投資茶屋　むらり庵

先日決済を終え、法人4棟目となる物件を取得しました。

火災保険の契約や物件管理に関するほぼ正確な費用出しも終えました。

これまでいかに手出しせずフルローン・オーバーローンを引けるかを念頭にやってきましたが、今回は融資手数料を含めると2割弱の手出し。
ROIは当然これまでの50～60％目標からは大きく下がり14％弱となりましたが、悪いことでもないかなと思っています。

今回は新規の金融機関からの借入実績づくりを優先したので納得のうえですが、自己資金の回復には計算上は7年ちょっとかかることになります。
（実際には、他の物件からのキャッシュフローを考慮すれば1年ちょっとで回復できる見通しですが）

一服ついたところで、このこれまでの「自己資金低出力・高収益物件・高ROI」路線は少し検討しようかなとも思っています。

自己資金投入を極力抑えて高収益力の物件を取得すればROIは上がり、早くに自己資金回復でき次の物件へ再投下を繰り返せるわけですが、引き換えに返済額は大きくなるわけです。

当期純利益をプラスでまとめ、そこから減価償却費を足し戻して元金返済を引いた実際のキャッシュフローも満足に残せてはいるものの、役員報酬を今後出していくとなると、返済金利が大きいために、経常利益を毀損しない範囲まででないと出せない（つまり、さほど出せない..）という状況になっています。

まだサラリーマンを辞めるわけではないのでいいのですが、もしリタイヤして法人からの役員報酬をあてにすると、会社の財務状態は毎年赤字になります。
実際のキャッシュフローから生活はできるはずですが、金融機関からの新規融資は途絶えます。

なので、その状態で良しと判断する時は、拡大路線を終えた時であると思います。

その前に、現状で役員報酬をより多く出しても経常利益を毀損しないようにする（営業利益と経常利益のスプレッドを大きくとる）ためには、

① 売上高を増やす（物件を増やす等により相対的に営業利益を増やす、購入時は多めに自己資金投入）
② 借り換え（金利を下げることにより返済金利を少なくする）
③ 繰り上げ返済（返済金額を減らす）
④ 売却（売上高も減るけど返済金利も減る、手元資金増大による財務状態改善）

などが考えられますかね。

自己資金を回復しながら、これらの選択肢についても検討していきたいと思います。

先日、本審査通過の連絡がありました。

稟議で上げてもらった条件のままで決着しました。

• 期間：25年
• 金利：2％台前半
• 融資額：約88％（諸費用別）

年明け、長期プライムレートが上がったので、もしかしたら金利が上振れするかもと思いましたが、とりあえず良かったです。

この段階で、ようやく売主殿に買付証明を受けてもらえました。
来週売買契約、月内決済に向けて、準備を進めていきます。

■不動産投資
不動産投資の勉強を始めた2012年9月から、丸10年が経過しました。

来年は、初めて物件購入（区分マンション）した2013年8月から、丸10年を迎えます。

何も知識ないところから現在まで継続してこれているのは、
不動産業者担当者さんや金融機関をはじめ、人に恵まれたことが第一の要因であり、感謝すべきところです。

今年は、1棟購入後、2棟目の本審査に入っている状況で年末を迎えています。
審査中の金融機関は新規の取引であり、今後の事業遂行にとって明るい出来事となりました。

2023年も拡大路線は継続です。

■株式投資
昨年に引き続き、今年も株式投資は手を出しませんでした。
来年も積極的には考えていませんが、読みやすい展開と判断できた場合にのみ、ETFに参戦するかどうか、というスタンス程度に考えています。

■積立投資
もともと春先に一部を売却して、マンション一棟購入の初期費用にあてようと考えていたのですが、
ウクライナ情勢が勃発したため、2月末～3月初旬にかけて半分以上をリスクオフで手放しました。

そして、その後また積み立て直した9ヶ月分を、先日物件購入の自己資金動員で売却しました。

投信で増やすというわけではなく、不動産投資での資金難時に後ろ支えするような役割になっています。

物件取得に係る自己資金をかき集めています。
４月に１棟購入しているので、法人の現預金もそこまであるわけでもなく、個人から役員借入金の投入が必要です。

• 投資信託全部解約（個人所有分）
  ２月末に一度ウクライナ情勢を見て全解約しましたが、その後積み立てた分をまた全解約しました。
• 定期積金中途解約（３金融機関）
  ７つの金融機関で組んでいた５年満期の定期積金を、３つの金融機関で解約しました。
  うち２つは満期まであと８ヶ月というところでした。
  融資の新規開拓のきっかけとして継続してきましたが、相談に至らずに閉じる信用金庫も入ってます。
• 仮想通貨全解約
  2019年から3年半も持ち続けたアルトコインを売却しました。
  思ったほど伸びませんでしたが、倍ちょっとに増えました。

まだ不足するようなら、定期積金の残る４つや、純金積立の解約も考えています。

融資戦略的にもここは取得しておきたい物件で、資金の総力戦状態です。

先日、今回初取り引きとなる金融機関の担当者さんが、自宅へ来られました。

ちゃんと実体のある（バーチャルオフィル等ではない）事務所かどうかの確認です。

自宅での執務エリアの写真を撮る必要があるとのことで、机と、所有物件資料や決算資料が入っている棚を撮影して帰られました。

普段は散らかっている部屋なので、、これに向けて準備しましたが、所要時間はほんの2，3分でした。

本審査結果は、早ければ数日内、遅くても年明け1～2週目には判明します。

先月から資料請求をして調査している東京都内の物件があります。

• 重量鉄骨造（築30年）
• ファミリータイプ
• 約1億円

既に現地調査を終え、購入意思を示してあります。
ただし、金利は2％前半まで想定で、自己資金投入は15％（諸費用込）もしくは10％（諸費用別）迄が理想、融資期間25年取れないと買わないこともあわせて伝えました。
残耐用年数4年のところ、半ば横暴な要求ですが、それでないと経営が難しいので譲れない条件です。

今回、業者担当者さんが融資を打診してくれていたのが、A信用組合。

この信組は、昨年2月に訪れた際の記録を投稿しています。
その半年後に、約1.2億円の物件の融資相談をしたんですが、評価が伸びず、自己資金4000万円くらい必要という話になり、その評価式から、実際には使えない金融機関と認識して疎遠になりました。

業者担当者さんが、最近たまたま同じ支店の方（私が面談した方とは別の方）と情報やりとりをするようになったとの経緯から、融資可能か聞いてみてくれました。

以前持ち込んでいた、私と法人に関する資料を元に融資対象としてイケそうとの判断で仮審査してくれ、その結果連絡が先日ありました。

• 期間：25年
• 金利：2％台前半
• 融資額：約88％（諸費用別）

融資額が私の要望に少し届かず、自己資金は2000万円を超えてきます。
今年4月に物件購入して手元資金がまだ回復途中ではありますが、何とかしてかき集めることにし、このまま本審査に入ってもらうことにしました。

A信用組合への突撃から2年が経過しようとしています。
巡り巡って、あの時のアタックが功を奏する形となってきました。

決算報告書のほか、下記のようなことを盛り込んだ補足資料を作成して訪問してきました。

1. 1. 今期の見通し
      ・純利益の増加
      ・増資による純資産増加
      ・売上増加要因
      ・販売費一般管理費について
   2. 今期の見通し
      ・事業計画、損益計画書
      ・売上向上要因
      ・入居状況について
      ・収益の安定化について（売上総利益、営業利益、経常利益の推移グラフ付）
      ・修繕計画
      ・その他
   3. 事業計画書
      ・新規物件を購入しない場合
      ・新規物件を購入した場合
   4. 損益計画書
      ・新規物件を購入しない場合
      ・新規物件を購入した場合

もちろん計画書にある新規物件を購入するにあたっての融資のお願いも欠かしません。

実はこういった形で訪問して報告するのは初めてだったのですが、内容に感心していただけた様子でした。

私の買いたいアピールもできたので、普段から時々は意識してもらえると思いますし、事業計画書、損益計画書の数値からどれくらいの手残りになるか把握してもらえます。
もちろん、半期後・決算時の数値と計画書の数値の差異があまりなければ、より信頼が高まります。

直近決算の報告書案がまとまりました。

2月から契約した財務コンサルのおかげでツボも解り、劇的に見栄え良く作り上げることができました。

税理士は税務のプロでありしっかりと仕事はしてくれますが、銀行目線まで含めて数値の配置や組み入れる勘定科目まで考えてくれるわけではなく。
コンサルには年間かなりの金額を要しますが、それで数億円の融資をゲットし、数千万円の家賃収入が生まれるなら安いものです。

これまで、ある程度節税の誘惑に乗りながら何となくやってきた面もありますし、税理士も「節税＝クライアントのため」と考えてくれていたところもありました。
過去には、100万円超えのリフォームを特別損失で計上するよう依頼したこともあります。
そうすれば経常利益を毀損せずに経費として取り扱い、節税もできるという、実際そう指南する書籍やWEB記事はたくさんあります。

しかし、今の自分のベクトルはまだ事業拡大であり、融資を引くこと。銀行評価を上げるためにしたことは、

• 営業利益を増やすために、営業外利益にいれていたもののうち、定常的な売上（アンテナ賃料収入等）は売上高に移す。
• 最重要視は債務償還年数。つまり当期純利益＋減価償却費を大きくする。
• 減価償却費を増やすために、新規物件取得に関した費用（仲介手数料とか）や、金額を決めてそれ以上の修繕は資産計上。
• 敷金や保証金等の預り金は流動負債ではなく固定負債に移す。

などなど。

これらを意識していけば債務償還年数が良くなる他、自己資本比率や流動比率等も良くなります。

税金は増えてしまいますが、事業拡大のための一番の近道は、節税ではなく、納税ですね。

火災保険の改悪（大幅値上がり＆保険期間最長10年→5年化）まで残り1週間を切った9/24（土）、
以前物件問い合わせをしたことのある不動産業者から一通のメルマガが届きました。

保険代理店業務も行っており、「まだ加入し直しは間に合います！」とのこと。

制度が変わることは当然知っていたのですが、手間を考えるとそのままでもいいかなと放置していました。

しかし、そのメルマガで、やるなら今しかない！と火がついて、メルマガ発行元の代理店に・・ではなく、
既存契約の代理店に連絡しました。

対象は、比較的残期間の短い下記2物件。

① 個人で所有しているアパートが期間10年のところ残り2年半。（AIG損保）
② 法人所有のアパートのうち1棟が期間10年のところ残り4年。（あいおいニッセイ同和損保）

メールしたのは土曜だったので代理店から連絡があったのは月曜日。
4日後の9/30（金）までに、現在の契約を解約して新たに同内容・期間10年で加入し直すことがミッションです。

月曜日（9/26）、両方の代理店と連絡が取れました。

②の方は、担当者がキレのある方でよかったです。
既存契約と同じ内容で9月中に10年契約し直した場合の見積りと、10月以降に5年加入する場合の見積りを見せてもらいましたが、
後者を2倍した10年の金額と比べ、9月中に入り直せば約30万円も安いことがわかりました。
2日後の9/28に切り替えることで、非常にスムーズに話がまとまりました。

問題は①の方。
AIG損保では、築古APは1年単位での契約しかできないとのこと。
何を言ってもダメそうで、他社に乗り換えますよと言っても、あっさり「どうぞ」とのこと・・。

去年、雪害での屋根補修で保険申請したら、鑑定人に見積書の6割査定され、良い印象がなかったのですが、
こうもドライだと、今後保険を使いたい時も苦労しますから、いい機会と思って見切りました。

管理会社が保険代理業務も行っており、あいおいニッセイ同和損保なら取り扱えるとのことだったので、
進めてもらい、9/30付でギリギリ切り替えることができました。

かくして無事ミッション完了。数十万円の節約効果がありました。

買い手がつき、売買契約まで交わしていた築古アパートの売却でしたが、共担に出していた2番抵当の金融機関が、売却益の約7割にあたる額の担保定期預金差し入れを要求してきたため、売却自体を取り止めることにしました。

事前には、担保の差し入れなどは本部も求めてこないという支店長の見立てでしたが、本審査で覆ってしまいました。
物件を手放した上に、手元資金に売却益を加えて次の物件の頭金に投入する思惑がはずれてしまっては、売却する意味がありません。

買主さんには悪いのですが、金融機関の事情ということで、ご納得いただきました。

手付金倍返しもありえる場面でしたが、このような事態に備え覚書を交わしておいたのが功を奏しました。

仲介さん、買主さんの金融機関には徒労に終わらせ申し訳なかった感もありますが、自分の描いた想定と違う事態は受け入れられません。