明けてからの進展に期待です。
新規物件については、価格も高止まりしていて利回りも低く、安定的に運営ができると評価できる物件は来年も見つけづらいでしょう。
今年とまた同じ温度感で、利益を残せる物件がたまに目に止まった時に動くというスタンスになるでしょう。

■株式投資
今年も株式投資には一切手を出しませんでした。
ここ数年は売買することもなく、株式投資について大晦日に触れるのは今回で最後にします。
昔は四季報CD-ROM版からデータをAccessに入れて、プログラムを組んでYahoo!ファイナンスから日次データを取り込んでボラティリティや移動平均線、財務データ、貸借倍率等から上がる予想銘柄を抽出。熱く研究していた頃もありましたが、結局チャートには意思が無い（財務より需給、ランダムウォーク）という虚無感に行き着きました。
それでも読みやすい波があればETFに乗ろうと考えた時期もありますが、一気に資産を削ぎ落されるリスクのある株よりも投資信託（積立投資）が性格に合っていますし、リスクヘッジで購入している純金積立も大きく値を上げました。
不動産賃貸業他事業もありますし、今後も株にこだわることは基本的にないことでしょう。

■積立投資
子供が大学進学をした今春、毎月2万円（投信1.8万円、純金0.2万円）×12年8カ月積み立てた資産をついに切り崩しました。
積み立てた額は、2万円×152カ月＝304万円ですが、アベノミクス、ギリシャショック、トランプショック、コロナショック、アフターコロナ、地政学的リスク等々、山あり谷ありでも2倍以上に成長しました。
学費請求のタイミングに合わせて、必要な額だけ切り崩しつつ、積立は引き続き行っています。

個人用で積み立てている方も、この１年も特に切り崩すことなく積み立てを継続しています。
収益不動産購入の資金が不足する際に備えていますが、欲しいと思える物件もなく（私の熱意が落ちているせいで出会えないという面もありますが）、賃貸業に限らず、事業拡大に必要な場面が来ればいつでも投入をしていきます。

先週、弊社メインバンクへ決算報告に行ってきました。

売上高は微増。販売費一般管理費（主に原状回復・工事に伴う減価償却費、募集に伴う広告宣伝費・管理費）が増加し営業利益は伸びを欠きました。
営業外収益（主に原状回復に伴う借主負担分、火災保険金受取り等）が増加したこともあり、最終的に経常利益もプラスで着地しました。
純利益は残せましましたが、営業利益＜支払利息となっており、今後も金利が上昇するであろうことを考えると赤字転落の可能性も多分にあり、早急に手を打つ必要があります。

決算報告では、他の財務指標とともに、もちろん既存の物件運営の販売費一般管理費を抑える努力はするとした上で、金利条件の最適化の策を画策することを伝えました。
５月に一度、金利を下げてもらう交渉をしましたが、稟議の上本部にて否決した経緯があり、今の段階でまた取り上げるのは難しいとのことでした。（←想定どおり）

赤字になることは経営者としての評価を下げることなり、他行を含め融資は厳しくなります。
特に長プラ連動で高い金利になっている１物件分について、他行へ借り換えの打診をすることについて了解をもらいました。

実際に借り換えができるかどうかは分かりませんが、１物件融資を受けている金融機関へまず打診してみることにします。

あわせて、借り換えに伴う諸費用が赤字を助長しては意味がないので、税理士、コンサルへ処理について相談をしています。

メインバンクへは、新たな売上を創出する努力もするということで、レンタルスペース運営についても触れました。
“不動産賃貸業”という括りでは同じ（時間貸しという違いで）ですが、金融機関は新しいことには過敏ですし、貸したお金を違うことに使っている、と見なすところもあります。

財務指標をもとに理路整然と説明をしながら、「あんたんとこが金利下げないから仕方なく借り換えも画策せにゃならんし、新しい事業もやらにゃならんのじゃ（そのために役員借入金を回収するけどご承知おきを）」ということを伝えたので、特にコソコソすることもなく活動をすることができます。

6月から順次、金利アップによる利息が増えていきます。

全物件で、合計2,563,608円／年の増加（泣）

決算期は8月なので今期は大丈夫ですが、来期の決算は、営業外費用（利息）が大きくなり、非常に厳しい見通しです。

減価償却費が大きいのでCFは問題ないですが、会計上も黒字を維持していくために、とれる対策として考えられることをリストアップし、自己資本比率改善、経常利益向上、フリーCF向上という３つの面での効果を比較してみました。

現状のままを前提とした場合にできることは、営業外収益（主にはクリーニング代、原状回復費用の借主負担分、解約引(解約敷金償却)、火災保険金等）ができるだけ大きくなるように注視して、経常利益の下支えを意識するくらいです。

新規物件購入は、自己資本比率の悪化は当然として、築古で考えると減価償却の観点からも、キャッシュフローは良いのですが、かなりの高利回りでもなければ会計上の利益はそうは残せません。

保有物件売却による財務状態改善からの新規物件購入も考えられますが、償却切れになる頃に売却を絡めていくつもりで考えてもいるので、いずれ財務状態は改善されるでしょう。

３つとも○の、
・繰上返済
・借り換え
・他の売上創出（新規事業等）

のうちで考えると、即効性がありかつ経常利益の増加・黒字維持に効果的なのは、繰上返済だと判断しています。
ただ、会計上の数値については、確かに今後も新規に融資を引いていくなら赤字は御法度ですが、現金買いも考えるようになっているので、あまり気にしなくてもよいかなと思ったりもします。

借り換えは、耐用年数を超えた融資年数で組んでいますし、現実的ではないでしょう。

新規事業では、民泊への参入は見送りましたが、現在はレンタルスペースの可能性について調査しています。
民泊もレンタルスペースも、減価償却の視点はほぼないですし、順調であれば利益率も高く、役員報酬（まだ弊社は出していません）の原資ともなる会計上の利益を増幅させることができ、不動産賃貸業の弱点を補う事業だと思っています。

直近の展開は、繰上返済で会計上の数値を守りつつ、新規事業を探る形になると考えています。

先週、本部審査の結果連絡があり、結果はNGでした。

説明をしたいと言われ、先日支店へ行ってきました。

融資条件のリクエストを言いたい放題ぶつけたので、心象悪くなったか？と思いましたが、そんなことはないと一応支店長からはフォローいただきました、、

理由などは一般的には教えてもらえないと言いますが、事細かに教えてもらいました。

ざっくり言うと、遠方物件（と言っても電車次第では都心へ何とか１時間圏内ですが…）で担保に取って管理しきれない、人口減少が進んで30年後は大丈夫なのか、収益力が少し弱いのではないか、みたいなことでした。

具体的に、この融資条件ならというところにも至らずだったようです。

大幅価格交渉も成立して、担保力もほぼ100％、利回り８％で売り出しても約3000万円プラスという、持った瞬間含み益案件だったので残念ではあります。

他の物件の金利下げ稟議の方は、もともと新規融資でこれだけ利息とれるから既存の方下げて、というシナリオで支店とは話していましたが、前提が崩れたことと、当初金利リスクも織り込んでの事業計画だっただろうと言われたそうでNG。まぁ、仕方ないですね。