投資茶屋　むらり庵

昨日、1日かけて千葉県内のマンション2棟現地調査へ行ってきました。

1棟目は、すぐ先は茨城と埼玉に入るエリアで、自宅からは1.5時間かかりました。

最寄駅からはバス15分、間取りは2LDK。
自家用車で通勤をしているDINKSがターゲットな物件です。

敷地は600坪以上あり、積算評価＞売値。

築年数は20年ちょっと、満室経営です。

2年以内に全室リノベーション済みで、空室が無いので部屋は見られませんが、写真ではかなりモダンで綺麗。

満室経営が続くのも納得ができます。

大規模修繕工事も2年前にしており、この点も安心材料です。

表面利回りは約9％、ROIは約30％。

と、好材料が多いのですが、見送りました。

大規模修繕した割には共用廊下の防水が剥がれていたり、傷んでいたり、軒天に蜘蛛の巣があちこち張っていたり、バルコニーのコンクリがジャンカ（豆板）になっていたり・・

といろいろマイナス要素もありますが、これらは目を瞑れます。

一番の敬遠要素は、10年後に売却を考えた時に売れるイメージが持てない、という点でした。

実際、この物件は1年半売れ残っているとのこと。途中何人か融資審査したけど自己資金が出せず断念したそうです。

客付けには苦労しなそうで持ち続けている分にはいいのでしょうが・・

その帰り道、2棟目は自宅から約30分の位置。

去年大規模修繕を3000万円弱かけてやっていて、非常に綺麗でした。

築年数は1件目と同じく20年ちょっと。でも比較してこんなに違うものかと思います。

共用廊下は防滑シート、タイル張りでシックな茶色系の色合い。分譲マンションのようでした。

最寄駅からは徒歩約15分。表面利回りは約8％でROIは約23％。積算評価もほぼ100％で、購入判断としました。

近々法人の決算書を持って信組に報告に行くアポを取っているので、さっそく資料一式を送り、融資相談してきます。