メインバンクへ決算報告

2022 年 11 月 7 日 コメントはありません

決算報告書のほか、下記のようなことを盛り込んだ補足資料を作成して訪問してきました。

    1. 今期の見通し
      ・純利益の増加
      ・増資による純資産増加
      ・売上増加要因
      ・販売費一般管理費について
    2. 今期の見通し
      ・事業計画、損益計画書
      ・売上向上要因
      ・入居状況について
      ・収益の安定化について(売上総利益、営業利益、経常利益の推移グラフ付)
      ・修繕計画
      ・その他
    3. 事業計画書
      ・新規物件を購入しない場合
      ・新規物件を購入した場合
    4. 損益計画書
      ・新規物件を購入しない場合
      ・新規物件を購入した場合

もちろん計画書にある新規物件を購入するにあたっての融資のお願いも欠かしません。

実はこういった形で訪問して報告するのは、実は初めてだったのですが、内容に感心していただけた様子でした。

私の買いたいアピールもできたので、普段から時々は意識してもらえると思いますし、事業計画書、損益計画書の数値からどれくらいの手残りになるか把握してもらえます。
もちろん、半期後・決算時の数値と計画書の数値の差異があまりなければ、より信頼が高まります。

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決算報告書(案)

2022 年 10 月 15 日 コメントはありません

直近決算の報告書案がまとまりました。

2月から契約した財務コンサルのおかげでツボも解り、劇的に見栄え良く作り上げることができました。

税理士は税務のプロでありしっかりと仕事はしてくれますが、銀行目線まで含めて数値の配置や組み入れる勘定科目まで考えてくれるわけではなく
コンサルには年間かなりの金額を要しますが、それで数億円の融資をゲットし、数千万円の家賃収入が生まれるなら安いものです。

これまで、ある程度節税の誘惑に乗りながら何となくやってきた面もありますし、税理士も「節税=クライアントのため」と考えてくれていたところもありました。
過去には、100万円超えのリフォームを特別損失で計上するよう依頼したこともあります。
そうすれば経常利益を毀損せずに経費として取り扱い、節税もできるという、実際そう指南する書籍やWEB記事はたくさんあります。

しかし、今の自分のベクトルはまだ事業拡大であり、融資を引くこと。銀行評価を上げるためにしたことは、

  • 営業利益を増やすために、営業外利益にいれていたもののうち、定常的な売上(アンテナ賃料収入等)は売上高に移す。
  • 最重要視は債務償還年数。つまり当期純利益+減価償却費を大きくする。
  • 減価償却費を増やすために、新規物件取得に関した費用(仲介手数料とか)や、金額を決めてそれ以上の修繕は資産計上。
  • 敷金や保証金等の預り金は流動負債ではなく固定負債に移す。

などなど。

これらを意識していけば債務償還年数が良くなる他、自己資本比率流動比率等も良くなります。

税金は増えてしまいますが、事業拡大のための一番の近道は、節税ではなく、納税ですね。

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火災保険10年入り直し

2022 年 10 月 3 日 コメントはありません

火災保険の改悪(大幅値上がり&保険期間最長10年→5年化)まで残り1週間を切った9/24(土)、
以前物件問い合わせをしたことのある不動産業者から一通のメルマガが届きました。

保険代理店業務も行っており、「まだ加入し直しは間に合います!」とのこと。

制度が変わることは当然知っていたのですが、手間を考えるとそのままでもいいかなと放置していました。

しかし、そのメルマガで、やるなら今しかない!と火がついて、メルマガ発行元の代理店に・・ではなく、
既存契約の代理店に連絡しました。

対象は、比較的残期間の短い下記2物件。

① 個人で所有しているアパートが期間10年のところ残り2年半。(AIG損保
② 法人所有のアパートのうち1棟が期間10年のところ残り4年。(あいおいニッセイ同和損保

メールしたのは土曜だったので代理店から連絡があったのは月曜日。
4日後の9/30(金)までに、現在の契約を解約して新たに同内容・期間10年で加入し直すことがミッションです。

月曜日(9/26)、両方の代理店と連絡が取れました。

②の方は、担当者がキレのある方でよかったです。
既存契約と同じ内容で9月中に10年契約し直した場合の見積りと、10月以降に5年加入する場合の見積りを見せてもらいましたが、
後者を2倍した10年の金額と比べ、9月中に入り直せば約30万円も安いことがわかりました。
2日後の9/28に切り替えることで、非常にスムーズに話がまとまりました。

問題は①の方。
AIG損保では、築古APは1年単位での契約しかできないとのこと。
何を言ってもダメそうで、他社に乗り換えますよと言っても、あっさり「どうぞ」とのこと・・。

去年、雪害での屋根補修で保険申請したら、鑑定人に見積書の6割査定され、良い印象がなかったのですが、
こうもドライだと、今後保険を使いたい時も苦労しますから、いい機会と思って見切りました。

管理会社が保険代理業務も行っており、あいおいニッセイ同和損保なら取り扱えるとのことだったので、
進めてもらい、9/30付でギリギリ切り替えることができました。

かくして無事ミッション完了。数十万円の節約効果がありました。

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アパート売却取り止め

2022 年 9 月 16 日 コメントはありません

買い手がつき、売買契約まで交わしていた築古アパートの売却でしたが、共担に出していた2番抵当の金融機関が、売却益の約7割にあたる額の担保定期預金差し入れを要求してきたため、売却自体を取り止めることにしました。

事前には、担保の差し入れなどは本部も求めてこないという支店長の見立てでしたが、本審査で覆ってしまいました。
物件を手放した上に、手元資金に売却益を加えて次の物件の頭金に投入する思惑がはずれてしまっては、売却する意味がありません。

買主さんには悪いのですが、金融機関の事情ということで、ご納得いただきました。

手付金倍返しもありえる場面でしたが、このような事態に備え覚書を交わしておいたのが功を奏しました。

仲介さん、買主さんの金融機関には徒労に終わらせ申し訳なかった感もありますが、自分の描いた想定と違う事態は受け入れられません。

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戸建賃貸を検討しました

2022 年 9 月 9 日 コメントはありません

300万円くらいまでのボロ戸建てや、ある程度きれいな1000万円前後までの戸建てを、リフォームして貸し出せば高利回り物件ができあがる、というのはネットや書籍でよく目にします。

私は金融機関からの借り入れも増えてきて、追加で借りられない状況に陥る可能性を考えると、1,2年は戸建賃貸・現金買いに注力してもよいのではないかと思い、ここしばらく勉強していました。

デメリットですぐに思い当たるのは、

  • 想定外に損傷が激しく大きいリフォーム代が必要になる(DIYやる気ないですし、、)
  • 投資金額の回収に時間がかかって大きい額借りたい場合に自己資金が乏しいケースもありえる
  • キャピタル狙いで購入した場合に売却で苦労すると手元資金が増やせない

などですが、キャピタルゲインも期待できますし、もし少額でも融資してくれる金融機関がある場合は取引銀行を増やせるし、メリットが多いように思いました。

そして、以前からメルマガやLINE登録していた戸建賃貸に特化した業者との面談アポを取り、行ってきました。

これまでの取り組みや戸建賃貸に対する考えなどを担当者と話したのですが、何かよそよそしさを感じます。どうも、

  • 戸建賃貸は、融資が難しい人が少額の現金購入で取り組むケースがほとんど。
  • 融資を引けるならそれで拡大していくのが効率的。

というようなことのようで、どうやらその会社の客層として、私はミスマッチの印象でした。

あらためて考えると、リフォーム代を安く上げたりDIYなど不得手な私は戸建賃貸には向かないですね、きっと。

拡大手法に正解はないですが、人それぞれに合う合わないはあります

幸い私はまだ融資も引けるわけですし、これまでも運営してきている中~大きめのロットで規模感を武器に、効率的な拡大を進めるのが合っているのでしょう。

当面はこの路線で、迷いなく進めていきたいと思います。

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自己資本比率

2022 年 8 月 30 日 コメントはありません

自己資本比率は、貸借対照表における、資産合計に占める純資産の比率になります。

理想は30%以上と聞きますが、所有資産の大半を借入で賄う不動産賃貸業では難しく、目安としては5%を切らない意識で取り組んでいます。

特に物件購入した年は1%を切る会社も多いと聞きますが、増資する他、役員借入金も純資産に加えて計算する金融機関も多いですから、これを投入して自己資本比率を上げることも有効と目にすることもあります。

ただ、決算期だけ役員借入金を投入すると貸借対照表はスポット的には良くなりますが、期中に引き出すと毎月の試算表に出てくるので、その場だけというのはあんまし実効的とは言えないですし、役員借入金が減ると金融機関に資産として見てもらえなくなるとも聞きます。

入れるなら入れっぱなし、入れないなら最初から入れないのが良いと思いますが、役員借入金はそれがないと会社が回っていないということでもあり、これがずっとあることを良く思わない金融機関もあります。

内部留保が増えてきたら役員借入金は徐々に減らしていく方が好印象となるか、金融機関の意見を聞きながら判断していけばよいでしょう。

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財務の勉強

2022 年 8 月 1 日 コメントはありません

今年に入ってから、より融資を受けやすくなるような財務状態の勉強に取り組んでいます。

新たにコミュニティに入ったり、元銀行員の融資審査部長だった方に指南を仰いだりしてきています。

金融機関がどういうステップで決算書を見て判断していくかを学んでいます。
3月に行った増資もその一環ですが、自己資本比率債務償還年数を意識しつつ、それならばどう作り込んでいくか、どう工夫してより強い財務諸表を作成するかという勉強をしています。

今月末が決算期なので、そこへ反映していけるよう、税理士とも事前確認しながら連携を取って準備を進めています。

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新規の信金で定期積金手続きと普通口座開設

2022 年 7 月 30 日 コメントはありません

不動産投資への融資姿勢が比較的消極的ではない、耐用年数を超えての融資もあると聞く信用金庫へ行き、普通口座の開設と定期積金の手続きをしてきました。

家から2kmくらい離れていますし、かなり怪しまれるとも想定しましたが、窓口でのそこそこの会話で意外にすんなり、即時の開設ができました。

また半年〜1年後、記帳ついでに話を聞かせてください、と融資のヒアリングを、より自然に仕掛けるための種蒔きです。

このやり方で某信組では4億円以上の融資につながりましたから、馬鹿にはできません。

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アパート売却活動開始

2022 年 5 月 17 日 コメントはありません

8年前に購入した、自身初の一棟物。

購入当時から、デットクロスになる2023年前後に売却をと考えていました。

計画的に昨年大規模修繕もし、今回の売却活動に入りました。

3780万円で購入した物件を、4000万円台中盤での売り出しです。

一般媒介で数社にお願いしようと思っていましたが、その前に直近2棟購入の仲介をしてくれた業者さんに話したところ、買ってくれそうなお客さんに紹介をしてくれました。

特に価格交渉もなく、そのまま銀行審査という流れになりました。
こうやって市場に出る前に売り物件って消えていくんですね、、

このまま成立すると、キャピタルゲイン+インカムゲイン-大規模修繕費等で、この物件トータルでの手残りはプラス1000万円前後程になりそうです。

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増資しました

2022 年 4 月 30 日 コメントはありません

某銀行の融資審査部長もご経験された方に決算書のアドバイスをいただく機会がありました。

より銀行受けが良くなる見せ方のテクニック的な改善案をいくつかもらった他、資本金を増やした方が良いという話がありました。

2016年の設立時以来、10万円で運営してきましたが、これだとシステム上「0」と表示されるとのことで、10数億円の投資規模を目指す会社ではないし、信用も薄いと。

ちょうど私も、現在役員借入金で個人から入れているお金を当面回収する気もないんだったら、増資してもよいのではないかと考えていたところだったので、先月司法書士へ依頼して300万円に増資手続きをしました。

当初は役員借入金を一度個人へ戻してから法人口座へ振り込むことを考えましたが、どうせ中で回していくなら単に追加でよいと思い、そうしました。

司法書士への報酬は数万円かかりましたが、今後更に融資を受けて成長していくにあたってのネガティブ要素を排除したということです。

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