投資茶屋　むらり庵

先々の目標として、ひとりデベロッパー（土地の仕入れ・建築企画・販売）が選択肢の１つにあります。

その過程で宅建業を開業することになりますが、賃貸業が安定してきた今、2,3年以内の開業を想定して、情報収集にあたっています。

＜決めていること＞
・店舗を持たず、一人で目立たず行う
・基本的には自分（個人・法人）が売買する物件のみ取り扱う
・仲介業はやっても時間や客に縛られない（自分がやりたい時だけやる）
・管理業はやらない

＜まだ決めていないこと＞
・事務所は自宅？借りる？
・宅建業も賃貸業している法人でやる？別法人にする？

■これまでに読んだ書籍

• 一人で始める！小さな不動産屋（浦山竜ノ介）
• 宅建業開業・経営の押さえどころ（山地正朗）
• 経験ゼロでもむりなく稼げる！小さな不動産屋のはじめ方（松村保誠）
• 人生、楽に稼ぎたいなら不動産屋が一番！（吉川英一）

不動産屋を設立するまでの流れや開業後の業務やネットを使った集客等についての内容が多いですが、
吉川さんの書籍は投資家目線で内側から書かれており、なかなか他にない本かなと思います。

■開業支援セミナー（東京都宅建協会主催）
開業支援セミナーと個別相談会に参加してきました。
https://www.tokyo-takken.or.jp/kaigyo/seminar

平日の昼間に2.5～3時間、セミナー＋個別相談です。

• 開業の流れ、宅建協会入会手続き、宅建業免許申請の仕方
• ハトサポ（宅建協会会員限定業務支援システム）の案内（契約書、重要事項説明書等の最新の書式があり無料でDL可能、等）
• 損害賠償リスクに備えた宅地建物取引士賠償責任保険（年7,000円で5,000万円迄の補償に入っておけば、何かやらかしてしまった時も安心）
• 創業融資（日本政策金融公庫 ほか）

ざっとこんな内容で、表側から見た宅建業と手続き、宅建協会が提供する各種ツールについては有用な情報でした。裏側（投資家目線）から見た宅建業は、また別途収集する必要があります。

■開業セミナー（投資家主催）
以前、ひとりデベロッパー系のセミナーをしている、2人の方のセミナーへ参加したことがありますが、今回は仲介業のセミナーに参加してきました。
大家が不動産会社をやるメリットや具体的な売買形態等聞きましたが、どちらかというとちゃんとした店舗や従業員を持って「不動産屋」の運営を仕組化するというような内容で、自分の目指す方向とは違うかなという感じでした。

• 宅建業のステップは本当に必要か？
• 必要として、タイミングはいつか？

といったことを考えながらやるのかやらないのか、検討していきたいと思います。

「2.5億円まで／ファミリータイプ／フルローン」で アタックできる金融機関がないか、物件探し含めて協力をお願いしたい、と何社かにあたっています。

既存取引のある業者さん以外では、怪しいのやアブナイのもありますから、迷惑電話チェッカーで判別する他、ブログで不動産投資家から紹介されてたり、LINE登録してクリーンと判断できたところにしか相談はしません。

不動産投資★連合隊へもリクエストしてみましたが、業者からの提案ゼロ件。過去には何社も反応あったものですが、フルローン金融機関探しも条件とする今回は完全スルーです（苦笑）

客観的に見ると、まぁ難しいですね。頭ではそう思っても、ワンチャンないかなと物件紹介と金融機関への持ち込みをしてくれる男気を見せてくれる担当者、一緒にバカを見てくれる人ならこちらも心を打たれるというものですが、目先の売上勘定しかできないのも理解できますしね。

その次へ進むのに、なるべく大きい金額のフルローンがやはり効率的です。

年内あがいでやっぱり無理だねとなったら、結果的にCFは積み上がっていますから、来年は切り替えて、頭金1割／1.5億円くらいの物件を探すつもりでいます。

やれることはやる、やるだけやってみる、自分がダメだと思ったら可能性はゼロになりますから、自分で可能性の蓋を閉じないように、やっていきます。

月ベースで損益計算書の予測を立てているので、ほぼほぼの着地数値は見えるのですが、今期も黒字で終えることができます。

前期、今期と続けて物件の取得ができたので、売上高、営業利益は5期連続増加。

経常利益以降（経常利益、税引前当期純利益、当期純利益）は、今期支払った、前期に購入した物件の不動産取得税を、

• 資産計上（建物の取得原価に算入）
• 費用として計上

いずれにするかによって、前期比増か減かを作ることができる状況にあります。（どちらを選択するかは法人に委ねられています。）

前者だと前期比増にはなりますが、建物の残存期間にわたって償却費用が発生します。
節税効果を期待するというよりは、最終キャッシュフローを増やしたいならこっちです。
ただ、償却期間中は営業利益幅を減らすので、数年後に役員報酬を出したい場合で黒字にしたい場合は、その分天井が下がります。

後者だと前期比減にはなりますが、費用計上は単期で済みます。
利益を圧迫するので、節税効果は大きいですし、前述の、数年後の役員報酬額を考えるにあたっては天井が下がることを考慮することはありません。

現状の私の場合は、まだまだ金融機関へ増益増収をアピールして融資を獲得したいフェーズですので、資産計上を選ぶことになります。

家賃収入から定期積立している半年定期が満期になり、訪問してきました。

先方は貸出先の事業状況をモニタリングする意味合いもありますが、こちらも融資姿勢を探る機会でもあります。

ひとしきり世間話をしたあと、探りを入れますが、貸出額を1人に出し過ぎたり、耐用年数以上の融資期間は審査会で理由を聞かれるだの、全店で不動産賃貸業への貸出比率が46％を超えて減らさないまでも維持する方向性とか、まぁ保守的なことしか言いません。教科書的で真っ当な応対ではありますが、イケイケドンドンで審査会でも闘ってくれた前支店長とは大違いです。
課長も支店長の手前積極的な発言はありませんが、2人の時はアタックしてみるから持ち込んでみてくださいとか言ってくれるので、脈がないことはないとは思っています。

自己資金が整ってきたので、物件さえ出てくればまた打診してみようと思います。

不動産業者の方に聞くとまだフルローンの出ている地銀もありますし、そちらも天秤にかけつつ、メインバンクもあまりに塩対応が続くなら関係も考えますし、借り換えの道も探ろうとも思います。

金融機関からの融資を考える上で、サラリーマンであることは属性維持には大事なアイテムですが、このまま自分のリソース（本業にかける時間・思考・精神など）を削る対価として価値を見い出せなくなり、退職を意識するようになりました。

そこで、現在の保有物件から得られている通帳ベースのリアルな最終手残り（修繕費や税金類のほか、不動産投資のコミュニティ会費や定期積立までも引いた金額）と購入時のシミュレーション表をもとに、向こう25年間（75歳まで）を本気で試算してみました。

現在のリアル手残りは本業の1.6倍程度あり、リタイヤ自体はすぐにでも可能です。
入ってくる退職金や失業保険で当面は法人のお金に手をつけることなく（役員借入金は個人に戻していきます）、財務状態の毀損なしに当面運営していくことができます。

60歳になると公的年金の繰り上げ受給も可能、65歳を超えると職場の年金も入ってきて、更に融資も完済してくるので問題はなし。

注意すべきはその60歳もしくは65歳までの間のお金が回るか、ということになります。

仮に、生活費に役員報酬の投入が必要になる可能性が高い5〜10年後（55〜60歳）、財務状況を毀損（つまり年800万円前後を想定した役員報酬による損益計算書上の赤字）したとしても、キャッシュフローはプラスで会社にお金を加算し続けられる試算となりました。
もちろん各建物の減価償却期間が終わって手残りが低減することや、賃料収入の減少、大きめの修繕、金利のある程度の上昇等も考慮しています。

本業を手放すと金融機関からの新規の借り入れは難しくなるでしょうが、やりたいことも少なからずあるので、区切りを定め、下記のいずれかをもって退職することを決めました。

• 3.5億円分以上の収益物件を追加購入
  →メガ大家となるタイミング。
• 5年度先の3月末日（2029年3月）
  →早期退職制度で通常の1.4倍の退職金受領が可能となるタイミング

3.5億円分購入は、フルローンなら初期費用（約7%想定）2,450万円は来年にも達成可能ですが、頭金1割求められると初期費用は5,950万円必要で3年半ほど、頭金2割だと9,450円必要で5年半くらいはかかりそうです。

おそらく3.5億円達成の方が先になるとは思いますが、遅くとも2029年3月には雇われの身を終了します。

保有中の物件（5棟52戸）のうち、2月から1～2戸空いている状況でしたが、満室に復帰しました。

春先のような時期を除いて、基本的に満室～1戸程度の空室で運営ができているのは、ファミリータイプを好んで選んでいることにも理由があると思います。

メインバンクへは入居状況をメールで毎月報告しているのですが、満室経営を続けていると「物件を見る目がある人」「この人が選ぶ物件なら安心」というような言葉ももらえ、信頼度もアップします。

間取り別の戸数を並べてみると、

• 1K ：8戸（21㎡）
• 1LDK：2戸（57㎡）
• 2DK ：4戸（40㎡）
• 2LDK：16戸（50㎡×9、57㎡×5、73㎡×2）
• 3DK ：2戸（56㎡×1、57㎡×1）
• 3LDK：18戸（56㎡×6、85㎡×12）
• テナント：2戸（92㎡×1、370㎡×1）

20㎡を下回っても、駅至近といった何かしらの長所があればよいのですが、私の場合は広さは武器と考えているので、単身者間取りに比べれば原状回復やリフォーム費用はかかりはしますが、長期入居というメリットもあり、多少駅から離れていたりしても、今後もファミリータイプを中心に揃えていくと思います。

メインバンクに去年決算報告で訪問した際、できれば半期で報告がほしいと言われました。

支店内での取引額が上位なこともあり、健全に経営できているか把握（監視）しておきたいのでしょう。
本部からも目をつけられやすいのだと思います。

こういったところをきっちりと続けて安心感を持ってもらえれば、先々の取引にもつながりますし、
今回から会計事務所へ作成を依頼しました。

1月に物件を新たに取得したこともあり、

＜B/S＞
・流動資産：減（物件購入への現金投入）
・固定資産：増（土地・建物・減価償却など）
・流動負債：減（未払法人税解消など）
・固定負債：増（長期借入金、役員借入金など）

純資産は、現時点で前期末比115％でした。

PLは、物件取得時の諸費用や、去年4月に購入した物件の不動産取得税支払いが入ってきたりしているので、
売上高は間違いなく上がりますが、経常利益まで見た時に通期では前期比トントンかどうか、という感じになるかなと思っています。

先日決済を終え、法人4棟目となる物件を取得しました。

火災保険の契約や物件管理に関するほぼ正確な費用出しも終えました。

これまでいかに手出しせずフルローン・オーバーローンを引けるかを念頭にやってきましたが、今回は融資手数料を含めると2割弱の手出し。
ROIは当然これまでの50～60％目標からは大きく下がり14％弱となりましたが、悪いことでもないかなと思っています。

今回は新規の金融機関からの借入実績づくりを優先したので納得のうえですが、自己資金の回復には計算上は7年ちょっとかかることになります。
（実際には、他の物件からのキャッシュフローを考慮すれば1年ちょっとで回復できる見通しですが）

一服ついたところで、このこれまでの「自己資金低出力・高収益物件・高ROI」路線は少し検討しようかなとも思っています。

自己資金投入を極力抑えて高収益力の物件を取得すればROIは上がり、早くに自己資金回復でき次の物件へ再投下を繰り返せるわけですが、引き換えに返済額は大きくなるわけです。

当期純利益をプラスでまとめ、そこから減価償却費を足し戻して元金返済を引いた実際のキャッシュフローも満足に残せてはいるものの、もしサラリーマンを辞めて生活費に役員報酬をあてするとしたら、返済金利が大きいために、経常利益を毀損しない範囲まででにしておかないと、毎年赤字になってしまいます。
赤字にしても実際のキャッシュフローは十分あり、生活も会社も回るわけですが、金融機関からの新規融資は途絶えます。

なので、その状態でも良しと判断する時は、融資を受けての拡大路線を終える時であると思います。

その前に、現状で役員報酬をより多く出しても経常利益を毀損しないようにする（営業利益と経常利益のスプレッドを大きくとる）ためには、

① 売上高を増やす（物件を増やす等により相対的に営業利益を増やす、購入時は多めに自己資金投入）
② 借り換え（金利を下げることにより返済金利を少なくする）
③ 繰り上げ返済（返済金額を減らす）
④ 売却（売上高も減るけど返済金利も減る、手元資金増大による財務状態改善）

などが考えられますかね。

自己資金を回復しながら、これらの選択肢についても検討していきたいと思います。

先日、本審査通過の連絡がありました。

稟議で上げてもらった条件のままで決着しました。

• 期間：25年
• 金利：2％台前半
• 融資額：約88％（諸費用別）

年明け、長期プライムレートが上がったので、もしかしたら金利が上振れするかもと思いましたが、とりあえず良かったです。

この段階で、ようやく売主殿に買付証明を受けてもらえました。
来週売買契約、月内決済に向けて、準備を進めていきます。

■不動産投資
不動産投資の勉強を始めた2012年9月から、丸10年が経過しました。

来年は、初めて物件購入（区分マンション）した2013年8月から、丸10年を迎えます。

何も知識ないところから現在まで継続してこれているのは、
不動産業者担当者さんや金融機関をはじめ、人に恵まれたことが第一の要因であり、感謝すべきところです。

今年は、1棟購入後、2棟目の本審査に入っている状況で年末を迎えています。
審査中の金融機関は新規の取引であり、今後の事業遂行にとって明るい出来事となりました。

2023年も拡大路線は継続です。

■株式投資
昨年に引き続き、今年も株式投資は手を出しませんでした。
来年も積極的には考えていませんが、読みやすい展開と判断できた場合にのみ、ETFに参戦するかどうか、というスタンス程度に考えています。

■積立投資
もともと春先に一部を売却して、マンション一棟購入の初期費用にあてようと考えていたのですが、
ウクライナ情勢が勃発したため、2月末～3月初旬にかけて半分以上をリスクオフで手放しました。

そして、その後また積み立て直した9ヶ月分を、先日物件購入の自己資金動員で売却しました。

投信で増やすというわけではなく、不動産投資での資金難時に後ろ支えするような役割になっています。