投資茶屋　むらり庵

毎年お願いしている近所の税理士さんに、今回もお願いをしました。

個人で所有している物件は１棟（2DK×4部屋、駐車場×4区画）だけですが、
一番賃料が高かった、新築時から28年間住んでくれていた入居者が9月末に退去しました。

次の入居者の家賃の下落（＝利回りの低下）を懸念していましたが、
昨今の上昇基調の賃貸市場もあり、家賃＋共益費では以前を上回る設定で、次の入居者を決めることができました。

【旧】家賃72,000円（共益費0円）
【新】家賃69,000円（共益費4,000円）

しかし、長期間の入居でしたから、原状回復費は100万円超となりました。（ガラスの熱割れは火災保険申請）

小ぶりな物件ですから、これを修繕費で一括計上すると今期は赤字になるところでしたが、
ちょうど建物の減価償却が終わるタイミングだったこともあり、
結果的には利益を圧縮して税金を抑えつつ黒字というベストな着地をすることができました。

もし赤字になると、借り換え活動にマイナスになる可能性がありますし、新規で物件を購入する際の評価にも影響するかもしれません。
もちろん原状回復費用を積極的な支出として説明すればよいのですが、その説明も面倒なので、良い着地になりました。

その借り換え活動ですが、税理士さんに金融機関の紹介をお願いし、先日その税理士さんも同行のもと、地元の信用金庫へ出向き支店長と会ってきました。
ひととおりプレゼンをして、対象物件ほか、所有中の物件の評価出し等、しばらく待つステータスです。

今回もし借り換えが難しかったとしても、新規物件の持ち込みや修繕費の相談ができそうです。
新しい金融機関とのご縁に感謝です。

新年に入り、日経平均株価は14日に終値で54,000円を超え、少し過熱気味と感じていたこともあり、
19日に、積み立てている投資信託、純金のうちの一部を売却オペレーションしました。

• eMAXIS Slim 国内株式(TOPIX)　→395,000円分
• eMAXIS Slim 先進国株式インデックス(除く日本)　→155,000円分
• eMAXIS Slim 新興国株式インデックス　→280,000円分
• 金　→270,000円分

前回売却をした去年8月以降、株価も金も相場が好調だったので、評価額はだいぶ回復していました。
今回は子供の学費の次年度半期分に加え、年末年始の旅行で何かとお金がかかった分の補填も合わせて110万円売却しました。

国内株式は同日の約定なのでよかったのですが、世界株が約定する21日のタイミングで、トランプ大統領のグリーンランドへの軍事介入がけっこう本気なニュースが出て世界株は不安定な状況に（泣）
翌日には軍事介入しないという報道で株価はV字上昇。短期のスパンでは一番底日での約定となってしまいました..

今回の売却で国内株、先進国株、新興国株、金の割合が、20％、35％、35％、10％となるようまたリバランスしました。

年末に借り換えの相談をしていた某信用組合ですが、新年早々NG回答の連絡がありました。

対象の物件は、1Fテナントに住宅型有料老人ホームが入っているんですが、面談した際に、

• グループホームや入院設備がある病院等が入っている物件は融資対象外という組合の方針がある
• 老人ホームもそれに含まれるか本部に確認をする

という話がありました。
これらのジャンルが入っているとNGな理由も教えてもらいました。

運営事業者が破綻した際に、

• こじれると行き場を失った利用者の居場所がなくなり、かといって置いたままでは賃貸経営に悪影響が及ぶ
• 追い出しにかかると、近所の人や誰かしらが謄本を取って、融資している金融機関が酷いという風評被害に発展するリスクがある

これらを避けるためというような話でした。
正直なところ考え過ぎでは、、と思えますが、実際にそういうことがあったのか、それとも融資を断る際の予防線なのか..？

結果、老人ホームも対象に含まれるとのことになりNGでした。
年末に資料ひととおり提出して積極的な姿勢を示していただいていましたが、日も置かずNGなので、嘘ではないだろうと思います。

面談の際に、あとどれくらいの融資枠なら支店決裁でいけるとか、それを超えると本部決裁になるとかも教えてもらったので、また相談したいような物件が出てきた際には持ち込んでみようと思います。

昨年末から今年前半にかけては民泊、土地から新築、宅建業開業など検討しましたが取り組むのはやめ、代わってレンタルスペース、不動産エージェントを推し進めました。
本業のサラリーマンもある中、行政書士試験の勉強もなかなかに時間を要すので、さすがにバランスを取るのが難しく、昼休みや睡眠時間を削って時間を作っていました。
来年は、これらが芽を出して育っていくようにまた頑張っていきます。

■不動産投資
新規の物件の調査に動いたのは、今年は2件だけ。
うち1件はメインバンクで本部審査まで進めましたが、地方は今後の人口動態が読めないという理由でNG。地方と言っても埼玉県加須市なんですけどね、、
既存融資の金利交渉も稟議にかけてもらいましたがこれもNG。
キャッシュフローは問題なく既に本業を超えていますが、金利の上昇が今期の純損益に影響して、会計上の黒字維持は危うい見通しです。
メインバンクは利息を増やしておきながら金利交渉にも応じないだけでなく、そのせいで赤字になったら経営能力がとか言われても怒りしか出ません。
可能な策は講じるべく、先週、取引ある別の金融機関に決算報告とあわせて借り換えの相談をしてきました。年明けてからの進展に期待です。
新規物件については、価格も高止まりしていて利回りも低く、安定的に運営ができると評価できる物件は来年も見つけづらいでしょう。
今年とまた同じ温度感で、利益を残せる物件がたまに目に止まった時に動くというスタンスになるでしょう。

■株式投資
今年も株式投資には一切手を出しませんでした。
ここ数年は売買することもなく、株式投資について大晦日に触れるのは今回で最後にします。
昔は四季報CD-ROM版からデータをAccessに入れて、プログラムを組んでYahoo!ファイナンスから日次データを取り込んでボラティリティや移動平均線、財務データ、貸借倍率等から上がる予想銘柄を抽出。熱く研究していた頃もありましたが、結局チャートには意思が無い（財務より需給、ランダムウォーク）という虚無感に行き着きました。
それでも読みやすい波があればETFに乗ろうと考えた時期もありますが、一気に資産を削ぎ落されるリスクのある株よりも投資信託（積立投資）が性格に合っていますし、リスクヘッジで購入している純金積立も大きく値を上げました。
不動産賃貸業他事業もありますし、今後も株にこだわることは基本的にないことでしょう。

■積立投資
子供が大学進学をした今春、毎月2万円（投信1.8万円、純金0.2万円）×12年8カ月積み立てた資産をついに切り崩しました。
積み立てた額は、2万円×152カ月＝304万円ですが、アベノミクス、ギリシャショック、トランプショック、コロナショック、アフターコロナ、地政学的リスク等々、山あり谷ありでも2倍以上に成長しました。
学費請求のタイミングに合わせて、必要な額だけ切り崩しつつ、積立は引き続き行っています。

個人用で積み立てている方も、この１年も特に切り崩すことなく積み立てを継続しています。
収益不動産購入の資金が不足する際に備えていますが、欲しいと思える物件もなく（私の熱意が落ちているせいで出会えないという面もありますが）、賃貸業に限らず、事業拡大に必要な場面が来ればいつでも投入をしていきます。

行政書士に合格しそうなら開業準備を進めようと考えていましたが、今年度の合格は無理そうなので、次の手として考えていた不動産エージェントの調査・比較を進めました。

何社かの特徴を一覧表にまとめ、そのうち３社に連絡をし、うち２社と面談を受けました。

システム利用料として月々支払いが生じる会社が多いですが、中には一括買い切り型の会社もあります。
私は、月々支払い型のところでお世話になることにし、先日業務委託契約を取り交わしました。

不動産エージェントは、より川上の情報に触れることができますし、メリットが多そうです。

• 自身の賃貸業、レンスペ事業の物件探しに有利
• 上記に関する仲介手数料は自分の裁量（自社保有不動産の売買を仲介する場合、仲介手数料は最低限の取り決めの数万円でOK）
• 保有物件の入居募集状況を監視できる（囲い込みのためにレインズへ図面や情報を載せてない管理会社もあるもので..）
• 売買の仲介もやれば融資付けで金融機関とのコネクションができるかもしれない（自身の融資付けの際に繋がるかも）

さらに行政書士事務所も開業していると、

• 行政へ申請手続きが必要な業種の賃貸仲介（飲食業テナント、社会福祉関係、民泊等）は、行政書士としての請け負いに繋がる可能性あり
• 逆に行政書士事務所へ法人設立や許認可、相続関係等で相談に来たクライアントへ、テナント仲介や不動産売却等の提案もできる

主に自分の事業を中心にした目線ですが、不動産エージェントは自分の事業をひっつけるハブ的な役割になりそうです。
将来の行政書士の仕事との組み合わせを考えても、相性が良さそうです。

まだサラリーマンもしているので、最初は負担の小さい賃貸仲介からになると思いますが、経験を積みながら、徐々にレベルアップしていければと思います。

先週、弊社メインバンクへ決算報告に行ってきました。

売上高は微増。販売費一般管理費（主に原状回復・工事に伴う減価償却費、募集に伴う広告宣伝費・管理費）が増加し営業利益は伸びを欠きました。
営業外収益（主に原状回復に伴う借主負担分、火災保険金受取り等）が増加したこともあり、最終的に経常利益もプラスで着地しました。
純利益は残せましましたが、営業利益＜支払利息となっており、今後も金利が上昇するであろうことを考えると赤字転落の可能性も多分にあり、早急に手を打つ必要があります。

決算報告では、他の財務指標とともに、もちろん既存の物件運営の販売費一般管理費を抑える努力はするとした上で、金利条件の最適化の策を画策することを伝えました。
５月に一度、金利を下げてもらう交渉をしましたが、稟議の上本部にて否決した経緯があり、今の段階でまた取り上げるのは難しいとのことでした。（←想定どおり）

赤字になることは経営者としての評価を下げることなり、他行を含め融資は厳しくなります。
特に長プラ連動で高い金利になっている１物件分について、他行へ借り換えの打診をすることについて了解をもらいました。

実際に借り換えができるかどうかは分かりませんが、１物件融資を受けている金融機関へまず打診してみることにします。

あわせて、借り換えに伴う諸費用が赤字を助長しては意味がないので、税理士、コンサルへ処理について相談をしています。

メインバンクへは、新たな売上を創出する努力もするということで、レンタルスペース運営についても触れました。
“不動産賃貸業”という括りでは同じ（時間貸しという違いで）ですが、金融機関は新しいことには過敏ですし、貸したお金を違うことに使っている、と見なすところもあります。

財務指標をもとに理路整然と説明をしながら、「あんたんとこが金利下げないから仕方なく借り換えも画策せにゃならんし、新しい事業もやらにゃならんのじゃ（そのために役員借入金を回収するけどご承知おきを）」ということを伝えたので、特にコソコソすることもなく活動をすることができます。

昨年に続き、11月9日に、2度目の挑戦をしてきました。

合格発表は1月28日ですが、自己採点の結果はマークシート部分が156点で、記述待ちになります。
今年は憲法が５問中１問しか正解できず、これが大きく響きました。

記述は３問のうち、民法の１問はほぼ完答ですが余計な表現も盛っているところは点数削られて、14～16点くらいではないかと予想。
残る２問は、論点は分かったものの素直に答えず捻ってしまったりで表現がへなちょこ過ぎ。

合計は170点台ではなかろうか・・（涙）
ちょっと厳しいかな、ということで、知識レベルを落とさないように、既に来年に向けて勉強継続を開始しました。

法人の決算期が終了し、決算書案があがってきました。

想定していた範囲で利益は残せ、キャッシュフローも順調。
債務償還年数も自己資本比率も向上します。

ただ、原状回復に伴う減価償却費の増加や、退去・募集が多かったことによる管理費増加の影響で、例年よりも営業利益率が減少。

結果、営業利益で支払利息を賄えていない、という金融機関にとってはマイナス材料が発生しています。

このあたりは、何か工夫の余地がないか、財務コンサルとの打ち合わせで聞いてみる予定です。

6月から順次、金利アップによる利息が増えていきます。

全物件で、合計2,563,608円／年の増加（泣）

決算期は8月なので今期は大丈夫ですが、来期の決算は、営業外費用（利息）が大きくなり、非常に厳しい見通しです。

減価償却費が大きいのでCFは問題ないですが、会計上も黒字を維持していくために、とれる対策として考えられることをリストアップし、自己資本比率改善、経常利益向上、フリーCF向上という３つの面での効果を比較してみました。

現状のままを前提とした場合にできることは、営業外収益（主にはクリーニング代、原状回復費用の借主負担分、解約引(解約敷金償却)、火災保険金等）ができるだけ大きくなるように注視して、経常利益の下支えを意識するくらいです。

新規物件購入は、自己資本比率の悪化は当然として、築古で考えると減価償却の観点からも、キャッシュフローは良いのですが、かなりの高利回りでもなければ会計上の利益はそうは残せません。

保有物件売却による財務状態改善からの新規物件購入も考えられますが、償却切れになる頃に売却を絡めていくつもりで考えてもいるので、いずれ財務状態は改善されるでしょう。

３つとも○の、
・繰上返済
・借り換え
・他の売上創出（新規事業等）

のうちで考えると、即効性がありかつ経常利益の増加・黒字維持に効果的なのは、繰上返済だと判断しています。
ただ、会計上の数値については、確かに今後も新規に融資を引いていくなら赤字は御法度ですが、現金買いも考えるようになっているので、あまり気にしなくてもよいかなと思ったりもします。

借り換えは、耐用年数を超えた融資年数で組んでいますし、現実的ではないでしょう。

新規事業では、民泊への参入は見送りましたが、現在はレンタルスペースの可能性について調査しています。
民泊もレンタルスペースも、減価償却の視点はほぼないですし、順調であれば利益率も高く、役員報酬（まだ弊社は出していません）の原資ともなる会計上の利益を増幅させることができ、不動産賃貸業の弱点を補う事業だと思っています。

直近の展開は、繰上返済で会計上の数値を守りつつ、新規事業を探る形になると考えています。

今さらながら、令和６年度の行政書士試験の結果を振り返ります。

結果は158点（合格は180点以上）で不合格でした。

本業がクソ忙しい中、睡眠時間を削り取り組みましたが、残念な結果に終わりました。

解答順は、模擬試験を通して自分の集中力と、気がダレる時間帯を勘案して、
記述→多肢選択→基礎知識→文章理解→択一（会社法→基礎法学→憲法→行政法→民法）
として臨みました。

民法、多肢選択式、記述式で得点が伸びませんでした。

アンカーに配置した民法で、最後コケて不合格が決定的になりました。
過去の試験（宅建、管理業務主任者）では民法かなり取れたので、悩みながらも取れるだろうという期待は外れました。
行政書士試験の民法は、他資格含め最も難しいと言われますので、しっかり論点と要件・効果を把握しないとダメそうです。

多肢選択式は過去イチ難しいレベルと聞きましたが、試験全体では合格率12.9％ありますから、ここが不出来でも他で取り返す力がないとダメです。

記述式は、知識の定着というか、深さの足りなさを実感します。
・先取特権は出てきたものの、一般債権者より先に押さえるとするところ、第三者より先にと凡ミス、、
・チャンネル事件と分かったものの、訴える相手を国ではなく大臣とする凡ミス、、
・移転登記請求権の代位行使という、所有権を得る手段を妨害排除請求権としてしまう知識不足、、

記述式は特に、本番の現地ではあまり頭が回らなかった感想です。
脳の先端だけで反射的に考えているような感覚ですが、もっと奥に引き込んで考えられるようにならないとですね。

試験時間は3時間ですが、とにかく時間が足りない。
9月、10月に受けた2回の模擬試験を経て何とかスピードアップを試みましたが、結局本番でも時間切れは解消できませんでした。
（実力があれば肢は切れて時間内に収まるらしいですが、そんなの実力が不足しているうちは分かりませんね..）

とはいえ、1月末から学習を開始して何とかポンコツながらも受験できるレベルにまでは急造することができたとは思います。
初年の学習は、のっぺりと知識を全体的に網羅しただけという印象ですし、知識が“点”で散らかっている状態です。

自己採点を終えた昨年11月末には、伊藤塾の上級コースに申し込み、学習は現在も継続中です。
今年は不動産への時間配分を増やしているので、勉強に割く時間はかなり減りましたが、散らかっている知識の集約と、濃淡付けての学習に取り組んでいます。