投資茶屋　むらり庵

前回のブログ投稿から、かなり間隔が空いてしまいました。
隙間時間はすべて行政書士試験勉強に充てるようにしたためですが、本日、その行政書士試験を受験してくるに至りました。

１月末からネットスクール（アガルート）の受講を開始し、５月からStudyPlus（アプリ）に付けた総学習時間は現在６０３時間。
２～４月の学習記録はありませんが、月７０時間×３カ月＝２１０時間と仮定して、合計で８００時間ほどは充てることができたと思います。

この間、不動産の拡大につながる活動は休止。
途中に法人決算もありましたが、関係資料の確認も最低限にとどめました。

本業(？)のサラリーマン業でも大きなプロジェクトのリーダーを担い、ここ１０年で一番忙しい中、
少しでも時間ができたら、少しでも時間を作って、朝出勤前、通勤中、昼休み、夜寝る前etc..
平均睡眠時間は４～５時間という毎日で勉強に取り組みました。

それだけやっても、9月、10月に受けた模試は、140～160点（合格点180点以上）と散々で、とにかく時間が足りない。特に行政法、民法。
最後の約１カ月は、特に他資格含めた過去問と模試復習の繰り返しで、知識精度の向上と１問にかかる時間の短縮に注力しました。

が、改善はできたものの、本番も時間不足で、最後５問ほどは当てずっぽうになりました（汗）

自己採点はまだこれからですが、合否は別として、よくやれたと思います。

記述問題もあるので、合否は発表日の来年1/29まで正確には分かりませんが、
結果はどうあれ、現時点の自分の実力と受け入れるしかありません！

このあとは、後回しにしていた金融機関への決算報告資料の作成作業を急ぎ、月内報告に行ってこれるように進めます。

今期は、前期途中に購入した物件の賃料収入が通期ではいるので、売上高も純利益も過去最高が確定しています。

来期は、また物件を購入して、更なる上昇気流へ乗せていきたいですから、そのためにできることはやっておきます。

去年、取引のない銀行の人や、コミュニティ主催の方に貸借対照表の概略を見てもらう機会があった時に、「売り上げの割に現預金が少ない」とコメントがありました。

結局、ここがパっと見の第一印象になるわけで、今期末はここに役員借入金を可能な限り投入します。

仮想通貨、積立NISA時代に別途個人で積み立ててた投資信託（特定口座）を現金化して法人口座へ移します。

決算後は、新NISA成長投資枠に余裕があるので、そちらへ入れるかしようと思います。

今年11月の行政書士試験に挑戦することにし、1月末から勉強を始めました。

だいぶ前（2018年）の投稿で、資格試験よりも今後は物件拡大と賃貸経営の勉強への注力をと宣言し、実際にその後、奇跡的にも思い描いたような成長曲線を辿ることができたかな、という心境です。

加えて、今年の目標に書いた、年の後半頃の物件購入計画までに時間が空くことなどもあり、また資格に挑戦してもいいかなという気になりました。

実は今からもう26年前、仕事辞めて地元に近い広島へ戻ってLECで行政書士資格の勉強をしたいと親に言い出したことがあります。

それで少しどんなものか勉強内容を見てみたけどチンプンカンプンかつ法律に興味が沸かない（笑）
そこで、自分は資格を取って法律知識とかを使い回していることに憧れているだけで、道中の苦労を愛せないことを認識しました。

結局、紆余曲折あってプログラマーになり、フリーランスへ転身し、その後現在の職場に勤め、その属性を利用して不動産賃貸業をしている、と。

行政書士試験挑戦は、人生の伏線回収？という感じです。

2020年には、民法大改正もありました。
法律知識のアップデートもしながら、初学である行政法、憲法、商法等にも取り組みます。

2月に面談、審査があり、無事通過しました。
金額にして120万円ほどですが、手元資金を減らさず、金融機関との関係性もできたのでよかったと思います。

面談を通して、ちょっと担当者の業務レベルは低いなと思いましたが。

例えば、あらかじめ求められて渡した決算書類の数値、次期の見通し数値を見ていない。
その場で返済予定表の数値をアプリに入力して次期の利益を試算するらしいのですが、キャッシュアウト（赤字）と間違えられたり。
会話の中でおかしいと感じて指摘し、結局先方の入力ミス（毎月の返済利息を、間違えて元本含めて入力したことが原因）だったのですが。

悔しかったのか、その後の会話もあまり感じと頭の良い人ではないなという印象でした。

さて、1月に出た3室の空室も今月上旬までに入居者が決まり、安心しました。また満室に戻ります。

今年に入ってから3部屋立て続けに退去が発生しました。
しかも同じマンションで、全9戸なので1/3が空室です。
部屋探しをしている人がWEBポータルで検索した時に、空室が多い物件だと、何かあるのかなと思って敬遠要素にもなるので、早めに埋めていきたいところです。

原状回復にかかる費用は、長期入居者の退去だったり、3LDKのうち2部屋が和室の間取りを全部洋室にリフォームしたりと、大がかりな工事が重なり、全部で120〜150万円と大きな出費となります。

キャッシュで支払ってもいいのですが、新規取引となる金融機関に融資申込をすることにしました。

手元キャッシュを減らしたくないこと、初取引で実績を作って物件購入時に相談しやすい環境を作っておくことが目的です。

ファイナンス的にも、金利はかかりますが、キャッシュポジションを保ちつつ減価償却に回して、悪い借入ではないでしょう。

■不動産投資
1月に購入した都内のマンション1棟は、新しい金融機関から融資を引くことができました。
この金融機関は、現状の財務状態でも融資可能の姿勢を示してくれており、来年後半を目処に1.5〜2億円規模の物件を持ち込むことを計画します。
そののちに、引き続き収益系築古一棟でいくのか、ひとりデベロッパー系に進むのか、財務状態の改善と並行して検討していきたいと思います。

■株式投資
今年も株式投資には一切手を出しませんでした。
年後半はビッグモーターの不正、ダイハツの不正と続きました。
残念ながら、これまでも不定期にこういった不祥事は業界問わず発生しており、今後も発生してしまう前提で考えるなら、余裕資金があれば証券会社にスタンバイしておいて、発覚時に売りから入るのもアリかなと以前から考えたりもしています。
発覚した途端にその会社の株価は反応済みだったりもするので、同じ不正に手を染めている可能性を疑って、同業他社に入るのがよいかもしれません。

■積立投資
淡々と順調なのは積立投信です。
家族用はもう12年目、積立総額の1.6〜1.7倍となりました。
来年は新NISAが始まります。引き続き、新制度でもコツコツ組み上げていきます。

2024年から開始のNISA新制度がいよいよ近づいてきました。

現行の「つみたてNISA」は新NISAの「つみたて投資枠」に自動移管されません。
旧積み立てはそのまま「つみたてNISA」に残して最大期間である20年間まで運用可能、ただし最大期間を超えると課税口座に移されてしまうので忘れないように注意が必要です。

新NISA用には、新たに積み立て設定をする必要あります。

まず、運用口座について。自分用には、現在のつみたてNISA、通常の積立投信をマネックス証券で運用しています。
これとは別に、家族用の積立投信は楽天証券で運用しています。

新NISAの年間上限金額は大きくなる（つみたて投資枠120万円/年、成長投資枠240万円/年）ため、運用はマネックス証券に一本化します。

その上で、それぞれの投資枠に何を組み入れるか、しばらく考えてきました。

が、結局これまでと銘柄は変えない結論となりました。
基本両枠とも同じ銘柄、成長投資枠にはＳ＆Ｐ５００銘柄が入ります。

■つみたて投資枠（自分用）
・ｅＭＡＸＩＳ　Ｓｌｉｍ　国内株式（ＴＯＰＩＸ）
・ｅＭＡＸＩＳ　Ｓｌｉｍ　先進国株式インデックス
・ｅＭＡＸＩＳ　Ｓｌｉｍ　新興国株式インデックス

■成長投資枠（家族用＋Ｓ＆Ｐ５００は自分用）
・ｅＭＡＸＩＳ　Ｓｌｉｍ　国内株式（ＴＯＰＩＸ）
・ｅＭＡＸＩＳ　Ｓｌｉｍ　先進国株式インデックス
・ｅＭＡＸＩＳ　Ｓｌｉｍ　新興国株式インデックス
・ｅＭＡＸＩＳ　Ｓｌｉｍ　米国株式（Ｓ＆Ｐ５００）

積立金額はこれまでと同じ額です。割合もこれまでと同じで、自分用はリスク多めに取り新興国厚めのポートフォリオ継続です。
成長投資枠は240万円はとても使いきれないですが、使い切ったところで新NISAの上限（1800万円迄・うち成長投資枠は1200万円迄）に早く達してしまうのでそれでよいです。
基本持ち続け、上限に達しそうな頃に売却・枠の再利用をします。

ポートフォリオに米国高配当銘柄や米国ETFを組み入れるか、夏頃からかなり真剣に検討し、銘柄のリストアップまでしたのですが、やめました。
NISAでは非課税といえど、配当にかかる外国税10％までは控除できないので、やはり手を出しづらいです。
上限1200万円まで到達したとして、配当5％仮定で60万円→54万円受け取りになり6万円が毎年税金で持っていかれます。

花王など、国内配当銘柄も検討しましたが、同じくやめました。

華やかな米国株、配当銘柄。書籍やネット記事など見るとチャレンジしたくもなりました。しかし、

• 再投資を自分でやる必要があり面倒に感じる
• 多少なりアクティブに銘柄分析をする必要がある
• 配当という果実を定期的に受け取りたい状況にはない
• 実績の出ているスタイルを変える必要はない

といったことの他、何よりも、ほったらかしでも積み上がるインデックス型投信への積み立てが性格的に合っている、という判断となりました。

メインバンクへ決算報告に行ってきました。

当期純利益もほぼ想定どおりでの着地、純資産も増えました。現状の範囲で可能な限り決算書を作りあげ、整えることができたと思います。債務償還年数も20年を切りました。

しかしながら、一朝一夕には整えきれない数値が、自己資本比率です。
有利子負債が多くてなかなか上がりません。フルローンで進めてきた副作用です。
改善するには、売却、増資、操上返済、借り換え、コツコツ純利益を積み上げる、などになりますが、売却は引き換えに収益力を失いますから、積極的に考えていません。

不動産賃貸業は自己資本比率1％くらいの会社も多いといいますが、やはり15〜20％はないと、不動産に特化したような金融機関以外は、取引相手としては見てくれないでしょう。

弊社第８期の決算申告が完了しました。

同時に、金融機関への決算報告書補足資料も作成中です。
決算の概要として、売上、純資産、純利益の増加、販管費等についての考察や、来期の展望についてまとめています。
こういうのがあると、担当者も本部へ上げる資料を作成しやすく、ありがたいと言ってもらえます。

数値の推移については、グラフ化した方が分かりやすいので、こんなのを作っています。

金融機関との会話の中で、ポジティブなところには、来期物件を購入した場合の補足やグラフも入れ込みます。

現在のメインバンクの信組と出会ってから4年、売上は約13倍に駆け上がりました。
急激な成長と引き換えに財務状況は崩れていますので、自己資本比率等、徐々に整えていく必要があります。

最近参加した投資家コミュリティの会合で、都内で土地から仕入れての新築ばかり手がけている人と話す機会がありました。

私も一時期土地から新築を目指したものの、なかなか買えなかったこと、現金買いにかっさらわれたこと、自分が現金買いできるようになったら取り組みたいことなどを話しました。

いったいこの人はどうやって土地をグリップしているのか、下記のような点について聞いてみました。

• 買付申込だけではグリップできないのではないか？
• グリップできても1週間くらいではないか？
• その間に融資審査が通るのか？
• 前もって銀行に持ち込んだら数日で結果もらえるようにネゴっているのか？

その答えが、私には衝撃でした。

「買付申込だけではグリップできないので、契約しちゃう。」

その後に必死になって金融機関を回るんだそうです。で、最悪は手付金放棄すると。

無茶するなーとも思いますが、敬服です。
これくらいの覚悟が必要なんだと思います。これまでの疑問に合点がいきました。

ちなみに、意識している自己資本比率は15％を下回らないように、できれば20％以上とのこと。
やはりそれくらいの基礎部分がないと、金融機関をいくら回っても融資が付く確率は低いのでしょう。

今の私が同じことをすると、無茶ではなくて無謀です。

新築は、本当に建つかも分かりませんし建築業者が途中で飛ぶこともあります。
家賃が入るのは1～2年後です。運用に入るまで苦労はするのでしょうが、いつかやってみたいですね。