投資茶屋　むらり庵

所有しているマンション１棟で消防設備の不具合が累積しており、更新工事を検討していました。

現金でやるのもいいのですが、ただキャッシュが出ていくのも芸がないので、取引金融機関を増やす機会にできないかと考えました。

いろいろと勉強している中で、信用保証協会の保証制度を利用した事業拡大の手法に興味を持ったこともあり、今回、信用保証協会との取引を開始することにしました。

信用保証協会は直接取引ではなく金融機関を通す必要があります。

信用保証協会と一定期間（都道府県によって1年だったり3年だったり）取引をしておけば、「長期経営資金保証」の利用もが可能になります。

長期経営資金保証は、

• 最大2億円
• 期間20年
• 協会が80％保証

というものになり、これを利用できる状態にしておくのが目的です。

そのための実績づくりで、先日新たに取引を開始した信用金庫を通して「小口零細企業保証」を申し込みました。

小口零細企業保証は、

• 協会が100％保証
• 保証料は借主が数％払う

というものになります。
つまり、窓口となる金融機関は、保証協会の金利に上乗せができる上にノーリスクでおいしいということになります。

その先にある、長期経営資金保証も保証協会が80％保証ですから、金融機関は貸し倒れによる未回収のリスクが大幅に低減されるため、取り扱いに積極的になります。
しかも、複数の金融機関を窓口にして複数本の融資を走らせることもでき、新規の金融機関との取引開始のチャンスになります。

プロパー融資を渋る金融機関が、信用保証協会制度でどうかと言うと態度がコロっと変わるという話も聞きます。

ややこしいのですが、自治体（都道府県・市区町村）が中小企業支援のために信用保証協会、金融機関と設けている「融資制度」もあり、こちらは金利１％台と低く、おすすめしているオーナーも多いです。
ただ、法人本店と金融機関、対象物件が同じ市区町村になかったらダメとかの制限があります。

前回書いた、金利引き下げの提案を受け、稟議にかけていただきました。

結果、6月から予定されていた金利から、▲0.75％で返ってきました。
これだけでも、返済利息が約140万円／年減る効果があります。

4月に借り換えて返済利息が約350万円／年減る効果があったと書きましたが、
それと合わせると年500万円近い返済利息の圧縮ができました。

そして何度も、物件を持ち込んでくださいと言われます。

借り換えを進めたことで、新規取引金融機関もでき、他の金利も下がり、良いことだらけでした。

先日借り換えをしましたが、借り換え元の支店から、残る融資１物件の金利引き下げの打診？提案？がありました。

借り換えられたことについて、本部に叱責されたとのことです。本当かどうか分かりませんが。

だいたいにして、その本部が去年１回金利引き下げの稟議を否決してますからね、、

残る物件の借り換えは阻止したいようです。

実際のところは、全部返済してしまうと関係が終わってしまうので、借り換えは考えていませんが、
金融機関からすると借り換えられてしまった、疑心暗鬼のこの機に便乗して、

「次はこの物件かなーとちょっと思ってはいました。」
とか言って、1％ちょい下げの稟議のお願いをしてきました。

先日、借り換えの融資実行が無事完了しました！

借り換え元の金融機関には、特に意地悪や条件を求められることもなく、根抵当権の解除に応じてもらえました。

昔読んだ、根抵当権を打たれているというどなたかのブログでは、
借り換えにあたって完済を受けないように応じない金融機関の話がありました。

借り換え先の金融機関の支店長と作戦を練って、営業時間開始から少し後に一括返済金額を振り込んでから支店に乗り込む。返済された側の支店長は、「くっ、仕方ありませんね..」と渋々応じた、というような話でした。

それもあって、根抵当権解除は難航するものかと思い、心配していました。
・・ですが、終わってみると非常にスムーズに進み、その話はフィクションだったのか？と思える点も何点かありますね。

借り換え先の金融機関が、返済を受ける意思（根抵当権をはずす意思）が不確定の案件に融資実行するはずはないでしょうし、一括返済金額は振り込むものではなく、自身の口座から引き落とされるものでしょう。

借り換えという行為が初めてだったので、こういったことも経験して初めて分かることでした。
今後、私と同じように、借り換えってどう進むの？という人の参考に、承認後の行動をメモに残すと、

• 借換先から、借り換え承認と条件等のメールがくる
• 最終の本承認を経た段階であり、貸出条件も決まったものであることを確認したうえで、借換元へメールで通知（これにより訪問時に一括返済金額や手数料等準備しておいてくれる）
• 借換先に挨拶訪問と契約日、実行日等のスケジュール感を確認、口座作成（新規取引だったため）
• 借換元に訪問し、契約日、実行日の擦り合わせと、借換先への依頼事項（担当者や司法書士の連絡等）を確認
• 借換元は根抵当権の解除証書の発行稟議作成（決裁まで7～10日要す）
• 借換元へ行き完済申込書記入、実行日当日の出金伝票作成
• 借換先へ行き金消契約、実行日当日の出金伝票作成
• 借り換え融資実行（当日は立ち会いなし）

というような大枠の流れでした。

そもそも、借り換え元の金融機関が長プラ連動のため、金利が上昇してきて、2年くらい前から、利下げの交渉ができないかという話をしていました。
しかしながら、借り換えのアテのないうちは、特に本部は本気で取り合ってくれません。
去年、支店長、次席の方と相談し、新規物件取得とあわせて既存の利下げも稟議に入れるということで進めることになりました。ですが、結果は物件取得、利下げ交渉ともにNGとなりました。

そして前期の決算報告時に、再度の利下げ稟議は難しいという姿勢を確認し、借り換え活動をすることを通告しました。

このような背景もあり、借り換え元の金融機関との関係性は崩さず、逆に対応できずに申し訳ないとも言っていただきました。（他の物件も借り換えされるんじゃないかと探ってきたり、融資枠が空いたので次持ち込んでくださいと言われたり、以前より優位になった感があります。）

今回借り換えをしたことによる金利効果は▲1.5％です。
返済額は▲約9万円／月、返済利息は▲約29万円／月（▲約350万円／年）と大きな効果を生みました。

借り換え先の新規取引行からも、次の融資も具体的に金額感を示されて持ち込んで問題ないという話もされ、
今回の借り換えは、今後打てる手が広がる、価値のある行動だったと思います。

やはり、新年度の案件となるタイミングで本部承認の連絡がありました。

その融資条件は弊社の財務改善・向上に大きく寄与する内容で、迷うことなく借り換えの方向に進みます。

新規客かつ大型案件、物件自体も担保力が弱い、耐用年数切れＳ造物件と、ネガティブ要素は揃っていたと思いますが、担当の方がすごく頑張って下さったのがよく分かります。

10年以上前に挨拶に行った時の支店長には、店頭で立ったまま適当に対応され、良い印象がなかった信金さんでしたが、やはり人次第ですね。

今週、現在の融資元であるメインバンクへ借り換えの通知に行ってきます。
すんなり対応してくれるのか、根抵当権を盾に意地悪な対応をしてくるか。

融資残高が一番大きい物件なので、今回順調に借り換えが進めば、メインバングはこの信金さんに交代となります。

2月初旬に借り換え相談へ行き、資料一式を渡してきた借り換え案件。
稟議資料を書き終えて、3月頭には本部へ上げている旨連絡があったので、かなり時間を要しています。

当初は、年度末決算のタイミングなので、もし支店の今年度の予算達成が未達であれば何とかねじ込もうとしてくれ、
本部も熱意に押され「本来は新規で大型案件は通さないんだけどね」とか言いつつも、
年度末のどさくさに紛れて通してくれちゃったりするかなとか妄想してました。

おそらく既に本部会議は終わっているはずですが、何も連絡がないということは、、
NGだったらすぐに連絡があるはずなので、既にOK出てるけど今年度は予算達成していて、
「次年度に組み込もう！」と支店の判断があったのかも？とまた新たな妄想中。
３年前に当該物件を購入した時が、まさにこのパターンでした。

４月に入って早々に連絡がくるのかな？
借り換えＯＫだったら、既存の取引行がすんなり了解してくれるのか、不安ではあります。
でも何度か先に借り換え相談もしましたし、去年は稟議で蹴られてます。
秋には、仕方がないので他行をあたることを通知して理解をいただきました。

でもそれは支店レベルなので、本部が怒って嫌がらせしてきたら支店も敵わないでしょう。
根抵当権を外さないとか、他の融資を引き揚げるから返せとか条件付けてきたり・・
とその先の悪い妄想もセットです。

去る1/28、昨年11月に受けた行政書士試験の合格発表がありました。
結果は168点（うち記述12点）で今年も不合格となりました。

敗因を語っても仕方ないですがメモってみると、

• 憲法が大きく足を引っ張り、昨年並みに取れなかった
• 記述で出題者の意図を汲まずに解答をひねってしまった（取消訴訟でいいのに、実務では仮の義務付けと併合提起だろう！とか）
• “裁決固有の瑕疵“ってカッコいい言葉だなと思って注目して仕事でも言い回しを使ったりしていたのに、記述でまさにそれを聞かれていることにピンとこなかった(泣)

2点目は基本なのに、本番では頭が茹ってました。
逆に、去年1問しか取れずに強化した商法が3問取れ、多肢選択も無難に16点。基礎知識は36点も取れてるのに落ちるって..
民法が伸びてこないのも一因です。

いろいろ書いてきましたが、一番の課題（実力不足の要因）は勉強時間不足と効率不良でしょう。

サラリーマン、不動産賃貸業、不動産エージェント、レンタルスペース、行政書士試験勉強の五刀流？で、
途中には法人決算やら銀行面談やら物件探し・調査やら何やらとあるので、時間の確保が厳しいのは事実です。
が、そんなの言い訳で、行政書士の資格を取ってやりたいことがあるんだからやるしかない。
時間がないんだったらより体系的で効率的に学ぶしかない。

事業系も大事なので高い優先順にはなりませんが、次回の合格を目指してまた頑張ります。

毎年お願いしている近所の税理士さんに、今回もお願いをしました。

個人で所有している物件は１棟（2DK×4部屋、駐車場×4区画）だけですが、
一番賃料が高かった、新築時から28年間住んでくれていた入居者が9月末に退去しました。

次の入居者の家賃の下落（＝利回りの低下）を懸念していましたが、
昨今の上昇基調の賃貸市場もあり、家賃＋共益費では以前を上回る設定で、次の入居者を決めることができました。

【旧】家賃72,000円（共益費0円）
【新】家賃69,000円（共益費4,000円）

しかし、長期間の入居でしたから、原状回復費は100万円超となりました。（ガラスの熱割れは火災保険申請）

小ぶりな物件ですから、これを修繕費で一括計上すると今期は赤字になるところでしたが、
ちょうど建物の減価償却が終わるタイミングだったこともあり、
結果的には利益を圧縮して税金を抑えつつ黒字というベストな着地をすることができました。

もし赤字になると、借り換え活動にマイナスになる可能性がありますし、新規で物件を購入する際の評価にも影響するかもしれません。
もちろん原状回復費用を積極的な支出として説明すればよいのですが、その説明も面倒なので、良い着地になりました。

その借り換え活動ですが、税理士さんに金融機関の紹介をお願いし、先日その税理士さんも同行のもと、地元の信用金庫へ出向き支店長と会ってきました。
ひととおりプレゼンをして、対象物件ほか、所有中の物件の評価出し等、しばらく待つステータスです。

今回もし借り換えが難しかったとしても、新規物件の持ち込みや修繕費の相談ができそうです。
新しい金融機関とのご縁に感謝です。

新年に入り、日経平均株価は14日に終値で54,000円を超え、少し過熱気味と感じていたこともあり、
19日に、積み立てている投資信託、純金のうちの一部を売却オペレーションしました。

• eMAXIS Slim 国内株式(TOPIX)　→395,000円分
• eMAXIS Slim 先進国株式インデックス(除く日本)　→155,000円分
• eMAXIS Slim 新興国株式インデックス　→280,000円分
• 金　→270,000円分

前回売却をした去年8月以降、株価も金も相場が好調だったので、評価額はだいぶ回復していました。
今回は子供の学費の次年度半期分に加え、年末年始の旅行で何かとお金がかかった分の補填も合わせて110万円売却しました。

国内株式は同日の約定なのでよかったのですが、世界株が約定する21日のタイミングで、トランプ大統領のグリーンランドへの軍事介入がけっこう本気なニュースが出て世界株は不安定な状況に（泣）
翌日には軍事介入しないという報道で株価はV字上昇。短期のスパンでは一番底日での約定となってしまいました..

今回の売却で国内株、先進国株、新興国株、金の割合が、20％、35％、35％、10％となるようまたリバランスしました。

年末に借り換えの相談をしていた某信用組合ですが、新年早々NG回答の連絡がありました。

対象の物件は、1Fテナントに住宅型有料老人ホームが入っているんですが、面談した際に、

• グループホームや入院設備がある病院等が入っている物件は融資対象外という組合の方針がある
• 老人ホームもそれに含まれるか本部に確認をする

という話がありました。
これらのジャンルが入っているとNGな理由も教えてもらいました。

運営事業者が破綻した際に、

• こじれると行き場を失った利用者の居場所がなくなり、かといって置いたままでは賃貸経営に悪影響が及ぶ
• 追い出しにかかると、近所の人や誰かしらが謄本を取って、融資している金融機関が酷いという風評被害に発展するリスクがある

これらを避けるためというような話でした。
正直なところ考え過ぎでは、、と思えますが、実際にそういうことがあったのか、それとも融資を断る際の予防線なのか..？

結果、老人ホームも対象に含まれるとのことになりNGでした。
年末に資料ひととおり提出して積極的な姿勢を示していただいていましたが、日も置かずNGなので、嘘ではないだろうと思います。

面談の際に、あとどれくらいの融資枠なら支店決裁でいけるとか、それを超えると本部決裁になるとかも教えてもらったので、また相談したいような物件が出てきた際には持ち込んでみようと思います。