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2013 年 4 月 のアーカイブ

融資プレ相談のご報告

2013 年 4 月 22 日 コメントはありません

先日、信用金庫へ出向いてきました。
担当者とその上司との3人で、30分くらいの席でした。

結論的には、やはり“実績を積んでからでないと法人融資はできない”ということです。

ズバリそう言うのはなく、信用金庫や行政区の開業資金融資サービスを冒頭から提案し、プロパーローンへ話が触れるわけでもなく遠まわしなところがいやらしいなと感じましたが、はっきりしておきたいので、

「○○信金さんで融資を受ける場合には、まず開業資金融資を受けて、不動産賃貸業で実績を作ってからでないと、法人への融資は受けられない、という認識でよいですか?」

と確認し、頷かれました。

わざわざ会いたいと言われたので、新規法人への融資の期待が多少ありましたが、今回の会合は、やはり担当の若者へのOJTだったようです。

当然といえば当然ですが、現実的なステップを認識させられました。
銀行と話せたことはよい経験として、明日への糧にしたいと思います。

新規法人への融資は、まずありえないだろうなという納得感を得られましたので、変わり身早く、個人でのアパートローン、法人はサブリース法人の位置づけでの可能性へ進んでいきたいと思います。

しかし将来の融資を考えると、「法人化初年度決算を赤字にしたくない」という絶対条件がありますので、最初は個人事業主として、各種講座への参加費、図書費等の経費を処理した上で、法人設立に進むのも一案だと考えています。

そうすると、赤字分が本業での所得から引かれ所得税の還付が生じますから、税務署から職場の人事課へ連絡が入ることになります。
赤字分の放棄申告をすれば連絡は来ないのですが、放棄するのも癪だし、でも職場への連絡はないに越したことはないし、と痛し痒しの状態です。

職場には特に副業規定があるわけではないので、連絡きても別に臆することもないのですが、気持ち的な問題ですね。

いろいろな手段、可能性を考慮しつつ、どう進めるかを検討します。

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融資打診の下準備

2013 年 4 月 16 日 コメントはありません

今月に入って、近所に支店を持つ金融機関をピックアップし、
所在地や電話番号等の情報を資料にまとめました。

  • 信用金庫×6
  • 信用組合×3
  • 地方銀行×4
  • 信託銀行×1
  • 政府系機関×2

これらの金融機関に対して順次、問合せフォームやメールから、
“8月に新規の不動産所有法人を設立する予定”と書いた上で、次の質問を投げかけていきます。
質問にあたっては、さっそく先日取得した独自ドメインを使って連絡先としています。

  • 個人向けのローン(アパートローン)の取り扱いはあるか
  • 法人向けのローン(プロパーローン)の取り扱いはあるか
  • 法人向けのローン取り扱いがある場合,新規の法人なので決算書はないが、融資対象として個人の属性と事業性で審査を行ってもらえるか
  • 私の個人住所および法人拠点は融資対象のエリアか

都銀は運営ポリシーが私の現状と合い入れないので、当面はリストから除外です。
ノンバンクも調べましたが金利が高くお世話になることもないので、同じく除外です。

融資ポリシーは金融機関によって違いますし、実際に欲しい物件を見つけてから
銀行を探していたのでは、スピード勝負でライバルに勝てるわけがありません。

事前に、どこの銀行なら金利いくらくらいで融資をしてくれそう、
というリストを持っておき、素早く行動できるようにするための準備です。

まだ3つの金融機関にしか打診していませんが、
2つの金融機関からは一両日中にメールで回答がきました。

もう1つの信用金庫からは、先週電話がかかってきました。

「上席に一度会ってくるようにと言われました、3人でお話できませんか?」と。

私の社会人経験から、金にならない仕事に労力を費やす企業があるわけありません
金融機関にとっては時間の無駄です。

「メールでも書いていますが、個人でも物件を所有しているわけでもありませんし、
法人もまだ立ち上げている段階ではありません。具体的に目をつけている物件もありません。
このような状況ですから、会っても銀行さんにとっては、商売になる状況にはないですよ。」

と伝えてみました。

「それでもよいので、一度お会いできませんか?お店に来ていただくか、ご自宅へ伺ってもかまいません。」

将来の顧客開拓・養成ということか?とも頭をよぎりましたが、
費用対効果的に、そのような不確実なことに積極的になることに、私は懐疑的です。

担当者が入庫して日の浅く、上司が勉強のためにとOJTしたいのか。
それとも本当に新規顧客として、資産状況、資金計画、属性をヒアリングして私への投資判断をしたいのか。

そもそもこのような具体的なプレ商談へ進む予想もしていませんでしたし、
現段階で取り合おうという金庫の対応は奇異に思え、警戒心が生じました。

結局、平日の日中に時間がとれそうな日が当面浮かびませんでしたし、
後日改めてこちらから、行けそうな日時の打診するということで電話を切りました。

尻込みして1週間考えましたが、

  • 何の実績もない自分の現況にあっては、貴重な機会である
  • 長い付き合いに発展する可能性もある
  • 融資ポリシーについて質問したいこともいろいろある

私の品定めであれ何であれ、取り合ってくれようとしているのは奇跡であり、
ビギナーズラックの可能性もあります。

警戒心は生じましたが、相手はまっとうな金融機関です。
顔をつないでおいて損はありません。

そう思って、今朝電話を入れ、近日の訪問アポを取りました。

また一つ、新たな経験をする機会となります。

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積立投資経過

2013 年 4 月 16 日 コメントはありません

マネックス証券口座:利回り17.2%

  • SMTグローバル株式インデックスオープン
  • SMTグローバル債券インデックスオープン
  • イーストスプリンググローイングアジア
  • eMAXIS 新興国債券インデックス
  • DIAM VIPフォーカス・ファンド(アジアン倶楽部)
  • JPM・BRICS5・ファンド(ブリックス・ファイブ)

 

楽天証券:利回り23.4%

  • SMTグローバル株式インデックスオープン
  • SMTグローバル債券インデックスオープン
  • eMAXIS TOPIXインデックス
  • eMAXIS 新興国株式インデックス
  • eMAXIS 新興国債券インデックス

 

比較的堅実な投信を選んだ楽天証券は、日本株投信を少し入れたのでアベノミクスの恩恵をより強く受けているようです。

対して、少しやんちゃな投信を織り交ぜたマネックス証券。

BRICSが期待を裏切る低評価益率ですが、全体で利回り17%は出来過ぎです。

積立投資開始前は、利回りは3%、5%でシミュレーションをしていましたから・・

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ドメイン取得

2013 年 4 月 10 日 コメントはありません

銀行への融資問合せや不動産屋へのメール連絡、名刺への記載のことなどを考えて、それ用にドメインを取得しました。

もちろん、法人化する際の商号と関連させたドメイン名にしました。

基本ですが、WHOISへ私の個人情報を晒すのは嫌なので、
各種情報(登録者情報、管理者情報、技術者情報、請求先情報)
を代理で登録してくれるムームードメインにて取得しました。

ドメイン取得費950円、レンタルサーバは年間2,835円で、合計3,785円。

活動の幅が広がりそうです。

  • eFAXの受信メアドをこの独自ドメインのものに変更
  • 独自ドメインメアドに来たメールは、普段使っているPC用メアドと携帯へ転送

の設定をしておきました。

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ETF 日経平均レバレッジ上場投信(1570)手放しました

2013 年 4 月 9 日 コメントはありません

日銀の金融政策のおかげで利益を出させてもらいましたが、
明日以降、朝鮮半島に端を発する世界情勢不安定が加速してしまう懸念も考え、いったん手放すことにしました。

円は1ドル110~120円を目指すと思っているので、当面手放したくはなかったのですが、
リスクを嫌い、しばらくは外野から様子を見たいと思います。

6月中旬発売の会社四季報CD-ROM(夏号)から年間購読申し込みしています。
4冊で22,335円なので個別に買うよりお得な上、発売日前日に宅配と聞いていますので、
店頭で買う人よりも企業情報の分析を早く行うことができ、1日早く仕込むことができます。

更に、私の場合はシステムへデータを投入してアウトプットできますから、
労力的にも恵まれた環境にあると思っています。

銘柄選定の仕様をシステムへ組み込んで、
四季報発売から数日間で値を上げる、いわゆる“四季報銘柄”を狙い、
その時に向けて準備しておこうと思います。

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印鑑登録してきました

2013 年 4 月 8 日 コメントはありません

時間があったので、印鑑登録をしに区民事務所へ行ってきました。

これまで登録していた三文判を廃止し、新規で先月購入した実印を登録してきました。

そして証明書を1通取得。

印影を見ると、やはり篆書体は風格が感じられ、かっこいいです。

法人設立には印鑑登録証明書が2通必要ですが、3ヶ月以内の発行でないとダメです。

8月の法人設立の可能性から考えて、本当は5月に入ってから取得をと考えていたんですが、

定款の出資者の項目に印鑑登録証明書の住所を正確に書く必要があり、早めに把握しておきたくて手続きしてきました。

また1歩、前に進んだ感じです。

次は、法人印とゴム印作成、名刺作成と先にやれるものは進めていこうと思います。

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日銀の金融政策決定会合

2013 年 4 月 7 日 コメントはありません

日銀が金融政策の一環として

  • 指数連動型上場投資信託受益権(ETF)
  • 不動産投資法人投資口(J-REiT)

への買い増し方針を発表しましたね。

たまたまですが、日経レバレッジ指数ETF(大証1570)を買っているので、スポットが当たってちょっと驚いてはいます。

黒田総裁が重視する「量的・質的緩和」政策の一環、異次元とかバズーカとか言われてますが、長期的にはどうなのでしょう。

以前から高橋洋一先生の著書を読んだりしていますが、安倍政権になり、日銀総裁も変わり、やっとインフレターゲット政策を展開してきた?とは思うのですが、どうして今急激に?とも感じます。

先進国の中では、日本は何故か長らくデフレターゲットだったわけですが、国民に見せたくないものは見せないようにし、意図的にデフレ状態を堅持しているように見ていました。

お金を刷り、市場にお金を増やし、円安を誘導し、G20では批判を回避しましたが・・私には為替操作にしか見えません

しかし今回の日銀政策は、以前から誰もが思ってはいたであろう手ですが、デフレ堅持の政府はそんな手は打たないんだろうなーと私は思ってきました。

ゴールドマンサックスが発表している2050年GDPランキング予測で日本は8位に後退。

少子化で、お金を増やしても国の体力は上がらないという白川前総裁の理論も否定していませんでした。

しかし、統計的に見て市場に流通する通貨を増やし、少子化でも衰退した国は無いという高橋先生の考え方にも興味を持っていました。

ここ数ヶ月で急転直下な方針転換ですが、とちらの考えに沿った動きを日本がしていくか、確認できそうで少し好奇心が膨らんでいます。

政権が代わり、安倍首相も元気なイメージで頑張っていますが、狙いはスムーズな消費税増税?と勘ぐってしまいます。

そもそも目標値を掲げていない「社会保障と税の一体改革」自体が私には眉唾ものでしたが、株価を上げ、円安を進め、景気がよくなった感を国民に示して、 「ここ数年よりも景気が上向いたでしょ、さぁ消費税を上げますよ」という短期的なゴールを目指しているのではないでしょうか?

市場に円を増量し、少なくとも短期間は元気に日本を走らせる。

なんだかニンニク注射を連想してしまいます。

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