投資茶屋　むらり庵

今さらながら、令和６年度の行政書士試験の結果を振り返ります。

結果は158点（合格は180点以上）で不合格でした。

本業がクソ忙しい中、睡眠時間を削り取り組みましたが、残念な結果に終わりました。

解答順は、模擬試験を通して自分の集中力と、気がダレる時間帯を勘案して、
記述→多肢選択→基礎知識→文章理解→択一（会社法→基礎法学→憲法→行政法→民法）
として臨みました。

民法、多肢選択式、記述式で得点が伸びませんでした。

アンカーに配置した民法で、最後コケて不合格が決定的になりました。
過去の試験（宅建、管理業務主任者）では民法かなり取れたので、悩みながらも取れるだろうという期待は外れました。
行政書士試験の民法は、他資格含め最も難しいと言われますので、しっかり論点と要件・効果を把握しないとダメそうです。

多肢選択式は過去イチ難しいレベルと聞きましたが、試験全体では合格率12.9％ありますから、ここが不出来でも他で取り返す力がないとダメです。

記述式は、知識の定着というか、深さの足りなさを実感します。
・先取特権は出てきたものの、一般債権者より先に押さえるとするところ、第三者より先にと凡ミス、、
・チャンネル事件と分かったものの、訴える相手を国ではなく大臣とする凡ミス、、
・移転登記請求権の代位行使という、所有権を得る手段を妨害排除請求権としてしまう知識不足、、

記述式は特に、本番の現地ではあまり頭が回らなかった感想です。
脳の先端だけで反射的に考えているような感覚ですが、もっと奥に引き込んで考えられるようにならないとですね。

試験時間は3時間ですが、とにかく時間が足りない。
9月、10月に受けた2回の模擬試験を経て何とかスピードアップを試みましたが、結局本番でも時間切れは解消できませんでした。
（実力があれば肢は切れて時間内に収まるらしいですが、そんなの実力が不足しているうちは分かりませんね..）

とはいえ、1月末から学習を開始して何とかポンコツながらも受験できるレベルにまでは急造することができたとは思います。
初年の学習は、のっぺりと知識を全体的に網羅しただけという印象ですし、知識が“点”で散らかっている状態です。

自己採点を終えた昨年11月末には、伊藤塾の上級コースに申し込み、学習は現在も継続中です。
今年は不動産への時間配分を増やしているので、勉強に割く時間はかなり減りましたが、散らかっている知識の集約と、濃淡付けての学習に取り組んでいます。

先週、本部審査の結果連絡があり、結果はNGでした。

説明をしたいと言われ、先日支店へ行ってきました。

融資条件のリクエストを言いたい放題ぶつけたので、心象悪くなったか？と思いましたが、そんなことはないと一応支店長からはフォローいただきました、、

理由などは一般的には教えてもらえないと言いますが、事細かに教えてもらいました。

ざっくり言うと、遠方物件（と言っても電車次第では都心へ何とか１時間圏内ですが…）で担保に取って管理しきれない、人口減少が進んで30年後は大丈夫なのか、収益力が少し弱いのではないか、みたいなことでした。

具体的に、この融資条件ならというところにも至らずだったようです。

大幅価格交渉も成立して、担保力もほぼ100％、利回り８％で売り出しても約3000万円プラスという、持った瞬間含み益案件だったので残念ではあります。

他の物件の金利下げ稟議の方は、もともと新規融資でこれだけ利息とれるから既存の方下げて、というシナリオで支店とは話していましたが、前提が崩れたことと、当初金利リスクも織り込んでの事業計画だっただろうと言われたそうでNG。まぁ、仕方ないですね。

数千万円値引きの指値の結果、最終的に売り渡しの承諾がありました。

メインバンクからの融資条件を想定して、将来の金利上昇や空室を織り込んでも、今これなら安定的に運営していけるだろうという金額を指し、「この金額じゃないと買わない」と仲介さんに伝えていました。

融資の条件として、「金利○%以下、期間30年、フルローンじゃなきゃ買わない」とも伝えてありました。

結果、指値が成立したので、メインバンクへ連絡してその融資条件を伝え、それでも取り扱ってもらえるか打診。

それから数日後、取り扱うとの連絡がありました。

正直なところ、3億円超えと大きめの金額で、久しぶりのメンタルブロックもあり、ダメになっていいやくらいに立ち回ったのですが、何だか進んでます。
ついでに既存の融資も金利下げる稟議を一緒にあげてくれるようお願いしました。

さすがに本部審査はそんな都合良くまとまるとは思えませんが、、

しばらく待ちのステータスになります。

1棟RCマンションに買付証明書を提出しました。

3億円超、金利は高めが想定されるので、買ったはいいけどジリ貧運営にはならないように、売主側仲介さんと数千万円がっつりと値引き交渉した上です。
売主側の仲介さんも頑張ると言ってくれていますが、判断は売主次第になります。

前回の投稿で、現金買いとか民泊オーナー向けの戸建とか考えてはいますが、サラリーマンのうちに融資は引けるだけ引いておけるのが効率的ではあるので、運営が回るくらいに価格交渉がまとまるなら、築古一棟の既存手法が優先です。

メインバンク（信組なのでもともと金利高め）で借りている2棟のうちの1棟の、6月以降の金利の通知が来ました。
0.7％も上がりました・・金額にして年間の利息は100万円増！

もう1件の方の通知は再来月来ますが、同じく長プラ連動で上がると・・利息120万円増！！

両方で220万円も増えるという、、
とても家賃アップだけでは対抗しきれませんね。

共に表面利回りは約11％で購入しているので、キャッシュアウトになることはないですが、
今の市場で儲かる物件（かつ、まともな物件）を買い増しするのは、私レベルではもう無理！と思います。

他のみんなも金利上がってるんでしょうから、耐えきれず売却する物件とか、任売物件とかも増えてくるんでしょうけど、
それにしても低～中利回り設定で売り出すでしょうから、それらを入手する期待もできません。

じゃあどうするかと考えてますが、筆頭は・・築古AP現金買いです。
3000万円くらいのある程度利回りある築古APで、程度も悪くなくリフォームもしてる物件はそこそこ出るのでそこを狙って。
借入していないので気にせず売却にも出せますし、転がして大きくするのも可能かもしれません。

次点案は、築古戸建てを現金買い（フルリノベして3000万円におさめる）して高賃料で民泊オーナーへ貸す。
自身が民泊するのはセンスないのでやめておきますが、これなら賃貸業の延長でできます。
都内で上乗せ条例とかもない立地、とか考えていくと高くなりそうですが、借地権付きでもOKです。

そう考えていると、考え方が買取再販風？と思ったり。
業者ではないので銀行に金借りて複数仕入れてとかはできないですが。

早いもので、前回融資してもらってから3年が経過しようとしています。

この間、他の金融機関で借りて１物件増えましたが、次の一手をどうするか悶々としながら、時間とともに自己資金も回復した、というところです。

築古マンション一棟系は、ここ数年欲しいと思える利回り・価格帯・状態の物件との出会いもなかったですが、今回の物件ならアリかなという案件を持ち込んできました。

3億円超え、都心まで電車でちょうど1時間という微妙（競争が激しくないという意味では絶妙）な立地の案件ですが、取り扱い可能とのこと。
ただ、厳しい指値で仲介さんに交渉にあたってもらっており、それがまとまればになります。

2/1、ぽんこつ鳩子さん主催の超大民泊祭に参加してきました。

知人も申し込んでましたが、発熱とのことで不参加になってしまいました。

場所は東京都立産業貿易センター台東館。
浅草にあるので、外国人観光客もたくさん。インバウンドを感じながら会場到着。

12時から5時間の長丁場。でもそんなに長く感じかったので、面白かったのかなとは思います。

ただ、自分に合うのかという問題があり。

自分の場合、労力と時間をかけたくないので必然的に全部代行になるのですが、それでも手残りがある賃貸物件を、この過熱気味の市場で、ましてや後発組に情報を集められるのか、熱量を持って取り組めるのか。

ならば民泊用の物件を購入することも考えますが、それ用の物件は一見高利回りで売りに出されてるものの、かなり上乗せした想定賃料となっていて通常賃貸に引き直すと低利回りで民泊として以外の運用は厳しい。近隣住民への説明も面倒、迷惑かけるのも嫌。

民泊の特徴として、短期的な爆発力と円安・金利アップのリスクヘッジにもなる等、良さは十分分かるし非常に魅力を感じるのですが、しばらく考えていると「やっぱ賃貸業の方が良くね？」と思ってしまいます。

結局、自分の場合、今のところ突き動かす熱量が足りてない、ということになります。

引き続き、コミュニティに複数入って情報収集中ですが、今後の展開は自分の熱量の増減次第、といったところです。

■不動産投資
今年の不動産投資へのスタンスは冷めていて、

・今後どう進めるべきか
・そうこうしてるうちに自己資金も増え選択肢も増えるだろう
・将来のビジョンを考えるにあたり、行政書士の資格は幅が広がりそうなので挑戦しよう

というようなことを考えて、不動産投資的には「静」の１年でした。
悪く言えば停滞、優秀な先人の方々には、何をちんたらとやっているんだと叱られそうです（汗）

反面、決算書の数値はよくまとめられたと思っています。
メインバンクの支店長が今秋に代わり、今度の支店長は積極的な印象です。
フルローン、金利交渉もＯＫと言っていただいているので、2025年は案件を持ち込みます。

収益系築古一棟のチェックの他は、宅建業開業、土地から新築、民泊なども勉強を進めています。
フロー型のビジネスと賃貸業を組み合わせる道筋を立てたいと考えています。

■株式投資
今年も株式投資には一切手を出しませんでした。
2025年も、基本的には手を出すことはないでしょう。

■積立投資
2012年7月に、子供が大学に進学した場合の学費に備える目的で開始した家族用の積立投資＋純金積立。
早いもので、あれから12年半が経過します。途中で一部銘柄入れ替え、証券会社変更等あったものの、毎月2万円を積み立ててきました。
（この間、リバランスは１度だけしか行っていません・・まさにほったらかし投資でした）

その子供も、受験生となり、年明けから大学入試が続きます。
このタイミングで、いったんミッションは終了でよいのかなと思い、成績発表です。

積み立てた額は、2万円×150カ月＝300万円
これに、本日時点の評価益が、合計で＋3,261,569円

12年半で、倍以上に成長してくれました。年利でいえば11％超えです。

・楽天証券（投信）+2,863,201円
・楽天証券（純金）+375,572円
・マネックス証券（新NISA）+22,796円

昔の同僚との会話が思い出されます。どちらが正解だったか？
うちは、学費の心配がほぼほぼなくなりました。（ただ、世界的に見ると円の価値が下がったのも確かですね。）

ちょうどタイミングが良かったともいえるかもですが、当時はリーマンショック後で日経平均株価も1万2千円くらい、景気も閉塞感があったと記憶しています。
その後も、ギリシャショック、トランプショック、コロナショック、紛争等ありましたが、気にせず持ち続けられたことが、ドルコスト平均法の強味だと思います。

＜2012年7月当初のポートフォリオ＞
国内株式　：10％
先進国株式：20％
新興国株式：30％
先進国債権：15％
新興国債権：15％
純金積立　：10％

＜2018年4月以降のポートフォリオ＞
国内株式　：20％
先進国株式：35％
新興国株式：35％
純金積立　：10％

正直、12年後の日本はもっと衰退していると考えていて、ポートフォリオ上も国内株式は薄めに構成していました。
新興国の成長なくして世界の成長はない、と考えてポートフォリオ上も新興国株式を厚めにしました。
このあたりは、読みがハズれた形となりました。

前回のブログ投稿から、かなり間隔が空いてしまいました。
隙間時間はすべて行政書士試験勉強に充てるようにしたためですが、本日、その行政書士試験を受験してくるに至りました。

１月末からネットスクール（アガルート）の受講を開始し、５月からStudyPlus（アプリ）に付けた総学習時間は現在６０３時間。
２～４月の学習記録はありませんが、月７０時間×３カ月＝２１０時間と仮定して、合計で８００時間ほどは充てることができたと思います。

この間、不動産の拡大につながる活動は休止。
途中に法人決算もありましたが、関係資料の確認も最低限にとどめました。

本業(？)のサラリーマン業でも大きなプロジェクトのリーダーを担い、ここ１０年で一番忙しい中、
少しでも時間ができたら、少しでも時間を作って、朝出勤前、通勤中、昼休み、夜寝る前etc..
平均睡眠時間は４～５時間という毎日で勉強に取り組みました。

それだけやっても、9月、10月に受けた模試は、140～160点（合格点180点以上）と散々で、とにかく時間が足りない。特に行政法、民法。
最後の約１カ月は、特に他資格含めた過去問と模試復習の繰り返しで、知識精度の向上と１問にかかる時間の短縮に注力しました。

が、改善はできたものの、本番も時間不足で、最後５問ほどは当てずっぽうになりました（汗）

自己採点はまだこれからですが、合否は別として、よくやれたと思います。

記述問題もあるので、合否は発表日の来年1/29まで正確には分かりませんが、
結果はどうあれ、現時点の自分の実力と受け入れるしかありません！

このあとは、後回しにしていた金融機関への決算報告資料の作成作業を急ぎ、月内報告に行ってこれるように進めます。

今期は、前期途中に購入した物件の賃料収入が通期ではいるので、売上高も純利益も過去最高が確定しています。

来期は、また物件を購入して、更なる上昇気流へ乗せていきたいですから、そのためにできることはやっておきます。

去年、取引のない銀行の人や、コミュニティ主催の方に貸借対照表の概略を見てもらう機会があった時に、「売り上げの割に現預金が少ない」とコメントがありました。

結局、ここがパっと見の第一印象になるわけで、今期末はここに役員借入金を可能な限り投入します。

仮想通貨、積立NISA時代に別途個人で積み立ててた投資信託（特定口座）を現金化して法人口座へ移します。

決算後は、新NISA成長投資枠に余裕があるので、そちらへ入れるかしようと思います。