投資茶屋　むらり庵

■不動産投資
今年は買付を幾度か入れ、融資承認が下りたものの結局1件も購入に至れず、全てがうまくいかなかった1年でした。
年明けから2.3億円・築26年RC一棟の購入で競合に競り負けてしまいました。
年間手残り800万円超、積算も約120％超と、どうしても欲しい物件だったのですが、この惜敗を分岐点に迷走が始まりました。
4月には3.6億円オーバーローン審査に通ったものの、金利が0.4％upしたことを不服に購入撤回。
積算が弱い、家賃設定が高めだったということも懸念材料にありましたが、この判断が正解だったのかどうかは分かりません。
その後、土地を買って重鉄マンション建築を目指しましたが、土地が狭く魅力的な居室がつくれなそうとか、現金買いにかっさらわれてしまったりとか、
ここでも金融機関に審査着手してもらっておきながら迷惑をかけてしまいました。
秋にはフルローン審査が通った案件で、売主がやっぱり売らないと翻意。価格上振れ交渉でいったんまとまったものの、テナント賃料不払・調停手続き中ということが発覚。
これまた金融機関にお詫びし撤退しました。
そんな中で、複数の金融機関に積極的にアプローチとヒアリングをかけるうちに、私の状況で使える銀行、使えない銀行が明確になりました。
今後については下記のような戦術から選択、あるいは組み合わせていくことになると考えています。
・少し高めの金利でも融資枠パンパンになるまで借り続け、CFで築古APか戸建を現金購入できる状態まで持っていく。
・上記でパンパンまでになったら借り換えを検討する。
・高CFで短期間に現金を積み上げる物件を狙うため築年数の上限を少し緩和する。
・価格にねじれのある区分ファミリータイプマンションがあれば現金購入して売却益を狙う。
・保有物件を全売却して現金化することにより、メガバンク・地銀から好条件で融資を引ける高資産状態にする。

■株式投資
今年は一切取引がありませんでした。
まったく取引をしないというのは、株式投資デビューした1997年以降初めてと気づき、驚きです。
日経平均株価を高止まりと見れば暴落を見込んで空売りも考えられますが、円が増殖して、ドルは利上げと、円安方向・日本株高の材料は整っています。
自分は売買のタイミングがヘタなので、余剰資金があれば積立投資に回し、株式投資への意欲は来年も積極的なものではないでしょう。

■積立投資
9月から、融資の相談に行って応対の悪かった銀行の貯蓄預金を全額下ろし、積立投資に回しています。
一気に買い増すのはリスクも感じ、向こう1年間に分散して毎月＋16.8万円積立額を増額しました。
40％近い利回りで運用できているので、1億円の収益物件が生み出す年間手残りくらいの評価益を生んでいます。
米国金利up報道があった秋以降、やはり新興国からの資金が引き上げられていますが、長期では資金が戻ってくると考えています。
日本については私には難しくポートフォリの割合は控え目のままですが、先進国、米国は堅調に推移するでしょう。
来年もマーケットに一喜一憂することなく積み立てていきます。

融資審査が満額で承認されたものの、売主が翻意してやっぱり売りたくないと言い始めた埼玉の物件のその後の結末ご報告です。

何よりも、融資が付かないと買付は受けないとしておきながら、金融機関や仲介業者の労力を無に帰すこの変心は許せませんでした。

仲介業者の社長にも一緒になってやいのやいの言ってもらったところ、当初の価格+1000万円の提案を受け・・
1階テナントに滞納が少しあることは把握していたものの、それでも9％以上の利回りがあったのでこちらの購入意思は変わらず、半額の+500万円で合意しました。

金融機関へも連絡をして、よかったねという話をし、決済フェーズに移ろうとした時、今度は譲渡税の支払いを1年先送りしたいので年明けにして欲しいと言われ、ブチ切れ。
年明けの引き渡しも怪しいもので、11月中の決済を強く要求。応じないなら破談と通達しました。

と、数日後に一転、11月中の決済OKと売主側から連絡あり。
なんでも、テナントの入金がここ2ヶ月無くなり調停手配に入ったとのこと。
さらに、以前のオーナー時代から積り積もった未払い金が1000万円近くあることも発覚・・。債権は現オーナーが持ったまま放棄しない意向。

その債権回収が優先的に進められると当方へは当面0円入金が考えられ、それでも表面利回8％程で回りはしますが非効率案件となります。また、強制退去しても原状回復（スケルトン）もアテにできません。

結果、これまで尽力いただいた仲介業者、金融機関へ詫びるとともに完全撤退を決めました。

当初、あり得ない道徳違反の売主に対しての怒り心頭でしたが、結果的には、買付証明や手付金がなかったことが幸いした形となりました。

8月からヶ月間も、グダグダとストレスの溜まる、悪い方向でドラマチックで疲れる3ヶ月でした。。

私の積立投資は、3つに分けて運用していますが、その経過と現在の利回りは、

■自分用 ⇒ 35.4％
2012年から開始したものの途中不動産購入等で2,3回全売却を繰り返し、最後に仕切り直した2016年秋からは丸5年です。
ポートフォリオは、国内株式20％、先進国株式30％、新興国株式40％、純金積立10％。さらに別枠で米国株式（S&P500）も加えています。
「新興国の発展なくしては世界の発展なし」と思い、新興国株式をメインに据えています。次いで先進国。
日本には、もう10年前から暗い未来しか見通せていません。
高齢化による国力低下、アベ・クロ政策でお金刷りまくって市場の総量が約2倍になってもインフレ起こせず。
株価は上がりましたが、お金持ちがより財を増やし（お金の価値自体は下がり）ただけだったと評価してます。
これから先、円安で株価上昇、投資信託評価額もある程度の期間upが見込めるかなとも思いますが、長期的にはリスクでしょう。

■自分用（積立NISA）⇒ 32.1%
2018年から開始した積立NISA。
年間40万円の上限で積み立て続けます。

■家族用 ⇒ 53.0%
2012年の開始から11年目に入ります。
民主党野田政権時からの積み立てなので、利回りも高いです。
ポートフォリオは、当初は先進国債権、新興国債権も組み入れていましたが、途中からは株式だけに切り替え、
国内株式20％、先進国株式35％、新興国株式35％、純金積立10％。
家族用ということもあって、変動の大きい新興国の比率を少し下げた形で運用しています。

合計では、利回り39.5%で運用中です。
このまま高利回りをキープし続けるとも思ってはいませんが、

• 米国金利up報道で世界（主に後進国）からリスクマネー撤退の動きあり
• でも結局は新興国へ資金が集まる流れだろう
• 先進国、米国は企業業績も好調で結局安定的な成長と思う

という読みのもと、貯蓄預金、仮想通貨に回していた資金を原資に、向こう1年で従来に加算して積み立てることにしました。

運用額が5,000万円にも達すれば、利回り20％でも年1,000万円が運用利益（税引前）になります。1億円だと10％でも年1,000万円。
複利の爆発力を体感できるのはまだこれから先ですが、計算するとワクワクもしますし、本当？とも思います。不動産投資しなくていいんじゃね？とも思えます。

現在では、不動産投資から得たキャッシュフローを積立投資に回すのが最強ではないかと思っています。

8月末に、埼玉県内の重量鉄骨マンションを現地調査し、審査に持ち込んだ案件がありました。

売主殿は、融資が付いてからしか買付を受けないとのことだったのですが、1ヶ月ちょっとを要したものの、無事約1.2億円満額承認となりました。

仲介業者からも支店長に確認をし、いざ買付証明（融資特約無し）を提出したところ、、売主が売却を悩みはじめているとか（怒）

理由は、運営が回っているので手放す必要がないと思い始めたのだとか・・（ハァ？）

買付も入れさせず、いざ融資が付いたら迷ってるとか、その理由がまたあり得ない・・

手付金でも発生していれば、倍額償還で受け入れることはできますが、ちょっと許せない不道徳です。

もし売らないということになれば、金融機関、仲介業者、買主の労力を冒涜する行為であり、そんな奴は不動産投資の世界から永久追放です。

不動産投資の勉強を始めてから、ちょうど10年目に入ります。

そろそろ、サラリーマン生活をリタイヤすることを意識するようになってきました。

過去には、いわゆる多重債務者で自己破産寸前まで追いやられ法律事務所へ相談したこともあります。

勉強を開始した当時も、まだ自己資金ゼロどころか悪い借金も抱えている状態でした。

その頃を思い浮かべてみると、現在の自分は本当に大きく飛躍したものだと思います。

一方で、現在所有不動産の総投資額は約3.4億円。

10年続けた割には、成功している方々と比べて物足りなくもあります。

さて、リタイヤの目安ですが、毎年どれくらいの家賃収入なり利益なりを残せればよいのでしょうか。

私はこれまで税引後利益を基準に考えていたのですが、リフォームや広告費、その他経費類が年によってバラバラなので見通しづらさを感じます。

目標の最終手残りの1.3倍くらいはないと、安心できないかなと思っていたところ、先日参考にしたいサイトに出会いました。
https://aloha-lanai.com/semi-retire/

不動産投資家として著名な方々がリタイアした時の年間総家賃売上を目安にする、という記事です。

その目安は「年間の家賃売上が5,500～7,500万円」になった時。とてもシンプルな目安です。

これくらいの家賃収入があれば、おそらく1,300～1,800万円の最終手残りが確保できるのではないかと思います。

もちろん、人それぞれが置かれた環境やその後の人生設計によって違ってくるので一概には言えませんが、参考になります。

アパートの大規模修繕実施を秋に控え、公庫に借入申込をしました。

面談を終えて約2週間、審査通過の連絡がありました。

200万円程度ですが、物件購入のチャンスを逃さないために手元資金がより多い状態を保ちたいため、借り入れる選択をしました。

税務処理的な相談は、おいおい税理士と相談するとして、今回は原状回復とは違い、資産価値up・耐久性upといった性質のものなので、資本的支出計上になると思われます。

木造なので、耐用年数（22年）が減価償却期間になります。

前回の大規模修繕から丸12年。パリっとさせて、強気な売却も可能な状態に整えます。

7月末からの1週間、金融機関3つにアポを取り、不動産賃貸業への取り組みについてヒアリングしてきました。

うち2つは、数年前から定期積金を始めて関係づくりをしてきた金融機関です。

直前に買付を入れた横浜の新築木造アパート（買付2番手）の他、都心から半径30km、50kmの円入りの地図、それぞれに位置する埼玉の築29年RCマンション、築27年S造マンションなどのサンプルも持ち込み、融資エリアと期間を探ります。

結果、エリアは都心から30km程度以内が目安だけど期間が耐用年数までだったり、
都心から50kmまでOKだけど融資期間が耐用年数－経過年数（ただしRCはMaxでも35年、木造は20年）で自己資金は物件価格の1～2割（諸費用別途）だったりと、使えそうにありません。

現在の所有物件を見て、どうして耐用年数を超えて融資しているのか不思議がる方もいました。

そんな中、「減価する建物分を先に返済して価値が下がらず残る土地はその後に返済していく」つまり耐用年数を超えても融資可能、という考え方をされている方がいました。
その金融期間は、耐用年数－経過年数に、構造と管理状態によりますが、8～15年をプラスして融資しているとのこと。
自己資金も物件価格＋諸費用の1～2割ということで、評価の高い物件を持ち込めば効率良く買い進めることもできそうです。

持ち込んだ新築木造アパートの1番手がコケたら審査をお願いしましたが、築古RC、S造マンションの方が効率が良さそうです。
エリアも都心から50kmまでと広いので、利回り9～10％以上も狙えて競合も少なめのやや郊外をターゲットに探して持ち込んでみたいと思いました。

集中的に勉強をしたおかげで、どれくらいの建物が建ちそうか、だいたい見当がつくようになりました。

そして、法人決算をお願いしている税理士法人の伝手で、建築会社のコネクションもできました。

いくつか資料請求したり、買付入れたり、としているうちに、自分なりの理想の土地の広さ・形も持ちました。

そんな中、ついに、これは！と思える土地に出会いました。

• 東京都葛飾区内
• 最寄り駅から徒歩6分
• 地積約100㎡
• 建蔽率80％、容積率400％
• 二面道路（公道18m・7m）
• 間口両道路とも9m以上
• 価格約4300万円

間口が9m以上、奥行きも10mと少し。
1Kが1フロアに3戸×5階＝15戸が見込めます。

各戸の専有面積も1Fの1戸が21㎡になる他は、25㎡作れて競争力もあります。
S造の得意な建築会社の建築坪単価をもとに建築費もざっくり計算し、表面利回りが9％弱見込めます。

現地を見に行き、特段問題なく、人気が出ることは間違いないと思ったので、価格交渉もなくすぐに買付を入れました。

金融機関へも持ち込み、審査をお願いしたのですが・・

そこへ現金買いが現れたとのことで、、終了。

今回はメルマガからの情報でしたが、そもそも楽待や健美家のようなポータルサイトや、三井不動産リアルティなど相続系のサイトにも、良い土地はなかなか出てきません。

そして、仮に出てきたとしても、そんな良い土地は現金で業者や資金力ある投資家にかっさらわれる、ということです。
話には聞いていましたが、いざ直面するとヘコみました。勝てる気がしません。

そういうことで、土地から新築企画は、融資特約無しで土地の買付を入れられるレベルに達してからにします。
いつか、逆の立場でかっさらってやる！と誓いました。

土地から新築マンションを企画することについて、建蔽率/容積率、前面道路幅員や道路付けの方角、高度地区などの制限から、

• どれくらいのフロア数の建物が建ちそうか
• 容積率は消化できそうか
• 施工床面積はどれくらいか
• 建築費概算はどれくらいか
• 期待利回りを実現するための事業総額と土地価格はいくらであるべきか

といった判断が、概ね相違なく把握できるようになりました。

日夜ポータルサイトで土地の情報を探しまくり、販売図面と建築プランを取り寄せ、自分の予測した数値と答え合わせをし、ほぼ誤差の範囲といえるまでになりました。

さすがに天空率、日影規制まで織り込むことはプロにお任せしないとですが、自分での一次スクリーニングはできるようになったと言えます。

あとは目を肥やす必要がありますから、現地にも積極的に行くようにしています。

行ったところで更地だと、築古案件と違ってそう見るところはないわけですが、土地やその周辺の雰囲気から、いろいろと感じることもあります。

間口が少し狭いので２戸並列は難しいとか、駐輪場置きたかったけど無理そうだとか、そういった客観的なことのほかに、「景観に合う建物にしてくれよ」「前面道路も広くていい土地でしょ」とか、不動産が語ってきているような感じがします。

午前中、先月オーバーローン付けてくれたものの購入をやめた案件で、支援をしてくれた信組へ行き謝ってきました。

築古RCはやめて土地から新築企画したいなど、今後のビジョンをお話して、引き続き支援もらうことを確認しました。

午後は、8年前、最初の物件購入の際に融資してくれた地銀へ行ってきました。
法人口座は開いているもののしばらくぶりなので、決算書4期分、確定申告4期分、
所有物件資料や賃貸業への取り組み姿勢といった資料一式を持参し、
あらためて融資対象として取り扱ってもらえるか審査してもらいます。

この地銀は頭金10～20％求められるので、1億円台までの案件かなと思います。

ただ、応対いただいた課長代理が冷淡な感じで、投資家を見下している雰囲気です。
顧客やビジネスパートナーという感じではなく、「金を貸してくれと言ってくる奴等」としか見ていないのかなという印象。
ちょっとここで借りるのはないかな、という感想です。